如果物業(yè)企業(yè)接管的項目已經(jīng)開發(fā)完畢，各項硬件已經(jīng)成型，在不能大范圍更改變動時，就要從現(xiàn)有的情況出發(fā)，因地制宜，保持高度的預見性，盡量排除現(xiàn)有的責任風險。
目前各大小區(qū)基本都發(fā)生過業(yè)主人身安全受到傷害、財產(chǎn)被盜、被搶、被破壞和公共設施傷人及物業(yè)企業(yè)未采用相應的措施和采用的方法不當而產(chǎn)生的法律糾紛，多數(shù)情況下難以劃分責任，相關的法律也沒有對此作出明確的規(guī)定。那如何避免此類糾紛呢？如下措施可供參考： 1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。
管理者應時刻進行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務的一方不應當承擔法律責任。2、在簽訂《物業(yè)服務合同》時一定要對業(yè)主人身及財產(chǎn)安全發(fā)生情況后的責任有一個明確約定； 3、如果對停車進行收費，租賃協(xié)議中一定要注明是“占位費”還是“保管費”； 4、小區(qū)的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區(qū)； 5、秩序維護員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)進行了保安工作的證據(jù)；發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設備出現(xiàn)故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發(fā)現(xiàn)，造成傷害； 6、在一些容易出現(xiàn)責任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務設置提示標語進行安全提醒，根據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。
應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發(fā)生的方法?！边@條法律規(guī)定與我國《民法通則》第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。
如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現(xiàn)場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區(qū)進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注意安全（發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示； 7、春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)現(xiàn)不按規(guī)定燃放的業(yè)主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，大管家物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有完全履行職責，對在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發(fā)生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業(yè)公司承擔15%的賠償責任）； 8、日常通過巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)現(xiàn)存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一瞬間； 9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業(yè)主損失，有的小區(qū)的排水口設置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺上，由于業(yè)主的不配合和不經(jīng)常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業(yè)主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經(jīng)送達。不經(jīng)常在家的，可以留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證明通知書已經(jīng)送到（相關規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。
