地塊商業(yè)(地產營銷策劃問題1假如領導讓你負責某地塊的招商引資工作,你該如)
1.地產營銷策劃問題 1 假如領導讓你負責某地塊的招商引資工作,你該如
招商引資：
1、招商引資環(huán)節(jié)通常要先有一定的地塊規(guī)劃設計方案后才能具體進行
2、前期應先收集各種行業(yè)、商家、品牌信息為新地塊商業(yè)規(guī)劃提供參考建議
3、有了一定商業(yè)規(guī)劃方案后，開始尋求商業(yè)合作伙伴，首先進行初步溝通，初探合作意向，明確商業(yè)規(guī)劃方案后，具體討論商業(yè)合作事宜
地塊營銷規(guī)劃：
1、進行地塊周邊情況的調查，包括：現(xiàn)有的商圈輻射范圍、業(yè)態(tài)分布、住宅分布、房屋均價等
2、根據(jù)獲得的資料，包括自己調查的第一手資料以及通過向市場調查公司購買的資料進行分析，結合該地塊的規(guī)劃要求、容積率等進行分析考慮新地塊的建設配比，對產品設計進行定位，向設計研發(fā)部門給出自己的建議
3、確定設計方案后，結合工程進度考慮下一步營銷推廣方案，包括產品定位推廣、宣傳方案設計、物料選擇等
4、考慮推盤周期策略及具體的銷售方案
2.商業(yè)地產營銷方案
北 奧 公 館 營銷推廣策略報告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專案組 1、項目SWOT分析 1.1優(yōu)勢 ? 位于奧運核心腹地 ? 純板樓居住型小社區(qū) ? 分戶式中央空調及封閉立體車庫 ? 準現(xiàn)房銷售 ? 區(qū)域內比較完善的配套設施 1.2劣勢 ? 價格創(chuàng)區(qū)域新高 ? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項目現(xiàn)場分離 1.3機會 ? 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間 ? 區(qū)域內整體供給量不大 ? 市政及配套設施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進時間待定 ? 奧運地產的逐漸降溫 以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。
2、銷售周期 2.1北京市房地產市場銷售周期說明 我司認為入市時機，并不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn)，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。
北京市房地產市場銷售周期走勢分析 北京房地產市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。 2.2本項目推廣特點說明 ? 2004年11月我司開始接觸本項目 ? 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項目現(xiàn)場有一定的距離 2.3本項目銷售周期說明 本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。
根據(jù)以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表： 銷售周期分布表 銷售周期 時間結點 市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強銷期 2005年3月至2005年6月 第一調整期 2005年7月至2005年8月 第二強銷期 2005年9月至2005年11月 第二調整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤期 2006年4月至2006年5月 2.4本項目銷售任務說明 本項目銷售計劃表 項目銷售任務 計劃完成 可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù) 76561.84平方米 540套 486套 銷售任務明細表 周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注 市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為準。
2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具制作完成 10 強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29 2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35 2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50 第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30 第二強銷期 2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50 2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40 2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30 第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25 尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25 2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30 總計 486 3、推廣策略 3.1本項目客戶群特征 ? 在亞運村區(qū)域工作或生活 ? 在中關村區(qū)域工作 ? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶有二次置業(yè)的需求 ? 購房更加理性 ? 對奧運房產有很高的認同，認同區(qū)域升值潛力 ? 有一定的經濟實力 3.2項目賣點梳理 ? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心 ? 產品自身優(yōu)勢 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國分戶式中央空調 封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適 停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間 準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心 ? 區(qū)域內稀缺性 ? 項目較高的升值空間 3.3賣點整合 區(qū)域、產品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區(qū)域：“奧運中央腹地，新富都市中心” 產品：“尊貴奧運板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區(qū)，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶式空調，高品質享。
3.商業(yè)地產策劃原則
商業(yè)地產策劃原則風風雨雨中中國的商業(yè)地產正在經歷著它從產生到發(fā)展的歷史階段，這其間有欣喜、有成功、有經驗，當然更有茫然、失敗和教訓，真可謂一言難盡。
筆者作為商業(yè)地產曾經的從業(yè)者，盡管從事商業(yè)地產的時間有限，但憑借強烈的個人愛好，一直沒有停止對商業(yè)地產的學習和分析。在此希望有機會提出個人的膚淺的心得與大家分享，希望廣大同行和前輩多多給予幫助！商業(yè)地產操作所涉及的工作相當廣泛，從前期市場調研、商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃等，到后期招商、銷售及商業(yè)運營管理，每項工作都需專業(yè)化的驚人投入。
