哪些方法適合用來(lái)預測房?jì)r(jià)(房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本方法及這些方面的適用對象)
1.房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本方法及這些方面的適用對象
1\市場(chǎng)比較法 2\成本法 3\收益法 適用： 在一般條件下如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好，市場(chǎng)交易案例多，采用市場(chǎng)比較法較為常用，并且價(jià)格能貼近實(shí)際，價(jià)格也易于信服； 成本法一般用于市場(chǎng)交易事例很少，并且房地產(chǎn)自身情況差異較大的物業(yè)評估，如工業(yè)地產(chǎn)等等； 收益法一般用于有固定的收益的房產(chǎn)價(jià)值評估，如賓館\旅店\商場(chǎng)等等. 一般條件下，市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格較接近實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格；成本法得出的價(jià)格為房地產(chǎn)的最低成本價(jià)；收益砝得出的為理論價(jià)格. 另外隨著(zhù)房地產(chǎn)狀況的不同，價(jià)格反映的實(shí)質(zhì)也會(huì )有差異，如市場(chǎng)存在泡漠，價(jià)格虛高的環(huán)境下，通過(guò)市場(chǎng)比較法得出 的價(jià)格會(huì )比房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值高. 因此前提很多，自己把握下吧。
2.國家用了哪些方法控制房?jì)r(jià)
、對于開(kāi)發(fā)商在取得竣工備案表后1年內未售出的房子，國家強制征收緊缺資源閑置稅（閑置房屋，待價(jià)而沽，絕對是浪費行為），年稅率按預售定價(jià)的5%征收，開(kāi)發(fā)商肯定沒(méi)有一個(gè)不急的！
2、對于大城市面積在20萬(wàn)建筑平米以?xún)鹊男^，必須一次性建成；
3、同時(shí)規定任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商從拿到地開(kāi)始算起的樓盤(pán)，建筑面積在20萬(wàn)平米以?xún)冉ㄔO周期不能超過(guò)2年，20萬(wàn)到50萬(wàn)平米的建設周期不能超過(guò)3年，50萬(wàn)平米以上不超過(guò)4年；
4、第一批樓與最后一批樓的均價(jià)漲價(jià)幅度限制在10%以?xún)龋霾糠蛛p倍扣除！
3.預測一個(gè)樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比有什么技巧
技巧一，選擇名牌開(kāi)發(fā)商 引發(fā)出期房購買(mǎi)煩惱的，大多是購買(mǎi)者選擇了那些實(shí)力不強、信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。
特別像現在樓市嚴峻的情況下，買(mǎi)房最好選品牌樓盤(pán)，這些樓盤(pán)除綜合實(shí)力強，開(kāi)發(fā)商值得信賴(lài)也起著(zhù)重要的作用。開(kāi)發(fā)商信譽(yù)好，為今后樓盤(pán)物業(yè)發(fā)展打下良好基礎，即使以后換房“二次置業(yè)”，也有升值希望。
技巧二，買(mǎi)“預期”，才有升值潛力 剛需購房要學(xué)會(huì )買(mǎi)預期，這樣以后的升值潛力才會(huì )大。什么是買(mǎi)預期呢，就是看城市發(fā)展走勢。
主要是兩點(diǎn)：一看近兩年國家有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的主要方向；二看市政、城市規劃等部門(mén)近兩年與以后有怎樣的大動(dòng)作。城區發(fā)展的總趨勢基本代表了樓市今后發(fā)展的空間。
另外，購置商鋪也要看好樓盤(pán)所在地段、今后商貿發(fā)展情形，附近人氣不旺，絕不能購買(mǎi)。 技巧三，仔細考量交通與配套 買(mǎi)房買(mǎi)的就是生活，而這個(gè)生活就跟小區的種種配套息息相關(guān)。
而為了未來(lái)生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買(mǎi)房的時(shí)候必須要想到的。 相反，如果購房者在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有周全考慮小區的相關(guān)配套，就有可能給生活帶來(lái)無(wú)窮無(wú)盡的麻煩。
