房地產商業(yè)題庫(房地產方面試卷)
1.房地產基礎知識方面試卷
考核試卷一、填空題（每空0.5分，共53分） 1、1畝約等于 667 平方米。
2、1公頃等于 66666 平方米，約等于 100 畝。 3、現(xiàn)在最常用的付款方式有 一次性 ， 貸款 ，分期，三種。
4、按用途房地產的類型可劃分為 居住 房地產，工業(yè) 房地產， 商業(yè) 房地產， 倉儲 房地產， 綜合 房地產五種。 5、其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。
即：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； 綜合用地或者其他用地 年。 6、七通一平：是指 、、、、、、及 整； 7、房地產又稱 不動產 ，是 房產 和 地產 的總稱，兩者具有整體性和不可分割 性。
包括 土地 ， 建筑物及地上的附著物 ， 房地產物權 。 8、五證：a. ;b ;c ; d. ;e. 。
9、兩書： ； ； 10、按揭貸款的額數(shù)：居住房最高可貸總房款的 70 % ，商業(yè)用房最高可貸 50 % 。 11、銷售的基本流程是：迎接客戶 填 寫客戶資料 入住。
12、取得房屋產權證后，房屋所有人擁有的權利： ， ， ， 。 13、房產銷售的一個中心是： ；二個能力是： ， ； 三顆心是： ， ， ；四個掌握是： ， ， ， ；五個學會是 ， ， ， ， 。
14、房屋建筑結構分類標準： ， ， ， ， 。 15、房屋價格的形成有三種方法： ， ，和 。
16、、一般來說客戶的來源主要有媒體宣傳 ， ， ， ， ， 等五個方面。 17、構成房屋價格的直接費用包括： ， ， ， ， ， ， 。
18、房地產住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為 層； 多層住宅為 層；小高層住宅為 層；中高層住宅為 層； 層以上為高層， 層以上為超高層住宅； 19、“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用 ， ， ，的方式，以 的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用土地者的市場。 20、房地產開發(fā)商預售商品房地產時應符合什么條件？ （1） 土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書； （2） 取得， 和， （3） 除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的 ， ，并經注冊會計師驗資； （4） 房地產開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議； （5） 土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。
21、現(xiàn)在買新房子需要交哪些稅？ ， ， ， 。 買2手房需要交哪些稅？ ， ， ， 22、公攤面積主要包括 ， ， ， ， ， 和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 二、判斷題（每題1分，共20分，對的打“√”錯的打“*”） 1、給未成年人購房，登記時要指定一名監(jiān)護人，并且要到公證處公證。
（ ） 2、外地人到本地購房也需要擔保人。 （ ） 3、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
（ ） 4、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 （ ） 5、容積率是指總建筑面積與建設用地面積之比值。
（ ） 6、一級市場是指房地產發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的 土地使用權轉讓給單位或個人的市場。（ ） 7、三通一平時指水通、電通、路通、道路平整（ ） 8、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。
門廳、大廳內的 回廊部分，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計算。（ ） 9、得房率是買房比較重要的一個指標，一般來說得房率越高越好。
（ ） 10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是擁有物業(yè)的 主人。（ ） 11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室不 算建筑面積。
（ ） 12、中國工商銀行規(guī)定，貸款年限最長可以貸30年，貸款人年齡不得超過 60歲。（ ） 13、中國建設銀行規(guī)定，住房貸款最長可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。
（ ） 14、房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市 場。
（ ） 15、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。（ ） 16、入伙是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。
（ ） 17、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分攤。（ ） 18、基價也叫起步價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。
（ ） 19、借款人償還銀行貸款，期限在一年或一年以內的實行到期連本加息一并還清。（ ） 20、進深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。
（ ） 三、辨別題（在括號里回答能否）每題一分，共37分 1、在異地買房可以提取住房公積金嗎？（ ） 2、我在異地買樓可以申請住房公積金貸款嗎？ （ ） 3、由于我和開發(fā)商之間的糾紛，我不想還款了，可以嗎？（ ） 4、住房公積金能隨便支取嗎？（ ） 5、家庭購房，夫妻用一方公積金貸款，房產證用另一方姓名行嗎？（ ） 6、夫妻雙方單位都繳了住房公積金，若一方單位買房用了公積金貸款，還可以提取另一方的住房公積金嗎？ （ ） 7、新房裝修是否可以支取住房公積金？（ ） 8、維修基金有使用年限嗎？（ ） 9、單位的集資房是否也要辦預售證？（ ） 10、夫妻雙方在結婚后購買了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購買經濟適用房的資格？（ ） 11、高層住宅的首層住戶，是否還要交納電梯運行維護費？（ ） 12、內墻漆能刷外墻嗎？（ ） 13、現(xiàn)在支取了公積金，能不能馬上進行公。
2.房地產 基礎知識
一、房地產的概念 ▲房地產的含義 房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。
又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a） 土地 b） 建筑物及地上附著物 c） 房地產物權 注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。
房地產業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產業(yè)歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業(yè)。 ▲房產、地產兩者間的關系及差異 房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。
我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： a） 實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分； b） 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格； c） 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯(lián)系再一起的。
差異包括幾個方面： a） 二者屬性不同；b） 二者增值規(guī)律不同；c） 權屬性質不同；d） 二者價格構成不同。 二、房地產的特征 ▲房地產的自然特征 a） 位置的固定性；b） 使用的耐久性；c） 資源的有限性；d） 物業(yè)的差異性。
▲房地產的經濟特征 a） 生產周期b） 資金密集性c） 相互影響性d） 易受政策限制性e） 房地產的增值性 注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-----土地。
三、房地產的類型 按用途劃分： a） 居住房地產b） 商業(yè)房地產c） 旅游房地產d） 工業(yè)房地產e） 農業(yè)房地產 房地產住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層？ 多層住宅為4-6層？ 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層？ 16層以上為高層住宅 房地產土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建筑結構分類標準 類 型 內 容 編號 名稱 1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。 2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造 3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物 4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。
如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。
