秦皇島二手房(二手房買賣知識解析)
1.二手房買賣知識解析
二手房買賣知識解析： 首先要告訴你，一般二手房的價格是同一地區(qū)商品房價位的1/3~2/3左右。
如果你要買的二手房價格遠(yuǎn)低于此，那么你就要注意一些問題了。 一要看產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。
要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，看有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性；要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，因為大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留有優(yōu)先回購權(quán)，故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓；對標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房，確認(rèn)是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
二要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；要核實產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理等問題。
三是考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。 四要了解房屋歷史與鄰里關(guān)系。
要了解該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是何背景，何種用途；是否欠管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣等費(fèi)用； 五要通過市場比較判斷該房屋的實際價值。自己通過對市場上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；也可以委托信得過的中介機(jī)構(gòu)或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款；銀行提供按揭時合作保值評估，這個價格可以看成是房屋的最低保值價。
六要合法、徹底地辦結(jié)二手房的過戶手續(xù)。
2.賣二手房需要掌握哪些知識
1.對業(yè)務(wù)知識的基本了解 綜合服務(wù)費(fèi) ； 面積*5元/M （雙方個2.5元/M） 契稅 ； 評估價*2% 印花稅 ； 評估價*0.1% 評估費(fèi) ； 一次付款評估價*0.3% 貸款評估價*0.5
五年內(nèi)的房子有的稅 證件滿五年的 就沒有下面的稅了 營業(yè)稅及附加；評估價*5.8% 個人所得稅 ；評估價*1% 過戶登記費(fèi)85元 以上所有費(fèi)用都是按你房子的評估價來預(yù)算的 總共是 評估價*9.4個點 2.買賣過戶流程 全款流程：簽合同 過戶 你是全款但是原業(yè)主有貸款：簽合同 解押（還貸款） 過戶 貸款流程：簽合同 評估 面簽（審核） 過戶 銀行放款 雙方都有貸款：簽合同 評估 解押 面簽 過戶 銀行放款 3.客戶的首付 （總房價-貸款金額）+過戶費(fèi)=首付 例 房價30萬 貸款15萬 過戶費(fèi)2.82萬 首付 （30-15）+2.82=17.82萬
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3.二手房交易的常識有哪些
“二手房”是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。
凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。 二手房的種類：二手房主要包括私房和已購的政策性住房2種房屋類型。
已購的政策性住房主要包括職工個人按照房改政策購買的全產(chǎn)權(quán)公有住房、職工個人購買的政策實行優(yōu)惠政策的安居工程住房、解困住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、職工個人集資、政府和單位補(bǔ)貼的集資建設(shè)住房和合作建設(shè)住房。 二手房抵押貸款： 二手房抵押貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
二手房中介服務(wù) 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費(fèi)等各個環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定：房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算、評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
居間中保 二手房中介市場為保證買賣雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進(jìn)行的中間擔(dān)保業(yè)務(wù)。具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生 誠意金： 指買方在購房目標(biāo)明確后，以看中某個區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個適當(dāng)?shù)膬r格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期限。
代理方收取“誠意金”后，會努力地發(fā)揮其“團(tuán)隊力量”為買家尋找理想的房子。 傭金 如果消費(fèi)者在買賣二手房中通過中介交易，就會涉及傭金問題。
傭金要與其服務(wù)相稱。過低的傭金無法維持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而過高的傭金則與降低交易成本相違背。
所以，選擇一家確實可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且還可以免去買賣雙方親自辦理相關(guān)手續(xù)的繁瑣事宜。 更重要的是，由中介公司進(jìn)行規(guī)范化的操作，可以降低買方與賣方單獨直接交易所產(chǎn)生的風(fēng)險，從而提高了二手房的成交率。
臨沂市的中介傭金標(biāo)準(zhǔn)是房屋總價的1%。 。
4.請告訴我在秦皇島買房有那些流程啊
建議你先選擇要買的樓盤，然后到該樓盤售樓處咨詢。
一般的售樓處會幫你搞定貸款什么的。---------------------------------------------------外地戶口在秦皇島買房需要提供：1.單身證明（如果你沒有結(jié)婚）。
這個到戶口所在地的民政局辦理。2.在秦皇島繳納一年以上社會保險的證明。
（這個如果你沒有，有的售樓處會幫你辦。一年的養(yǎng)老保險大約是5000元左右。
加幾百塊給辦保險的人的好處費(fèi)。（你懂的））3.收入證明。
（這個可以隨便填的。但要有個單位的公章。
實在找不到公章，自己花錢刻一個也可以。因為銀行在核實這個東西的時候不會給你寫的單位打電話，只會給你打電話。
（建設(shè)銀行））4.戶口本。5.身份證。
--------------------------------------------------各種稅率都是按買房總價來算的。跟首付沒多大關(guān)系。
首付是交給售樓處的。各種手續(xù)費(fèi)是交給銀行的。
---------------------------------------------------我在山海關(guān)買了房。售樓處什么都給幫著辦好了。
什么一年保險還有貸款。
5.買房基礎(chǔ)知識全攻略
買房是大事，必須慎之又慎，因此買房前多做準(zhǔn)備。買房知識你知道多少呢？以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于買房基礎(chǔ)知識全攻略的內(nèi)容，希望大家喜歡！
1、買房攻略：樓盤均價
顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但大家會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場情況以及成本核算，訂出的要銷售小區(qū)的銷售價格，這個價格就是項目的均價。一個樓盤在推向市場是，先有均價，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，才是根據(jù)每棟樓在平面積中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出的價差系數(shù)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。
2、買房攻略：容積率
容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過1、5，高層住宅容積率應(yīng)不超過4，容積率超過5就不建議購買了。
3、買房攻略：使用率與實用率
住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。
4、買房攻略：綠地率與綠化率（綠化覆蓋率）
綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1、5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化率（綠化覆蓋率）是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。住宅小區(qū)綠地率不得低于35%。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
5、買房攻略：建筑類型
多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格（房型）整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
高層：高于24米的建筑。8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。超高層建筑就是40層以上，高度100米以上的樓層。
低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。
6、買房攻略：房屋屬性
商品房：指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。
經(jīng)濟(jì)適用住房：指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，
用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。
7、買房攻略：基本參數(shù)
復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）
錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅
（以上回答發(fā)布于2017-01-17，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn)）
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