房地產(chǎn)業(yè)處理(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計賬務(wù)處理流程有哪些?)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計賬務(wù)處理流程有哪些?

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計科目及帳務(wù)處理：（介紹一些常用的分錄）：（1）應收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時(shí)：借：銀行存款 貸：應收賬款 （2）壞賬準備：確定無(wú)法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷(xiāo)法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷(xiāo)的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5）應收票據：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應收票據——XX公司 財務(wù)費用 （3）預付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個(gè)明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書(shū)、付款單） 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結算時(shí)（所附單據：工程價(jià)款結算單） 借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應付賬款——應付工程款 同時(shí)，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款 貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價(jià)款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款 （4）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買(mǎi)價(jià)、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（5）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護費、檢驗試驗費等 （6）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。（7）庫存材料：用來(lái)核算各種為庫存材料的計劃成本或實(shí)際成本 （8）庫存設備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫存設備的實(shí)際成本 ①購入設備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付款單） 借：物資采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買(mǎi)價(jià)和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實(shí)際買(mǎi)價(jià)和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：物資采購 ②訂購設備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 ③設備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設備進(jìn)行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單） 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：庫存設備 銷(xiāo)售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷(xiāo)售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結轉成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設備 （9）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。

應與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （10）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動(dòng)材料。

如：工具、器具、玻璃器皿等 自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷(xiāo)計入成本費用 借：開(kāi)發(fā)間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷(xiāo)法：借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （11）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷(xiāo)售的產(chǎn)品，包括開(kāi)發(fā)完工的建設場(chǎng)地、房屋、配套設施和代建工程等 企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時(shí) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)成本 對外銷(xiāo)售轉讓的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結轉開(kāi)發(fā)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （12）分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：應根據分期銷(xiāo)售。

2.房地產(chǎn)會(huì )計分錄及賬務(wù)處理?

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)有開(kāi)發(fā)前期、開(kāi)發(fā)過(guò)程、銷(xiāo)售過(guò)程等

–––股東投資設立公司

借：銀行存款

貸：實(shí)收資本

–––取得開(kāi)發(fā)土地

借：開(kāi)發(fā)成本[相當于生產(chǎn)成本科目]

貸：銀行存款、預付賬款等

–––支付各種前期工程費用（包括向政府部門(mén)交的各項規費）

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款

–––支付施工企業(yè)建安工程費用

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：銀行存款、應付帳款、預付賬款等

–––與開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的管理費用，現場(chǎng)管理組織方面的費用，

借：間接費用[相當于制造費用科目]

貸：銀行存款、應付職工薪酬、應付帳款等

–––公司管理部門(mén)發(fā)生的費用

借：管理費用

貸：銀行存款、應付職工薪酬等

–––銀行借款利息

（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前）

借：間接費用

貸：銀行存款

（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結算后）

借：財務(wù)費用

貸：銀行存款

–––開(kāi)發(fā)間接費按一定比例分攤給各成本對象

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：間接費用

–––完工決算結轉成本

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品[相當于產(chǎn)成品科目]

貸：開(kāi)發(fā)成本

銷(xiāo)售工程、預收款過(guò)程、銷(xiāo)售成本利潤核算等與一般企業(yè)相同。

以上是一般的核算過(guò)程，如果有什么具體的問(wèn)題可以追問(wèn)

3.房地產(chǎn)會(huì )計賬務(wù)處理流程及分錄

一般都是幾年一周期，前幾年開(kāi)發(fā)，一年賣(mài)房子。

開(kāi)發(fā)時(shí)：

土地成本啊（包括土地出讓金那些），房屋建造成本啊和工地上的工人工資啊（一般都不是自己的工程隊做，估計沒(méi)這個(gè)工資，一般應該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價(jià)結算）都計入開(kāi)發(fā)成本

