中國(guó)南京軟件谷創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新城
1.有人知道南京寶德?云谷么
南京寶德云谷位于南京最近主城的核心板塊——奧南，是由龍頭上市科技企業(yè)——寶德集團(tuán)開發(fā)的集研發(fā)、辦公、人才公寓、社交、休閑等功能于一體的科技產(chǎn)業(yè)綜合體，占地面積4.5萬(wàn)㎡，總建筑面積18萬(wàn)㎡，項(xiàng)目用地性質(zhì)為科研用地，產(chǎn)權(quán)年限50年。
說(shuō)起科研用地，很多人都不一定弄得明白，什么是科研地產(chǎn)？科研地產(chǎn)能不能交易？能不能辦證？大多數(shù)人都是一知半解甚至毫不了解。什么是科研地產(chǎn)？科研地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿θ绾危抗I(yè)時(shí)代從最初的基礎(chǔ)廠房到互聯(lián)網(wǎng)科技時(shí)代的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地、高檔寫字樓、科研中心乃至科技園區(qū)，數(shù)十年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到了長(zhǎng)足發(fā)展。
科研地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)型、升級(jí)發(fā)展的必然產(chǎn)物，南京科研地產(chǎn)從2012年開始強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，從“一核、一圈、三城、多點(diǎn)”的全市創(chuàng)新空間總體格局（其中，“一核”為中科院麒麟科學(xué)園，“一圈”為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，“三城”為仙林、江寧、江北三個(gè)大學(xué)城，“多點(diǎn)”為15個(gè)高新園區(qū)）到一谷兩園。
.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四面開花。當(dāng)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依然保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，星火E方、浦潮創(chuàng)立方、星智匯、孵鷹大廈等新興開發(fā)區(qū)域內(nèi)，科研地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛進(jìn)駐，為區(qū)域以及社會(huì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，江北新區(qū)、新城科技城、麒麟新城、未來(lái)科技城。
快速崛起于南京周邊。
目前我國(guó)正進(jìn)入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的長(zhǎng)期快速發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。從開發(fā)企業(yè)層面看，自一系列的樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，住宅市場(chǎng)遭受了前所未有的危機(jī)，此外，伴隨著樓市暴力時(shí)代的結(jié)束，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商面臨著越來(lái)越嚴(yán)峻的生存壓力，近年來(lái)，房企為更好發(fā)展開始走向轉(zhuǎn)型之路，恒大、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、綠地、保利等越來(lái)越多有遠(yuǎn)見的傳統(tǒng)開發(fā)商紛紛“去地產(chǎn)化”，開始進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一“錢景”無(wú)限的市場(chǎng)， 全國(guó)科研地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。
從產(chǎn)品層面看，南京科研地產(chǎn)種類眾多，包括總部基地、廣告園、物流園、科研辦公樓、孵化器、創(chuàng)客工廠等，南京屬于科研地產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)約有200多個(gè)。政策層面，全國(guó)各級(jí)政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)扶持科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，支持優(yōu)良產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，出臺(tái)優(yōu)惠政策扶持園區(qū)企業(yè)發(fā)展。
那么科研地產(chǎn)能不能交易？能不能辦證？這是很多網(wǎng)友關(guān)心的核心問題。科研地產(chǎn)項(xiàng)目須向市規(guī)劃局申請(qǐng)辦理規(guī)劃條件、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，主要申請(qǐng)辦理以下四證——建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用證。
科研地產(chǎn)能否銷售、可售比例多少，每個(gè)項(xiàng)目應(yīng)具體根據(jù)土地使用證上的要求，在滿足項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、轉(zhuǎn)讓對(duì)象為科研類企業(yè)機(jī)構(gòu)前提下，開發(fā)企業(yè)可以對(duì)所建房產(chǎn)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓（包括平出售、交換和贈(zèng)與），分割轉(zhuǎn)讓的建筑面積一般不得大于地上總建筑面積的50%?！虼?，從政策層面來(lái)說(shuō)，科研項(xiàng)目可以交易，也能辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。
