房地產(chǎn)開發(fā)核算(房地產(chǎn)開發(fā)的)

1.房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)科目

房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算科目設(shè)計(jì)入門 本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。

所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，委托施工單位承建，自己或請(qǐng)代理銷售房子，結(jié)算，確認(rèn)收入成本，不涉及上市公司所提減值預(yù)備。 1001 現(xiàn)金，這個(gè)科目就不用多說了，注重他是現(xiàn)金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動(dòng)編制，設(shè)置好了可以省下好多時(shí)間和精力。

1002 銀行存款，一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級(jí)明細(xì)1002.01 結(jié)算戶 下設(shè)明細(xì)1002.02 貸款專戶 一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)1002.03 按揭保證金戶 視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開具相應(yīng)的資金證實(shí)，這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。

1131 應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子，假如在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷，會(huì)形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133 其它應(yīng)收款 留意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的同事。

這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個(gè)人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)治理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清晰。

1151 預(yù)付賬款 基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，會(huì)提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價(jià)、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費(fèi)用、1401 長期股權(quán)投資、1402 長期債權(quán)投資、1421 長期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。

1243 庫存商品 一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。

1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無形資產(chǎn)、1805 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。1243 庫存商品 一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。

1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無形資產(chǎn)、1805 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。2111 應(yīng)付票據(jù) 一般不用。

2121 應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時(shí)候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相稱的重視。同時(shí)建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。

即用下面的分錄：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款[1][2]這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾暋?/p>

2.房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)科目一覽表

1 │101 │ 現(xiàn)金 2 │102 │ 銀行存款 ——農(nóng)行金支行 ——商行營業(yè)部 3 │109 │ 其他貨幣資金 4 │111 │ 短期投資 5 │112 │ 應(yīng)收票據(jù) 6 │113 │ 應(yīng)收賬款 ——應(yīng)收售房款 7 │114 │ 壞賬準(zhǔn)備 8 │115 │ 預(yù)付賬款 預(yù)付工程款 9 │119 │ 其他應(yīng)收款 ——其他應(yīng)收單位款 ——其他應(yīng)收個(gè)人款 10 │121 │ 物資采購 11 │123 │ 采購保管費(fèi) 12 │124 │ 庫存材料 13 │125 │ 庫存設(shè)備 14 │129 │ 低值易耗品 15 │131 │ 材料成本差異 16 │133 │ 委托加工材料 17 │135 │ 開發(fā)產(chǎn)品（項(xiàng)目核算——***） ——房屋 ——配套設(shè)施 18 │136 │ 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 19 │137 │ 出租開發(fā)產(chǎn)品 20 │138 │ 周轉(zhuǎn)房 21 │139 │ 待攤費(fèi)用 22 │141 │ 長期投資 23 │151 │ 固定資產(chǎn) ——運(yùn)輸工具 ——辦公設(shè)備 ——其他固定資產(chǎn) 24 │155 │ 累計(jì)折舊 25 │156 │ 固定資產(chǎn)清理 26 │159 │ 固定資產(chǎn)購建支出 27 │161 │ 無形資產(chǎn) 28 │171 │ 遞延資產(chǎn) 29 │181 │ 待處理財(cái)產(chǎn)損溢 │ │ 二、負(fù)債類 30 │201 │ 短期借款 31 │202 │ 應(yīng)付票據(jù) 32 │203 │ 應(yīng)付賬款 ——應(yīng)付工程款 33 │204 │ 預(yù)收賬款（客戶核算——張三、李四等） ——預(yù)收售房款 ——預(yù)收一次性付清款 ——預(yù)收分期付款 ——預(yù)收按揭付款 34 │209 │ 其他應(yīng)付款 ——其他應(yīng)付單位款 ——其他應(yīng)付個(gè)人款 35 │211 │ 應(yīng)付工資 36 │214 │ 應(yīng)付福利費(fèi) 37 │221 │ 應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營業(yè)稅 ——應(yīng)交土地增值稅 ——應(yīng)交企業(yè)所得稅 ——應(yīng)交個(gè)人所得稅 ——應(yīng)交城建稅 ——應(yīng)交土地使用稅 ——應(yīng)交車船使用稅 ——應(yīng)交房產(chǎn)稅 38 │223 │ 應(yīng)付利潤 39 │229 │ 其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加 ——應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 40 │231 │ 預(yù)提費(fèi)用 ——借款利息 41 │241 │ 長期借款 ——農(nóng)行#支行 42 │251 │ 應(yīng)付債券 43 │261 │ 長期應(yīng)付款 │ │ 三、所有者權(quán)益類 44 │301 │ 實(shí)收資本 45 │311 │ 資本公積 46 │313 │ 盈余公積 ——法定盈余公積 ——法定公益金 ——任意盈余公積 47 │321 │ 本年利潤 48 │322 │ 利潤分配 ——未分配利潤 ——提取法定盈余公積金 ——提取法定公益金 ——提取任意盈余公積金 ——應(yīng)付利潤 ——其他轉(zhuǎn)入 │ │ 四、成本類 49 │401 │ 開發(fā)成本（項(xiàng)目核算——***） ——房屋開發(fā)成本 ——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ——前期工程費(fèi) ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ——配套設(shè)施費(fèi) ——建筑安裝工程費(fèi) ——開發(fā)間接費(fèi) ——配套設(shè)施開發(fā)成本 50 │407 │ 開發(fā)間接費(fèi)用（部門核算：財(cái)務(wù)部、辦公室、管理部等） ——工資福利 ——辦公費(fèi) ——業(yè)務(wù)招待費(fèi) ——差旅費(fèi) ——通訊費(fèi) ——交通費(fèi) ——折舊費(fèi) ——職工教育經(jīng)費(fèi) ——汽車費(fèi) ——水電費(fèi) ——低值易耗品攤銷 ——稅費(fèi) ——廣告宣傳費(fèi) ——其他費(fèi)用 │ │ 五、損益類 51 │501 │ 經(jīng)營收入 ——商品房銷售收入 52 │502 │ 經(jīng)營成本 ——商品房銷售成本 53 │503 │ 銷售費(fèi)用 54 │504 │ 經(jīng)營稅金及附加 55 │511 │ 其他業(yè)務(wù)收入 ——租金收入 56 │512 │ 其他業(yè)務(wù)支出 57 │521 │ 管理費(fèi)用 58 │522 │ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ——利息 ——手續(xù)費(fèi) 59 │531 │ 投資收益 60 │541 │ 營業(yè)外收入 ——其他 61 │542 │ 營業(yè)外支出 ——其他 62 │550│所得稅 63 │560 │以前年度損益調(diào)整。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)常用科目有那些?

