商會推介別墅(求別墅推廣的方式和辦法)
1.求別墅推廣的方式和辦法
. 別墅本來就非常少，單就別墅而言，上海、重慶、北京、南京、廣州比較多，有很多省會城市連別墅都沒有。
目前買別墅，建議委托當?shù)氐姆课葜薪楣救フ艺铱矗詈锰崆敖o中介的經(jīng)辦人員小費，在運氣很好的情況下，才可能有機會買到二手別墅。 別墅價值體現(xiàn)不單是按每棟建筑面積，價格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。
別墅一般占地均在2畝左右，直轄市及省會城市的別墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠的農(nóng)村別墅性價比最好。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。 別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫。
像很多亞別墅、類別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯(lián)排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬于別墅。 別墅（Villa）：“口” 雙拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公攤面積，中間有共體墻。
別墅是沒有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權(quán)面積的。 別墅的買賣雙方合同一般都有注明： 1、本商品房戶型為：別墅； 2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積？？？平方米。
容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。
規(guī)劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。 2006年5月31日，國土資源部發(fā)布通知，“中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。”
同時明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發(fā)別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。
土地資源的不可再生，決定了別墅產(chǎn)品相對其它住宅產(chǎn)品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產(chǎn)品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。
在美國、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。 中國各級城市早已沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發(fā)的，已沒有了。
目前因不能開發(fā)別墅項目，也只能開發(fā)排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現(xiàn)在有開發(fā)商采用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶后再改成1套別墅，來規(guī)避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質(zhì)及價值要高。
2.誰有好的別墅銷售計劃
