商業(yè)銀行市場(chǎng)調研報告(市場(chǎng)的調研報告)
商業(yè)銀行市場(chǎng)調研報告
隨著(zhù)利率和匯率市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險已現實(shí)地發(fā)生在商業(yè)銀行身上。在規定的過(guò)渡期內，主要商業(yè)銀行在調整風(fēng)險管理組織架構、選擇市場(chǎng)風(fēng)險管理模型、引進(jìn)先進(jìn)風(fēng)險管理系統和推進(jìn)內部評級法等方面均做了大量工作，以提高其市場(chǎng)風(fēng)險管理能力。下面是小編整理的商業(yè)銀行市場(chǎng)調研報告，歡迎來(lái)參考！
總體來(lái)說(shuō)，目前中國主要商業(yè)銀行對市場(chǎng)風(fēng)險的管理仍不能完全適應市場(chǎng)風(fēng)險日益增大的現實(shí)，如風(fēng)險轉移和對沖手段較少、缺乏有效的市場(chǎng)風(fēng)險管理模型和風(fēng)險管理系統等。因此，主要商業(yè)銀行應積極采取措施：夯實(shí)數據基礎，堅持自主開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險管理模型，防止出現國外風(fēng)險管理系統的“水土不服”，適時(shí)引進(jìn)風(fēng)險價(jià)值法，積極參與金融衍生產(chǎn)品交易，進(jìn)一步提高市場(chǎng)風(fēng)險的管控水平。
一、背景
（一）國際背景
1.新資本協(xié)議的應運而生
隨著(zhù)國際銀行業(yè)務(wù)尤其是金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展，一些銀行如巴林銀行、大和銀行等由于市場(chǎng)風(fēng)險管理失當遭受到了重大損失。這一系列的風(fēng)險事件使得巴塞爾委員會(huì )逐漸意識到應將市場(chǎng)風(fēng)險納入其資本監管要求范圍內。20xx年6月正式公布的巴塞爾新資本協(xié)議（BASEL Ⅱ）從操作層面正式引入了全面風(fēng)險監管的理念，提出了銀行風(fēng)險監管的最低資本金要求、外部監管和市場(chǎng)約束三大支柱的原則。新協(xié)議將風(fēng)險的定義擴大為信用風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險和操作風(fēng)險的各種因素，基本涵蓋了現階段銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)所面臨的風(fēng)險，并力求把資本充足率與銀行面臨的主要風(fēng)險緊密地結合在一起。
2.西方銀行加強了對市場(chǎng)風(fēng)險的控制
巴黎銀行成立了由首席運營(yíng)官或相關(guān)顧問(wèn)牽頭，以風(fēng)險管理部為基礎的市場(chǎng)風(fēng)險委員會(huì )，每月開(kāi)會(huì )一次，決定相關(guān)重大事項。在市場(chǎng)風(fēng)險限額管理上，巴黎銀行主要采用四種方式：市場(chǎng)風(fēng)險限額(包括風(fēng)險價(jià)值限額體系、普通限額體系)；內部VaR模型系統(即MRX系統)；壓力測試限額管理、普通限額管理等。法國興業(yè)銀行則要求負責內控的團隊與交易員一起工作，而全球支持團隊主要負責風(fēng)險確認模型、全球匯報機制、信息系統管理。
（二）國內背景
1.利率和匯率的改革步伐加快
我國早在1993年明確提出了利率市場(chǎng)化改革的基本設想，并先后放開(kāi)了對多種利率的管制，如：銀行同業(yè)拆借利率、銀行間國債市場(chǎng)回購和現券交易利率、商業(yè)銀行貸款利率上限和存款利率的下限等。同時(shí)，匯率改革也逐步推進(jìn)。1994年的外匯體制改革，使我國建立起以市場(chǎng)供求為基礎的、單一的、有管理的浮動(dòng)匯率制。從2005年7月21日起，人民幣匯率又開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎、參考一籃子貨幣進(jìn)行調節、有管理的浮動(dòng)匯率制度，同時(shí)人民幣升值2％。利率調整的加快和匯率的持續升值，使對市場(chǎng)風(fēng)險缺乏良好管理的中國各主要商業(yè)銀行開(kāi)始頻繁地暴露于利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險之下。
2.與市場(chǎng)風(fēng)險監管相關(guān)的規章制度相繼出臺
在我國商業(yè)銀行面臨市場(chǎng)風(fēng)險管理水平相對較弱、專(zhuān)業(yè)人才缺乏的現實(shí)情況下，銀監會(huì )參照新巴塞爾協(xié)議的標準和要求，先后出臺了《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法》、《商業(yè)銀行市場(chǎng)風(fēng)險管理指引》和《商業(yè)銀行市場(chǎng)風(fēng)險監管現場(chǎng)檢查手冊》等一系列與市場(chǎng)風(fēng)險監管相關(guān)的規章制度，以提升我國銀行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險管理意識并督促商業(yè)銀行提高市場(chǎng)風(fēng)險管理水平。