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)常用科目有，開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、預(yù)收帳款（房款）、以后就是主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)付帳款（供應(yīng)商）以后就是主營業(yè)務(wù)成本、長期借款（一般都需要貸款）、短期借款。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。這些稅種核算的會(huì)計(jì)科目有：應(yīng)交稅費(fèi)、營業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用以及二級(jí)科目應(yīng)交增值稅、稅金、應(yīng)交所得稅等。

3、基本核算方法（流程），房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在"開發(fā)成本"下核算。擴(kuò)展資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)契稅會(huì)計(jì)分錄一、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的契稅1、如果土地購入后就進(jìn)行開發(fā)則作為開發(fā)成本處理借：開發(fā)成本-土地出讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款2、如果土地購入后僅作為土地儲(chǔ)備則作為無形資產(chǎn)處理借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)貸：銀行存款二、其他企業(yè)繳納的契稅借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)貸：銀行存款契稅的賬務(wù)處理三、對(duì)于企業(yè)承受房屋權(quán)屬所應(yīng)繳納的契稅，不管是有償取得還是無償取得，按規(guī)定都應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。

股東以房產(chǎn)增資或者出資。借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本（或股本）資本公積-資本溢價(jià)（或股本溢價(jià)）四、支付契稅時(shí)借：其他應(yīng)付款--契稅（契稅在承受所有權(quán)屬時(shí)一次性繳納，不通過應(yīng)交稅費(fèi)科目核算） 貸：銀行存款收到契稅完稅憑證時(shí)借：固定資產(chǎn)貸：其他應(yīng)付款--契稅五、如果是直接用銀行存款或者現(xiàn)金繳納契稅的話，在取得完稅憑證時(shí)：借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款/現(xiàn)金參考資料來源：百度百科—常用會(huì)計(jì)分錄大全參考資料來源：百度百科—會(huì)計(jì)分錄。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理流程有哪些?