磚墻、木柱建造的 6 其它結構 凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等 五、房地產專業(yè)名詞 1、常用名詞 ◆五證：a.建設用地規(guī)劃許可證；b建設工程規(guī)劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； ◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》； ◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證； ◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。
含一級市場、二級市場和三級市場； ◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產發(fā)展商或其它用土地者的市場； ◆二級市場：是指房地產發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場； ◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場； ◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利； ◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。
政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后可以繼續(xù)使用； ◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； ◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺。
3.房地產行業(yè)基礎知識
1、房產 是指房屋經濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地產 是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。 3、房地產 是房產和地產的總稱。
是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等）。 4、房地產業(yè) 是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。
5、房地產開發(fā) 是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。 6、土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。
7、土地所有制 現(xiàn)行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。
8、集體土地 是指農村集體所有的土地。 9、征用土地 指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實行征用。
10、土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
另外，加油站、加氣站用地為二十年。
4.房地產基本知識
房地產基本知識可不少，僅我的檔案集就有200多條，先告訴你30幾條吧！！有需要再說。
1.住宅的種類 住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。 （1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。
（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀墻結構、鋼混框架一剪刀墻結構、鋼結構等。 （3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。 （5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。
2.什么是商品房 商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開始興建的經濟適用住房也是特殊的商品房。
從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。 3.內銷商品房與外銷商品房的區(qū)別 內銷商品房是指房地產開發(fā)經營企業(yè)建造的向境內單位和個人出售的商品房。
外銷商品房是指房地產開發(fā)經營企業(yè)建造的向境外人員（外國人、港澳臺人士）銷售的商品房。 內銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批準設立的辦事處和聯(lián)絡處；外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個人出售，但向國內（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經人民政府批準。
4.商品房的結構有幾種形式 商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式： （1）磚混結構住宅； （2）磚木結構住宅； （3）鋼筋混凝土結構住宅。
5.磚混結構住宅 磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。
磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。
這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。 6.磚木結構住宅 磚木結構住宅的指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。
7.鋼筋混凝土結構的住宅 鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。
具體又分框架、框架剪刀墻結構等。 8.住宅的建筑形式 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。
9、復式住宅 復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。 優(yōu)點是： （1）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%~70%; (2)戶內隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價； （3）上部層采用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在于： （1）復式住宅面寬大、進深小，如采用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、采光較差； （2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用； （3）由于室內的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 10.智能化住宅 智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網絡系統(tǒng)與建筑技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。
一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅： （1）安全防衛(wèi)自動化； （2）身體保健自動化； （3）家務勞動自動化； （4）文化、娛樂、信息自動化。 具備以下四種基本功能，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。
家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫(yī)療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創(chuàng)作等；所謂通信，是指利用通信。
5.商業(yè)地產常識
商業(yè)地產常識 1、商業(yè)地產 商業(yè)地產是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產產品。
在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。 2、商圈 商圈是零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。
商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 商圈就是指店鋪以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，那些優(yōu)先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。
3、什么是CBD CBD的全稱是Central Business District，我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務區(qū)、商務中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處”。
隨后，CBD的內容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經濟發(fā)展中樞。一般而言，CBD應該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。
4、購物中心 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心等多種形式。
通常說的Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。
嚴格意義上講，小于10萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPER MALL。 5、大賣場 一般來說，對大賣場（hyper-market）的定義是：賣場面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產品。