技巧四，物業(yè)管理水平 要看樓盤(pán)升值與否，小區物業(yè)管理水平及樓盤(pán)配套不能忽視。在消費者眼中，出色的小區物業(yè)管理會(huì )為升值增添砝碼。
另外，樓盤(pán)優(yōu)越的配套設施也必不可少。 技巧五，高性?xún)r(jià)比是王道 剛需買(mǎi)房，往往先看房?jì)r(jià)，然后才考慮房子性能問(wèn)題。
實(shí)際上，買(mǎi)房不僅要看房?jì)r(jià)，更要看房子的性?xún)r(jià)比。
4.房?jì)r(jià)走勢怎樣預測
房?jì)r(jià)走勢預測的方法：1、看中心城豪宅數量 中心城豪宅多的地區地價(jià)高，如果周邊房子幾乎都已經(jīng)“豪宅化”了，那附近的房子也必然跟著(zhù)漲價(jià)。
2、看土地出讓數量和價(jià)格 買(mǎi)地價(jià)格高的項目房?jì)r(jià)不可能低。購房者可查看自己城市有沒(méi)有“地王”出現，如果有地王出現的話(huà)，那該城市的房?jì)r(jià)極有可能上漲；相反，如果政府出讓土地的數量多，房屋供應數量就變多，房?jì)r(jià)就不會(huì )漲得過(guò)快。
3、看城市新開(kāi)發(fā)區 不少城市都陸續拓展了經(jīng)濟開(kāi)發(fā)新區，但效果千差萬(wàn)別。有的開(kāi)發(fā)區車(chē)水馬龍、人聲鼎沸；有的開(kāi)發(fā)區人跡罕至。
繁榮的開(kāi)發(fā)區，表示企業(yè)和人口正在從其他城區遷移至此，背后的原因必然有其他城區房?jì)r(jià)地價(jià)過(guò)高。因此，開(kāi)發(fā)區的繁榮預示了城市房?jì)r(jià)要漲。
4、看商品服務(wù)業(yè) 商品服務(wù)不只是指大型商場(chǎng)，它還包括周邊雞蛋灌餅、包子餛飩、米線(xiàn)面條等小攤。這些小攤的多少也能預言房?jì)r(jià)漲跌。
小攤多，說(shuō)明房屋附近的人口密度大，有人就有需求。同理，市區里的里美容美發(fā)店、健身會(huì )所、便利店的多少，也可以看出房?jì)r(jià)上漲潛力。
5、看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 大開(kāi)發(fā)商的嗅覺(jué)比較敏銳，如果該地區房地產(chǎn)大有前途，他們就會(huì )抓緊搶占新市場(chǎng)。如果是小開(kāi)發(fā)商，他們的投資開(kāi)發(fā)是受局限的，中小地產(chǎn)商，消化庫存都難，更別提房?jì)r(jià)上漲了。
所以，購房者可以看看近期是否有大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍，如果有的話(huà)，那很可能預示房?jì)r(jià)看漲。 6、看購物中心的數量、水平 購物中心能代表商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)對消費者、市場(chǎng)前景的要求嚴格，開(kāi)發(fā)商必須確認有錢(qián)可賺才會(huì )讓項目落地。所以，如果該城市的購物中心越多，就表示當地經(jīng)濟發(fā)展勢頭好，房?jì)r(jià)會(huì )跟著(zhù)漲。
如果購物中心開(kāi)發(fā)商管理水平很硬，且重視當地市場(chǎng)，他們對經(jīng)濟形勢的判斷就越值得信賴(lài)。 7、看城市交通擁堵情況 交通擁堵的地方人口密度越大；另外，交通擁堵的地方車(chē)多，表明附近居民比較有錢(qián)。
人多又有錢(qián)，買(mǎi)房的需求就多，房?jì)r(jià)上漲概率就更大。 8、看銀行網(wǎng)點(diǎn)數量 銀行網(wǎng)點(diǎn)數量多的地方，市民理財意愿更高，同時(shí)也說(shuō)明當地金融市場(chǎng)更加活躍，這對房?jì)r(jià)上漲有正面刺激作用。
9、看高考考生的數量 高考考生大學(xué)畢業(yè)后大部分會(huì )回到家鄉就業(yè)。到時(shí)候，這些高考考生和他們的父母就成為未來(lái)的購房主力軍。
所以，高考人數越多，未來(lái)買(mǎi)房人口就越多，房?jì)r(jià)更可能上漲。 10、看外來(lái)人口的數量 比如北京、上海、深圳等城市，外來(lái)人口較多，促進(jìn)當地經(jīng)濟發(fā)展，吸引更多的人才到來(lái)。
這種情況下，人口增多，房?jì)r(jià)上漲就成為可能。
5.未來(lái)五年房?jì)r(jià)預測