南京寶德云谷屬于可銷售50%可辦證的科研辦公樓，打造集創(chuàng)客工廠、共享空間、企業(yè)孵化器、加速器、總部基地、商服休閑、人才公寓為一體的科技綜合體，項(xiàng)目位于奧南核心地段，也是中國(guó)軟件谷未來(lái)軟件升級(jí)跨越核心區(qū)。南京寶德云谷是寶德集團(tuán)在南京的首個(gè)企業(yè)加速器項(xiàng)目，為企業(yè)的孵化和發(fā)展提供全程專業(yè)服務(wù)。
寶德集團(tuán)是一家綜合性多元化發(fā)展的國(guó)家火炬計(jì)劃重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)，亞太十強(qiáng)，同時(shí)是國(guó)家工信部CSIP云計(jì)算研究中心專家單位，曾獲福布斯“中國(guó)潛力100”企業(yè) 、中國(guó)上市公司成長(zhǎng)百?gòu)?qiáng)31位等。近年來(lái)寶德集團(tuán)陸續(xù)布局各個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，包括北京、深圳、南京、天津、揭?yáng)、岳陽(yáng)、張家界、樂山。
作為亞太十強(qiáng)的上市企業(yè)，寶德為什么選擇將寶德云谷建設(shè)在此？南京各區(qū)都有不同的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，每個(gè)區(qū)域因地制宜重點(diǎn)打造自身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，中國(guó)軟件谷、奧南板塊——緊鄰河西新城與南部新城，也是最近主城的版圖，憑借著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于南京雨花臺(tái)區(qū)中國(guó)軟件谷，這里是中國(guó)第一軟件產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)最大的通訊軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，國(guó)家重要的軟件產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)中心，綜合實(shí)力列全國(guó)園區(qū)前三強(qiáng)，是中國(guó)首個(gè)千億級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地，僅次于中關(guān)村。
軟件谷區(qū)已匯聚了IBM中國(guó)軟件授權(quán)培訓(xùn)中心、戴爾、潤(rùn)和軟件、三胞集團(tuán)、中興、華為等國(guó)內(nèi)外知名軟件企業(yè)。依托于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、全國(guó)重要交通樞紐、文教核心優(yōu)勢(shì)以及南京今后不斷上升的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，寶德云谷將有助于吸引國(guó)際資本、企業(yè)、人才在此集聚。
結(jié)合當(dāng)前的交通、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，大力引導(dǎo)大型科技龍頭企業(yè)入駐，大力發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)集群，提升規(guī)劃區(qū)內(nèi)的品質(zhì)凝聚力，未來(lái)寶德云谷的產(chǎn)業(yè)發(fā)展是大有可為的。寶德云谷聚焦于“創(chuàng)新數(shù)據(jù)智慧，促進(jìn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)”， 幫助企業(yè)成功、幫助人們提升工作效率和改善生活。
項(xiàng)目主要致力于企業(yè)服務(wù)、扶持工作，以各類公共服務(wù)平臺(tái)打造；為企業(yè)提供金融、物業(yè)、人才、咨詢及孵化等全方位的服務(wù)。
2.中國(guó)軟件名城的南京中國(guó)軟件名城標(biāo)準(zhǔn)
“一谷兩園”建設(shè)，政策支持力度空前到2015年，南京市要建成高標(biāo)準(zhǔn)的中國(guó)軟件名城，全市軟件和信息服務(wù)業(yè)收入達(dá)4000億元，實(shí)現(xiàn)5年翻兩番，初步形成“一谷兩園”軟件產(chǎn)業(yè)空間布局。
到2020年，初步建成世界軟件名城，全市軟件和信息服務(wù)業(yè)收入超過(guò)10000億元，全面建成“一谷兩園”。南京市委市政府出臺(tái)了《關(guān)于以打造“一谷兩園”軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為重點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)中國(guó)軟件名城的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），推進(jìn)軟件名城建設(shè)。
權(quán)力下放建設(shè)“一谷兩園”設(shè)立管委會(huì)、管理處南京將重點(diǎn)打造“一谷兩園”軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。對(duì)“一谷兩園”管理機(jī)構(gòu)和權(quán)限的設(shè)置，成為此次政策中的最大亮點(diǎn)。
“一谷兩園”范圍確定“一谷兩園”指的是什么區(qū)域？這是“以繞越高速——三橋連接線為橫軸、寧丹路——丹陽(yáng)大道為縱軸，以中國(guó)（南京）軟件谷為核心，南京軟件園和江蘇軟件園為兩翼，規(guī)劃面積約100平方公里的軟件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。其中，中國(guó)（南京）軟件谷位于雨花臺(tái)區(qū)，范圍涵蓋雨花軟件園、雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鐵心橋工業(yè)園等，規(guī)劃面積約70平方公里；南京軟件園位于浦口區(qū)，范圍涵蓋城南河路以西、三橋園區(qū)等，規(guī)劃面積約14平方公里，南京軟件園將逐步從原高新區(qū)調(diào)整到現(xiàn)址；江蘇軟件園位于江寧區(qū)，范圍涵蓋東吉谷、吉山軟件園等，規(guī)劃面積約16平方公里。
意見明確，“一谷兩園”內(nèi)嚴(yán)禁新增和擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制非軟件產(chǎn)業(yè)用地，人才公寓和配套設(shè)施占地面積控制在四分之一以內(nèi)。雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和鐵心橋工業(yè)園內(nèi)的工業(yè)等非軟件產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，要有計(jì)劃地加快調(diào)整。