借 開(kāi)發(fā)成本（如果是土地成本，就設置個(gè)2個(gè)科目，土地成本）

貸 銀行存款（或者其他）

弄清爽點(diǎn)，到清算的時(shí)候，自己方便很多。

以為開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì )務(wù)費啊，辦公費啊，差旅費啊，還有借款利息什么的，都放開(kāi)發(fā)間接費用。

會(huì )計分錄類(lèi)似開(kāi)發(fā)成本

預售時(shí)：

借 銀行存款

貸 預收賬款-（某某某）

交付時(shí)：

確認收入

借 預收賬款

貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

結轉成本：

在銷(xiāo)售差不多的時(shí)候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規定我印象中沒(méi)有）

將開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費轉入成本

其他的，該清算就清算了吧。

附件一條，因為現在可能會(huì )存在個(gè)人借款給房地產(chǎn)公司：

借 銀行存款

貸 其他應付款

擴展資料：

會(huì )計分錄分為簡(jiǎn)單分錄和復合分錄兩種。簡(jiǎn)單分錄也稱(chēng)“單項分錄”。是指以一個(gè)帳戶(hù)的借方和另一個(gè)帳戶(hù)的貸方相對應的會(huì )計分錄。復合分錄亦稱(chēng)“多項分錄”。是指以一個(gè)帳戶(hù)的借方與幾個(gè)帳戶(hù)的貸方，或者以一個(gè)帳戶(hù)的貸方與幾個(gè)帳戶(hù)的借方相對應的會(huì )計分錄。

為了保證帳戶(hù)對應關(guān)系的正確、清晰、便于了解經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內容，會(huì )計分錄必須嚴格掌握一借多貸或一貸多借的基本原則，不允許多借多貸。

層析法

層析法是指將事物的發(fā)展過(guò)程劃分為若干個(gè)階段和層次，逐層遞進(jìn)分析，從而最終得出結果的一種解決問(wèn)題的方法。利用層析法進(jìn)行編制會(huì )計分錄教學(xué)直觀(guān)、清晰，能夠取得理想的教學(xué)效果，其步驟如下：

1、分析列出經(jīng)濟業(yè)務(wù)中所涉及的會(huì )計科目。

2、分析會(huì )計科目的性質(zhì)，如資產(chǎn)類(lèi)科目、負債類(lèi)科目等。

3、分析各會(huì )計科目的金額增減變動(dòng)情況。

4、根據步驟2、3結合各類(lèi)賬戶(hù)的借貸方所反映的經(jīng)濟內容（增加或減少），來(lái)判斷會(huì )計科目的方向。

5、根據有借必有貸，借貸必相等的記賬規則，編制會(huì )計分錄。

此種方法對于學(xué)生能夠準確知道會(huì )計業(yè)務(wù)所涉及的會(huì )計科目非常有效，并且較適用于單個(gè)會(huì )計分錄的編制。

業(yè)務(wù)鏈法

所謂業(yè)務(wù)鏈法就是指根據會(huì )計業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，組成一條連續的業(yè)務(wù)鏈，前后業(yè)務(wù)之間會(huì )計分錄之間存在的一種相連的關(guān)系進(jìn)行會(huì )計分錄的編制。

此種方法對于連續性的經(jīng)濟業(yè)務(wù)比較有效，特別是針對于容易搞錯記賬方向效果更加明顯。

記賬規則法

所謂記賬規則法就是指利用記賬規則“有借必有貸，借貸必相等”進(jìn)行編制會(huì )計分錄。

參考資料：搜狗百科-會(huì )計分錄

4.房地產(chǎn)會(huì )計分錄

開(kāi)發(fā)時(shí)土地成本，房屋建造成本和工地上的工人工資都計入開(kāi)發(fā)成本。

借：開(kāi)發(fā)成本（土地成本設置個(gè)2個(gè)科目），

貸：銀行存款（或者其他）。

為開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì )務(wù)費，辦公費，差旅費，借款利息等放開(kāi)發(fā)間接費用，會(huì )計分錄類(lèi)似開(kāi)發(fā)成本。預售時(shí)：