大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨，在價格上遜于倉儲式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特色的商品。
6、商業(yè)街 商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 都市商業(yè)街——如北京王府井步行街、上海南京街等。
都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。 主題商業(yè)街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經營品種非常豐富。
特色小街——如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商，由于經營較具特色，所以除滿足社區(qū)的消費需求外，還輻射到周邊一定范圍內的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。 7、主題商場 其實，什么是主題商場，目前在業(yè)界尚未有定論。
廈門大學管理學院任孟林明教授認為，從理論上說，主題商場沒有明確的概念；但主題商場起碼應該具備三個基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔，能夠讓消費者廣泛選擇；三是不同于專賣店，商場必須由相似主題、不同特色、不同服務、不同品牌的商品聚集而成。同時有專家認為，主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同，在于它以專業(yè)經營為特色。
整個商場的商品只突出一個主題。主題商場是一種全新的理念，不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。
在經營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 8、“銷控” 銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。
部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低于市場價，眼急手快者得。在一個樓盤的產品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。
從而規(guī)避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產品在后期賣出更高的價錢。 9、空置率 國際上的空置率是指市場上現(xiàn)有賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）數(shù)量，與全社會所有存量房的數(shù)量之比。
我們現(xiàn)用的空置率計算方法是，開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產包括顯性空置率、隱性空置率。
所謂顯性空置率是指商鋪從開發(fā)商這一步開始，就沒有租售出去；隱性空置率則指從開發(fā)商手里已經租售出去，但后面沒有實現(xiàn)商業(yè)地產的商業(yè)經營價值，包括不得已轉做住宅或商務辦。
6.房地產銷售基礎知識
房地產基礎知識教程 關鍵字：房地產知識 房地產策劃知識 房地產營銷知識 房地產項目管理知識 房地產管理知識 重 點 綱 要 第一章：房地產基本概念 第一節(jié)： 一、區(qū)分房產、地產、房地產三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。
二、土地所有權類型，著重強調城市商品房的土地所有權性質。 第二節(jié)： 一、房地產市場廣義與狹義的概念區(qū)別 二、房地產市場的各層次的概念與所包含的業(yè)務內容，尤其突出二級市場。
三、介紹本地的各個房地產級別市場的現(xiàn)狀，詳盡講解二級市場的狀況，包括：新商品房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場總體平均價格、主流價格區(qū)間、商品房市場發(fā)展走勢等。 第三節(jié)： 一、購房者購買意圖分類 二、各種影響房產價格的因素內容及影響程度的差異 第二章：建筑基礎知識 第一節(jié)： 一、商品房按照結構材料及結構承重方式所區(qū)分的類別特征。
‘ 二、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。 第二節(jié)： 一、各種主要建筑材料的作用及性能。
二、房屋的主要構成內容及其作用，突出強調本地區(qū)的特色部分。 1、基礎的種類、特點及適用范圍 2、墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格 3、梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布 4、地面的構造 5、樓板按制作工藝的分類 6、門與窗的工藝類別及其使用范圍 7、各種類型屋頂?shù)幕靖拍?第三節(jié)： 一、商品房在銷售中會遇到的各種面積概念 二、各種特殊部位的面積分攤計算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。
第四節(jié)：結合本地的建筑情況，對照講解各類建筑風格。 第五節(jié)：以實圖為例，說明各類圖紙在銷售工作中的作用與識別方法。
其中， 平面圖：標尺的識別、室內設施標志識別、承重與非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識別等。 電路圖：正負極的區(qū)分、線路識別、用電器預留位置標識等。
水暖圖：水暖線路識別、可供接口標識等。 第三章：房地產交易知識 第一節(jié)：在銷售過程中將會遇到的各類價格概念，如：房地產價格、樓面價格、單位價格、地面價格等。
第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價格產生影響。 第三節(jié)：挑選房產應考慮的主要內容。
第五節(jié)： 一、各種信息渠道在銷售工作中的作用 二、除去商品房自身價格外，哪些相關的稅費會直接影響消費者的購買行為 第六節(jié)：參照本地的有關規(guī)定，講解商品房交易過程中所涉及的稅費種類及金額。 第七節(jié)：根據(jù)本地實際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關部門及費用。
第四章：房地產相關的法律法規(guī) 一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會提出問題的法規(guī)制度應突出強調。 二、選擇本地區(qū)的地方性的相關規(guī)定予以補充完善。
參考資料： 。
7.房地產銷售基礎知識
房地產銷售基礎知識
五證五證：《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售許可證》
一、建筑類型按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。 低層房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結構，少數(shù)采用鋼筋混凝土結構。高層房屋：是指高于24米的建筑。8層以上（可含8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。
(1)人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多，
(2)高層房屋（指15層以上、24層以下的建筑體）因為建筑結構和建筑形態(tài)（點狀居多）的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本（即“樓面地價”）低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結構強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結構工藝比較復雜，材料性能要求高，自重大，對基礎要求高，施工難度較大，建筑造價相應提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔心。
(3)超高層房屋是指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段（最大限度地利用土地資源）或景觀良好的城區(qū)（最充分地發(fā)揮景觀資源的作用）。
(4)根據(jù)國家有關政策對民用建筑高度與層數(shù)的設計規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-10層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。
(5)使用率比較：多層高于高層，使用率85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。
(6)物業(yè)管理收費：多層少于高層。
(7)低層房 ：是指1至3層高的樓房；小高層房：是指9至11層高以下的樓房；高層房：是指總高在12層以上的樓房。單元式住宅 單元式住宅 ：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排12到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元?？蚣芙Y構住宅 框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。 框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。
二、戶型結構 “錯層式”住宅什么叫“錯層式”住宅？主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 錯層式和復式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面。 錯層和復式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶 。。。