二、過(guò)渡期主要商業(yè)銀行對市場(chǎng)風(fēng)險管理的推進(jìn)及其評價(jià)
（一）過(guò)渡期主要商業(yè)銀行對市場(chǎng)風(fēng)險管理的推進(jìn)工作
1.風(fēng)險管理組織架構的調整
一個(gè)獨立、高效、完善的市場(chǎng)風(fēng)險管理組織體系是商業(yè)銀行市場(chǎng)風(fēng)險管理的基礎。主要商業(yè)銀行應建立一個(gè)由董事會(huì )、市場(chǎng)風(fēng)險管理委員會(huì )直接領(lǐng)導，以獨立的風(fēng)險管理部門(mén)為中心，以市場(chǎng)風(fēng)險管理的支持部門(mén)為輔助，與承擔市場(chǎng)風(fēng)險的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部門(mén)緊密聯(lián)系的市場(chǎng)風(fēng)險管理體系。近年來(lái)，大多數商業(yè)銀行，尤其是國有商業(yè)銀行均對其風(fēng)險管理組織架構和人員進(jìn)行了調整和設置。中國工商銀行從2006年6月開(kāi)始大幅調整其組織機構。新組建的風(fēng)險管理部負責全行的全面風(fēng)險管理；授信業(yè)務(wù)部負責各類(lèi)客戶(hù)的評級、授信、項目評估；信貸管理部負責全行信用風(fēng)險管理、信貸監督檢查和行業(yè)區域分析。中國銀行致力于建立科學(xué)的、符合集團實(shí)際的市場(chǎng)風(fēng)險管理體系，對所承擔的市場(chǎng)風(fēng)險進(jìn)行有效的識別、測量、監測和控制。集團市場(chǎng)風(fēng)險管理以董事會(huì )為最高決策機構。風(fēng)險管理部在高級管理層直接領(lǐng)導下，負責制定集團統一的市場(chǎng)風(fēng)險管理政策、制度和流程；向高級管理層提出集團市場(chǎng)風(fēng)險限額并進(jìn)行分配、調節和實(shí)施有效監控；對市場(chǎng)風(fēng)險計量所使用的系統、模型和參數進(jìn)行有效性審核和驗證等。建設銀行進(jìn)行風(fēng)險管理體制改革，在風(fēng)險政策制度、計量分析、風(fēng)險監控等方面，實(shí)行全行整體層次上的集中管理。設立風(fēng)險官員也是該行實(shí)施改革的內容之一：總行設有首席風(fēng)險官，一級分行設風(fēng)險總監，二級分行設風(fēng)險主管，同時(shí)向縣級支行派出風(fēng)險經(jīng)理。中信銀行將力爭在未來(lái)3－5年內率先成為中國第一批與新資本協(xié)議全面接軌的商業(yè)銀行。目前，中信銀行已組建了市場(chǎng)風(fēng)險專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，設立了專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)，組建了專(zhuān)業(yè)團隊，以有效應對市場(chǎng)風(fēng)險。
2.市場(chǎng)風(fēng)險計量模型的選擇
20xx年2月28日，銀監會(huì )公布了《中國銀行業(yè)實(shí)施新資本協(xié)議指導意見(jiàn)》(下稱(chēng)《指導意見(jiàn)》)。《指導意見(jiàn)》對市場(chǎng)風(fēng)險資本計量方法明確如下：商業(yè)銀行應采取內部模型法計算市場(chǎng)風(fēng)險的資本要求；如果屆時(shí)商業(yè)銀行未達到采取內部模型法的要求，可以采取標準法，但應制定向內部模型法的過(guò)渡方案，以便在實(shí)施新資本協(xié)議3年內達到實(shí)施內部模型法的要求。可見(jiàn)，標準法只是計算市場(chǎng)風(fēng)險的過(guò)渡方法，商業(yè)銀行最終需采用內部模型法來(lái)衡量市場(chǎng)風(fēng)險。《指導意見(jiàn)》關(guān)于市場(chǎng)風(fēng)險內部模型的技術(shù)方法、假設前提和參數設置可以有多種選擇，銀行可以根據本行的發(fā)展戰略、風(fēng)險管理目標和業(yè)務(wù)復雜程度自行設定。實(shí)際上，各主要商業(yè)銀行構建內部評級體系時(shí)，大多考慮采用較先進(jìn)的內部模型。如工商銀行20xx年將完成主要市場(chǎng)風(fēng)險計量模型的構建工作，力爭2008年底正式使用風(fēng)險價(jià)值VAR計量模型，達到巴塞爾市場(chǎng)風(fēng)險補充協(xié)議要求的內部模型法項下相關(guān)參數計量以及應用的標準。
3.先進(jìn)風(fēng)險管理系統的引進(jìn)
