營(yíng)改增后房地產(chǎn)明細(房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增會(huì )計怎么做賬)

1.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增會(huì )計怎么做賬

營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理方式的轉變

（一）核算方式變化.

1、以往繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，稅率為5%，營(yíng)改增后其稅率和計稅方法也發(fā)生了變化.一般納稅人適用一般計稅方法，如不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉讓土地使用權等，稅率為11%；小規模納稅人以及二手房交易等則適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率征收增值稅.

2、對于按照11%的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般納稅人，在計算銷(xiāo)售房地產(chǎn)增值稅額時(shí)，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除.此外，開(kāi)發(fā)成本占比較大的建安成本也納入進(jìn)項稅抵扣.3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅.

（二）會(huì )計處理的變化.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)行營(yíng)改增之后，企業(yè)需要繳納的增值稅應該屬于價(jià)外稅，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總額度中劃去一部分，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總營(yíng)業(yè)收入將會(huì )一定程度上減少.由于營(yíng)改增之后購買(mǎi)的商品以及獲得的勞務(wù)取得的進(jìn)項稅額可以按照稅額抵扣辦法進(jìn)行相應抵扣，可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本將會(huì )得到一定的降低.而后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增之后不用繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅額也將大幅度降低.最終，依據上述營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本以及營(yíng)業(yè)稅額的變化最終將導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤總額以及凈利潤將會(huì )減少.

2.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的應交稅費科目應該怎么設置

根據財會(huì )[2016]22號文件設置科目。

增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項稅額”、“待認證進(jìn)項稅額”、“待轉銷(xiāo)項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡(jiǎn)易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。

（一）增值稅一般納稅人應在“應交增值稅”明細賬內設置“進(jìn)項稅額”、“銷(xiāo)項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷(xiāo)產(chǎn)品應納稅額”、“銷(xiāo)項稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專(zhuān)欄。其中：

1.“進(jìn)項稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而支付或負擔的、準予從當期銷(xiāo)項稅額中抵扣的增值稅額；

2.“銷(xiāo)項稅額抵減”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項稅額；

3.“已交稅金”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人當月已交納的應交增值稅額；

4.“轉出未交增值稅”和“轉出多交增值稅”專(zhuān)欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉出當月應交未交或多交的增值稅額；

5.“減免稅款”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人按現行增值稅制度規定準予減免的增值稅額；

6.“出口抵減內銷(xiāo)產(chǎn)品應納稅額”專(zhuān)欄，記錄實(shí)行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規定計算的出口貨物的進(jìn)項稅抵減內銷(xiāo)產(chǎn)品的應納稅額；

7.“銷(xiāo)項稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)應收取的增值稅額；

8.“出口退稅”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)按規定退回的增值稅額；

9.“進(jìn)項稅額轉出”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應從銷(xiāo)項稅額中抵扣、按規定轉出的進(jìn)項稅額。

（二）“未交增值稅”明細科目，核算一般納稅人月度終了從“應交增值稅”或“預交增值稅”明細科目轉入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。

（三）“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。

（四）“待抵扣進(jìn)項稅額”明細科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認證，按照現行增值稅制度規定準予以后期間從銷(xiāo)項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額。包括：一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，按現行增值稅制度規定準予以后期間從銷(xiāo)項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額；實(shí)行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進(jìn)項稅額。

（五）“待認證進(jìn)項稅額”明細科目，核算一般納稅人由于未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認證而不得從當期銷(xiāo)項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額。包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現行增值稅制度規定準予從銷(xiāo)項稅額中抵扣，但尚未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認證的進(jìn)項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關(guān)繳款書(shū)進(jìn)項稅額。

（六）“待轉銷(xiāo)項稅額”明細科目，核算一般納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，已確認相關(guān)收入（或利得）但尚未發(fā)生增值稅納稅義務(wù)而需于以后期間確認為銷(xiāo)項稅額的增值稅額。

（七）“增值稅留抵稅額”明細科目，核算兼有銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的原增值稅一般納稅人，截止到納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額按照現行增值稅制度規定不得從銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。

（八）“簡(jiǎn)易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業(yè)務(wù)。

（九）“轉讓金融商品應交增值稅”明細科目，核算增值稅納稅人轉讓金融商品發(fā)生的增值稅額。

（十）“代扣代交增值稅”明細科目，核算納稅人購進(jìn)在境內未設經(jīng)營(yíng)機構的境外單位或個(gè)人在境內的應稅行為代扣代繳的增值稅。

小規模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置上述專(zhuān)欄及除“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細科目。

