裝修公司項目經(jīng)理必備知識(裝修公司專(zhuān)業(yè)知識大全)
1.裝修公司項目經(jīng)理必備知識
裝修，尤其是精裝修的項目經(jīng)理，最怕業(yè)主換領(lǐng)導。
本來(lái)領(lǐng)導看完樣板，敲定了方案，可拍板的領(lǐng)導高升了，新來(lái)的領(lǐng)導從來(lái)沒(méi)有完全認同原方案的，基本都改一下，
裝修過(guò)程中有改動(dòng)，受影響的不只是改動(dòng)部分，而是合方位的。
裝修的標準本就是動(dòng)態(tài)的，因人而異，因此都祈禱裝修期間千萬(wàn)別有領(lǐng)導高升。
2.裝修公司項目經(jīng)理需要證嗎
建筑項目經(jīng)理上崗必須持有建造師執業(yè)資格證和安全員B證。裝飾工程可以考取建造師的建筑工程專(zhuān)業(yè)，可以到省（直轄市）住房和城鄉建設廳（局）網(wǎng)站了解。
3.裝修公司項目經(jīng)理必備
組織本部門(mén)員工對項目進(jìn)行可行性分析，向上級領(lǐng)導提出建議，為領(lǐng)導決策提出科學(xué)的依據。
具體職責：
1、組織本部門(mén)員工對項目進(jìn)行可行性分析，向上級領(lǐng)導提出建議，為領(lǐng)導決策提出科學(xué)的依據，裝修項目經(jīng)理工作職責。協(xié)助領(lǐng)導完成項目管理工作。
2、組織合同會(huì )審，編制項目質(zhì)量目標計劃、施工規劃并報上級領(lǐng)導審批。
3、認真貫徹誰(shuí)施工誰(shuí)負責的原則，嚴格按設計圖紙、施工規范，施工程序組織施工。按照質(zhì)量檢驗評定標準主持檢查，杜絕不合格工程。
4、制定材料計劃，資金使用計劃，并提前提交公司領(lǐng)導審批，做好成本控制，杜絕材料浪費。不斷監測工程費實(shí)際支出情況并和預算相比較，控制工程費用。
5、保持與業(yè)主、總包的良好交流，創(chuàng )造一流的管理、一流的質(zhì)量，代表公司對業(yè)主盡職盡責。
6、制定完善的施工進(jìn)度計劃，合理調配工人，協(xié)調各工種交叉作業(yè);主持安全技術(shù)措施，教育工人按章操作，遵守安全紀律。
7、參加各類(lèi)現場(chǎng)工作例會(huì )，整理會(huì )議記錄，經(jīng)業(yè)主簽字后存檔，并及時(shí)提交公司領(lǐng)導，以便公司隨時(shí)掌握各項目經(jīng)理態(tài)勢。
8、加強自我保護意識，各種文件要整理歸檔，項目施工中設計變更和材料代用提請業(yè)主書(shū)面簽證后存檔，為施工可能發(fā)生的索賠提供法律依據。
9、主持工程質(zhì)量和隱蔽項目的驗收，提請業(yè)主書(shū)面簽證并存檔。對現場(chǎng)進(jìn)行施工情況隨時(shí)進(jìn)行檢查，發(fā)現隱患及時(shí)整改。
10、工程竣工后，主持如開(kāi)質(zhì)量分析會(huì )和工料分析會(huì )，分析質(zhì)量事故原因，工料浪費原因，以提高質(zhì)量，控制成本。
11、對整體工程內容負有領(lǐng)導、計劃、組織、控制、協(xié)調職責。
4.鎮江裝修公司項目經(jīng)理招募
第一條 為了規范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護住宅物業(yè)管理各方合法權益，營(yíng)造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)適用本條例。
本條例所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理），是指住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)以及與住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)服務(wù)區域內的建筑物、構筑物以及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理堅持黨委領(lǐng)導、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、民主協(xié)商、科技支撐的工作格局。將物業(yè)管理納入社區治理體系，建立健全社區黨組織領(lǐng)導下的居（村）民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構。
推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第四條 市、縣級市（區）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設體系；制定、落實(shí)扶持政策，加強對舊住宅小區、保障性住房的物業(yè)管理和服務(wù)；建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調工作機制和考核機制，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。
街道辦事處、鎮人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)街道辦鎮政府）負責對本轄區內物業(yè)管理和業(yè)主自治活動(dòng)的指導、協(xié)助和監督，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。
居（村）民委員會(huì )協(xié)助街道辦鎮政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作，并對業(yè)主自治進(jìn)行指導。
第五條 市、縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
城市管理、公安、民政、財政、自然資源和規劃、市場(chǎng)監督管理、發(fā)展和改革、生態(tài)環(huán)境、應急管理、消防救援等有關(guān)部門(mén)和機構，按照各自職責，履行物業(yè)服務(wù)區域內的監督管理職責。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當建立完善并落實(shí)自律管理制度，規范從業(yè)行為，協(xié)助物業(yè)管理主管部門(mén)編制行業(yè)標準，組織法律法規、物業(yè)服務(wù)標準、專(zhuān)業(yè)服務(wù)項目和技能等業(yè)務(wù)培訓，調解行業(yè)糾紛，推行智慧物業(yè)服務(wù)，監測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價(jià)規則。
引導、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì )。
第七條 市、縣級市（區）人民政府及其有關(guān)部門(mén)、街道辦鎮政府等可以通過(guò)購買(mǎi)服務(wù)等方式，引導法律、會(huì )計、工程監理、評估、咨詢(xún)等第三方機構參與物業(yè)管理活動(dòng)。
鼓勵業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機構，開(kāi)展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等與物業(yè)管理相關(guān)的活動(dòng)。
第八條 物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮政府、居（村）民委員會(huì )、行業(yè)協(xié)會(huì )等應當建立和完善物業(yè)管理糾紛處理機制，鼓勵通過(guò)和解、調解等途徑解決物業(yè)管理糾紛。
第二章 前期物業(yè)管理
第九條 建設單位銷(xiāo)售物業(yè)前，應當通過(guò)公開(kāi)招標投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設單位應當參照物業(yè)管理主管部門(mén)提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約；修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約向縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)備案。縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)應當及時(shí)告知街道辦鎮政府。
