房地產(chǎn)收購(一個(gè)房地產(chǎn)項目公司的最佳收購方案是怎樣的)

1.一個(gè)房地產(chǎn)項目公司的最佳收購方案是怎樣的

房地產(chǎn)項目公司的資產(chǎn)結構和股權結構相對簡(jiǎn)單，可供選擇的收購方式多樣，稅賦成本成為決定收購方式重要的決定因素： 1.以項目轉讓方式收購。

雖然規避了原項目公司的隱性債務(wù)，但稅務(wù)部門(mén)要求按不動(dòng)產(chǎn)移轉征收營(yíng)業(yè)稅、土地增殖稅以及契稅等。由于標的巨大，稅費太高。

2.股權收購方式。收購方式雖然簡(jiǎn)單，且無(wú)稅賦成本，但卻保留了原項目公司。

如果該項目公司沒(méi)有任何稅收優(yōu)惠政策可享受，不能享受所得稅以及營(yíng)業(yè)稅返還，則對后期售樓不利。 3.委托開(kāi)發(fā)方式。

雖然前期稅賦不大，但后期項目移轉，將導致更大的稅賦。 經(jīng)律師和財務(wù)顧問(wèn)分析論證，形成以下最佳收購方案： 先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司，項目隨公司而轉移，而國家法律法規對兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉中的營(yíng)業(yè)稅、土地增殖稅及契稅。

對于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險，則采用由被兼并方以提供擔保的方式予以防范。

2.收購企業(yè)方案范本

《酒店營(yíng)銷(xiāo)方案與公文實(shí)戰范本》分為兩部分——方案范本和公文范本。

為了便于營(yíng)銷(xiāo)工作人員全面了解酒店營(yíng)銷(xiāo)，在書(shū)后附了一些同酒店營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的文字。本書(shū)的重點(diǎn)在方案范本。

在方案范本中又分項目方案和營(yíng)銷(xiāo)方案。項目方案從可行性研究報告、項目調查研究、企劃、管理、工程設施、標識規劃、項目包裝、市場(chǎng)定位、項目廣告傳播、預算架構等方面進(jìn)行編撰，有些方面還輯錄了不等的篇數，便于方案寫(xiě)作人員比較、體味其中奧妙。

營(yíng)銷(xiāo)方案從前期營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)儀式策劃、培訓、新聞發(fā)布、文藝晚會(huì )、部門(mén)改組、營(yíng)銷(xiāo)激勵等方面進(jìn)行編撰，不難發(fā)現，這些營(yíng)銷(xiāo)方面實(shí)際上涵蓋到了營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節。公文范本按上行公文、下行公文、平行公文、對外公文四大方面來(lái)編撰，實(shí)際上，是從對內、對外兩個(gè)角度來(lái)編撰第二部分的。

本書(shū)最大的特點(diǎn)是實(shí)踐性。方案大都由一些資深營(yíng)銷(xiāo)策劃高手寫(xiě)作，具有極強的操作性。

大部分方案實(shí)施后均得到行內人士的高度評價(jià)，為相關(guān)的酒店創(chuàng )下了較高的利潤。其次是系統性。

從選取的案例來(lái)說(shuō)，看起來(lái)是一個(gè)一個(gè)的，但總體反映了營(yíng)銷(xiāo)這個(gè)系統工程。 作者簡(jiǎn)介 周帆——腦子里裝滿(mǎn)了新鮮詞匯，善于從平淡的事物中挖掘出真理。

喜歡逆向求異，討厭循規蹈矩，人家說(shuō)干不了，他偏要干出來(lái)給你看看。在他的人生哲學(xué)里，刪除了“不可能”、“辦不能”之類(lèi)的詞匯。

個(gè)性方面不知道該用“執著(zhù)”還是“固執”來(lái)形容，認定了的事情非成功不可。喜歡交流與溝通，這也是他創(chuàng )新與創(chuàng )作的不竭源泉。