國外的金融風(fēng)險管理解決方案①提供商則擁有大量的金融專(zhuān)家和懂行的IT專(zhuān)家，他們的解決方案功能十分強大，能提供較為先進(jìn)的風(fēng)險管理系統。如全世界最先進(jìn)的金融領(lǐng)域集成IT解決方案提供商SunGard提供的Panaroma和BancWare②、全球主要的金融系統軟件供應商MISYS公司提供的MISYS銀行系統和路透集團的Kondor+。國內提供成熟的金融風(fēng)險管理系統的軟件商還比較少，如上海安碩信息技術(shù)有限公司③。
我國主要商業(yè)銀行大多引進(jìn)了國外的管理系統。招商銀行OPICS系統①二期早已成功上線(xiàn)運行。招行在前、中、后臺均采用OPICS系統，實(shí)現了前、中、后臺的無(wú)縫對接以及中臺對資金交易業(yè)務(wù)風(fēng)險的集中控管。OPICS系統二期的成功運行，擴大了銀行風(fēng)險監控的范圍，提升了風(fēng)險控制技術(shù)，開(kāi)發(fā)的風(fēng)險價(jià)值(VAR)模型量化了市場(chǎng)風(fēng)險。路透集團的Kondor+是一種先進(jìn)的系統，適用于所有資產(chǎn)級別、衍生性金融產(chǎn)品和結構產(chǎn)品的交易和風(fēng)險管理，能夠確保銀行通過(guò)一個(gè)系統實(shí)時(shí)查看所有情況。相當一部分國內商業(yè)銀行采用路透集團Kondor+系統，以應對日益復雜的實(shí)時(shí)交易和風(fēng)險管理需求。這些銀行包括：中國銀行、寧波市商業(yè)銀行、民生銀行、交通銀行、廣東發(fā)展銀行、上海銀行、國家開(kāi)發(fā)銀行和中國進(jìn)出口銀行等。 廣東發(fā)展銀行采用的是路透Kondor+前臺交易系統及KGL全球限額管理系統（Kondor Global Limits），可以通過(guò)路透Kondor+前臺交易系統對交易行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監控。上海銀行也與路透集團簽署協(xié)議，采用路透集團實(shí)時(shí)位置跟蹤和桌面分析系統。
4.內部評級法的推進(jìn)
新資本協(xié)議增強了對市場(chǎng)風(fēng)險和操作風(fēng)險的資本要求。為加強包括市場(chǎng)風(fēng)險在內的全面風(fēng)險管理，中國的商業(yè)銀行正按照巴塞爾新資本協(xié)議的要求，加快內部評級體系建設。目前，中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行等主要商業(yè)銀行均已循序漸進(jìn)、有計劃、分步驟地著(zhù)手建立符合新資本協(xié)議要求的內部評級體系。按照銀監會(huì )的估計，到20xx年中國將有10家左右的大銀行實(shí)施內部評級法。
中國工商銀行于20xx年正式啟動(dòng)了內部評級法工程建設。通過(guò)與國際知名咨詢(xún)公司合作，工商銀行將按照內部評級法的基本要求，在評級組織、評級體系設計與運作、評級結果運用、風(fēng)險量化以及數據收集與信息系統建設等方面進(jìn)行改造和完善，力爭在20xx年底過(guò)渡期結束前達到新巴塞爾資本協(xié)議內部評級法初級法的要求。中國農業(yè)銀行和一家國際知名咨詢(xún)公司達成合作協(xié)議，正式啟動(dòng)內部評級體系建設。農業(yè)銀行內部評級體系建設分三期實(shí)施，一期的目標是按照巴塞爾新資本協(xié)議和我國銀監會(huì )的要求，借鑒國際銀行業(yè)信用風(fēng)險管理的最佳實(shí)踐，構建符合新資本協(xié)議要求、切合農業(yè)銀行實(shí)際的非零售敞口初級法體系，并實(shí)現內部評級結果在信貸管理實(shí)踐中的廣泛應用，力爭在20xx年底前建成符合巴塞爾新資本協(xié)議內部評級法初級法要求的內部評級體系。20xx年6月29日，交通銀行、奧緯咨詢(xún)公司和埃森哲公司三方在上海共同舉行交通銀行零售業(yè)務(wù)內部評級項目簽約儀式。此項目完成后，交通銀行的零售業(yè)務(wù)內部評級水平將達到巴塞爾新資本協(xié)議零售業(yè)務(wù)高級內部評級法標準，為該行個(gè)人貸款和小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展提供更為強大的技術(shù)支持。目前，中信銀行已具備成為國內第一批實(shí)施新資本協(xié)議銀行的條件，并與穆迪KMV合作完成了中信銀行公司客戶(hù)信用風(fēng)險評級系統的開(kāi)發(fā)。
（二）對主要商業(yè)銀行加強市場(chǎng)風(fēng)險管理工作的評價(jià)