未來(lái)五年的房?jì)r(jià)受幾個(gè)方面影響： 1.國際金融形勢：就當前情況看，美國的次貸危機剛剛接近尾聲，五年時(shí)間應該可以達到一個(gè)新的經(jīng)濟平衡點(diǎn)，歐元嘛，一個(gè)字亂，人民幣號稱(chēng)不貶值，其實(shí)是在壓榨咱們勞動(dòng)人民的血汗，大家都是咬著(zhù)牙硬撐的。
房地產(chǎn)行業(yè)而言是會(huì )走抓大防小的整合吞并之路，大的地產(chǎn)企業(yè)會(huì )有更好的抗風(fēng)險能力以及開(kāi)發(fā)能力，所以，五年時(shí)間會(huì )有一系列的洗牌運動(dòng)。這種運動(dòng)會(huì )直接導致房地產(chǎn)被極少數具有資源、資金優(yōu)勢的企業(yè)所壟斷，他們會(huì )將泡沫按照國家的要求調整到一個(gè)合理范圍，大家會(huì )逐漸覺(jué)得房?jì)r(jià)越來(lái)越平穩，沒(méi)有那種高的離譜的虛高泡沫。
2.問(wèn)房?jì)r(jià)走勢的無(wú)非就兩種人，一個(gè)是買(mǎi)不起房子的，一個(gè)是投資的。如果你是房奴一族，我覺(jué)得需要就一定要買(mǎi)，而且同一個(gè)地產(chǎn)一期絕對會(huì )比二期便宜，除非那個(gè)開(kāi)發(fā)商不想發(fā)財了。
如果是投資的，問(wèn)這個(gè)問(wèn)題只能說(shuō)還需要加強學(xué)習，投資別聽(tīng)別人的，賺了他會(huì )找你要好處，陪了他會(huì )當不認識你。 3.說(shuō)說(shuō)我的觀(guān)點(diǎn)：一線(xiàn)、二線(xiàn)城市近五年不適宜出手，北京已經(jīng)出現土地無(wú)人競標（房地產(chǎn)商自己都沒(méi)信心，你還急著(zhù)出手做什么），三線(xiàn)城市看新區（老區的利潤空間已經(jīng)非常小了，而且價(jià)格不是說(shuō)疊就能疊的，人家投入了那么多市政建設資金，總得賺回來(lái)吧），四線(xiàn)、五線(xiàn)城市心不要大，多算計、多爭取、多打聽(tīng)，一年以上、兩年以?xún)壬?00-500元/㎡的房產(chǎn)還是有不少，只要手上有個(gè)30-50W，你是投資也好，自己住也好都劃算，但不建議買(mǎi)現房，貴不說(shuō)還要一大堆稅要交，就買(mǎi)期房最劃算，還能跟開(kāi)發(fā)商要政策，要折扣。
以上言論純屬個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，要我說(shuō)未來(lái)五年房?jì)r(jià)走勢，總結下就是一線(xiàn)二線(xiàn)跌、再跌、跌停，三線(xiàn)城市小漲小跌、跌停，四線(xiàn)、五線(xiàn)城市漲、再漲、漲停。
6.穩定樓價(jià)的最佳措施有哪些
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先在上海、重慶試行，但房產(chǎn)稅出臺后將會(huì )快速推動(dòng)房?jì)r(jià)繼續上漲，國家稅收目的就順利實(shí)現了。
應學(xué)重慶政府的，因重慶加大保障性住房（公共租賃房）供應，所以重慶房?jì)r(jià)在全國城市中目前來(lái)說(shuō)還是最低的，而且是按套內計算。今后通貨膨脹因素會(huì )上漲，但至少遏制了房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。不能學(xué)重慶政府的，因重慶只開(kāi)征高檔房房產(chǎn)稅，雖對抑制重慶房?jì)r(jià)一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有，明擺就是利用政策殺豬、殺富，把富人趕出重慶，但重慶老百姓高興。這個(gè)城市不適合富人去投資，政府殺富心態(tài)嚴重。但適合去做點(diǎn)小生意，小生意做大后一定要轉向其它城市去發(fā)展。
目前國家也出政策公開(kāi)參與炒房，房產(chǎn)稅轉嫁到租金，看來(lái)國家是要打擊沒(méi)房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢(qián)去買(mǎi)房。
最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房?jì)r(jià)繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產(chǎn)稅可暫時(shí)影響供求及保障矛盾，征收房產(chǎn)稅會(huì )使國家會(huì )更加強大，國富民弱會(huì )更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個(gè)人利益吧。