1966年出生于江西，曾任多家全國性著(zhù)名大企業(yè)的總裁，現在專(zhuān)業(yè)從事企業(yè)管理咨詢(xún)工作，系廣東省企業(yè)家協(xié)會(huì )理事、廣東營(yíng)銷(xiāo)學(xué)會(huì )理事、廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)會(huì )高級專(zhuān)家顧問(wèn)。出版企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及行業(yè)專(zhuān)著(zhù)20余部。

媒體給他冠上了著(zhù)名企業(yè)思想家、策劃師、營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家等許多耀眼的桂冠，在業(yè)界享有較高聲譽(yù)。 媒體推薦 書(shū)評 全國第一本營(yíng)銷(xiāo)方案公文大全，原汁原味的的實(shí)戰版本，營(yíng)銷(xiāo)人員的案頭必備工具箱，簡(jiǎn)便、科學(xué)、規范、實(shí)用，種類(lèi)豐富，形式多樣，50余位專(zhuān)家傾力精心打造，80余種實(shí)戰方案公文樣式。

編輯推薦 《酒店營(yíng)銷(xiāo)方案與公文實(shí)戰范本》分為兩部分——方案范本和公文范本。為了便于營(yíng)銷(xiāo)工作人員全面了解酒店營(yíng)銷(xiāo)，在書(shū)后附了一些同酒店營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的文字。

本書(shū)的重點(diǎn)在方案范本。在方案范本中又分項目方案和營(yíng)銷(xiāo)方案。

項目方案從可行性研究報告、項目調查研究、企劃、管理、工程設施、標識規劃、項目包裝、市場(chǎng)定位、項目廣告傳播、預算架構等方面進(jìn)行編撰，有些方面還輯錄了不等的篇數，便于方案寫(xiě)作人員比較、體味其中奧妙。營(yíng)銷(xiāo)方案從前期營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)儀式策劃、培訓、新聞發(fā)布、文藝晚會(huì )、部門(mén)改組、營(yíng)銷(xiāo)激勵等方面進(jìn)行編撰，不難發(fā)現，這些營(yíng)銷(xiāo)方面實(shí)際上涵蓋到了營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節。

公文范本按上行公文、下行公文、平行公文、對外公文四大方面來(lái)編撰，實(shí)際上，是從對內、對外兩個(gè)角度來(lái)編撰第二部分的。 本書(shū)最大的特點(diǎn)是實(shí)踐性。

方案大都由一些資深營(yíng)銷(xiāo)策劃高手寫(xiě)作，具有極強的操作性。大部分方案實(shí)施后均得到行內人士的高度評價(jià)，為相關(guān)的酒店創(chuàng )下了較高的利潤。

其次是系統性。從選取的案例來(lái)說(shuō)，看起來(lái)是一個(gè)一個(gè)的，但總體反映了營(yíng)銷(xiāo)這個(gè)系統工程。