如上所述，主要商業(yè)銀行在過(guò)渡期內，從市場(chǎng)風(fēng)險管理組織柜架、市場(chǎng)風(fēng)險管理模型和系統以及內部評級體系等方面做了大量工作和努力，來(lái)提升對市場(chǎng)風(fēng)險的管理水平。但是，目前中國主要商業(yè)銀行對市場(chǎng)風(fēng)險的管理仍不能完全適應市場(chǎng)風(fēng)險日益增大的要求，具體表現為金融衍生產(chǎn)品的風(fēng)險定價(jià)能力還不高，風(fēng)險轉移和對沖手段還較少，大部分銀行缺乏有效的市場(chǎng)風(fēng)險管理模型和風(fēng)險管理系統，具有現代金融工程知識的專(zhuān)門(mén)人才更是鳳毛麟角。其中，有效的市場(chǎng)風(fēng)險計量模型和系統缺乏，是制約我國商業(yè)銀行市場(chǎng)風(fēng)險管理水平提高的突出問(wèn)題。從目前情況看，國內商業(yè)銀行在市場(chǎng)風(fēng)險計量方法、系統開(kāi)發(fā)方面尚處于起步階段。大多數銀行對利率風(fēng)險計量尚停留在運用缺口管理等相對較為簡(jiǎn)單工具的水平上，對久期分析法主要是用于計量交易賬戶(hù)債券利率風(fēng)險，尚未將整個(gè)資產(chǎn)負債表以及表外衍生工具納入久期分析體系，特別是對表外衍生工具的風(fēng)險計量更為薄弱。同時(shí)，大多數國內銀行對國際主流的風(fēng)險價(jià)值法（VAR法）的運用則仍處于研究探索階段，尚未能充分運用于市場(chǎng)風(fēng)險管理的實(shí)踐。
三、對主要商業(yè)銀行加強市場(chǎng)風(fēng)險管理的建議
（一）夯實(shí)數據基礎
數據是市場(chǎng)風(fēng)險管理系統的生命線(xiàn)，強化數據基礎建設貫穿了系統設計、開(kāi)發(fā)和應用的全過(guò)程。由于模型和系統建立過(guò)程中，涉及的數據量大、來(lái)源渠道不一、運算程序復雜，計算效果很大程度上依賴(lài)于基礎信息的真實(shí)性和完整性。我國主要商業(yè)銀行的數據儲備嚴重不足，且數據缺乏規范性、數據質(zhì)量不高，有些甚至是明顯失真的或是無(wú)效的數據。這些問(wèn)題如不及早解決，可能會(huì )導致計算結果發(fā)生偏離，導致市場(chǎng)風(fēng)險管理的失敗（如管理結果為風(fēng)險損失）。為此，針對我國數據的現狀，商業(yè)銀行應加快數據處理工作，建立并實(shí)行完整、嚴格、一致的數據標準，制定數據質(zhì)量管理規章，確保數據的及時(shí)性、準確性和全面性。
（二）重視風(fēng)險管理系統的實(shí)施，防止出現“水土不服”
風(fēng)險管理系統是商業(yè)銀行市場(chǎng)風(fēng)險管理的重要組成部分，基于商業(yè)銀行需要進(jìn)行大量的市場(chǎng)風(fēng)險分析、計量及監測，要求對業(yè)務(wù)數據和多種分析結果進(jìn)行綜合評價(jià)及驗證等，有效的風(fēng)險管理系統是其順利實(shí)施的基礎和保障。所以，商業(yè)銀行必須通過(guò)完備、可靠的風(fēng)險管理系統來(lái)支持市場(chǎng)風(fēng)險的計量及其所實(shí)施的事后檢驗和壓力測試，并時(shí)時(shí)監測市場(chǎng)風(fēng)險限額的遵守情況并提供市場(chǎng)風(fēng)險的相關(guān)報告。
上文已提及國內的主要商業(yè)銀行，甚至城市商業(yè)銀行，大多引進(jìn)了國外軟件提供商的風(fēng)險管理系統。國內銀行引進(jìn)國外風(fēng)險管理系統時(shí)，往往面臨“水土不服”和“本土化”不成功的問(wèn)題。這并非系統本身所致，而是實(shí)施的過(guò)程有問(wèn)題。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松博士認為，要想把國外的產(chǎn)品拿到國內來(lái)實(shí)施，需要選擇一個(gè)很好的國內實(shí)施商，并由金融專(zhuān)家指導。金融專(zhuān)家所起到的作用，是在前期咨詢(xún)分析、系統引進(jìn)直至二次開(kāi)發(fā)、測試、運行維護整個(gè)過(guò)程中，通過(guò)一套成熟的系統研究和差異分析方法，確保先進(jìn)技術(shù)和本地業(yè)務(wù)能夠和諧地結合起來(lái)。
如果實(shí)施商既對國外系統有著(zhù)較深的理解和認識，又具備國內銀行傳統系統的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，同時(shí)其服務(wù)又非常貼近國內客戶(hù)，才可能保證引進(jìn)系統獲得成功。國內銀行在引進(jìn)系統之前，還必須為配合核心業(yè)務(wù)系統改造而進(jìn)行一系列重大變革，包括對業(yè)務(wù)流程、管理機制、企業(yè)內部各部門(mén)利益等方方面面的調整，需要做好充分的心理準備。
（三）適時(shí)引進(jìn)風(fēng)險價(jià)值法（VAR方法），并加強情景分析和壓力測試