這里筆者根據(jù)一年多從事商業(yè)策劃的工作經歷，分析總結了商業(yè)地產策劃的一些原則如下。1. 位置原則商業(yè)地產的選址和商業(yè)地產的定位是密不可分的，不同的商業(yè)地產形式、不同的商業(yè)定位勢必需要不同的位置與之相對應。
先天位置的好壞并不起決定作用，只要配以適應的商業(yè)就可充分彰顯地塊的潛在的商業(yè)價值，創(chuàng)造出興旺的商業(yè)。因此，商業(yè)地產的位置原則貴在一個“準”上！在現(xiàn)代大型購物中心的選址中有一句名言：“成功的第一條件是選址，第二條件也是選址?！?/p>
購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是必須擁有相當數(shù)量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車方便。
由于中國的城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選擇在市中心的商業(yè)區(qū)，因為這里商業(yè)繁榮，中高收入消費者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的東方廣場位于繁華的商業(yè)中心——王府井，每日的人流至少有10萬以上，這保證了東方廣場巨大人流的規(guī)模。就位置優(yōu)先原則這點對大型購物中心的要求看，筆者大膽推測：號稱世界第一大單體MALL北京金源MALL因地處西四環(huán)，位置和交通條件欠佳，客流量無法滿足超大的經營規(guī)模，所以經營狀況將日顯疲態(tài)，最終勢必無法繼續(xù)“空轉”。
筆者同時認為：如果在地理位置欠佳的區(qū)位操作商業(yè)地產，不要認為沒有成功的可能性，只要能創(chuàng)造出適合區(qū)域消費的準確商業(yè)地產產品，并一定可以順利操作，街區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)都有可能成為操盤的選擇。綜上所述，位置原則重在一個“準”上！2. 商業(yè)優(yōu)先原則曾幾何時，有人調侃地說：“商業(yè)地產就是一半是商業(yè)，一半是地產”，筆者認為此言差矣。
商業(yè)地產盡管是地產的一種，但畢竟是為商業(yè)制造經營場所，所以商業(yè)地產的核心是“商業(yè)”，商業(yè)的形式決定了商業(yè)地產的形式！地產與商業(yè)的對接非常重要。過去往往是先地產后商業(yè)，開發(fā)商蓋房子的時候沒有想以后商業(yè)怎么搞，把房子蓋起來后才開始招商，把商鋪打散賣給小業(yè)主。
可是賣給小業(yè)主以后，租給誰？誰來經營？這個地方適不適合搞商業(yè)？適合搞什么業(yè)態(tài)的商業(yè)？一些開發(fā)商很盲目，沒有統(tǒng)籌考慮。正確的做法應該是先把市場調查清楚，這個地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的營業(yè)額？區(qū)域消費能力如何？根據(jù)這些基礎信息開發(fā)商規(guī)劃合理的商業(yè)地產。
先后經過：商業(yè)調研、商業(yè)策劃設計、建筑規(guī)劃設計、營銷策劃、廣告策劃等5個步驟，順序合理、按部就班地操作。在營銷策劃的過程中，也應時刻注意“商業(yè)優(yōu)先”的原則。
商業(yè)地產區(qū)別于住宅地產，它更多地是一種制造“賺錢工具”的過程，因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經濟價值。商人是十分精明的，如何使他們認可商業(yè)地產的經濟價值是需要相當功力的，因此“商業(yè)優(yōu)先”必須深入每個策劃人的心中！3. 現(xiàn)象原則現(xiàn)象原則即“向時而動”，做商業(yè)策劃和做生意相同，都必須充分了解市場、掌握最新信息，并對競爭對手做到知己知彼。
盡管商業(yè)地產策劃的每一步都有很強的計劃性，但在堅持執(zhí)行即定計劃的同時還必須根據(jù)市場的變化和競爭者的動態(tài)，實行即時性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機。舉例說明向時而動的必要性。
作商業(yè)都非常注重風水，當年有兩個商業(yè)地產項目同期面向市場進行營銷推廣。其中的一個為提升項目的風水形象，為項目賦予了一個印度神的概念，極大地吸引了眾多生意人；作為應對，另一個項目很快推出了一個“失落的寓言”，號稱自己項目所在地是天上諸神降落凡間的棲息地，用一系列的神對抗一個印度神，自然效果更勝一籌。
這個例子是策劃人間的過招，根據(jù)對手的動向改變自己的戰(zhàn)術，向時而動。4. 逆向推廣原則在這里所提的“逆向推廣”是商業(yè)地產推廣工作的新思路，也是營銷策劃的重點，當然正向的“人員直銷”也不可或缺。
對商業(yè)地產來說，無論是投資者，還是經營者，他們的經濟效益都必須通過最終的消費者才能得以體現(xiàn)。所以說：商業(yè)的消費者是商業(yè)地產消費鏈上的最終環(huán)節(jié)。
只有當消費者充分認識到商業(yè)的價值時，他們才愿意在此投入大量的資金血拼，商業(yè)經營也才會取得更大的利潤。在營銷推廣中，應重點從消費者著手，在消費的最終環(huán)節(jié)上發(fā)力，只有廣大消費者認可的商業(yè)場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業(yè)地產的銷售和招商。
那么如何在商業(yè)地產。
4.什么是商業(yè)地產策劃
轉載以下資料供參考 商業(yè)地產策劃是貫穿商業(yè)地產項目開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作。
房地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。 商業(yè)地產策劃的核心內容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產融資策劃、商業(yè)地產價值鏈構造和策劃、商業(yè)地產建筑策劃等。
商業(yè)地產策劃核心內容商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實現(xiàn)價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。
商業(yè)地產融資策劃商業(yè)地產開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統(tǒng)、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。
根據(jù)融資方案，企業(yè)應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。
銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。商業(yè)地產價值鏈構造和策劃商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營是價值創(chuàng)造和分配過程，發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值同等重要，價值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業(yè)內部價值鏈。針對一個商業(yè)地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯(lián)結起來。
著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應商業(yè)地產的開發(fā)和經營，也采取組織措施構建企業(yè)內部價值鏈。商業(yè)地產建筑策劃商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構成。