借：銀行存款，

貸：預收賬款-（某某某）。

交付時(shí)確認收入：

借：預收賬款，

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

在銷(xiāo)售差不多的時(shí)候（大概90%以上）將開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費轉入成本。

借：銀行存款，

貸：其他應付款。

5.房地產(chǎn)會(huì )計分錄

7、付建設工程市政設施配套費：應該：借：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本-**工程-基礎設置費貸：銀行存款8、付售樓模型款借：應付賬款--**公司貸：銀行存款收到發(fā)票時(shí)：借；銷(xiāo)售費用--其他貸：應付賬款--**公司11、付臨時(shí)接電費：借：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā)成本--**工程—基礎設施費貸：銀行存款注：基礎設施費核算：道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等。

12、安裝水表、電表所支付的費用：借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)成本--**工程—基礎設施費貸：銀行存款13、付工地水電費時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)成本--**工程—其他費用貸：銀行存款（現金）14、購買(mǎi)工程用的電纜等材料：借；庫存材料（庫存設備）貸：銀行存款（現金）領(lǐng)用時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)成本--**工程—建安費貸：庫存材料（庫存設備）16、購買(mǎi)工地鐵門(mén)：借：開(kāi)發(fā)成本--房屋開(kāi)發(fā)成本--**工程—其他費用貸：現金17、房屋技術(shù)資料及曬圖費：借：開(kāi)發(fā)成本--前期工程費或其他貸：現金18、支付銷(xiāo)售樓部員工工資、成本核算人員、工程師，管理人員工資借：現金貸：銀行存款貸：應付職工薪酬貸：現金借：銷(xiāo)售費用—售樓小姐工資，售樓經(jīng)理工資管理費用—成本核算人員，工程師等人員工資管理費用—工資貸：應付職工薪酬注：開(kāi)發(fā)間接費可以不設置，直接記入相關(guān)的成本費用中。2008-09-2311:39補充問(wèn)題1、工地用的水費現在是由我們公司自己交的，該如何做分錄呢，你公司交付的工地水電費，也要計入“開(kāi)發(fā)成本”科目。

2、以上你們沒(méi)有提到的分錄是不是都做對了，開(kāi)發(fā)成本是用三欄式的賬頁(yè)還是用費用的多欄式賬頁(yè)？（1）以上沒(méi)有提到的分錄，是對的。（2）開(kāi)發(fā)成本一般常用“多欄式”賬頁(yè)。

也可以使用“三欄式”帳頁(yè)。

6.房地產(chǎn)會(huì )計賬務(wù)處理流程及分錄

一般都是幾年一周期，前幾年開(kāi)發(fā)，一年賣(mài)房子。

開(kāi)發(fā)時(shí)：土地成本啊（包括土地出讓金那些），房屋建造成本啊和工地上的工人工資啊（一般都不是自己的工程隊做，估計沒(méi)這個(gè)工資，一般應該是工程外包，跟施工單位簽合同，最后工程送審，以審定價(jià)結算）都計入開(kāi)發(fā)成本借 開(kāi)發(fā)成本（如果是土地成本，就設置個(gè)2個(gè)科目，土地成本）貸 銀行存款（或者其他）弄清爽點(diǎn)，到清算的時(shí)候，自己方便很多。以為開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會(huì )務(wù)費啊，辦公費啊，差旅費啊，還有借款利息什么的，都放開(kāi)發(fā)間接費用。

會(huì )計分錄類(lèi)似開(kāi)發(fā)成本預售時(shí)：借 銀行存款貸 預收賬款-（某某某）交付時(shí)：確認收入借 預收賬款貸 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結轉成本：在銷(xiāo)售差不多的時(shí)候（大概90%以上，反正差不多就是了，具體有什么文件要百分之幾規定我印象中沒(méi)有）將開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費轉入成本其他的，該清算就清算了吧。附件一條，因為現在可能會(huì )存在個(gè)人借款給房地產(chǎn)公司：借 銀行存款貸 其他應付款不知道對你有沒(méi)有幫助。