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及帳務(wù)處理：（介紹一些常用的分錄）：（1）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （2）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （3）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款 材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款 （4）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（5）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等 （6）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（7）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本 （8）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本 ①購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單） 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：銀行存款 計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：采購保管費(fèi) 采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） 借：庫存設(shè)備 貸：物資采購 ②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)） 借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫 借：物資采購——設(shè)備采購 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 ③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單） 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設(shè)備 （9）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。

應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （10）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。

如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用 貸：低值易耗品 借：采購保管費(fèi) 貸：待攤費(fèi)用 （11）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （12）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售。

5.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)需要用到哪些會(huì)計(jì)科目

一、開發(fā)成本（企業(yè)進(jìn)行商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)購建成本）1、開發(fā)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目） （1）開發(fā)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱-土地征用及拆遷費(fèi) （下設(shè)明細(xì)：土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅、交易費(fèi)用、市政配套設(shè)施費(fèi)等） （2）開發(fā)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱-前期工程費(fèi) （下設(shè)明細(xì)：可行性研究費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)、三通一平費(fèi)（含甲供材）、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、交通環(huán)境方案費(fèi)等） （3）開發(fā)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱-建安工程費(fèi) （下設(shè)明細(xì)：地基工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)（含甲供材）、安裝工程費(fèi)（含甲供材）、公共裝飾工程費(fèi)（含甲供材）、精裝修工程費(fèi)（含甲供材）、工程監(jiān)理費(fèi)等） （4）開發(fā)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （下設(shè)明細(xì)：供電工程支出、供水工程支出、排污工程支出、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、照明工程支出、智能化工程支出、綠化園林環(huán)境支出等） （5）開發(fā)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱-公共配套費(fèi) （下設(shè)明細(xì)：非經(jīng)營性共用費(fèi)用、單獨(dú)物業(yè)用房費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)等） （6）開發(fā)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱-開發(fā)間接費(fèi) （下設(shè)明細(xì)：應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)、專項(xiàng)借款費(fèi)用等） 二、開發(fā)間接費(fèi)用（項(xiàng)目部直接為開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用） （1）開發(fā)間接費(fèi)用-工資薪金 （2）開發(fā)間接費(fèi)用-職工福利費(fèi) （3）開發(fā)間接費(fèi)用-辦公費(fèi)用 （4）開發(fā)間接費(fèi)用-折舊攤銷費(fèi) （5）開發(fā)間接費(fèi)用-勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) （6）開發(fā)間接費(fèi)用-房租物業(yè)管理費(fèi) （7）開發(fā)間接費(fèi)用-工程管理費(fèi) （8）開發(fā)間接費(fèi)用-項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi) （9）開發(fā)間接費(fèi)用-一般借款費(fèi)用（符合資本化部分） 三、預(yù)收賬款（企業(yè)按照《商品房預(yù)售合同》約定預(yù)收的款項(xiàng)）1、預(yù)收賬款-預(yù)收訂金（是指按照合同約定預(yù)收但未開具發(fā)票的房款） （1）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （2）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （3）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （4）預(yù)收賬款-預(yù)收訂金-車庫（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目）2、預(yù)收賬款-預(yù)收售房款（是指按照合同約定預(yù)收且已開具發(fā)票的房款） （1）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （2）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （3）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （4）預(yù)收賬款-預(yù)收售房款-車庫（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） 四、應(yīng)付賬款（企業(yè)因接受建筑勞務(wù)等應(yīng)支付的款項(xiàng)）1、應(yīng)付賬款-暫估成本（是指按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則預(yù)提應(yīng)付未付的開發(fā)成本） （1）應(yīng)付賬款-暫估開發(fā)成本-待結(jié)算工程成本 （2）應(yīng)付賬款-暫估開發(fā)成本-待建工程成本 （3）應(yīng)付賬款-暫估開發(fā)成本-待上交費(fèi)用 五、開發(fā)產(chǎn)品（企業(yè)完工時(shí)庫存開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本）1、開發(fā)產(chǎn)品-開發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目） （1）普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （2）非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （3）商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （4）車庫（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） 六、主營業(yè)務(wù)收入（企業(yè)確認(rèn)的銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入）1、主營業(yè)務(wù)收入-開發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目） （1）普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （2）非普通住宅（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （3）商鋪（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） （4）車庫（按《預(yù)售許可證》附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目） 七、主營業(yè)務(wù)成本（企業(yè)確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本）1、主營業(yè)務(wù)成本-開發(fā)項(xiàng)目名稱（是指按《規(guī)劃工程許可證》批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目）（可以不設(shè)置核算項(xiàng)目俗稱半和科目） （1）普通住宅 （2）非普通住宅 （3）商鋪 （4）車庫。