一但房產(chǎn)稅改革后，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢(qián)，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。
重點(diǎn)：落實(shí)解決供求關(guān)系，非常簡(jiǎn)單的事情，不清楚為何國家要故意搞得特別復雜！！！
房產(chǎn)稅政策短期影響房?jì)r(jià)很難說(shuō)，因國家未實(shí)質(zhì)解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個(gè)政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買(mǎi)單。所以長(cháng)期來(lái)說(shuō)是看漲的。
國家新政是“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”。國家是要求房?jì)r(jià)繼續上漲，但不要漲得太快。房?jì)r(jià)下跌不符合國家新的政策，新政本來(lái)就是不需房?jì)r(jià)下跌，但需和諧的溫和上漲。
例：有人去市場(chǎng)花100大洋買(mǎi)了一只小豬認養10年，1年后長(cháng)成可以賣(mài)1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢(qián)不能拿，每年還要再征收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問(wèn)你認為應采用何種形式征收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買(mǎi)豬，看豬價(jià)會(huì )不會(huì )下跌。但豬涉及民生問(wèn)題，有很多人需要買(mǎi)來(lái)吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問(wèn)題所在！！問(wèn)題是社團組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價(jià)的成本被抬高一次。
漲價(jià)不是房漲價(jià)，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，什么名稱(chēng)不重要），國外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權，業(yè)主自己的土地增值了，國外的業(yè)主非常高興，當然愿意交地產(chǎn)稅。中國也準備征稅，但問(wèn)題是房是每年都在折舊跌價(jià)，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問(wèn)題是增值部份的物業(yè)稅應該向誰(shuí)征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價(jià)格，造成房?jì)r(jià)爆漲。
7.評估判斷房子價(jià)值的方法有幾種
一般地說(shuō)， 判斷房子的價(jià)值有以下幾種方法：
--中介經(jīng)紀機構省心省力比較準確 首先， 選擇一家品牌好、信譽(yù)好、客源多的房屋經(jīng)紀機構。因為規范且具有一定規模的中介公司大多有一套固定的房產(chǎn)評估系統。中介公司利用這一系統由受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓的分析員根據房子的各種因素進(jìn)行測算， 能夠比較直接地反映出房子在特定時(shí)間、地段、環(huán)境的市場(chǎng)價(jià)格， 并依照房子的實(shí)際情況選擇不同的方法， 最后將幾種不同的結果綜合考慮， 得出一個(gè)最接近市場(chǎng)行情、最能反映房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的價(jià)格。業(yè)務(wù)人員通過(guò)把房產(chǎn)位置、建筑面積、建筑結構、交易單價(jià)、區域及個(gè)別因素修正等數據輸入評估系統， 與客戶(hù)的房產(chǎn)進(jìn)行對比計算， 得出正常報價(jià)。二手房的估價(jià)方法包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法和假設開(kāi)發(fā)法等， 不同的實(shí)際情況可以采用不同的評估方法。最常用的是市場(chǎng)比較法和成本法。這幾種方法算起來(lái)比較復雜， 不太適合個(gè)人自己計算。 