7.房地產(chǎn)需要用到的會(huì )計分錄

1、房地產(chǎn)建設：借：在建工程貸：銀行存款原材料2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：在建工程3、房地產(chǎn)出售：借：銀行存款貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品4、房地產(chǎn)租賃：借：投資性房地產(chǎn)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品擴展資料：依據《會(huì )計準則-投資性房地產(chǎn)》關(guān)于計量確認的規定：第七條 投資性房地產(chǎn)應當按照成本進(jìn)行初始計量。

（一）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。

（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì )計準則的規定確定。第八條 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續支出，滿(mǎn)足本準則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿(mǎn)足本準則第六條規定的確認條件的，應當在發(fā)生時(shí)計入當期損益。

參考資料來(lái)源：百度百科-投資性房地產(chǎn)。

8.誰(shuí)有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計科目及相關(guān)賬務(wù)處理知識

房地產(chǎn)會(huì )計--不同模式售樓部的會(huì )計與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大影響，便于接待客戶(hù)，使其充分了解開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結構進(jìn)而達到銷(xiāo)售的目的，一般都會(huì )在不同區域設立售樓部、樣板房以及其他項目營(yíng)銷(xiāo)設施。

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)設施應用模式不同，相關(guān)會(huì )計處理、稅務(wù)處理也有不同。結合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規定，筆者對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營(yíng)銷(xiāo)設施模式下的會(huì )計和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。

項目營(yíng)銷(xiāo)設施的應用模式 房地產(chǎn)企業(yè)的項目營(yíng)銷(xiāo)設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類(lèi)型，根據其建設與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式： 1.利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營(yíng)銷(xiāo)設施使用，項目銷(xiāo)售完畢，作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售處理以及轉為企業(yè)自用或出租。 2.利用開(kāi)發(fā)小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設施，例如售樓部、樣板間作為項目營(yíng)銷(xiāo)設施使用，項目銷(xiāo)售完畢即行拆除或轉為企業(yè)自用或出租。

3.利用開(kāi)發(fā)小區內的配套設施（例如會(huì )所）裝修、裝飾后，作為項目營(yíng)銷(xiāo)設施臨時(shí)使用；項目銷(xiāo)售完畢作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售處理以及轉為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。 4.在開(kāi)發(fā)小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，項目銷(xiāo)售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷(xiāo)售處理。

不同情形下的會(huì )計處理 1.利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營(yíng)銷(xiāo)設施的會(huì )計處理。 根據國稅發(fā)[2009]31號文件的規定，計入開(kāi)發(fā)間接費用核算的營(yíng)銷(xiāo)設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設施的建造費用。

將樓宇之內的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來(lái)是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開(kāi)發(fā)間接費用核算。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的B小區某棟樓宇間開(kāi)設樣板間，建造成本50萬(wàn)元，裝飾、裝修后對外開(kāi)放，樣板間裝飾、裝修支出30萬(wàn)元。

（1）建造成本50萬(wàn)元計入該套樣板間的“開(kāi)發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬(wàn)元，如果能夠判斷未來(lái)隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開(kāi)發(fā)成本”，反之，則計入“開(kāi)發(fā)間接費用”核算。 （2）“開(kāi)發(fā)間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費用”科目。

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時(shí)，從“開(kāi)發(fā)成本”轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。 （4）當樣板間銷(xiāo)售，結轉收入和成本時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。

（5）當樣板間轉作自用時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉入“固定資產(chǎn)”。 （6）當樣板間未來(lái)出租時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉入“投資性房地產(chǎn)”。