6.房地產(chǎn)開發(fā)公司如何會(huì)計(jì)核算

2181 其它應(yīng)付款 一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。

在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。

2191 預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211 預(yù)計(jì)負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專項(xiàng)應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。

2321 長期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科目。 2301 長期借款 核算銀行貸款。

3101 實(shí)收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。 4101 開發(fā)成本 開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)（系4015 轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對(duì)賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算部門和財(cái)務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會(huì)令老板非常生氣，結(jié)果兩個(gè)部門都會(huì)挨罵。

4015 開發(fā)間接費(fèi)用 一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場(chǎng)部門的費(fèi)用，一般包括工程部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、綜合報(bào)建部門的費(fèi)用。 5101 主營業(yè)務(wù)收入、5102 其他業(yè)務(wù)收入、5201 投資收益、5203 補(bǔ)貼收入、5301 營業(yè)外收入、5401 主營業(yè)務(wù)成本、5402 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405 其他業(yè)務(wù)支出、5501 營業(yè)費(fèi)用、5502 管理費(fèi)用、5503 財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601 營業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。

關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請(qǐng)?jiān)敿?xì)看一下國稅發(fā)2003-83 號(hào)文，講得很詳細(xì)。 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要。

另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國稅發(fā)2003-83 號(hào)文確定。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。

需要重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。關(guān)于稅的問題，可以請(qǐng)稅務(wù)代理，一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機(jī)關(guān)有長期的溝通，亦有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。

一、房地產(chǎn)公司的成本要通過“開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。 二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

三、你公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生了一些支出，比如：勘測(cè)費(fèi)用、文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）、設(shè)計(jì)費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理： 1、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用支出 借：開發(fā)成本--前期工程費(fèi) 貸：銀行存款等 2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)） 借：其他應(yīng)應(yīng)收款--文物保證金 貸：銀行存款等 3、人員工資 （1）支付工資時(shí) 借：應(yīng)付工資 貸：應(yīng)交稅金--個(gè)人所得稅 貸：現(xiàn)金 （2）月末，工資分配時(shí) 借：管理費(fèi)用--工資（管理部門） 借：銷售費(fèi)用--工資（銷售部門） 貸：應(yīng)付工資 四、成本、收入核算的帳務(wù)處理 1、收入的核算 （1）收到首付款、按揭貸款時(shí) 借：現(xiàn)金（或銀行存款） 貸：預(yù)收帳款--預(yù)售房款 （2）商品房完工交付使用后 借：預(yù)收帳款--預(yù)售房款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 （3）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)收入 借：主營業(yè)務(wù)收入 貸：本年利潤 2、成本的核算 （1）商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出 借：開發(fā)成本--土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費(fèi)等 貸：銀行存款等 （2）商品房完工交付使用后 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （4）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：本年利潤 貸：主營業(yè)務(wù)成本 哈哈，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特殊性啊！是先產(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目還牽涉幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，又不能估計(jì)收入，所以在項(xiàng)目未對(duì)外出售之前，都是先計(jì)入（開發(fā)成本的）。 1。

發(fā)生的費(fèi)用按照部門分類： 借：開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 貸：現(xiàn)金（銀行存款） 2。發(fā)生的與項(xiàng)目有關(guān)的土地，土地征用費(fèi)，拆遷費(fèi)，。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)都核算什么業(yè)務(wù)內(nèi)容

內(nèi)容好多，先發(fā)給您一部分吧：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。

1、營業(yè)稅：稅率5%。2、城市維護(hù)建設(shè)稅 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。

稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅*稅率。

3、教育費(fèi)附加 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納，附加稅率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅*3%。

4、印花稅：（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一；（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；（4）借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五；（5）對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個(gè)人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級(jí)數(shù)應(yīng)納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數(shù)（元）1 不超過500元的部分 5 02 超過500元至2000元的部分 10 253 超過2000元至5000元的部分 15 1254 超過5000元至20000元的部分 20 3755 超過20000元至40000元的部分 25 13756 超過40000元至60000元的部分 30 33757 超過60000元至80000元的部分 35 63758 超過80000元至100000元的部分 40 103759 超過100000元的部分 45 15375 計(jì)算公式：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額*適用稅率-速算扣除數(shù) 應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”6、所得稅（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。