建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經營業(yè)績之間的關系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監(jiān)理理念。
商業(yè)地產技術策劃建筑和管理技術發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯(lián)系原則，提出價值最大化技術方案。商業(yè)地產營銷推廣策劃亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。
傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。商業(yè)地產招商策劃招商是商業(yè)地產永恒的主題，也是難點。
在商業(yè)地產開發(fā)的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創(chuàng)意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物業(yè)銷售；建設后期招商內容轉變?yōu)閷ふ抑行〗洜I者進場經營；投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。
商業(yè)地產策劃步驟項目地塊解析在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。項目區(qū)位分析主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展狀況進行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。
項目地塊條件分析主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。1、項目SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅）：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。
2、項目發(fā)展方向把握：在了解市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展及地塊條件基礎上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進行預測，提供細供市場調研方向。3、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設計提供方向。
4、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目內部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯(lián)性控制。5、項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位：根據(jù)項目發(fā)展主題，并結合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。
6、項目目標客戶定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。7、項。
5.商業(yè)計劃書 范文
去百度文庫，查看完整內容>內容來自用戶：羅穎地產商業(yè)計劃書范文 目錄第一篇：旅游地產商業(yè)計劃書第二篇：商業(yè)地產開發(fā)項目商業(yè)計劃書模板第三篇：商業(yè)地產運營項目合作計劃書第四篇：商業(yè)地產第五篇：商業(yè)地產正文第一篇：旅游地產商業(yè)計劃書 合作入股固定回報率年不低于10%，風險回報率高可達35%以上；在風景區(qū)有300畝開發(fā)用地，700畝綠化地，有50年使用權，位于新疆烏市南山，距市中心僅30公里，十萬畝草場和幾千平方公里的群山森林環(huán)抱著該地塊處女地，交通十分便利。
是烏市唯一最近國家立項的自然保護區(qū)，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休閑和娛樂、有濃厚民族風情特點、氣候冬暖夏涼的旅游圣地。計劃開發(fā)別墅區(qū)、產權式酒店和民族特色村旅游觀光區(qū)…… 經濟性其參股投資方案（尋合作以若干股東投資350—500萬元起步資金），先進行五通、會所、部分再綠化和部分園林等建設，然后…… 計劃書（草） XXXX年5月 目錄 一、項目建設條件及可行性 項目開發(fā)建設優(yōu)越條件 土地開發(fā)來由 地理位置及交通條件 自然環(huán)境條件 社會環(huán)境條件 區(qū)域房地產開發(fā)和地價情況 項目建設的可行性 項目建設的背景條件優(yōu)越 建設的客源市場基礎良好 區(qū)域的土地增值優(yōu)勢突出。
6.什么是商業(yè)地產策劃
轉載以下資料供參考 商業(yè)地產策劃是貫穿商業(yè)地產項目開發(fā)整個過程的一項極為重要的工作。
房地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。 商業(yè)地產策劃的核心內容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產融資策劃、商業(yè)地產價值鏈構造和策劃、商業(yè)地產建筑策劃等。
商業(yè)地產策劃核心內容商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實現(xiàn)價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。
商業(yè)地產融資策劃商業(yè)地產開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認可，必須制定系統(tǒng)、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。
根據(jù)融資方案，企業(yè)應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。
銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。商業(yè)地產價值鏈構造和策劃商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營是價值創(chuàng)造和分配過程，發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值同等重要，價值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業(yè)內部價值鏈。針對一個商業(yè)地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地聯(lián)結起來。
著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應商業(yè)地產的開發(fā)和經營，也采取組織措施構建企業(yè)內部價值鏈。商業(yè)地產建筑策劃商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構成。
建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經營業(yè)績之間的關系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監(jiān)理理念。
商業(yè)地產技術策劃建筑和管理技術發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發(fā)展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯(lián)系原則，提出價值最大化技術方案。商業(yè)地產營銷推廣策劃亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。
傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。商業(yè)地產招商策劃招商是商業(yè)地產永恒的主題，也是難點。
在商業(yè)地產開發(fā)的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創(chuàng)意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物業(yè)銷售；建設后期招商內容轉變?yōu)閷ふ抑行〗洜I者進場經營；投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。
商業(yè)地產策劃步驟項目地塊解析在項目市場發(fā)展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對項目周邊環(huán)境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。項目區(qū)位分析主要針對項目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展狀況進行分析，了解項目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。
項目地塊條件分析主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。1、項目SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅）：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。
2、項目發(fā)展方向把握：在了解市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展及地塊條件基礎上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進行預測，提供細供市場調研方向。3、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設計提供方向。
4、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目內部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯(lián)性控制。5、項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位：根據(jù)項目發(fā)展主題，并結合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。
6、項目目標客戶定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。7、項。
7.剛做商業(yè)地產策劃,該學哪些呢
一、市場調研： 1， 前言——本次市調的背景、動機、運用手段、目的等； 2， 市場分析—— （1） 當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （2） 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況） 3， 近期房地產的有關政策、法規(guī)、金融形勢 4， 競爭個案項目調查與分析 5， 消費者分析： （1） 購買者地域分布； （2） 購買者動機 （3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式） （4） 購買時機、季節(jié)性 （5） 購買反應（價格、規(guī)劃、地點等） （6） 購買頻度 6， 結論 二、項目環(huán)境調研 1， 地塊狀況： （1） 位置 （2） 面積 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性質 2， 地塊本身的優(yōu)劣勢 3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述） 4， 環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安） 5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店） 7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析） 三、項目投資分析 1， 投資環(huán)境分析 （1）當前經濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開 （2） 房地產的政策法規(guī) （3） 目標城市的房地產供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見下圖表） 3， 現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 4， 土地延展價值分析判斷（十種因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容積率 （2）資金投入 （3）邊際成本利潤 6，投入產出分析 （1） 成本與售價模擬表 （2） 股東回報率 7， 同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃 （一） 市場調查 1 項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風格 3 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等） 4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊） 5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等） 6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等） 7 發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質） 8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整） （二）、目標客戶分析 1、經濟背景 ? 經濟實力 ? 行業(yè)特征 公司（實力、規(guī)模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、 （三）、價格定位 1 理論價格（達到銷售目標） 2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略 （四）、入市時機、入市姿態(tài) （五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控 （六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算 （七）、推廣費用 1 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等） 2 印刷品（銷售文件、售樓書等） 3媒介投放 五、概念設計 1， 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2， 小區(qū)容積率的敏感性分析 3， 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流） 4， 小區(qū)公共配套布局安排（學校、會所、購物等） 5， 小區(qū)建筑風格的形式及運用示意 6， 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7， 小區(qū)戶型比例的搭配關系 8， 小區(qū)經典戶型的功能判斷及其面積劃分 9， 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則 10， 小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意 六、識別系統(tǒng) （一）核心部分 1， 名稱 2， 標志 3， 標準色 4， 標準字體 （二） 運用部分 1， 現(xiàn)場 ? 工地圍板 ? 彩旗 ? 掛幅 ? 歡迎牌 2， 營銷中心 ? 形象墻 ? 門楣標牌 ? 指示牌 ? 展板規(guī)范 ? 胸卡 ? 工作牌 ? 臺面標牌 3，工地辦公室 ? 經理辦公室 ? 工程部 ? 保安部 ? 財務部 4，功能標牌 ? 請勿吸煙 ? 防火、防電危險 ? 配電房 ? 火警119 ? 消防通道 ? 監(jiān)控室。