“開(kāi)發(fā)間接費用”應當按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價(jià)法，企業(yè)根據需要可以自行確定。 另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷(xiāo)售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規定，即企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開(kāi)發(fā)小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設施（例如售樓部、樣板間）作為營(yíng)銷(xiāo)設施使用的會(huì )計處理。 作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設施，按照《企業(yè)會(huì )計準則》，其發(fā)生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。

完工后，其成本從“在建工程”轉入“開(kāi)發(fā)間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規定，直接計入“開(kāi)發(fā)間接費用”核算。 3.利用開(kāi)發(fā)小區內的配套設施（例如會(huì )所）裝修、裝飾后作為營(yíng)銷(xiāo)設施臨時(shí)使用的會(huì )計處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開(kāi)發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷(xiāo)設施之外，比較多見(jiàn)的還有利用開(kāi)發(fā)小區之內的規劃建造的會(huì )所、物業(yè)場(chǎng)所在銷(xiāo)售階段作為項目的營(yíng)銷(xiāo)設施使用。這種類(lèi)型的營(yíng)銷(xiāo)設施其最終用途是小區規劃設計已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項目營(yíng)銷(xiāo)設施使用，也不可以直接計入“開(kāi)發(fā)間接費用”核算，而需要根據國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規定處理。

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的會(huì )所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設施，按以下規定進(jìn)行處理： （1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理。 （2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。

除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的B項目小區中心位置，按照規劃建造會(huì )所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會(huì )所作為。

9.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算和稅務(wù)處理大全

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算和稅務(wù)處理大全 如：會(huì )計分錄，會(huì )計科目、會(huì )計報表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。

內容好多，先發(fā)給您一部分吧：房地產(chǎn)會(huì )計全套賬務(wù)處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。 1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。

2、城市維護建設稅 計稅依據是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。

計算公式： 應納稅額=營(yíng)業(yè)稅*稅率。 3、教育費附加 計稅依據是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。

計算公式： 應交教育費附加額=營(yíng)業(yè)稅*3%。 4、印花稅： （1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權轉移書(shū)據，稅率為萬(wàn)分之五； （3）購銷(xiāo)合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三； （4）借款合同，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬(wàn)分之五貼 花； （6）營(yíng)業(yè)帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個(gè)人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數應納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數（元） 1 不超過(guò)500元的部分 5 0 2 超過(guò)500元至2000元的部分 10 25 3 超過(guò)2000元至5000元的部分 15 125 4 超過(guò)5000元至20000元的部分 20 375 5 超過(guò)20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過(guò)40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過(guò)60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過(guò)80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過(guò)100000元的部分 45 15375 計算公式： 應納個(gè)人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收2000-“三險一金” 6、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。

計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業(yè)所得稅的稅率為25%， 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。

國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 7、房產(chǎn)稅 依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

房地產(chǎn)轉讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； （4）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率30%。

增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率50%。

增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理 提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計制度。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費共有11種（11稅1費） 稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。 費：教育費附加 一、營(yíng)業(yè)稅 1.轉讓不動(dòng)產(chǎn) 銷(xiāo)售房屋要按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈送的空調、家具視同銷(xiāo)售繳納增值稅。

若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。 2.房屋租賃（出租） 屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)3.房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司買(mǎi)斷商品房出售 超過(guò)買(mǎi)斷價(jià)格外的收入作為手續費收入，按“營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)” 繳納營(yíng)業(yè)稅 4.單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權無(wú)償贈與他人 視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 5.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 6.納稅人自建后銷(xiāo)售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷(xiāo)售，其自建行為應按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

二、增值稅 銷(xiāo)售房屋的同時(shí)贈送空調、家具要視同銷(xiāo)售繳納增值稅。 三、土地增值稅 （一）一般規定 1.出售——征 包括三種情況： （1）出售國有土地使用權； （2）取得國有土地使用權后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售； （3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉讓?zhuān)ǔ鍪郏┑目鄢椖浚?①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用 ④與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財。