（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計(jì)算繳納所得稅。

計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率（4）所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%，符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

7、房產(chǎn)稅 依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理 給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)） 稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。

費(fèi)：教育費(fèi)附加 一、營業(yè)稅1.轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。

2.房屋租賃（出租） 屬于服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營業(yè)稅--服務(wù)業(yè)” 繳納營業(yè)稅4.單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)與他人 視同銷售不動(dòng)產(chǎn)5.銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。二、增值稅 銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。

三、土地增值稅（一）一般規(guī)定1.出售--征 包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣 其中對(duì)于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目：①取得土地使用權(quán)所支付的金額； ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 對(duì)于（3）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ①房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率 ②取得土地使。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)常用科目有那些

你好。做過房企業(yè)會(huì)計(jì)，大體流程如下：

1、涉及的會(huì)計(jì)科目：其他的科目和一般的企業(yè)都差不多，主要的重點(diǎn)科目是：開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，預(yù)收帳款（房款），以后就是主營業(yè)務(wù)收入。預(yù)付帳款（供應(yīng)商）以后就是主營業(yè)務(wù)成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款

2、涉及的稅種及稅率。營業(yè)稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，所得稅。印花稅。

3、基本核算方法（流程）。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在“開發(fā)成本”下核算。

開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。

還有開發(fā)費(fèi)用

取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)中。

一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了，而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時(shí)候，把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售收入，同時(shí)把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。

房開企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金（營業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳的

大體流程就這樣了。

9.房地產(chǎn)會(huì)計(jì),一般都會(huì)用到那些會(huì)計(jì)科目

個(gè)人觀點(diǎn)： 1、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算： （1）現(xiàn)金 從銀行提取現(xiàn)金 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金 借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目 貸：現(xiàn)金 （2）銀行存款 （3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借：應(yīng)收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時(shí)： 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 （5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單） 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款 借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸：銀行存款 材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款 （7）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等 （9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本 （11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本 ①購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單） 借：材料采購——設(shè)備采購 貸：銀行存款 計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：材料采購——設(shè)備采購 貸：采購保管費(fèi) 采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下： 采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） 借：庫存設(shè)備 貸：材料采購 ②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)） 借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫 借：材料采購——設(shè)備采購 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 ③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單） 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：庫存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：庫存設(shè)備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。

應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。 發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。

如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用 借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費(fèi)用 貸：低值易耗品 借：采購保管費(fèi) 貸：待攤費(fèi)用 （14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí) 借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開。

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目有哪些,怎么建賬

序號(hào) 科目編號(hào) 一級(jí)會(huì)計(jì)科目名稱 明細(xì)帳的設(shè)置 一、資產(chǎn)類 1 1001 庫存現(xiàn)金 2 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、存款種類等，分別設(shè)置“銀行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等明細(xì)科目 4 1101 交易性金融資產(chǎn) 按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種，分別“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。

5 1121 應(yīng)收票據(jù) 按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位進(jìn)行明細(xì)核算，并設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種類、號(hào)數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號(hào)和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、背書轉(zhuǎn)讓日、貼現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到期結(jié)清票款或退票后，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷。 以下內(nèi)容需要回復(fù)才能看到6 1122 應(yīng)收賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目及債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算 7 1123 預(yù)付賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位、施工單位進(jìn)行明細(xì)核算 8 1131 應(yīng)收股利 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算 9 1132 應(yīng)收利息 按照借款人或被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算 10 1221 其他應(yīng)收款 按照開發(fā)項(xiàng)目及其他應(yīng)收款的項(xiàng)目和對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算 11 1231 壞賬準(zhǔn)備 按照應(yīng)收帳款的類別進(jìn)行明細(xì)核算 12 1321 代理業(yè)務(wù)資產(chǎn) 按照有無風(fēng)險(xiǎn)和委托單位、資產(chǎn)管理類別（如定向、集合和專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)）、貸款對(duì)象，分別“成本”、“已實(shí)現(xiàn)未結(jié)算損益”等進(jìn)行明細(xì)核算 13 1402 在途物資 按照開發(fā)項(xiàng)目及供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算 14 1403 原材料 按照開發(fā)項(xiàng)目及材料的保管地點(diǎn)（倉庫）、材料的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算 15 1405 開發(fā)產(chǎn)品 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別開發(fā)產(chǎn)品的種類（商鋪、住宅等）進(jìn)行明細(xì)核算 16 1406 發(fā)出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進(jìn)行明細(xì)核算 17 1408 委托加工物資 按加工合同、受托加工單位以及加工物資的品種等進(jìn)行明細(xì)核算 18 1411 周轉(zhuǎn)材料 按照周轉(zhuǎn)材料的種類（如低值易耗品、包裝物等），同時(shí)還應(yīng)分別“庫存”、“攤銷”進(jìn)行明細(xì)核算 19 1471 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 按照存貨項(xiàng)目和類別進(jìn)行明細(xì)核算 20 1501 持有至到期投資 按照持有至到期投資的類別和品種，分別“投資成本”、“溢折價(jià)”、“應(yīng)計(jì)利息”進(jìn)行明細(xì)核算。