因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償）； 10、采取緊急避險時，一定要聯(lián)系當?shù)氐呐沙鏊?、社區(qū)和其他的業(yè)主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門； 11、東北地區(qū)冬季容易上凍，要及時清理樓頂形成的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車； 12、避雷設施要時常檢查，根據(jù)相關規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業(yè)企業(yè)一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的； 13、園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告。
(1)公共安全防范管理服務的內(nèi)容包括：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護和管理，施工現(xiàn)場管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。
(2)治安防范的注意事項：
①遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應立即向公安機關報告，并及時上報上級領導，協(xié)助公安機關迅速平息事件，防止事態(tài)擴大。
②遇到有違法犯罪分子進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時，因立即報警，協(xié)助公安機關制止，并采取措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件，應做好現(xiàn)場的保護工作，以便公安機關進行偵察破案。
③管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時，應將其勸離轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走。
④轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問。
⑤管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應立即通知急救單位及公安部門、家屬，并維護好現(xiàn)場，做好轄區(qū)內(nèi)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。
1. 制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收材料等。2. 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊、通道、樓梯間、電梯井等。3. 共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、雨落管、污水井、配電室、共用照明、避雷裝置等。4. 共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養(yǎng)護和管理，包括道路、化糞池、水泵房、自行車棚、垃圾樓等。5. 公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護與管理，包括草地、樹木、小品、雕塑等。 6. 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。7. 維護公共秩序，包括門崗服務、樓宇保安、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、中控室管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序維護。8. 維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對地面臨時車輛停放進行管理，對小區(qū)內(nèi)非機動車進行管理。 9. 消防管理服務，包括公共區(qū)域消防設施設備的維護管理，包括消防水箱、消防泵、消防栓箱、消防器材、消防中控等。10. 電梯、水泵的運行和日常維護管理。 11. 房屋裝飾裝修管理服務。 12. 其他委托事項（1）社區(qū)文化娛樂設施的管理養(yǎng)護。（2）小區(qū)公共資源經(jīng)營，包括小區(qū)公共區(qū)域廣告、商業(yè)宣傳活動、物業(yè)管理用房出租等。（3）小區(qū)內(nèi)多種便民服務經(jīng)營，包括戶內(nèi)特約保潔、房屋交易租賃的中介服務、其他便民服務等。
安全管理總體來分，分為安防管理、消防管理、各種突發(fā)事件的管理預防，還包括員工自身的安全，這些都可以叫做安全管理 第三： （1）在細分說：安防又分為人防和技防 （2）消防管理又分為預防和消防 范圍較廣泛，簡單來舉一個消防設備的安全管理的內(nèi)容： 1、每周檢查項目：檢查各處消防栓、消防水管；檢查各類手提滅火器；檢查防火門、安全出口指示燈、安全通道照明是否完好。
2、每月檢查項目：消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動一次；各類信號指示燈是否正常；各類水壓壓力表是否正常；消防水泵泵體是否漏水、生銹；檢查消防電源是否正常，能否及時切換。 3、每半年檢查項目：手提式滅火器是否有效；檢查煙感、溫感探測器是否正常工作；消防水栓放水檢查一次；檢查消防警報按鈕、警鈴及指示燈；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防控制聯(lián)動系統(tǒng)進行一次實驗測試；自動噴灑系統(tǒng)管理和各消防水箱、水池排水檢查；氣體滅火裝置檢查測壓。