房地產(chǎn)項目全程營銷策劃內(nèi)容 [項目前期策劃] 1、市場調(diào)研及走勢分析、預測 □ 宏觀、微觀市場走勢分析 □ 最新房地產(chǎn)市場行情分析 2、前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究 □ 產(chǎn)品定位分析 □ 市場定位潛力分析 □ 市場定位風險分析 □ 市場定位的可行性評價 □ 項目市場定位 3、品牌戰(zhàn)略策劃 □ 名稱確定建議及推廣名確定 □ 樓盤風格確定 □ 建筑用料的建議 □ 項目賣點的挖掘及提練 □ 小區(qū)環(huán)境營造—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境 □ 小區(qū)景觀設計要點（環(huán)境規(guī)劃） □ 電梯的設置 □ 停車庫設計要點、車位比例及安排 □ 會所功能內(nèi)容劃分及概念的提煉 □ 裝修標準 □ 社區(qū)服務項目配置建議 □ 物業(yè)管理服務項目建議 [項目營銷策劃] □ 項目營銷階段性劃分 □ 項目分期推出的戰(zhàn)術(shù)部署及促銷手法建議 □ 市場進攻要點有切入法建議（入市時機） □ 價格策略制定 □ 價格體系及付款方式原則 □ 現(xiàn)場包裝要點 □ 賣場包裝要點 □ 賣場促銷要點 □ 展銷會舉辦方案 □ 外銷方案制定 □ 制定CS系統(tǒng)（顧客滿意系統(tǒng)） □ AIDAS原理（階段性促銷活動策劃） □ 模型制作指導 □ 收集市場反饋信息及時調(diào)整營銷方案 □ 分銷網(wǎng)絡輔助措施 □ 新聞推廣方案（軟性文章及題材炒作） □ 公關(guān)推廣方案（政府機關(guān)及集團購買的可能性建議） [廣告、宣傳、推廣設計] （一） 品牌識別 1、礎系統(tǒng)設計—標志（LOGO）標準 1） 展示系統(tǒng)設計 □ 地盤形象設計 □ 工地圍墻展示設計 □ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌 □ 售樓形象展示 □ 售樓處外觀展示指導 □ 售樓處內(nèi)部形象定位指導 □ 售樓處設計建議 □ 樣板房形象定位、效果建議 □ 售樓處展板保保創(chuàng)意建議 □ 看樓車體外觀設計 □ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議 2）展示系統(tǒng)設計 □ 售樓書、折頁 □ 售樓合同及相關(guān)文件格式 □ 價目表、付款方式單頁設計 □ 工作證（卡）、售樓人員名片 □ 辦公事務用品 3）廣告類規(guī)范 □ 報紙廣告標準格式 □ 電視廣告標準格式 □ 手提袋 4）售樓導示系統(tǒng) □ 樣板房導示牌 □ POO彩旗式吊旗設計 □ 各類標示牌 □ 戶外看板 5）小區(qū)形象系統(tǒng) □ 導示系統(tǒng) □ 公共導示系統(tǒng)設計 □ 公共信息展示設計 □ 會所導示系統(tǒng)設計 □ 各項配套設施形象系統(tǒng)設計 □ 物業(yè)管理人員服飾設計 （二）廣告運動 □ 廣告訴求目標 □ 廣告訴求理念 □ 廣告主題口號 □ 廣告內(nèi)容及表現(xiàn)手法 □ 創(chuàng)意策劃 □ 統(tǒng)一宣傳口徑制定 □ 整體氛圍概念提示 □ 媒體計劃 □ 創(chuàng)意延展 □ 報紙廣告方案 □ 電視廣告創(chuàng)意方案審核建議 （三）整體營銷費用預算及成本控制的策略 [銷售階段工作] □ 銷售人員的安排及培訓 □ 銷售人員的進場及銷售的實施 □ 現(xiàn)場看樓團的籌劃 □ 客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)等層面分析 □ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結(jié)分析 □ 廣告發(fā)布效果的跟蹤 □ 放棄購買客戶的原因調(diào)查 □ 售前及售后服務內(nèi)容 □ 定期銷售總結(jié)及策略調(diào)整 □ 系列促銷活動 □ 銷售后期收尾工作 體會文章： /web/fdcch/5.htm。
3.別墅花園設計方案有幾種
1、別墅花園設計有其特殊性，不與其它設計相同。
2、在設計風格上首先就得與別墅的整體設計風格想?yún)f(xié)調(diào)，否則容易發(fā)生頭尾不相稱的現(xiàn)象。而且花園是用來散心休閑的地方，在設上一定得滿足休閑的主旨。
3、別墅花園設計方法：整體風格相協(xié)調(diào) 一般說來，什么風格的別墅，其花園的風格也應該與其本身統(tǒng)一，這樣才協(xié)調(diào)。比如，中式別墅就適合園林風格的花園，看上去相得益彰；而歐式風格的別墅就與歐式的花園配合，才能感覺出歐式建筑的底蘊。