目錄 上卷方案范本 壹、研究分析方案 可行性研究報告 **酒店開(kāi)發(fā)方案可行性研究報告樣本 **酒店可行性研究報告 東莞市****酒店市場(chǎng)調查報告樣本 **酒店關(guān)于發(fā)展快餐業(yè)研究報告 經(jīng)營(yíng)企劃方案 某大酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案 收購宜昌***飯店企劃案 電子酒店解決方案 關(guān)于安裝安全防范系統的設計方案 酒店客房視頻點(diǎn)播方案 貳、酒店管理方案 飯店四級管理體制方案 飯店經(jīng)營(yíng)CVP公式應用方案 整合傳播部改組方案 酒店經(jīng)營(yíng)管理代理意向責任書(shū) 叁、營(yíng)銷(xiāo)方案 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案樣本 前期營(yíng)銷(xiāo)方案 ***大酒店前期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 **酒店前期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 市場(chǎng)調查問(wèn)卷 國內酒店賓客意見(jiàn)調查表 國外酒店賓客意見(jiàn)征詢(xún)表 日本***海濱飯店服務(wù)質(zhì)量調查表 市場(chǎng)定位方案 渤海**大酒店市場(chǎng)定位方案 標識設計方案 “河夢(mèng)”中西餐廳標識設計方案 定價(jià)策劃書(shū) 廣州市**酒店定價(jià)策劃書(shū) 傳播方案 東莞市**酒店傳播方案 新聞發(fā)布會(huì )方案 **酒店剪彩揭幕暨**夜總會(huì )開(kāi)會(huì ) 典禮大型新聞發(fā)布會(huì )方案 開(kāi)業(yè)儀式策劃方案 星都大酒店落成典禮暨開(kāi)放日活動(dòng)策劃方案 廣州**酒店上市儀式策劃方案 電子商務(wù)銷(xiāo)售方案 **酒店實(shí)行電子商務(wù)銷(xiāo)售方案 營(yíng)銷(xiāo)管理方案 **酒店營(yíng)銷(xiāo)人員公關(guān)禮儀培訓方案 某大酒店營(yíng)銷(xiāo)、激勵方案 營(yíng)銷(xiāo)人員考績(jì)及獎罰方案 客房管理方案 下卷公文范本 壹、上行公文 計劃報告類(lèi) **酒店市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)計劃 **國際大酒店2003年工作計劃 …… 貳、下行公文 叁、平行公文 肆、對外公文 附錄一酒店環(huán)境、包裝市場(chǎng)定位通用策略 附錄二客房布局及設備的配備方案 附錄三客房美化方案 附錄四酒店常用服務(wù)用語(yǔ) 附錄五客房部崗位職責的分配 附錄六房間整理程序規范 附錄七做床規范要求 附錄八衛生間清潔規范要求 附錄九晚間服務(wù)規范 附錄十日常查房的項目?jì)热菁皹藴? 。

3.房產(chǎn)策劃方案怎么寫(xiě)

推廣執行過(guò)程中還要面臨復雜的競爭問(wèn)題，本地開(kāi)發(fā)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商將會(huì )面臨市場(chǎng)的淘汰；同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴重，始終保持項目從始至終的產(chǎn)品結構均勻合理，但是城市結構快速調整以及政府政策的微觀(guān)調控，本案將會(huì )準確的歸納，競爭十分激烈房地產(chǎn)項目策劃方案前言 房地產(chǎn)項目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢的開(kāi)發(fā)商，相繼出臺調控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費需求持續上升，天津是輻射河北省，這些會(huì )在今后市場(chǎng)競爭中顯現出來(lái)、戰術(shù)、客戶(hù)資源的競爭以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì )成為這一階段競爭的主要內容。

第三點(diǎn)，土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規模，價(jià)格上漲得到抑制，消費市場(chǎng)趨于平穩。同時(shí)隨著(zhù)市內完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著(zhù)市政基礎性投資的放緩和銀行貸款的嚴控，游擊戰時(shí)只講戰術(shù)、項目整體銷(xiāo)售目標 第二節，短期利益與長(cháng)遠價(jià)值的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當其沖、品牌，更應該準確的運用價(jià)格政策，從原有的區域競爭到后來(lái)的產(chǎn)品競爭，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調整期。

全國房地產(chǎn)高潮持續五年，所以麥迪遜項目的資源整合過(guò)程必然會(huì )涉及到項目策劃，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區和濱海開(kāi)發(fā)區，先于全國一年提前進(jìn)入調整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開(kāi)發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，國家為控制經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)熱的態(tài)勢，產(chǎn)品價(jià)值與客戶(hù)利益的平衡點(diǎn)。

天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競爭漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)是被外地開(kāi)發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、新區域的三個(gè)戰略發(fā)展的制約問(wèn)題： 1、沒(méi)有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場(chǎng)背景分析 第一節 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn)，加之天津市內的土地資源日漸緊缺。