4、每年結合消防演習，對整個消防系統(tǒng)進行一次運行檢查，對各消防設備的聯(lián)動協(xié)調(diào)運行進行測試。 5、對巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進行調(diào)查分析，采取措施避免錯誤的再次發(fā)生。
6、對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。 第四：簡單地舉一些突發(fā)事件的管理（內(nèi)容均出自本人的個人官方博客）： （一）應急預案的原則、級別和領導體系 1.實施原則： 1.1責任制原則 總經(jīng)理為公司的總安全責任人，各項目總經(jīng)理為項目的第一安全責任人，各部門人員為本崗位的直接責任人，逐級負責，層層落實崗位責任制。
1. 2實際可操作性原則 本預案應結合各項目的實際情況制定相應的處理方法，各項目應結合本項目的實際情況對各類事件的具體處理方法及時進行個性文件的補充與更新。 1. 3組織性原則 本預案中將各部門按專業(yè)及管理區(qū)域分成了若干組，明確了各專業(yè)組在發(fā)生各類突發(fā)事件時的職責及處理方法。
1.4分級處理原則 本預案按突發(fā)事件的嚴重性、影響程度、處理決策人的不同實行三級處理原則，發(fā)生不同程度的事件時，應啟動相應級別的組織領導體系及處理程序。 1. 5快速反應原則 各分公司應通過定期對項目員工的培訓考核并進行模擬演練，提高員工應對突發(fā)事件的反應及處理能力。
2.組織領導體系 2.1各項目設立突發(fā)事件處理指揮部，總經(jīng)理任總指揮，各項目總經(jīng)理為副總指揮，各部門經(jīng)理為本專業(yè)的處理負責人。 2.2指揮部設在各項目中控室，負責突發(fā)事件處理的組織協(xié)調(diào)、上傳下達工作，并隨時向相關負責人報告事件的處理進展及結果。
2.3如夜間發(fā)生緊急突發(fā)事件，由中控室人員代行臨時指揮權，按各類緊急預案的處理程序組織相關人員進行處理。 3.啟動各級應急處理預案的條件及響應人員： 突發(fā)事件發(fā)生后，當事人或目擊者應立即報告上級或中控室，同時在確保自身和他人的人身安全的前提下，竭力阻止事態(tài)或損失的擴大，并隨時向中控室報告事態(tài)進展；當出現(xiàn)人員傷亡時，應全力救護。
4。啟動事件處理預案：當發(fā)生突發(fā)事件時，由公司總經(jīng)理決定，項目總經(jīng)理、現(xiàn)場負責人執(zhí)行；現(xiàn)場處置組、安全警戒組、技術支持組、疏散善后組立即到位響應，公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理到現(xiàn)場處理。
火警火災應急處理預案 1.目的 使項目全體員工對突發(fā)事件具備快速反應能力，做到遇突發(fā)事件時有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，以確保小區(qū)、大廈內(nèi)的人員及財產(chǎn)的安全。 2.適用范圍 適用于各部室、各分公司。
2.事件處理組織機構、職責分工 2。1各分公司成立義務消防隊： 總指揮——項目總經(jīng)理 副總指揮——保衛(wèi)部負責人（現(xiàn)場負責人） 指揮中心——中控室 滅火組——組長：消防主管/領班； 組員：保衛(wèi)全體員工及保安公司 警戒組——組長：內(nèi)保主管/保安隊長 組員：全體保安員 搶救組——組長：綜合部經(jīng)理/主管； 組員：綜合部員工 疏散組——組長：客服部經(jīng)理/主管； 組員：客服部員工 技術組——組長：工程部經(jīng)理/主管； 組員：工程部相關技工 2。
2義務消防隊各小組職責： 2。2。
1 滅火組——負責火災現(xiàn)場的滅火搶險工作。 2。
2。2警戒組——負責火災現(xiàn)場周邊的安全控制、人員支援、協(xié)助疏散及重要物資的搶救看護工作。
2。 2。
3 搶救組——負責火災中受傷人員的包扎、護理及安置工作。 2。
2。4 疏散組——負責通知、引導相關人員進行緊急疏散及安撫工作。
2。2。
5 技術組——負責確保救火、疏散行動中的供水、斷電及其他消防設施設備正常運行的支持工作。 3.通用處理程序 3。
1 中控室在接到消防主機報警或其他形式的火情報警后應立即到達報警現(xiàn)場進行確認，當場處理并查出原因，事后及時上報部門經(jīng)理。 3。
2物業(yè)任何人員如發(fā)現(xiàn)在小區(qū)、大廈區(qū)域內(nèi)發(fā)生火情，發(fā)現(xiàn)人應保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌，立即用電話或?qū)χv機向保衛(wèi)部中控室報告，如身邊無通訊設備，可按下距離最近的火災手動報警器按鈕向中控室報警，并利用附近的滅火器材控制火勢，等待增援。 （應本著小火先自救，大火先報警的原則。）
3。3如火災發(fā)生在上鎖的客戶或住戶區(qū)域內(nèi)，在有備用鑰匙的情況下，按備用鑰匙啟用程序使用備用鑰。