3.營(yíng)改增前房地產(chǎn)應交哪些稅費

土地增值稅，營(yíng)業(yè)稅，印花稅，企業(yè)所得稅。

1.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

3.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

4.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照5%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

5.小規模納稅人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售購買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)），應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

6.小規模納稅人銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。

8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。

10.個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售購買(mǎi)的住房，應按照附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》第五條的規定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

11.其他個(gè)人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買(mǎi)的住房），應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用減去該項不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

計提時(shí)

借：管理費用-稅金

貸：應交稅金--房產(chǎn)稅

繳納時(shí)

借：應交稅金--房產(chǎn)稅

貸：銀行存款（或現金）

4.建筑行業(yè)營(yíng)改增后會(huì )計科目應該怎樣設置

一、建筑行業(yè)營(yíng)改增后會(huì )計科目的設置，除營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他是一樣的。

二、會(huì )計科目的設置

（一）增值稅一般納稅人設置的基本科目：

1、二級科目：應交稅費-應交增值稅、應交稅費-未交增值稅。

2、“應交稅金-應交增值稅”三級專(zhuān)欄：

借方：應交稅費-應交增值稅（進(jìn)項稅額）

應交稅費-應交增值稅（已交稅金）

應交稅費-應交增值稅（減免稅款）

應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）

應交稅費-應交增值稅（出口抵減內銷(xiāo)產(chǎn)品應納稅額）

貸方：應交稅費-應交增值稅（銷(xiāo)項稅額）

應交稅費-應交增值稅（進(jìn)項稅額轉出）

應交稅費-應交增值稅（出口退稅）

應交稅費-應交增值稅（轉出多交增值稅）

（二）小規模納稅人設置“應交稅費-應交增值稅”科目。

三、財政部制定了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì )計處理規定》（財會(huì )[2012]13號）

