土地一級開(kāi)發(fā)(土地一級開(kāi)發(fā)的內容是什么)
1.土地一級開(kāi)發(fā)的內容是什么
土地一級開(kāi)發(fā)是指政府或其授權委托的企業(yè)在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進(jìn)行統一征用、拆遷、補償、安置，并進(jìn)行適當的基礎設施建設和社會(huì )公共設施建設，使該區域范圍內土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以?xún)舻爻鲎屚恋厥褂脵嗟男袨椤?/p>
土地一級開(kāi)發(fā)可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實(shí)施。在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開(kāi)發(fā)相關(guān)事務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開(kāi)發(fā)成本的2%。
由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織施的，利潤率為開(kāi)發(fā)成本的8%。
土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)
*資金密集。土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。
*融資困難。從事一級開(kāi)發(fā)的企業(yè)大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在于：（1）企業(yè)成立時(shí)間短，缺少經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，市場(chǎng)信譽(yù)和銀行信用還沒(méi)有建立起來(lái)；（2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開(kāi)發(fā)階段，土地使用權不歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資；（3）受?chē)液暧^(guān)調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開(kāi)發(fā)在內的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國人民銀行“121號文件”明確規定要“嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類(lèi)土地一級開(kāi)發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
* 需求穩定。土地是資源類(lèi)商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節。而土地的稀缺性和社會(huì )需求增長(cháng)的矛盾日益突出，使土地在很長(cháng)一段時(shí)期將處于增值過(guò)程。以土地加工和交易為對象的土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險，流動(dòng)性風(fēng)險也比較小。
*土地一級開(kāi)發(fā)過(guò)程簡(jiǎn)單，與其對應的資金路線(xiàn)圖清晰。現金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關(guān)費用。由于征地、拆遷、市政等子市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開(kāi)發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8%的開(kāi)發(fā)利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)二級開(kāi)發(fā)不同的風(fēng)險收益特性，是風(fēng)險較低和收益穩定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
*土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是政府主導、市場(chǎng)化運作。從相關(guān)政策的演進(jìn)來(lái)看，政府逐漸從市場(chǎng)的直接參與者向規則制定者和行業(yè)監管者的角色轉變，通過(guò)培育市場(chǎng)主體、加強市場(chǎng)監管等舉措推動(dòng)土地市場(chǎng)發(fā)育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時(shí)，政府也在積極培育合格的市場(chǎng)主體，以維持適度競爭。
*土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是培育市場(chǎng)化的土地一級開(kāi)發(fā)主體，實(shí)行市場(chǎng)準入制度。
《北京市土地儲備和一級開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第四條規定，“土地儲備開(kāi)發(fā)堅持以政府主導、市場(chǎng)化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過(guò)招標方式選擇有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔。”未來(lái)，只有有誠信、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)才能經(jīng)營(yíng)土地一級開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)準入門(mén)檻的提高將進(jìn)一步提升土地一級開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，降低融資風(fēng)險。
日前，北京市土地一級開(kāi)發(fā)招投標政策已獲審批通過(guò)，將正式開(kāi)始實(shí)施，這意味著(zhù)北京市土地一級開(kāi)發(fā)將駛入更加市場(chǎng)化、透明化運行的軌道。
2.土地一級開(kāi)發(fā)的內容是什么
土地一級開(kāi)發(fā)是指政府或其授權委托的企業(yè)在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進(jìn)行統一征用、拆遷、補償、安置，并進(jìn)行適當的基礎設施建設和社會(huì )公共設施建設，使該區域范圍內土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以?xún)舻爻鲎屚恋厥褂脵嗟男袨椤?/p>
土地一級開(kāi)發(fā)可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實(shí)施。在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開(kāi)發(fā)相關(guān)事務(wù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開(kāi)發(fā)成本的2%。
由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織施的，利潤率為開(kāi)發(fā)成本的8%。土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn) *資金密集。
土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。 *融資困難。
從事一級開(kāi)發(fā)的企業(yè)大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在于：（1）企業(yè)成立時(shí)間短，缺少經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，市場(chǎng)信譽(yù)和銀行信用還沒(méi)有建立起來(lái)；（2）企業(yè)缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開(kāi)發(fā)階段，土地使用權不歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資；（3）受?chē)液暧^(guān)調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開(kāi)發(fā)在內的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。
中國人民銀行“121號文件”明確規定要“嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類(lèi)土地一級開(kāi)發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大；（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。 * 需求穩定。