從國際商業(yè)銀行的市場(chǎng)風(fēng)險管理實(shí)踐來(lái)看，市場(chǎng)風(fēng)險計量方法經(jīng)歷了一個(gè)不斷演進(jìn)的過(guò)程，逐步建立了一個(gè)多層次、相互補充、涵蓋資產(chǎn)負債表內和表外業(yè)務(wù)的全面市場(chǎng)風(fēng)險計量體系。目前主要使用的市場(chǎng)風(fēng)險計量方法包括：缺口分析法、久期分析法和風(fēng)險價(jià)值法（VALUE AT RISK,簡(jiǎn)稱(chēng)VAR方法）。目前，國際商業(yè)銀行普遍采用的實(shí)踐做法是：依托強大的市場(chǎng)風(fēng)險管理信息系統，運用利率缺口（外匯敞口）分析法計量利率（匯率）變動(dòng)對銀行賬戶(hù)當期收益的影響；運用久期分析法在整個(gè)資產(chǎn)負債表及表外衍生工具范圍內全面計量利率變動(dòng)對銀行經(jīng)濟價(jià)值的影響；對交易賬戶(hù)表內及表外衍生工具頭寸則運用VAR方法進(jìn)行市場(chǎng)風(fēng)險計量。從發(fā)展趨勢看，將在整個(gè)資產(chǎn)負債表內、表外業(yè)務(wù)中采用統一的 VAR模型計量市場(chǎng)風(fēng)險。
目前，國際上已有超過(guò)1 000家金融機構和非金融機構使用VAR方法對金融衍生交易的市場(chǎng)風(fēng)險進(jìn)行量化管理，其中有信孚銀行、曼哈頓銀行、摩根銀行、花旗銀行等多家著(zhù)名金融機構。這些國外金融機構不僅將VAR作為度量市場(chǎng)風(fēng)險的工具，并由此開(kāi)發(fā)了VAR管理信息系統，建立了VAR市場(chǎng)風(fēng)險管理體系。風(fēng)險價(jià)值已成為計量市場(chǎng)風(fēng)險的主要指標，也是銀行運用內部模型計算市場(chǎng)風(fēng)險資本要求的主要依據。采用VAR方法計量和管理市場(chǎng)風(fēng)險必然是大勢所趨。但我國銀行業(yè)在引進(jìn)VAR方法，將面臨數據問(wèn)題和厚尾現象，所以，商業(yè)銀行在使用VAR方法時(shí)，還應輔之以情景分析和壓力測試，并注重與其他風(fēng)險管理方法的適當結合。
(四)積極參與金融衍生產(chǎn)品交易，規避市場(chǎng)風(fēng)險
金融衍生產(chǎn)品在我國出現時(shí)間不長(cháng)，只有十多年的歷史。目前，我國金融市場(chǎng)上的主要金融衍生產(chǎn)品主要有遠期外匯買(mǎi)賣(mài)、遠期結售匯業(yè)務(wù)、可轉換公司債、股票期權、買(mǎi)斷式回購等。當前，我國相當多的商業(yè)銀行均不同程度地開(kāi)辦了各種金融衍生品交易（分為自營(yíng)和代客戶(hù)交易）。中國銀行自營(yíng)交易的規模相對較大，其他銀行主要是以代理客戶(hù)外匯衍生交易為主，交易規模不是很大。綜合分析，我國即將進(jìn)入金融衍生品的快速發(fā)展階段。商業(yè)銀行應借此機會(huì )，一方面，爭取向客戶(hù)提供更多的衍生品代理業(yè)務(wù)，獲取更多非利差收益；另一方面，在進(jìn)行缺口管理、持續期管理的同時(shí)，積極參與金融衍生品交易，以規避利率、匯率波動(dòng)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險。
市場(chǎng)的調研報告
市場(chǎng)的調研報告
隨著(zhù)社會(huì )一步步向前發(fā)展，報告十分的重要，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意涵蓋報告的基本要素。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？下面是小編為大家收集的市場(chǎng)的調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
市場(chǎng)的調研報告1
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房2094套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
市場(chǎng)的調研報告2
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì )穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問(wèn)題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控力度。筆者從工商行政管理部門(mén)的視角，對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調查分析，并提出應對措施。
一、當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
（一）無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅使下，通過(guò)收取管理費等方式，或將本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現象較為突出。