5.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計科目明細表

科目表 科目編碼 科目名稱(chēng) 級數1001 庫存現金 11002 銀行存款 11015 其他貨幣資金 11015001 外埠存款 21015002 銀行本票 21015003 銀行匯票 21015004 信用卡 21015005 信用證保證金 21015006 存出投資款 21101 交易性金融資產(chǎn) 11121 應收票據 11122 應收賬款 11123 預付賬款 11131 應收股利 11132 應收利息 11231 其他應收款 11241 壞賬準備 11321 代理業(yè)務(wù)資產(chǎn) 11402 在途物資 11403 原材料 11405 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 11406 發(fā)出商品 11408 委托加工物資 11411 周轉材料 11471 存貨跌價(jià)準備 11501 持有至到期投資 11502 持有到期投資減值準備 11503 可供出售金融資產(chǎn) 11511 長(cháng)期股權投資 11512 長(cháng)期股權投資減值準備 11521 投資性房地產(chǎn) 11531 長(cháng)期應收款 11532 未實(shí)現融資收益 11601 固定資產(chǎn) 11601001 房屋及建筑物 21601002 機器設備 21601003 運輸設備 21601004 一般設備 21601005 其它 21602 累計折舊 11603 固定資產(chǎn)減值準備 11604 在建工程 11606 固定資產(chǎn)清理 11701 無(wú)形資產(chǎn) 11702 累計攤銷(xiāo) 11703 無(wú)形資產(chǎn)減值準備 11711 商譽(yù) 11801 長(cháng)期待攤費用 11811 遞延所得稅資產(chǎn) 11901 待處理財產(chǎn)損溢 12001 短期借款 12101 交易性金融負債 12201 應付票據 12202 應付賬款 12203 預收賬款 12211 應付職工薪酬 12211001 工資 22211002 職工福利 22211003 社會(huì )保險費 22211004 住房公積金 22211005 工會(huì )經(jīng)費 22211006 職工教育經(jīng)費 22211007 非貨幣性福利 22211008 辭退福利 22211009 股份支付 22221 應交稅費 12221001 應交增值稅 22221001001 進(jìn)項稅額 32221001002 已交稅金 32221001003 轉出未交增值稅 32221001004 減免稅款 32221001005 銷(xiāo)項稅額 32221001006 出口退稅 32221001007 進(jìn)項稅額轉出 32221001008 出口抵減內銷(xiāo)產(chǎn)品應納稅額 32221001009 轉出多交增值稅 32221002 未交增值稅 22221003 應交營(yíng)業(yè)稅 22221004 應交消費稅 22221005 應交資源稅 22221006 應交所得稅 22221007 應交土地增值稅 22221008 應交城市維護建設稅 22221009 應交房產(chǎn)稅 22221010 應交土地使用稅 22221011 應交車(chē)船使用稅 22221012 應交個(gè)人所得稅 22221013 其他應交款 22221013001 教育費附加 32221013002 礦產(chǎn)資源補償費 32221013003 車(chē)輛購置附加費 32231 應付利息 12232 應付股利 12241 其他應付款 12401 遞延收益 12501 長(cháng)期借款 12502 應付債券 12701 長(cháng)期應付款 12702 未確認融資費用 12711 專(zhuān)項應付款 12801 預計負債 12901 遞延所得稅負債 13101 衍生工具 13201 套期工具 13202 被套期項目 14001 實(shí)收資本 14002 資本公積 14002001 資本溢價(jià) 24002002 接受捐贈非現金資產(chǎn)準 24002003 接受現金捐贈 24002004 股權投資準備 24002005 撥款轉入 24002006 外幣資本折算差額 24002007 其他資本公積 24101 盈余公積 14101001 法定盈余公積 24101002 任意盈余公積 24101003 法定公益金 24101004 儲備基金 24101005 企業(yè)發(fā)展基金 24101006 利潤歸還投資 24103 本年利潤 14104 利潤分配 14104001 其他轉入 24104002 提取法定盈余公積 24104003 提取法定公益金 24104004 提取儲備基金 24104005 提取企業(yè)發(fā)展基金 24104006 提取職工獎勵及福利基 24104007 利潤歸還投資 24104008 應付優(yōu)先股股利 24104009 提取任意盈余公積 24104010 應付普通股股利 24104011 轉作資本（或股本）的 24104015 未分配利潤 24201 庫存股 15001 開(kāi)發(fā)成本 15001001 土地征用及拆遷補償費 25001002 前期工程費 25001003 建筑安裝工程費 25001004 基礎設施費 25001005 公共配套設施費 25101 開(kāi)發(fā)間接費用 15101001 職工薪酬 25101002 折舊修理費 25101003 差旅交通費 25101004 辦公費 25101005 水電費 25101006 勞動(dòng)保護費 25101007 周轉房攤銷(xiāo)費 25101008 利息支出 25101009 其他費用 25201 勞務(wù)成本 15301 研發(fā)支出 16001 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 16051 其他業(yè)務(wù)收入 16101 公允價(jià)值變動(dòng)損益 16111 投資收益 16301 營(yíng)業(yè)外收入 16401 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 16402 其他業(yè)務(wù)支出 16403 營(yíng)業(yè)稅金及附加 16403001 營(yíng)業(yè)稅 26403002 土地增值稅 26403003 城建稅 26403004 教育費附加 26601 銷(xiāo)售費用 16602 管理費用 16602001 職工薪酬 26602001001 工資 36602001002 福利費用 36602001003 其他 36602002 辦公費 26602003 差旅費 26602004 業(yè)務(wù)招待費 26602005 通訊費 26602006 折舊費 26602007 籌建費用 26602008 物管費 26602009 保險費 26602010 修理費 26602011 無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 26602012 長(cháng)期待攤費用攤銷(xiāo) 26602013 低值易耗品攤銷(xiāo) 26602014 存貨盤(pán)虧及毀損 26602015 水電費 26602016 租賃費 26602017 訴訟仲裁費 26602018 聘請中介機構費 26602019 咨詢(xún)費 26602020 研究與開(kāi)發(fā)費用 26602021 技術(shù)轉讓費 26602022 排污費 26602023 稅金 26602023001 印花稅 36602023002 車(chē)船使用稅 36602023003 土地使用稅 36602023004 房產(chǎn)稅 36602099 其他 26603 財務(wù)費用 16603001 手續費 26603002 利息收入 26603003 利息支出 26603004 匯兌損益 26701 資產(chǎn)減值損失 16711 營(yíng)業(yè)外支出 16801 所得稅費用 16901 以前年度損益。

6.營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預收款開(kāi)發(fā)票后會(huì )計分錄怎么處

營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人收到預收款時(shí)，根據行業(yè)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不同，稅務(wù)處理也有所不同。

預收款的稅務(wù)處理不同，主要是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不同。對此，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的判定規則，其中： （一）一般情況為納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷(xiāo)售款項或者取得索取銷(xiāo)售款項憑據的當天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當天。