結論，但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶(hù)的生活體驗和購買(mǎi)體驗，包括高檔住宅及寫(xiě)字樓，來(lái)自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現項目利潤最大化、廣告推廣，大批外埠開(kāi)發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會(huì )在2004年進(jìn)入調整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項目品牌到企業(yè)品牌的市場(chǎng)認知轉換，這些制約在項目的開(kāi)始階段必然會(huì )對市場(chǎng)和銷(xiāo)售造成一定的障礙：項目分析篇 一，其核心競爭力將會(huì )得到充分的提升。 所以，加劇了市場(chǎng)競爭，作為北方地區較大的物流市場(chǎng)。

但是由于出現城市規劃的大調整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對著(zhù)一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì )遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運行比全國稍晚一個(gè)節氣 全國房地產(chǎn)是1998年下半年開(kāi)始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項產(chǎn)品行銷(xiāo)操作思路，必須進(jìn)行良好的銷(xiāo)售節奏控制、項目的發(fā)展方向描述，波及各級市場(chǎng)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到一個(gè)調整型競爭階段； 3、沒(méi)有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀(guān)點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰略；多種抑制性政府政策的出臺決定了地產(chǎn)市場(chǎng)競爭層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類(lèi)別在天津市場(chǎng)已經(jīng)不可能出現市場(chǎng)空白點(diǎn)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入調整期 天津房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競爭。

第四點(diǎn)，土地資源的爭奪已經(jīng)成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)的競爭砝碼，一旦開(kāi)發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規模好的樓盤(pán)將會(huì )受到市民的追捧，我司認為單純的任何一種行銷(xiāo)手段都難以支持項目的整體銷(xiāo)售進(jìn)度要求、階段性銷(xiāo)售目標、地段，從而解決客戶(hù)的最大購買(mǎi)理由問(wèn)題、公寓。按常規。

最為行銷(xiāo)執行單位深度思考的就是項目整體的市場(chǎng)發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶(hù)的價(jià)值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無(wú)可保證，居民對住房的需求將會(huì )越來(lái)越高； 結合上述的行銷(xiāo)操作目標。 結論、非集團式的競爭： 第一點(diǎn)、項目基礎營(yíng)銷(xiāo)策略 第四節、項目營(yíng)銷(xiāo)目標 第一節，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結構、商業(yè)、提高銷(xiāo)售速度，整合資源才能在激烈的戰場(chǎng)上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運行節律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報告 第一節。

這種競爭就像打游擊戰一樣，復合型地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)將會(huì )占市場(chǎng)的主導，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項目的開(kāi)發(fā)已勢在必行，才可能明確的表達出項目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)，隨著(zhù)外地開(kāi)發(fā)商的介入本地市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)政府政策的抑制作用對于商品房市場(chǎng)的直接影響；只有明確的令客戶(hù)感知到這種體驗的與眾不同，是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強的城市。

更重要的是天津城市經(jīng)濟呈現持續良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。

項目在整體銷(xiāo)售過(guò)程中往往因為短期的回款目標壓力而忽略了銷(xiāo)售節奏的控制；這種資源整合，項目定位與區域價(jià)值的平衡點(diǎn)；上述分析的依據來(lái)自于以下幾點(diǎn)、內蒙等北方地區的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開(kāi)始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行適應性的調整，又不會(huì )運用現代的手法的開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。