前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，建設單位應當提前六十日書(shū)面告知縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮政府，并在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告。
第十條 建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對物業(yè)服務(wù)區域內的共用部分、共用設施設備進(jìn)行查驗，確認現場(chǎng)查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以共同聘請第三方機構參加物業(yè)承接查驗。在物業(yè)承接查驗過(guò)程中和辦理承接手續時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位應當邀請縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦鎮政府參加，并接受其監督。縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮政府接到邀請后，應當派員參加。
對承接查驗發(fā)現的問(wèn)題，建設單位應當及時(shí)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人交付物業(yè)時(shí)，應當將物業(yè)承接查驗協(xié)議備案情況書(shū)面告知業(yè)主并在物業(yè)服務(wù)區域顯著(zhù)位置予以公告。
建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢(xún)。
第十一條 建設單位在辦理建設工程規劃許可證時(shí)，應當將物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等在附件附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章；對分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)服務(wù)區域，建設單位應當按照整個(gè)物業(yè)服務(wù)區域的配置要求，在先期開(kāi)發(fā)的區域內一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。建設單位在未按照規劃配置物業(yè)服務(wù)用房前，不得擅自變更、分割臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用。
前期物業(yè)服務(wù)合同期間，依照約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)合同期限，其租賃費用不得低于相鄰地段市場(chǎng)價(jià)格。
第十二條 普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。政府指導價(jià)調整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對原物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準進(jìn)行調整的，應當遵循下列程序：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)機構對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計的，在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示審計報告，公示期限不少于三十日，并將審計報告報送街道辦鎮政府；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調整的服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示，公示期限不少于三十日，并書(shū)面告知街道辦鎮政府、縣級市（區）價(jià)格和物業(yè)管理主管部門(mén)；
（三）調價(jià)方案應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。表決結果在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示，公示期限不少于十五日。公示期滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照調整后的價(jià)格收取物業(yè)公共服務(wù)費。
業(yè)主認為收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦鎮政府、縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)投訴；對調整的收費標準有異議的，可以向縣級市（區）價(jià)格主管部門(mén)投訴。
第十三條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不續簽的；
（二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標準，建設單位要求限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達不到標準，建設單位依法依約提前解除合同的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
建設單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)調整服務(wù)內容、服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費方案的，應當由已銷(xiāo)售物業(yè)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設單位承擔相應管理責任。尚未成立業(yè)主大會(huì )，建設單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法承擔相應管理責任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域九十日前，應當書(shū)面告知業(yè)主、街道辦鎮政府。街道辦鎮政府應當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )，依法決定管理模式。
第十五條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一的比例交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內建設單位不履行或者無(wú)法履行保修責任的維修費用。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。
物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內出現的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，保修金交存期滿(mǎn)仍未修復的，保修金交存期延長(cháng)至修復完成。
物業(yè)保修期內，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設單位應當補足；物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。
物業(yè)保修金管理辦法由市人民政府制定。
第三章 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )
第一節 業(yè)主大會(huì )
第十六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )或者業(yè)主大會(huì )籌備組、業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作組應當在業(yè)主大會(huì )選舉、表決前核實(shí)房屋所有權人。無(wú)法核實(shí)的，可以向街道辦鎮政府報告，街道辦鎮政府可以請求房屋所有權登記機構等有關(guān)部門(mén)協(xié)助，有關(guān)部門(mén)應當依法予以協(xié)助。
第十七條 以下事項由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì )決定，依照法定程序進(jìn)行：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì )、監事會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )、監事會(huì )成員；