（二）招投標運作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣(mài)時(shí)，招投標部門(mén)對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門(mén)的意見(jiàn)。
（三）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jì)r(jià)信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢(xún)，則稱(chēng)該房已售，并借機推銷(xiāo)其他商品房。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)虛構商品房銷(xiāo)售進(jìn)展的信息，在社會(huì )上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》的規定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性?xún)热荩`導消費者。
（四）合同違法行為時(shí)有發(fā)生。多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規定使用商品房銷(xiāo)售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關(guān)部門(mén)備案。自行設計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務(wù)及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權益得不到保障。
（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷(xiāo)售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權證等侵害消費者權益的問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內，拒不履行辦理產(chǎn)權證的承諾，引發(fā)42戶(hù)業(yè)主集體投訴。
二、加強建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的措施
對于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門(mén)，政出多門(mén)，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關(guān)法律法規不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置的項目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門(mén)手段有限，調查取證困難，后續監管難以實(shí)施。
作為履行市場(chǎng)監管的職能部門(mén)，工商部門(mén)要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，當好監管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應從以下幾個(gè)方面入手。
（一）以拍賣(mài)監管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管
土地使用權的取得，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣(mài)進(jìn)行。《拍賣(mài)法》和《拍賣(mài)監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關(guān)依法對拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣(mài)備案登記制度，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動(dòng)的監管，全面掌握轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對主體資格不合法、無(wú)相應資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照參與競拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設、國土資源等部門(mén)，取消其競拍資格，將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門(mén)外。
