關(guān)于旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文(開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告)

關(guān)于旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文

導(dǎo)語(yǔ)：旅游景區(qū)，是指具有吸引國(guó)內(nèi)外游客前往游覽的明確的區(qū)域場(chǎng)所，能夠滿足游客游覽觀光，消遣娛樂(lè)，康體健身，求知等旅游需求，應(yīng)具備相應(yīng)的旅游服務(wù)設(shè)施并提供相應(yīng)旅游服務(wù)的獨(dú)立管理區(qū)。下面是小編為大家整理的，旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，想要知更多的資訊，請(qǐng)多多留意文書(shū)幫!

【目錄】

第一部分 旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況

(一)項(xiàng)目名稱

(二)項(xiàng)目承辦單位

(三)可行性研究工作承擔(dān)單位

(四)項(xiàng)目可行性研究依據(jù)

本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：

1.《中華人民共和國(guó)公司法》;

2.《中華人民共和國(guó)行政許可法》;

3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)(2004)20號(hào) ;

4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄2011版》;

5.《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃》;

6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2006

年審核批準(zhǔn)施行;

7.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)2002年

8. 企業(yè)投資決議;

9. ……;

10. 地方出臺(tái)的相關(guān)投資法律法規(guī)等。

(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題

(三)項(xiàng)目政策保障問(wèn)題

(四)項(xiàng)目資金保障問(wèn)題

(五)項(xiàng)目組織保障問(wèn)題

(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題

(七)項(xiàng)目人力保障問(wèn)題

(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

(十一)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表

序號(hào)

名稱

單位

數(shù)值

1 項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元 26136.00

1.1 固定資產(chǎn)建設(shè)投資 萬(wàn)元 18295.20

1.2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 7840.80

2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 20647.44

2.1 固定資產(chǎn)建設(shè)投資 萬(wàn)元 18295.20

2.2 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 2352.24

3 年?duì)I業(yè)收入(正常年份) 萬(wàn)元 36590.40

4 年總成本費(fèi)用(正常年份) 萬(wàn)元 23783.76

5 年經(jīng)營(yíng)成本(正常年份) 萬(wàn)元 21954.24

6 年增值稅(正常年份) 萬(wàn)元 2783.61

7 年銷售稅金及附加(正常年份) 萬(wàn)元 278.36

8 年利潤(rùn)總額(正常年份) 萬(wàn)元 12806.64

9 所得稅(正常年份) 萬(wàn)元 3201.66

10 年稅后利潤(rùn)(正常年份) 萬(wàn)元 9604.98

11 投資利潤(rùn)率 % 62.03

12 投資利稅率 % 71.33

13 資本金投資利潤(rùn)率 % 80.63

14 資本金投資利稅率 % 93.04

15 銷售利潤(rùn)率 % 46.52

16 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資) % 29.32

17 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(全部投資) % 43.98

18 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(i=8%) 萬(wàn)元 9147.60

19 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(i=8%) 萬(wàn)元 11761.20

20 稅后投資回收期 年 4.66

21 稅前投資回收期 年 3.88

22 盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力利用率) % 42.05

四、存在的問(wèn)題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

1.項(xiàng)目總投資來(lái)源及投入問(wèn)題

項(xiàng)目總投資主要來(lái)自項(xiàng)目發(fā)起公司自籌資金，按照計(jì)劃在2012年3月份前完成項(xiàng)目申報(bào)審批工作。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資資金到位時(shí)間在2011年4月底。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項(xiàng)目可研報(bào)告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。

項(xiàng)目發(fā)起公司擬設(shè)立專項(xiàng)資金賬戶用于項(xiàng)目建設(shè)用資金的管理工作。對(duì)于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2.項(xiàng)目原料供應(yīng)及使用問(wèn)題

項(xiàng)目產(chǎn)品的原料目前在市場(chǎng)上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購(gòu)。項(xiàng)目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對(duì)原材料環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)原料供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。

3.項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問(wèn)題

項(xiàng)目生產(chǎn)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購(gòu)先進(jìn)技術(shù)工藝設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生產(chǎn)技術(shù)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進(jìn)、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

第二部分 旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。

一、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)背景

(一)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)迅速發(fā)展

旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、擴(kuò)大出口創(chuàng)匯、吸納社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯……