（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。 案例一： 一般企業(yè)收到預收款的稅務(wù)處理 甲為交通運輸企業(yè)，與托運人簽訂運輸合同，合同約定，簽訂合同時(shí)托運人預付1000000元，一個(gè)月后裝貨出運。

稅務(wù)處理：此時(shí)甲預收1000000元，但未提供應稅服務(wù)，不符合“發(fā)生應稅行為并收訖銷(xiāo)售款項或者取得索取銷(xiāo)售款項憑據”的要件，納稅義務(wù)未發(fā)生，不需要做稅務(wù)處理。納稅人將收到的款項計入預收賬款即可。

案例二：提供建筑服務(wù)收到預收款的稅務(wù)處理 乙為注冊在某省A市的建筑公司，屬于一般納稅人，2016年5月7日與同省B市的某房地產(chǎn)公司簽訂建設合同，合同簽訂時(shí)取得預收款1000000元。 不存在其他可以選擇簡(jiǎn)易計稅的情形。

根據財稅〔2016〕36號文件的規定：“納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。”因此，乙在收到預收款時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號） 第四條規定：“一般納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。 ”該公告第十一條進(jìn)一步規定：“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)預繳稅款時(shí)間，按照財稅〔2016〕36號文件規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和納稅期限執行。”

所以，乙跨縣（市、區）提供該建筑服務(wù)，適用一般計稅方法，應向服務(wù)發(fā)生地的稅務(wù)機關(guān)預繳稅款：1000000÷（1 11%）*2%=18018。 01（元），填報《增值稅預繳稅款表》，在《增值稅預繳稅款表》中第1行的第1列“銷(xiāo)售額”填寫(xiě)1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫(xiě)0，第3列“預征率”填寫(xiě)2%，第4列“預征稅額”填寫(xiě)18018。

01。 根據國家稅務(wù)總局公告2016年第17號第八條規定，“納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)悪C關(guān)預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。”當月申報確認增值稅應稅收入時(shí)，銷(xiāo)項稅額為：1000000÷（1 11%）*11%=99099。

09（元），假設預繳的增值稅稅款可以在當期增值稅應納稅額中全額抵減且沒(méi)有起初余額，則在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號3“建筑服務(wù)預征繳納稅款”的第2列“本期發(fā)生額”和第4列“本期實(shí)際抵減稅額”各填寫(xiě)18018。 01，該數據對應《增值稅納稅申報表》主表“一般項目”列“本月數”欄目?jì)忍顚?xiě)或生成如下數字：第27欄“本期已繳稅額”（=28欄“分次預繳稅額”）18018。

01，并提供預繳稅款完稅憑證原件及復印件。 案例三：房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款的稅務(wù)處理 丙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，為一般納稅人，機構所在地為A區，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目也在A(yíng)區。

項目《建筑工程施工許可證》登記的開(kāi)工日期在2016年4月30日前，計稅方法選擇簡(jiǎn)易征收。2016年5月5日預售，取得預收款1000000元。

根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條規定：“ 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。 ”該公告第十九條也規定小規模納稅人也應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。

因為丙公司采取預收款的方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，取得收入1000000元，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅：1000000÷（1 5%）*3%= 28571。 42（元），在《增值稅預繳稅款表》中第2行“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的第1列“銷(xiāo)售額”填寫(xiě)1000000（含稅），第2列“扣除金額”填寫(xiě)0，第3列“預征率”填寫(xiě)3%，第4列“預征稅額”填寫(xiě)28571。

42。根據國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十五條規定，“一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當期銷(xiāo)售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生確認增值稅應稅收入時(shí)，假設預繳稅款足以全額抵減，在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》（稅額抵減情況表）序號4“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預征繳納稅款”的第1列“期初余額。

7.營(yíng)改增后房地產(chǎn)公司預收房款如何做會(huì )計分錄

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年5月18日，預售房屋一套，售價(jià)100萬(wàn)元，同時(shí)，收到客戶(hù)乙交付的預售款80萬(wàn)元，該項目按簡(jiǎn)易計稅方法計算，征收率5%。

會(huì )計處理如下：（單位：萬(wàn)元，下同）

1。預收房款

(1)收到預售款時(shí)

借：銀行存款80

貸：預收賬款80

(2)預繳申報

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件規定，一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%。

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

借：應交稅費——預交增值稅（簡(jiǎn)易預繳）2.29

貸：銀行存款2.29