8.房地產策劃方案怎么做
初步階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負責部門： 策劃部、項目部、銷售部、工程部
報告名稱： 《**項目策劃大綱》
中心內容： 資源條件整合
宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。
地段資料：規(guī)劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設計、包裝、銷售。
發(fā)展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。
2、多方案初步規(guī)劃、設計或調整建議
負責部門： 策劃部、項目部、工程部、設計院
報告名稱： 《會議紀要匯總》 《**項目概念設計提示》或《項目調整建議》
中心內容： 草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內在條件整合及價值分析
負責部門： 策劃部、項目部、財務部
報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》
中心內容： 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較
4、資源綜合及定位
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目綜合定位報告》
中心內容： 上述各內容匯總，初步定位或創(chuàng)意
5、依據(jù)定位針對性的市場調查
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9.房地產商業(yè)計劃書編寫指南
房地產商業(yè)計劃書編寫指南 目錄 一、商業(yè)計劃書及構成要素 1.1商業(yè)計劃書的作用 1.2商業(yè)計劃書的要素 1.3商業(yè)計劃書的組成 二.如何產生一份好的商業(yè)計劃書 三.商業(yè)計劃書摘要 3.1摘要的意義 3.2摘要應該表達的內容 3.3撰寫摘要注意的事項 四.商業(yè)計劃書內容的編寫 4.1業(yè)務發(fā)展歷史與未來 4.2研究與開發(fā) 4.3產品或者服務 4.4管理團隊 4.5市場與競爭 4.6生產經營計劃 4.7財務分析與融資需求 收入估測表 4.8風險分析 4.9風險投資的退出 五.商業(yè)計劃書編寫格式 5.1商業(yè)計劃書編寫格式（供初創(chuàng)期、成長期的企業(yè)融資參考） 5.2商業(yè)計劃書編寫格式（供種子期項目融資參考） 一、商業(yè)計劃書及構成要素 1.1商業(yè)計劃書的作用 無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現(xiàn)有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。
在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。
特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。
我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始：“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場?！?商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。
因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦；第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱；除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資（商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件），從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。 1/32 商業(yè)計劃書編寫指南 1.2商業(yè)計劃書的要素 那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。
為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。 1.關注產品 在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。
需回答的主要問題包括：產品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨特性怎樣？企業(yè)分銷產品的方法是什么？誰會使用企業(yè)的產品，為什么？產品的生產成本是多少，售價是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產品的計劃是什么？應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。
商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。
商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到：投資這個項目是值得的。 2.敢于競爭 在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。
需回答的主要問題： 競爭對手都是誰？他們的產品是如何實現(xiàn)其價值的？競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點？競爭對手所采用的營銷策略是什么？要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是：本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。 當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場 商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
商業(yè)計劃書中還應包括一個主要的營銷計劃，計劃中應列出本企業(yè)打算開展廣告、促銷以及公共關系活動的地區(qū)，明確每一項活動的預算和收益。商業(yè)計劃書中還應簡述一下企業(yè)的銷售戰(zhàn)略，比如：企業(yè)是使用外面的銷售代表還是使用內部職員？企業(yè)是使用轉賣商、分銷商還是特許商？企業(yè)將提供何種類型的銷售培訓？ 此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針 企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題：企業(yè)如何把產品推向市場？如何設計生產線，如何組裝產品？企業(yè)生產需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源？生產和設備的成本是多少？企業(yè)是買設備還是租設備？解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍 把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知。