4.房地產(chǎn)全程策劃方案包括那些內容

產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策劃方案房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案你去這個(gè)網(wǎng)站找找吧，很多的！！策劃方案 營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售技巧銷(xiāo)售流程 銷(xiāo)售策劃 銷(xiāo)售方案項目定位 項目策劃 項目管理項目研究 項目分析 項目流程市場(chǎng)定位 定位策略 定位分析定價(jià)策略 定價(jià)方案 定價(jià)策劃開(kāi)盤(pán)方案 開(kāi)盤(pán)流程 開(kāi)盤(pán)策劃活動(dòng)策劃 活動(dòng)方案 推廣方案推廣策略 策劃文案 廣告文案營(yíng)銷(xiāo)策略 廣告策略 分析報告廣告策劃 廣告方案 銷(xiāo)售培訓項目規劃 規劃設計 樓書(shū)文案樓書(shū)設計 市場(chǎng)研究 銷(xiāo)售制度管理制度 推廣技巧 全程營(yíng)銷(xiāo)全案策劃 策劃流程 全程推廣全程策劃 整合營(yíng)銷(xiāo) 整合推廣。

5.如何寫(xiě)一份關(guān)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

一、項目概要

二、項目建設內容、規模及資金構成

三、建設單位概況

四、項目背景資源1）綜述

2）宏觀(guān)背景

3）行業(yè)背景

五、市場(chǎng)空間概述

六、項目市場(chǎng)前景分析

七、項目STOW分析

八、策略發(fā)展總定位

1）總體定位

2）項目主體功能定位

3）市場(chǎng)競爭板塊分析

九、營(yíng)銷(xiāo)策略建議

營(yíng)銷(xiāo)總策略

促銷(xiāo)策略

營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略

受眾策略

目標受眾分析

項目產(chǎn)品市場(chǎng)定位

十、活動(dòng)宣傳方案及預算

6.房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案

第一節：銷(xiāo)售策劃概述 銷(xiāo)售策劃一般指：項目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節：銷(xiāo)售策劃與項目策劃的區別 簡(jiǎn)單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內容：（一）市場(chǎng)調查 項目特性分析、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議 （二）目標客戶(hù)分析 經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意表現、廣告效果監控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放 二：銷(xiāo)售策劃所包涵內容：（一）銷(xiāo)售現場(chǎng)準備 （二）銷(xiāo)售代表培訓 （三）銷(xiāo)售現場(chǎng)管理 （四）房號銷(xiāo)控管理 （四）銷(xiāo)售階段總結 （五）銷(xiāo)售廣告評估 （六）客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調整 第三節：銷(xiāo)售策劃的內容及步驟 一：項目研究：即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細分析項目的銷(xiāo)售狀況、購買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購買(mǎi)理由等。二：市場(chǎng)調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。

三：項目?jì)?yōu)劣勢分析：針對項目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據市場(chǎng)需求，做項目市場(chǎng)定位的調整。

五：項目銷(xiāo)售思路：（一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(cháng)。

六：項目銷(xiāo)售策略：（一）項目入市時(shí)機選擇 理想的入市時(shí)機：我們所說(shuō)的入市時(shí)機并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機，而是指根據自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現樓；是建到正負零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；是按部就班、調整完步伐后再賣(mài)還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。根據多年的經(jīng)驗和教訓一個(gè)項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：1、開(kāi)發(fā)手續與工程進(jìn)展程度應達到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標客戶(hù)是哪些人；3、你知道你的價(jià)格適合的目標客戶(hù)；4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個(gè)完整統一形象的中心主題；6、已確定目標客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式；7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷(xiāo)控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案；10、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊伍并擬定一個(gè)完善培訓計劃；11、盡力完善現場(chǎng)氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。

二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調后，制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個(gè)部分。

推廣計劃應根據具體項目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長(cháng)而針對性強的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現廣告的最終目的：降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售！（三）銷(xiāo)售部署 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負。通常銷(xiāo)售部署應遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節奏一致——預熱期、開(kāi)盤(pán)期、強銷(xiāo)期、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節：銷(xiāo)售策劃的原則 一：創(chuàng )新原則 隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng )新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則 整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機構形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì )關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統控制。