(二)國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

我國(guó)非常中國(guó)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強(qiáng)，突出表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

(1)穩(wěn)定國(guó)內(nèi)外市場(chǎng);

(2)提高自主創(chuàng)新能力;

(3)加快實(shí)施技術(shù)改造;

(4)淘汰落后產(chǎn)能;

(5)優(yōu)化區(qū)域布局;

(6)完善服務(wù)體系;

(7)加快自主品牌建設(shè);

(8)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

(三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

……

二、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)可行性

(一)經(jīng)濟(jì)可行性

(二)政策可行性

(三)技術(shù)可行性

本項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進(jìn)性，關(guān)鍵設(shè)備引進(jìn)國(guó)外廠商，其他輔助設(shè)備從國(guó)內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，2001年改制為股份有限公司，經(jīng)過(guò)多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實(shí)踐，公司創(chuàng)造出一流的旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)工藝和先進(jìn)的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)和檢測(cè)，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項(xiàng)目順利開(kāi)展。

(四)模式可行性

旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施由項(xiàng)目發(fā)起公司自行組織，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目運(yùn)作由該公司全資注冊(cè)子公司主導(dǎo)，項(xiàng)目產(chǎn)品面向國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)。目前，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展均較為迅速，市場(chǎng)空間放量速度加快，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

(一)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

(二)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

(三)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

(四)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

(五)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

(六)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場(chǎng)信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

(一)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(二)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(三)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

(四)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(五)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(六)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

(一)工藝設(shè)備選型

(二)工藝說(shuō)明

(三)工藝流程

三、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

(一)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

(二)營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分 旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地

(一)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

(二)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

(三)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

(四)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

近年來(lái)，項(xiàng)目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新的帶動(dòng)力量;餐飲娛樂(lè)、交通運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)……

(五)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

(六)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸

項(xiàng)目運(yùn)作立當(dāng)?shù)?，面向?guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運(yùn)輸網(wǎng)。公路四通八達(dá)，境內(nèi)有3條國(guó)道、2條省道，高速公路建設(shè)步伐進(jìn)一步加快，將進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\(yùn)輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項(xiàng)目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時(shí)投放到銷售目標(biāo)市場(chǎng)。

二、旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土建總規(guī)

(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1.廠址

2.廠房建設(shè)內(nèi)容

3.廠房建設(shè)造價(jià)

(二)土建規(guī)劃總平面布置圖

(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1.場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2.場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3.場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

(四)項(xiàng)目土建及配套工程

1.項(xiàng)目占地

2.項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

序號(hào)

建設(shè)項(xiàng)目

建筑結(jié)構(gòu)

建筑方式

施工面積(m2)

1 辦公樓 框架結(jié)構(gòu) 多層建筑 9011

2 展廳 磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 1802

3 公寓 磚混結(jié)構(gòu) 多層建筑 37847

4 餐廳 磚混結(jié)構(gòu) 多層建筑 2703

5 1號(hào)車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 6308

6 2號(hào)車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 7209

7 3號(hào)車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 8110

8 后序處理、庫(kù)房 輕鋼磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 7209

9 鍋爐房及其它輔助實(shí)施 框架磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 1802

10 小計(jì) 80200

11 綠化設(shè)施 5407

12 廠區(qū)硬化周圍美化 4506

13 總施工面積(m2) 90112

(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

(六)項(xiàng)目其他輔助工程

1.供水工程

2.供電工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

導(dǎo)語(yǔ)：可行性分析報(bào)告是在前一階段的項(xiàng)目建議書(shū)獲得審批通過(guò)的基礎(chǔ)上，主要對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)、技術(shù)、財(cái)務(wù)、工程、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統(tǒng)、完備無(wú)遺的分析，完成包括市場(chǎng)和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實(shí)施計(jì)劃、投資與成本、效益及風(fēng)險(xiǎn)等的計(jì)算、論證和評(píng)價(jià)，選定最佳方案，依此就是否應(yīng)該投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)等給出結(jié)論性意見(jiàn)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。

一.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。

項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。

（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

1.生態(tài)環(huán)境

1-1自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來(lái)是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開(kāi)河，如果新開(kāi)河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?/p>

1-2環(huán)境污染:雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無(wú)太大影響。 1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。

1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過(guò)了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無(wú)外來(lái)人口，治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。