（二）以經(jīng)濟戶(hù)口管理為基礎，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書(shū)期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的.市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項目，要通過(guò)加強企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對以?xún)炔繀f(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調查取證難的問(wèn)題，應從開(kāi)發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門(mén)備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點(diǎn)對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監管。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級資質(zhì)企業(yè)為2000萬(wàn)元，三級資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節嚴重的，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。
三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執照、中標通知書(shū)、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開(kāi)發(fā)。
（三）以執法辦案為手段，強化重點(diǎn)違法行為的查處
一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷(xiāo)售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》規定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷(xiāo)售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、代理銷(xiāo)售企業(yè)名稱(chēng)、預售或銷(xiāo)售許可證書(shū)號的行為；規范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產(chǎn)中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷(xiāo)售代理經(jīng)紀公司、從事買(mǎi)房賣(mài)房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在代理商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì )的，嚴格依法查處。
（四）以長(cháng)效監管為目標，探索創(chuàng )新房地產(chǎn)市場(chǎng)監管機制
一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶(hù)口"。同時(shí)，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節使用工商、建設部門(mén)制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門(mén)審核、備案。
三是健全12315監控網(wǎng)絡(luò )。通過(guò)12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)受理消費者投訴、調解購房糾紛、發(fā)現違法線(xiàn)索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會(huì )輿論監督。對違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì )影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì )的監督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強對違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。
五是加強部門(mén)協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個(gè)部門(mén)。工商部門(mén)要主動(dòng)加強與上述部門(mén)的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開(kāi)發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度，對重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執法整治行動(dòng)，增強工作合力。