成立軟件谷管委會(huì)和“兩園”管理處“一谷兩園”怎么管？軟件谷黨工委、管委會(huì)是市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，委托雨花臺(tái)區(qū)委、區(qū)政府管理，承擔(dān)軟件谷所涉區(qū)域的行政、經(jīng)濟(jì)管理和干部管理職能，轄區(qū)內(nèi)街（鎮(zhèn)）劃由軟件谷黨工委、管委會(huì)統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)軟件谷涉及區(qū)域的基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政策服務(wù)。“兩園”的管理，分別由南京國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)下設(shè)南京軟件園管理處和江蘇軟件園管理處，承擔(dān)園區(qū)開發(fā)與管理職能。
管理權(quán)限擴(kuò)大，成立開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營(yíng)軟件谷管委會(huì)和“兩園”管理處的權(quán)力，比之前的軟件園大了不少。據(jù)介紹，“一谷兩園”在項(xiàng)目建設(shè)上，除總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的修訂和調(diào)整需向市報(bào)批外，規(guī)劃、建設(shè)、土地等其他審批權(quán)限，委托給中國(guó)（南京）軟件谷管委會(huì)和軟件園管理處。
另外，還將成立政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的中國(guó)（南京）軟件谷開發(fā)公司和南京軟件園開發(fā)公司、江蘇軟件園開發(fā)公司。公司負(fù)責(zé)“一谷兩園”的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、招才引企、物業(yè)管理、項(xiàng)目管理、咨詢服務(wù)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等。
市政府專項(xiàng)支持軟件谷開發(fā)公司啟動(dòng)資金，支持“一谷兩園”開發(fā)公司建設(shè)孵化器、加速器、中試用房和人才公寓?！耙还葍蓤@”的科研土地可參照工業(yè)用地價(jià)格出讓，出讓金計(jì)提方式亦比照工業(yè)用地。
土地、財(cái)政收入實(shí)施封閉運(yùn)作“一谷兩園”將設(shè)立獨(dú)立金庫(kù)，在土地和財(cái)政上實(shí)施封閉運(yùn)作。據(jù)了解，“一谷兩園”范圍內(nèi)的土地出讓金，在按規(guī)定扣除國(guó)家、省規(guī)定的計(jì)提后，經(jīng)營(yíng)性用地市級(jí)剛性計(jì)提部分減半計(jì)提，其余資金返還“一谷兩園”，作為軟件谷開發(fā)公司和園區(qū)開發(fā)公司的國(guó)有資本。
對(duì)“一谷兩園”建設(shè)的規(guī)費(fèi)，除規(guī)定不能減免的部分外，作為市國(guó)有投資股份入股開發(fā)公司，五年不參與股份分配。為支持“一谷兩園”的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)，“十二五”期間，企業(yè)繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅新增地方留成部分，全額補(bǔ)助給軟件谷管委會(huì)和軟件園管理處。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向“一谷兩園”傾斜除了“自己的錢自己花”以外，市委市政府還將每年根據(jù)“一谷兩園”軟件產(chǎn)業(yè)收入和占全市軟件產(chǎn)業(yè)總收入的比重，從市軟件產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金中安排同比例經(jīng)費(fèi)，定向支持“一谷兩園”專業(yè)孵化器、公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、創(chuàng)新項(xiàng)目、人才引進(jìn)、企業(yè)融資等。在基礎(chǔ)設(shè)施方面，市區(qū)兩級(jí)政府在確?！耙还葍蓤@”基礎(chǔ)設(shè)施、教育等專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)逐年增加的基礎(chǔ)上，集中力量為“一谷兩園”提供水、電、氣、交通等骨干基礎(chǔ)設(shè)施及教育、醫(yī)療等城市功能配套，提高資源、環(huán)境等區(qū)域承載能力。
據(jù)悉，近期市里將重點(diǎn)支持雨花臺(tái)區(qū)對(duì)寧丹路實(shí)施拓寬改造，開工建設(shè)鳳渡路（機(jī)場(chǎng)西通道），以滿足軟件谷基本的交通需求。 鼓勵(lì)“雙自”企業(yè) 進(jìn)入“一谷兩園”對(duì)軟件企業(yè)的支持力度，這次也是前所未有。
對(duì)軟件企業(yè)的發(fā)展，將實(shí)行“一企一策”的支持方式。對(duì)入駐“一谷兩園”的“雙自”（具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和自主品牌）軟件企業(yè)，在獲得市軟件專項(xiàng)資金獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助時(shí)，在原政策基礎(chǔ)上再增加20%的支持額度，并優(yōu)先推薦申報(bào)國(guó)家和省重點(diǎn)項(xiàng)目。
南京還將實(shí)施百億級(jí)“雙自”軟件企業(yè)培育計(jì)劃，根據(jù)企業(yè)需求，制定培育方案?！兑庖姟愤€出臺(tái)了一系列舉措，支持重點(diǎn)軟件企業(yè)提升技術(shù)創(chuàng)新能力，鼓勵(lì)軟件企業(yè)開拓國(guó)際市場(chǎng)，支持和鼓勵(lì)軟件企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)模式和商業(yè)模式。
軟件創(chuàng)業(yè)投資，引導(dǎo)基金將“跟進(jìn)”據(jù)了解，市公共平臺(tái)建設(shè)專項(xiàng)資金將優(yōu)。