21 1502 持有至到期投資減值準(zhǔn)備 按照持有至到期投資類別和品種進(jìn)行明細(xì)核算 22 1503 可供出售金融資產(chǎn) 按照可供出售金融資產(chǎn)類別或品種進(jìn)行明細(xì)核算 23 1511 長期股權(quán)投資 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算。長期股權(quán)投資核算采用權(quán)益法的，應(yīng)當(dāng)分別“投資成本”、“損益調(diào)整”、“所有者權(quán)益其他變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。

24 1512 長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備 按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算 25 1521 投資性房地產(chǎn) 按照投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，采取公允價(jià)值計(jì)量的，還應(yīng)分別“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。 26 1531 長期應(yīng)收款 按照承租人或購貨單位（接受勞務(wù)單位）等進(jìn)行明細(xì)核算 27 1532 未實(shí)現(xiàn)融資收益 按照未實(shí)現(xiàn)融資收益項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 28 1601 固定資產(chǎn) 按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 29 1602 累計(jì)折舊 按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 30 1603 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 按照固定資產(chǎn)類別或項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 31 1604 在建工程 核算企業(yè)開發(fā)的自有工程，按照“建筑工程”、“安裝工程”、“在安裝設(shè)備”、“待攤支出”以及單項(xiàng)工程進(jìn)行明細(xì)核算。

在建工程發(fā)生減值的，應(yīng)在本科目設(shè)置“減值準(zhǔn)備”明細(xì)科目進(jìn)行核算。 32 1606 固定資產(chǎn)清理 按照被清理的固定資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 33 1701 無形資產(chǎn) 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 34 1702 累計(jì)攤銷 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 35 1703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 36 1711 商譽(yù) 商譽(yù)發(fā)生減值的，應(yīng)在本科目設(shè)置“減值準(zhǔn)備”明細(xì)科目進(jìn)行核算，也可以單獨(dú)設(shè)置“商譽(yù)減值準(zhǔn)備”科目進(jìn)行核算。

37 1801 長期待攤費(fèi)用 按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 38 1811 遞延所得稅資產(chǎn) 按照可抵扣暫時(shí)性差異等項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度稅前利潤彌補(bǔ)的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在本科目核算。 39 1901 待處理財(cái)產(chǎn)損溢 按盤盈、盤虧的資產(chǎn)種類和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算 二、負(fù)債類 40 2001 短期借款 按照借款種類和貸款人進(jìn)行明細(xì)核算 41 2101 交易性金融負(fù)債 按照交易性金融負(fù)債類別，分別“本金”、“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算。

42 2201 應(yīng)付票據(jù) 按照債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算，同時(shí)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”，詳細(xì)登記每一商業(yè)匯票的種類、號(hào)數(shù)和出票日期、到期日、票面余額、交易合同號(hào)和收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。應(yīng)付票據(jù)到期結(jié)清時(shí)，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷。

43 2202 應(yīng)付賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目，分別不同的債權(quán)人（如供應(yīng)單位、施工單位等）進(jìn)行明細(xì)核算 44 2203 預(yù)收賬款 按照開發(fā)項(xiàng)目，按購房單位或個(gè)人進(jìn)行明細(xì)核算 45 2211 應(yīng)付職工薪酬 按照“工資”、“職工福利”、“社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”、“住房公積金”、“工會(huì)經(jīng)費(fèi)”、“職工教育經(jīng)費(fèi)”、“解除職工勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償”等應(yīng)付職工薪酬項(xiàng)目進(jìn)行明。