4、當然風格搭配并沒有規(guī)定，完全不必墨守成規(guī)，就好象中式別墅與日式風格的花園相互搭配，由于日式風格受中國傳統(tǒng)文化影響頗深，大氣的建筑與精致的花園同樣體現(xiàn)出主人不拘一格的品位；歐式別墅同樣也可以在地中海風格的花園映襯下，表現(xiàn)的淋漓盡致，園內(nèi)遍布各處的盆栽、小品也無處不體現(xiàn)著歐洲的浪漫風情。總之，只要選擇一個自己喜歡的，同時又不破壞建筑與花園的協(xié)調(diào)感就好。
5、家庭人員結(jié)構(gòu)決定花園的布局方式。如果時間特別緊，無暇打理花園，就簡單的可以在花園中種些花草；有幼兒家庭的花園應避免有深水和巖石等危險因素，設置能放玩具的草坪，種些色彩艷麗的一、二年生草花和球根花卉；如果家中有老人，就要考慮老人在戶外的休閑習慣。
如果喜歡室外燒烤，就可設計一個燒烤平臺。如果再講究一些的話，可請專業(yè)的設計師來設計和制作花園。
6、目前從風格上私家花園可分為四大流派：亞洲的中國式、日本式，歐洲的法國式和英國式。 別墅花園設計方法二：花園的私密性 花園有敞開式布局的，與社區(qū)景觀一一呼應，風格易協(xié)調(diào)，花園大部分由社區(qū)統(tǒng)籌管理，方便業(yè)主；圍合式的花園，就是獨門獨院，由業(yè)主自行打理。
不少業(yè)主非常注重私密性，無論是哪種花園，都會有意無意地把它圍起來，劃分出屬于自己的一片天地。7、一般花園分割是通過綠籬植物，這種植物生命力強，種類豐富，可根據(jù)主人的喜好有多種選擇，選擇的綠籬比較低矮，社區(qū)景觀依然可以盡收眼底。
當然，木制或鑄鐵制成的柵欄，也是運用廣泛的分割材料，歐式風格的花園中應用最多，歐式花園的面積大，柵欄的安裝、使用與維護都方便，所以受青睞。還有不少的開發(fā)商會在綠化設計的同時，通過種植社區(qū)的高大樹種來劃分業(yè)主的區(qū)域，這樣的安排很好的保證了業(yè)主的私密性，但是對于別墅采光和空氣流通都有一定的影響。
別墅花園設計方法三：花園的面向 人們對陽臺朝向的要求很重視，在購買別墅時，花園的朝向似乎有點被人們所忽略。其實花園的朝向，對于日后其功能的安排、植被的選擇上都是非常重要的。
8、一般說來，花園是南向的，那么可以種植的植物選擇就比較多，功能上也豐富，無論是休息小歇，還是朋友聚會，或者是兒童游樂都可以，在陽光照射下，一切都顯得清新，舒適。花園是朝北的，那么陽光的照射時間就比較短，娛樂聚會并不適合，做個游泳池，用來避暑倒是個不錯的選擇。
除了南北朝向外，有的花園是面向水系的，那么這樣的花園在功能性上就多了一個親水平臺，作為建筑的延伸，形成接觸自然的媒介，以溪流、湖泊為基址的前景，形成開闊平遠的視野，讓花園的賞景功能突顯。 別墅花園設計可以根據(jù)你的個人需求來設計，你想利用花園來燒烤聚會、種種花草或者跟幾個好友一起打打撲克牌之類的，然后再根據(jù)這些要求來設計。
4.別墅綠化設計方案內(nèi)容有哪些
1、私人用地做好規(guī)劃 可以根據(jù)自己的愛好在自己的私人領(lǐng)地上面種植適合的、自己喜愛的植物。
許多開發(fā)商會現(xiàn)在這片面積上加上草坪，做到資源的不浪費。但要注意的是，草坪面積不要太大，還需要有排水的坡度。
2、別墅道路要充分利用 對于別墅內(nèi)道路而言，好多業(yè)主都不是很關(guān)心，其實別墅內(nèi)的道路如果能夠充分利用起來，比如鋪設一些鵝軟石，可以非常有效的提高別墅內(nèi)的綠化環(huán)境。 3、別墅花園建造 對于自家別墅來講，完全可以建造一個自己喜歡的小花園，既可以陶冶情操，又可以改善環(huán)境，兩全其美，何樂而不為呢。
5.別墅花園設計方案有幾種
1、別墅花園設計有其特殊性，不與其它設計相同。
2、在設計風格上首先就得與別墅的整體設計風格想?yún)f(xié)調(diào)，否則容易發(fā)生頭尾不相稱的現(xiàn)象。而且花園是用來散心休閑的地方，在設上一定得滿足休閑的主旨。
3、別墅花園設計方法：整體風格相協(xié)調(diào) 一般說來，什么風格的別墅，其花園的風格也應該與其本身統(tǒng)一，這樣才協(xié)調(diào)。比如，中式別墅就適合園林風格的花園，看上去相得益彰；而歐式風格的別墅就與歐式的花園配合，才能感覺出歐式建筑的底蘊。