土地是資源類(lèi)商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節。而土地的稀缺性和社會(huì )需求增長(cháng)的矛盾日益突出，使土地在很長(cháng)一段時(shí)期將處于增值過(guò)程。
以土地加工和交易為對象的土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險，流動(dòng)性風(fēng)險也比較小。 *土地一級開(kāi)發(fā)過(guò)程簡(jiǎn)單，與其對應的資金路線(xiàn)圖清晰。
現金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關(guān)費用。由于征地、拆遷、市政等子市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。
因此，一級開(kāi)發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8%的開(kāi)發(fā)利潤基本由政策提供保障。
以上特性決定了土地一級開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)二級開(kāi)發(fā)不同的風(fēng)險收益特性，是風(fēng)險較低和收益穩定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 *土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是政府主導、市場(chǎng)化運作。
從相關(guān)政策的演進(jìn)來(lái)看，政府逐漸從市場(chǎng)的直接參與者向規則制定者和行業(yè)監管者的角色轉變，通過(guò)培育市場(chǎng)主體、加強市場(chǎng)監管等舉措推動(dòng)土地市場(chǎng)發(fā)育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。
同時(shí)，政府也在積極培育合格的市場(chǎng)主體，以維持適度競爭。 *土地一級開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是培育市場(chǎng)化的土地一級開(kāi)發(fā)主體，實(shí)行市場(chǎng)準入制度。
《北京市土地儲備和一級開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第四條規定，“土地儲備開(kāi)發(fā)堅持以政府主導、市場(chǎng)化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過(guò)招標方式選擇有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔。”未來(lái)，只有有誠信、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)才能經(jīng)營(yíng)土地一級開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)準入門(mén)檻的提高將進(jìn)一步提升土地一級開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，降低融資風(fēng)險。
日前，北京市土地一級開(kāi)發(fā)招投標政策已獲審批通過(guò)，將正式開(kāi)始實(shí)施，這意味著(zhù)北京市土地一級開(kāi)發(fā)將駛入更加市場(chǎng)化、透明化運行的軌道。
3.土地一級開(kāi)發(fā)都包括哪些步驟
一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門(mén)得同意后向市國土局提出土地一級開(kāi)發(fā)申請。
（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項目預審。
（三）通過(guò)土地預審的項目，根據項目的性質(zhì)，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計劃、實(shí)施方式等。
（四）編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項目上由市國土局會(huì )同市發(fā)展改革、規劃、建設、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì )，通過(guò)會(huì )審，對建設項目土地一級開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。
（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì )的項目確定土地開(kāi)發(fā)主體
1、土地儲備機構負責實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負責土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過(guò)招標方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實(shí)施。招標底價(jià)包括土地儲備開(kāi)發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過(guò)招標方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開(kāi)發(fā)委托協(xié)議
（六）土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規劃部門(mén)辦理規劃意見(jiàn)，向市國土部門(mén)辦理用地手續，向市發(fā)展和改革委員會(huì )辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)的，應按照有關(guān)規定辦理相應手續
（七）如果開(kāi)發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續，并獲得市人民政府的批準。
（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關(guān)手續。
組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收
建設項目的土地一級開(kāi)發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開(kāi)發(fā)成本
2、組織驗收土地開(kāi)發(fā)程度是否達到合同的要求
3、根據委托合同支付相應土地開(kāi)發(fā)費或管理費 ？
4、納入市土地儲備庫
4.一級土地開(kāi)發(fā)的流程是怎么樣的
一、一級土地開(kāi)發(fā)的流程：
（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門(mén)的同意后向市國土局提出土地一級開(kāi)發(fā)申請。
（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項目預審。
（三）通過(guò)土地預審的項目，根據項目的性質(zhì)，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計劃、實(shí)施方式等。
（四）編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項目上由市國土局會(huì )同市發(fā)展改革、規劃、建設、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì )，通過(guò)會(huì )審，對建設項目土地一級開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。
（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì )的項目確定土地開(kāi)發(fā)主體。
（六）土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規劃部門(mén)辦理規劃意見(jiàn)，向市國土部門(mén)辦理用地手續，向市發(fā)展和改革委員會(huì )辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)的，應按照有關(guān)規定辦理相應手續
（七）如果開(kāi)發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續，并獲得市人民政府的批準。
（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關(guān)手續。
組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收
建設項目的土地一級開(kāi)發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開(kāi)發(fā)成本
2、組織驗收土地開(kāi)發(fā)程度是否達到合同的要求
3、根據委托合同支付相應土地開(kāi)發(fā)費或管理費
4、納入市土地儲備庫
二、土地一級開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建設條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。