要找房產(chǎn)中介機構的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務(wù)資質(zhì)的品牌中介公司， 與中介公司簽署正規、細致、合理的協(xié)議書(shū)。不能找非正規無(wú)名小中介。 --免費網(wǎng)上評估系統操作簡(jiǎn)單高效 大多房地產(chǎn)網(wǎng)站都在金融理財頻道開(kāi)設免費在線(xiàn)房產(chǎn)評估系統， 并且操作簡(jiǎn)單易行， 評估結果雖然不是很準確， 但能讓急于了解自家房產(chǎn)價(jià)值者心里有點(diǎn)數。網(wǎng)站的二手房評估系統一般來(lái)說(shuō)是依據 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮土地估價(jià)法規》和具有國家標準的《房地產(chǎn)估價(jià)規范》， 綜合以下各種因素， 包括住宅類(lèi)型、位置、交通狀況（例如建筑使用面積、建房時(shí)間、戶(hù)型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件， 以及相鄰品質(zhì)接近的項目均價(jià)， 還有賣(mài)房者對房子價(jià)值的期望值等， 幾秒鐘的時(shí)間， 你會(huì )得到一份可以打印或發(fā)郵件給好友的房產(chǎn)評估報告。由于不同網(wǎng)站的評估方式不同、采用的評估系統電子版本有差異， 得出的房產(chǎn)總價(jià)和單價(jià)都會(huì )有一些出入， 買(mǎi)房者可以把它作為一個(gè)基本參考。 --房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評估師很少為個(gè)人服務(wù) 給房產(chǎn)估價(jià)需要從業(yè)人員具備豐富的經(jīng)驗、較高的專(zhuān)業(yè)水平。經(jīng)國家考核認定的房地產(chǎn)估價(jià)師， 也只有在比較成熟的市場(chǎng)環(huán)境下， 依據大量可供參考的市場(chǎng)信息， 才有可能評估出比較準確的價(jià)格。 不過(guò)， 估價(jià)師很少為普通的個(gè)人客戶(hù)服務(wù)。對于普通的購房者來(lái)說(shuō)， 如果僅僅希望做個(gè)簡(jiǎn)單的評估， 首先需要確定一個(gè)評估的基準。在開(kāi)始評估前， 購房者不妨多收集幾個(gè)近期發(fā)生的、地段類(lèi)似、建筑結構相近的交易， 以此對市場(chǎng)行情有個(gè)大致的了解。當然， 查詢(xún)某些大型房產(chǎn)中介的廣告報價(jià)， 對了解行情也會(huì )有幫助。不過(guò)， 能夠作為評估基準的數據， 必須是現實(shí)的成交價(jià)格。 由于請專(zhuān)業(yè)評估師做評估需要負擔不低的費用， 想賣(mài)房的人請切記這一點(diǎn)， 做好心理準備。此外， 不同的評估師算出的價(jià)格會(huì )有差異。有業(yè)內人士認為， 在一定范圍內， 因評估師的經(jīng)驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺(jué)不同， 必然會(huì )產(chǎn)生具有一定差異的評估結果， 有點(diǎn)差異是正常的， 但差異不能太大。對差異的合理范圍， 應該以市場(chǎng)平均值為參照。 --建立自己的賬本也能算出個(gè)大概 在這里教你一個(gè)“土法子”， 也能將你自己的房產(chǎn)價(jià)格算出個(gè)大概。當然前提是會(huì )算下面幾個(gè)數據：一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說(shuō)來(lái)， 磚混結構一等房屋的折舊期限是50年， 那么每年的折舊率為2%；二、戶(hù)型因素。舊房因戶(hù)型不合理、功能太落后而無(wú)法與新房進(jìn)行比較， 如果房子的戶(hù)型為小廳、小衛、小廚房（簡(jiǎn)稱(chēng)“三小”套型）， 則扣減10%；三、房子所在的樓層不同， 價(jià)格不一樣。例如一至五層是基準價(jià)， 五層、六層扣減3%， 七層減5%， 而三、四層則加3%， 樓頂減5%；四、朝向因素。假如房子沒(méi)有朝南的門(mén)窗， 則減5%；五、小區環(huán)境對房?jì)r(jià)的影響。沒(méi)有物業(yè)管理扣減5%， 小區沒(méi)有單獨封閉， 也減5%， 屬于重點(diǎn)中小學(xué)區域的房子要加15%；六、習慣性心理因素， 也會(huì )使人們對買(mǎi)舊房心存壓力， 花很多錢(qián)才買(mǎi)套舊房， 這一因素使房?jì)r(jià)又減8%的價(jià)錢(qián)。