4、當然風格搭配并沒有規(guī)定，完全不必墨守成規(guī)，就好象中式別墅與日式風格的花園相互搭配，由于日式風格受中國傳統(tǒng)文化影響頗深，大氣的建筑與精致的花園同樣體現(xiàn)出主人不拘一格的品位；歐式別墅同樣也可以在地中海風格的花園映襯下，表現(xiàn)的淋漓盡致，園內(nèi)遍布各處的盆栽、小品也無處不體現(xiàn)著歐洲的浪漫風情。總之，只要選擇一個自己喜歡的，同時又不破壞建筑與花園的協(xié)調(diào)感就好。
5、家庭人員結(jié)構(gòu)決定花園的布局方式。如果時間特別緊，無暇打理花園，就簡單的可以在花園中種些花草；有幼兒家庭的花園應避免有深水和巖石等危險因素，設置能放玩具的草坪，種些色彩艷麗的一、二年生草花和球根花卉；如果家中有老人，就要考慮老人在戶外的休閑習慣。如果喜歡室外燒烤，就可設計一個燒烤平臺。如果再講究一些的話，可請專業(yè)的設計師來設計和制作花園。
6、目前從風格上私家花園可分為四大流派：亞洲的中國式、日本式，歐洲的法國式和英國式。 別墅花園設計方法二：花園的私密性 花園有敞開式布局的，與社區(qū)景觀一一呼應，風格易協(xié)調(diào)，花園大部分由社區(qū)統(tǒng)籌管理，方便業(yè)主；圍合式的花園，就是獨門獨院，由業(yè)主自行打理。不少業(yè)主非常注重私密性，無論是哪種花園，都會有意無意地把它圍起來，劃分出屬于自己的一片天地。
7、一般花園分割是通過綠籬植物，這種植物生命力強，種類豐富，可根據(jù)主人的喜好有多種選擇，選擇的綠籬比較低矮，社區(qū)景觀依然可以盡收眼底。當然，木制或鑄鐵制成的柵欄，也是運用廣泛的分割材料，歐式風格的花園中應用最多，歐式花園的面積大，柵欄的安裝、使用與維護都方便，所以受青睞。還有不少的開發(fā)商會在綠化設計的同時，通過種植社區(qū)的高大樹種來劃分業(yè)主的區(qū)域，這樣的安排很好的保證了業(yè)主的私密性，但是對于別墅采光和空氣流通都有一定的影響。 別墅花園設計方法三：花園的面向 人們對陽臺朝向的要求很重視，在購買別墅時，花園的朝向似乎有點被人們所忽略。其實花園的朝向，對于日后其功能的安排、植被的選擇上都是非常重要的。
8、一般說來，花園是南向的，那么可以種植的植物選擇就比較多，功能上也豐富，無論是休息小歇，還是朋友聚會，或者是兒童游樂都可以，在陽光照射下，一切都顯得清新，舒適?；▓@是朝北的，那么陽光的照射時間就比較短，娛樂聚會并不適合，做個游泳池，用來避暑倒是個不錯的選擇。除了南北朝向外，有的花園是面向水系的，那么這樣的花園在功能性上就多了一個親水平臺，作為建筑的延伸，形成接觸自然的媒介，以溪流、湖泊為基址的前景，形成開闊平遠的視野，讓花園的賞景功能突顯。 別墅花園設計可以根據(jù)你的個人需求來設計，你想利用花園來燒烤聚會、種種花草或者跟幾個好友一起打打撲克牌之類的，然后再根據(jù)這些要求來設計。
6.別墅有什么設計方案嗎
別墅設計的重點仍是對功能與風格的把握。
由于別墅面積較大，很多人認為功能應該不是問題，這其實是一個誤區(qū)。由于建筑設計的局限性，經(jīng)常會造成別墅面積的利用率不均等，使用頻繁的空間有時候面積會局促，而有些很少有人涉及的空間倒反而留了很大的面積。
這時候，需要在室內(nèi)設計的過程中做必要的調(diào)整，以合理的功能安排和布局，滿足業(yè)主對于生活的要求。目前有很多網(wǎng)站結(jié)合了一些優(yōu)秀的設計師，比較專業(yè)的有：武漢專修在線。
別墅設計風格： 1、簡潔明快型：簡潔明快又不單調(diào)的設計風格，營造出溫馨、典雅、舒適、莊重的室內(nèi)設計效果。主要用材質(zhì)的質(zhì)感變化，簡潔明快的線條造型，配以燈光的修飾，這樣的結(jié)合就飽滿了空間。
2、歐式風格：歐式風格的主基調(diào)為白色，主要的用材為石膏線、石材、鐵藝、玻璃、壁紙、涂料等去體現(xiàn)出歐式的美感，歐式風格獨特門套及窗套的造型更能體現(xiàn)出歐美風情，更能體現(xiàn)出主人身分的象征。結(jié)合后期歐式家具的襯托空間自然的流露無疑。
3、古典風格：主要的宗旨是隆重、豪華、典雅，設計手法主要采用符號，壁爐與柱子的構(gòu)圖表現(xiàn)鮮明的歐式古典風格，色彩中加入金色，深紅色的木材使空間典雅而富麗。 4、現(xiàn)代風格：主要是根據(jù)客戶的愛好。