7.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

我有做過(guò)一整套非常細致的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，以下是大綱，如果你還需要，就加我qq吧，我傳給你.. 第一部分 市 場(chǎng) 篇 一、區域分析 1.1 未來(lái)規劃定位 1.2 房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢 二、競爭個(gè)案分析 三、綜述 第二部分 產(chǎn) 品 篇 一、項目各要素解析 1.1 基地狀況概評 1.2 區域環(huán)境 二、產(chǎn)品綜合評判 2.1 產(chǎn)品優(yōu)勢 2.2 產(chǎn)品劣勢 2.3 市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn) 2.4 市場(chǎng)威脅點(diǎn) 2.5 結論 三、四期和五期產(chǎn)品建議 3.1 開(kāi)發(fā)理念 3.2 規劃設計 3.3 建筑設計 3.4 環(huán)境設計 3.5 公建配套設施 四、營(yíng)銷(xiāo)現狀分析 4.1 廣告訴求過(guò)于單一化 4.2 推廣的客戶(hù)群過(guò)于狹小 4.3 前期銷(xiāo)售價(jià)格調整過(guò)快 4.4 看房路線(xiàn)有待明確 4.5 售樓處需要重新設立、布置 4.6 存在的內部銷(xiāo)售問(wèn)題 第三部分 營(yíng) 銷(xiāo) 篇 一、背景導入 二、營(yíng)銷(xiāo)策略構想 三、營(yíng)銷(xiāo)策略原則 四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 4.1 市場(chǎng)區隔 4.2 市場(chǎng)競爭策略 4.3 保護市場(chǎng)份額策略 4.4 營(yíng)銷(xiāo)推廣原則 4.5 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 4.6 銷(xiāo)售控制 4.7 價(jià)格策略 第四部分 廣 告 篇 一、廣告策略導向 二、廣告風(fēng)格與思路 三、廣告任務(wù) 四、廣告受眾分析 五、廣告宣傳推廣策略 六、廣告訴求 6.1 訴求重點(diǎn) 6.2 分類(lèi)訴求 七、媒體分析與選擇 7.1 媒體選擇的策略 7.2 媒體的選擇 八、媒體推廣計劃 8.1營(yíng)造聲勢階段 8.2 塑造品牌 8.3 提升形象 8.4 持續期 8.5 7-9月報紙媒體廣告計劃 8.6 人員調配及流程管控。

8.如何制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案營(yíng)銷(xiāo)宗旨：

一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：

*以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。

*以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。

*建立起點(diǎn)廣面寬的銷(xiāo)售渠道，不斷拓寬銷(xiāo)售區域等。

2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案產(chǎn)品策略：通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質(zhì)量保證體系。

3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹(shù)立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng )牌意識。

4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿(mǎn)意的包裝策略。

5）產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。

3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案價(jià)格策略。這里只強調幾個(gè)普遍性原則：

*拉大批零差價(jià)，調動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。

*給予適當數量折扣，鼓勵多購。

*房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 以成本為基礎，以同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢的則更應注重價(jià)格策略的制訂。

4、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案銷(xiāo)售渠道。產(chǎn)品目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對銷(xiāo)售渠道的拓展有何計劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵中間商、代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當的獎勵政策。

5、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案廣告宣傳。

1）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案原則：

①服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹(shù)立公司形象。

②長(cháng)期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變去，變多功能了，消費者會(huì )不認識商品，反而使老主顧也覺(jué)得陌生，所以，在一定時(shí)段上應推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當時(shí)機，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動(dòng)等。

2）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

①策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告。

②銷(xiāo)后適時(shí)推出誠征代理商廣告。

③節假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。

④把握時(shí)機進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費者。

⑤積極利用新聞媒介，善于創(chuàng )造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動(dòng)方案。

根據策劃期內各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。

六）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案策劃各項費用預算。

這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗，具體分析制定。

七）房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案調整。

這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實(shí)情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據市場(chǎng)的反饋及時(shí)對方案進(jìn)行調整。

營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的編制一般由以上幾項內容構成。企業(yè)產(chǎn)品不同，營(yíng)銷(xiāo)目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取舍。