5.什么是一級土地開(kāi)發(fā)
所謂一級土地開(kāi)發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。
具體來(lái)說(shuō)，就是按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開(kāi)發(fā)行為。 土地一級開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運作方式，開(kāi)發(fā)的主體應是當地政府或由當地政府指定的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級開(kāi)發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。
在大多數城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負責管理和監督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構來(lái)做。
6.什么事一級土地開(kāi)發(fā)
所謂一級土地開(kāi)發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。
具體來(lái)說(shuō)，就是按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎設施和社會(huì )公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開(kāi)發(fā)行為。土地一級開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運作方式，開(kāi)發(fā)的主體應是當地政府或由當地政府指定的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級開(kāi)發(fā)的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。
在大多數城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負責管理和監督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構來(lái)做。 由政府或其授權委托的企業(yè)對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。
7.土地一級開(kāi)發(fā)流程~~~
土地一級開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開(kāi)發(fā)。土地一級市場(chǎng)是指發(fā)行市場(chǎng)，二級市場(chǎng)是交易市場(chǎng)。
土地一級開(kāi)發(fā)項目的流程一 .土地儲備開(kāi)發(fā)項目的要求 土地一級開(kāi)發(fā)項目必須符合市政府的社會(huì )發(fā)展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開(kāi)發(fā)計劃。二.土地一級開(kāi)發(fā)的程序（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門(mén)得同意后向市國土局提出土地一級開(kāi)發(fā)申請。
（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項目預審。（三）通過(guò)土地預審的項目，根據項目的性質(zhì)，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計劃、實(shí)施方式等。
（四）編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項目上由市國土局會(huì )同市發(fā)展改革、規劃、建設、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì )，通過(guò)會(huì )審，對建設項目土地一級開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì )的項目確定土地開(kāi)發(fā)主體 1、土地儲備機構負責實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實(shí)施。
其中通過(guò)招標方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負責土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過(guò)招標方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實(shí)施。招標底價(jià)包括土地儲備開(kāi)發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。
通過(guò)招標方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開(kāi)發(fā)委托協(xié)議（六）土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規劃部門(mén)辦理規劃意見(jiàn)，向市國土部門(mén)辦理用地手續，向市發(fā)展和改革委員會(huì )辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)的，應按照有關(guān)規定辦理相應手續（七）如果開(kāi)發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續，并獲得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關(guān)手續。
組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收 建設項目的土地一級開(kāi)發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內容： 1、審核土地一級開(kāi)發(fā)成本 2、組織驗收土地開(kāi)發(fā)程度是否達到合同的要求 3、根據委托合同支付相應土地開(kāi)發(fā)費或管理費 4、納入市土地儲備庫。
8.我國城市土地一級開(kāi)發(fā)有什么特點(diǎn)
土地一級開(kāi)發(fā)是政府在國有建設用地土地使用權出讓前對土地的綜合整理，涵蓋了土地征購、土地整治及土地儲備三個(gè)環(huán)節。
除土地整治外，政府應完成土地收回、收購、置換、征用等土地征購儲備，將土地權屬性質(zhì)改變?yōu)閲薪ㄔO用地，并確定地塊的規劃條件和指標、市政配套設施實(shí)施條件及供地計劃等一系列開(kāi)發(fā)事項，主要包括四個(gè)方面。 1、改變土地權屬性質(zhì)。
政府確定土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地收購儲備計劃后，對涉及的集體土地進(jìn)行農轉用、征收，對符合條件的國有土地通過(guò)無(wú)償收回、置換、收購等方式收回，改變擬開(kāi)發(fā)土地的權屬性質(zhì)，使政府擁有所開(kāi)發(fā)土地的完整土地所有權，從而具備土地一級開(kāi)發(fā)的權屬基礎。 2、確定土地規劃條件、指標及市政配套要求。
政府應根據城市總體規劃及土地市場(chǎng)需求，確定開(kāi)發(fā)土地的規劃條件、指標及市政配套要求。主要包括確定規劃用地性質(zhì)、規劃建設內容、宗地詳細規劃方案、控制性詳規、水電暖氣等配套設施實(shí)施條件。
如果說(shuō)土地一級開(kāi)發(fā)是形成進(jìn)入土地一級市場(chǎng)的產(chǎn)品即“熟地”，那么確定土地規劃條件、指標及市政配套要求就是制定“生產(chǎn)標準”。 3、土地平整及市政基礎設施建設。
土地平整，包括村民（居民）拆遷補償與安置、宗地內地形地勢的平整、拆除地上建筑物等。隨著(zhù)城市發(fā)展要求、技術(shù)水平以及環(huán)保意識的提高，大市政建設的內容不斷發(fā)展，主要表現在配套市政設施的種類(lèi)不斷增多、建設用地的功能不斷完善。
在土地開(kāi)發(fā)歷史上曾出現過(guò)“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平”的概念。目前完備的土地一級開(kāi)發(fā)配套的市政項目主要包括供水、供電、電信、道路、天然氣、供熱、雨水、污水、中水和有線(xiàn)電視。
4、土地驗收。政府組織有關(guān)部門(mén)對開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行綜合驗收，驗收合格的土地納入政府儲備土地等待公開(kāi)出讓。
在土地一級開(kāi)發(fā)中，政府身份是雙重的，既是土地所有者代表又是行政管理者。作為土地所有者代表，政府享有對土地的占有、使用、收益和處分的權利；作為土地行政管理者，實(shí)施土地一級開(kāi)發(fā)的大量行為是政府的行政行為。
而且土地一級開(kāi)發(fā)依賴(lài)于政府相應的行政行為，政府行政行為在一定意義上也決定了土地一級開(kāi)發(fā)的實(shí)施，這是政府履行土地管理職能的延伸。