比如：色彩上、造型上等，現(xiàn)代風格的類型好幾種，非常抽象是十分能體現(xiàn)主人個性的風格。居室設計師是利用客戶的想法來設計別具一格的效果空間。
5、中式風格：中式風格說白了就是我國古代的家居風格。主要造型是以明、清家具為主。
如：窗花、條案、茶幾、線條、字畫等材質(zhì)的對比營造氛圍。材質(zhì)的主要色調(diào)為黑色、深紅木色，設計過程中也是根據(jù)戶型來量身設計，因為中式風格的設計有一大部分是造后期的家具配式來點亮整個空間，在設計中考慮合理銜接家具、空間的點、線、面之間的流暢，造型太亂的線會打亂整個空間。
別墅設計的五要素： 1：地段、地形、地貌、地脈 好的別墅應具備山水，世界很多著名的別墅豪宅群都很注重地形地貌，建在半山環(huán)水之間，如美國依山就水豪宅蕩然延伸，奧地利的薩爾茨堡，阿爾卑斯山莊與薩爾茨河環(huán)抱著莫扎特的故鄉(xiāng)，屬于歐美的山水樓盤，它們的價格高得驚人，比沒有山水自然資源條件的樓盤售價高出三倍，山水樓盤的概念、模式和學說，表現(xiàn)出"高文化、高技術(shù)、高情感、高生態(tài)（包括自然生態(tài)、社會生態(tài)、人的行為心理狀態(tài)等考慮）。 2：設計和質(zhì)量 房乃百年大計，質(zhì)量和設計頭等大事，首先談設計，需要外型優(yōu)美大氣，適當?shù)某?，線條流暢，色彩的配搭和諧穩(wěn)重。
套內(nèi)設計空間實用不浪費，功能明晰，秘密性強，互不干擾，給業(yè)主以足夠的隱私權(quán)。在質(zhì)量方面注重選材用料，堅硬耐久不過時的外墻為首選，屋內(nèi)墻體垂直不裂，樓板樓頂不裂無縫為上好，現(xiàn)在市場上推出的新外墻體涂料，一時間各發(fā)展商為降低開發(fā)成本廣泛應用，廣州為迎九運在主要路段街區(qū)穿衣戴帽，外墻都涂上了面貌一新，但經(jīng)過半年時間的實踐，問題就來了，掉塊的、水漬變花的，如今都變成了城市牛皮癬。
別墅是豪宅，是成功人士享受生活，居住和度假共兼容的家園，不再是擋風遮雨的功能，別墅已成為享用者長效的"精神產(chǎn)品"。 3：配套的兼容性 現(xiàn)在面臨著這個社會最大的威脅是變化，房地產(chǎn)也是如此，昨天推崇嶺南風情，今天推崇歐陸風情，明天南美風情，后天呢？1993年順德碧桂園"給你一個五星級的家"一個概念或者說一句口號就成功了一個大盤，震撼整個大中國，成為經(jīng)典力作。
今天，一個概念再也無法成就一個樓盤，這就是變化，開發(fā)商需要做很多工作，如環(huán)境綠化的"親綠空間的營造，親水空間的營造，親子空間的營造，親老空間的營造，親合空間的營造"等等。 4：園林綠化 園林綠化已成為大型房地產(chǎn)項目的一道風景，從園林綠化可以看出開發(fā)商是否用心做事，有的開發(fā)商為了容積率而不顧綠化面積，隨便種一些花花草草，你種啥我種啥，就造成了"千城一面，千篇一律"，大家雷同的地步，到頭來受委屈的還是業(yè)主，有心思的開商就不同，力求標新立異，獨具個性，自成一派，如："綠色熱帶風情長廊"，"西歐剪藝長廊"等，有眼力的消費者自然會追捧。
5：物業(yè)管理 物業(yè)管理進入住宅是加速住宅城市化進程的組成部分，開發(fā)商建設樓盤少即一年，多即三五年，物業(yè)交給業(yè)主之后，業(yè)主面對的將是物業(yè)公司，這個時間相當漫長，問題往往出在這里，好的物業(yè)管理公司，是以專業(yè)、規(guī)范的服務為先，為業(yè)主所急，體現(xiàn)業(yè)主是"上帝"，在保安身上你可領(lǐng)略到和藹和威武的融洽，物業(yè)人員起早摸黑，給業(yè)主營造干凈衛(wèi)生，安全的環(huán)境。差的物業(yè)管理公司把"管理"放在第一位，"重收錢、輕做事"主次倒置，更甚者衙門作風，業(yè)主有難置之不理，搞到業(yè)主"居不安，住不寧"。
殊不知，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的，而不是物業(yè)管理部門的。聰明的開發(fā)商會選用好的物業(yè)公司，聰明的業(yè)主會選擇聰明的開發(fā)商。
武漢裝修在線網(wǎng)創(chuàng)建于2008年，現(xiàn)已是湖北最大的裝飾、家具、家居行業(yè)門戶網(wǎng)站，開設有：裝飾公司、家具企業(yè)、樣板房、裝修指南、設計指南、家具商城、裝飾專區(qū)、供求信。