保安、保安，保障安全，是物業(yè)保安工作的重中之重。如何在物業(yè)小區(qū)內(nèi)構人防、物防、技防相結合的安全防控網(wǎng)絡，保證小區(qū)安全管理品質(zhì)，實現(xiàn)小區(qū)零發(fā)案，實現(xiàn)小范圍內(nèi)的社會治安秩序的好轉，為構建和諧社會作出努力，是物業(yè)保安追求的重要目標。要實現(xiàn)這一目標，必須從以下幾個方面作出努力：
一是科學合理安排小區(qū)的保安崗位，形成小區(qū)門衛(wèi)崗、守護崗、巡邏崗的點、線、面最佳組合，這是組成嚴密安全防控的基礎；
二是保安員熟悉工作環(huán)境，了解崗位職責，在崗位上恪盡職守，百倍提高警惕，是做好小區(qū)安全防控的關鍵；
三是根據(jù)物業(yè)小區(qū)地理環(huán)境和安防薄弱環(huán)節(jié)，加強對重點區(qū)域、重點部位的守護巡查，是做好物業(yè)小區(qū)保安護衛(wèi)工作的主要措施；
四是熟記業(yè)主姓名、相貌特征，了解業(yè)主居住的樓宇、樓層、單元、房號，做到心中有底有數(shù)，小區(qū)門衛(wèi)崗加強對人員、物品、車輛的登記，嚴密控制外來人員進入小區(qū)，是做好小區(qū)安全護衛(wèi)工作的重點；
五是加強晚上零時以后，特別凌晨時段的保安崗位督促檢查，防止保安員脫崗，打瞌睡等違紀行為的發(fā)生，是防止發(fā)生入室盜竊的重要方法；
六是加強崗位與崗位之間的相互提醒，相互照應，相互監(jiān)督，互為聯(lián)動，形成點、線、面嚴密的防控體系，發(fā)揮小區(qū)內(nèi)安全防范整體的功能效應；
七是建立和完善小區(qū)內(nèi)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，把人防與技防有機結合起來，加強監(jiān)控中心的值班管理，做到百密不疏；
八是加強對小區(qū)業(yè)主的安全知識的宣傳教育，教育群眾，發(fā)動群眾，依靠群眾、群防群治。提高業(yè)主安全意識，為搞好小區(qū)安全打下良好的群眾基礎。
四種商場火災逃生法 利用疏散通道逃生物業(yè)管理師考試試題 每個商場都按規(guī)定設有室內(nèi)樓梯、室外樓梯，有的還設有自動扶梯、消防電梯等，發(fā)生火災后，尤其是在火災初期階段，這些都是逃生的良好通道。
在下樓梯時應抓住扶手，以免被人群撞倒。不要乘坐普通電梯逃生，因為發(fā)生火災時，停電也時有發(fā)生，無法保證電梯的正常運行。
自制器材逃生 商場是物資高度集中的場所，商品種類多，發(fā)生火災后，可利用逃生的物資是比較多的。如將毛巾、口罩浸濕后捂住口、鼻，可制成防煙工具；利用繩索、布匹、床單、地毯、窗簾來開辟逃生通道；還可以利用各種機用皮帶、消防水帶、電纜線來開辟逃生通道；穿戴商場經(jīng)營的安全帽、摩托車頭盔、工作服等。
利用建筑物逃生 發(fā)生火災時，如上述兩種方法都無法逃生，可利用落水管、房屋內(nèi)外的突出部位、各種門窗以及建筑物的避雷網(wǎng)（線）進行逃生或轉移到安全區(qū)域再尋找機會逃生。這種逃生方法使用時，要大膽又要細心，特別是老、弱、病、殘、婦、幼等人員，切不可盲目行事，否則容易出現(xiàn)傷亡。
尋找避難處所逃生物業(yè)管理師考試試題 無路可逃時應積極尋找避難處所，如到室外陽臺、樓層平頂?shù)却仍?；選擇火勢、煙霧難以蔓延的房間，關好門窗，堵塞間隙，房間如有水源，要立刻將門、窗和各種可燃物澆濕，以阻止或減緩火勢和煙霧的蔓延時間，并不斷發(fā)出各種呼救信號，以引起救援人員的注意，幫助自己脫離困境。
1、固定崗工作
著裝整齊，維持秩序，疏導交通車輛，為客人咨詢指引方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。
2、安全巡檢
定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。
3、停車場管理
疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。
4、案件處理
對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行立案偵查，并按有關規(guī)定上報公安機關處理。
5、消防工作
消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。
6、與其他部門搞好配合工作。
擴展資料：
物業(yè)全封閉式管理：全封閉式管理是對進出物業(yè)的人、車、物全部實行查驗放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進技術來防止翻越及翻越報警，對物業(yè)所有的出入口都進行管理，具體管理內(nèi)容主要有：
人：訪客必須得到業(yè)主的許可，并進行登記；其他人員禁止入內(nèi)。
車：所有機動車輛進行登記發(fā)卡，驗證后放行。
物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)（如危險品、劇毒物品等），大件或具有一定價值的物品需由業(yè)主本人同意方可運出。
全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。
參考資料來源：百度百科—物業(yè)安全管理