2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o(wú)特色人文環(huán)境。

（三） 地塊交通條件調(diào)查

1．周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）

1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。

2．公共交通網(wǎng)： 18路，北倉(cāng)—辰緯路、 803路，萬(wàn)科新城—人民公園

852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓

671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟(jì)河道—金谷園

610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里

3．交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項(xiàng)目的退線也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。

（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

1.購(gòu)物: 周邊購(gòu)物不太方便，家樂(lè)超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。周邊也沒(méi)有成型的自由市場(chǎng)。

2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場(chǎng)所為翰賓樓，另外在項(xiàng)目以西還有一家津浦大酒店。

3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)，距項(xiàng)目距離在1.5公里左右。另外外語(yǔ)學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。項(xiàng)目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。

4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的

綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。

5.文體:周邊問(wèn)題設(shè)施及場(chǎng)所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。

6.銀行、郵局:周邊無(wú)較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開(kāi)河儲(chǔ)蓄所，另外，新開(kāi)橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。但是項(xiàng)目周邊無(wú)證券部。

7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。

（五）綜合分析：

從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。

二.區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整

1-1 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象

20XX年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.4%，大大低于20XX年的4.7%。這將是自1993年以來(lái)世界經(jīng)濟(jì)的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門檻。以此衡量，則20XX年肯定是衰退的一年。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問(wèn)題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來(lái)最嚴(yán)重的同步下滑的'情況?？紤]到目前石油及原料價(jià)格下降、歐美銀行指導(dǎo)利率調(diào)低、工業(yè)化國(guó)家通脹壓力減輕刺激購(gòu)買力增強(qiáng)，以及新技術(shù)的應(yīng)用使勞動(dòng)生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信20XX年世界經(jīng)濟(jì)將開(kāi)始復(fù)蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化的可能性相當(dāng)大。

1-2 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定

20XX年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，保持了7.3%的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計(jì)，20XX年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在6.8%—7.3%之間。

1-3 股市將做箱型震蕩

股市與房市息息相關(guān)，目前購(gòu)買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計(jì)，股市下降10%，將影響房市3%的購(gòu)買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢(shì)可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長(zhǎng)、積極的財(cái)政政策 及減稅政策。

不利于股市上漲因素：國(guó)有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。

中性因素：證券市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放、市場(chǎng)化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場(chǎng)創(chuàng)新。三種因素的力量對(duì)比基本平衡。

預(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)可能低開(kāi)高走

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，20XX年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 4857億元，同比增長(zhǎng)29.7％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅開(kāi)始回落，1-8月增長(zhǎng)32.1％，1-9月增長(zhǎng)31.4％，1-10月增長(zhǎng)31.2％，1-11月增長(zhǎng)29.7％。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢(shì)，但土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置卻日趨活躍，增長(zhǎng)速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長(zhǎng)65％，1-10月，全國(guó)商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，同比增長(zhǎng)33.6％。在商品房銷售快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至11月份，全國(guó)商品房竣工面積1.2億平方米，同比增長(zhǎng)17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來(lái)的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求旺盛。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落的原因，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。 去年一季度全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)48.9％，二季度增長(zhǎng)34.9％，三季度增長(zhǎng)32.7％，而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為13％，為去年以來(lái)的最低點(diǎn)。在這一系

列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對(duì)發(fā)展形勢(shì)感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。

房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然保留著“政策市”的特性。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間

從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷，20XX年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開(kāi)低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開(kāi)高走。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)去年下半年的高位盤整后，20XX年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。“炒作”在樓市一直都存在，因此不是關(guān)鍵問(wèn)題。目前樓市真正存在的大問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過(guò)熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。

在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在20XX年所取得的成績(jī)是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一無(wú)疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

在促進(jìn)消費(fèi)方面，我們注意到在全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中，并沒(méi)有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求”的要求。事實(shí)上，“刺激內(nèi)需”的提法過(guò)于簡(jiǎn)單化，并不能反映和代表我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真實(shí)情況。相反，培育消費(fèi)的問(wèn)題又沒(méi)有引起真正的重視?！芭嘤币馕吨鴶U(kuò)大，“刺激”意味著原來(lái)就有只要釋放出來(lái)就行，兩者的本意大相徑庭。

就目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是汽車。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將會(huì)最大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以