（三）選聘、續聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）確定或者調整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費方案；
（五）使用建筑物及其附屬設施的住宅專(zhuān)項維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的住宅專(zhuān)項維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）使用共用部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益等公共收益；
（十）確定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、監事會(huì )工作經(jīng)費，業(yè)主委員會(huì )成員津貼標準，業(yè)主委員會(huì )聘用人員工作職責和薪酬標準；
（十一）改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )作出的與業(yè)主大會(huì )決定相抵觸的決議；
（十二）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大物業(yè)管理事項。
業(yè)主大會(huì )不得授權業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )等其他主體決定前款事項。
第十八條 新建住宅小區符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件的，建設單位應當在三十日內，向物業(yè)服務(wù)區域所在地街道辦鎮政府書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的申請，并按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規定報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料。
十人以上業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名可以向街道辦鎮政府或者縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的申請。縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)收到申請的，應當在五個(gè)工作日內書(shū)面通知街道辦鎮政府。街道辦鎮政府應當及時(shí)審核是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議條件，已符合條件而建設單位尚未按照規定報送相關(guān)資料的，應當督促建設單位報送；建設單位應當及時(shí)報送。
第十九條 街道辦鎮政府依法組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組，建設單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。
籌備組中的業(yè)主成員由街道辦鎮政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組組長(cháng)由街道辦鎮政府指定人員擔任。
籌備組應當自成立之日起九十日內依法完成籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。籌備階段發(fā)生訴訟、行政復議的，訴訟、復議處理期間不包含在籌備期限內。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔，在辦理房屋所有權首次登記前向街道辦鎮政府交納。街道辦鎮政府應當將籌備費用單獨列賬，獨立核算。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，街道辦鎮政府應當將籌備費用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主的監督。籌備經(jīng)費具體標準、使用辦法由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì )同市價(jià)格主管部門(mén)制定。
第二十條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次，審議下列內容：
（一）上一年度物業(yè)管理實(shí)施情況報告、業(yè)主委員會(huì )工作報告和業(yè)主大會(huì )收支情況報告；
（二）下一年度業(yè)主大會(huì )年度計劃和預算方案；
（三）物業(yè)管理的其他事項。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
（一）經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)或者街道辦鎮政府經(jīng)調查發(fā)現業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定違反業(yè)主大會(huì )議事規則規定，需要及時(shí)撤銷(xiāo)，書(shū)面要求召開(kāi)的；
（四）法律、法規、管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者應當于召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議十五日前，將會(huì )議事項在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置向全體業(yè)主公示，公示期限不少于七日。因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，可以于會(huì )議召開(kāi)前通知全體業(yè)主并告知臨時(shí)召開(kāi)的事由。重大事故或者緊急事件由街道辦鎮政府確認。
公示期間，業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者應當通過(guò)召開(kāi)座談會(huì )等方式聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)并集體討論。業(yè)主對公示事項有異議的，應當在公示期間以書(shū)面形式實(shí)名向業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者提出，業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者應當自收到異議之日起三日內處理并答復。經(jīng)核實(shí)異議成立的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者應當調整異議事項，并重新公示。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者未及時(shí)處理業(yè)主異議或者業(yè)主對答復不滿(mǎn)的，業(yè)主可以向街道辦鎮政府提出。街道辦鎮政府應當在五日內提出處理意見(jiàn)，責令業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者限期改正違反法律、法規等規定的公示事項。未經(jīng)改正，業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者不得召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當在會(huì )前告知居（村）民委員會(huì )。
第二十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采取電子投票、書(shū)面征求意見(jiàn)和集體討論的形式表決事項。采用電子投票形式的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決的投票期限不超過(guò)三十日。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決的投票期限不超過(guò)六十日。采用集體討論形式的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議當場(chǎng)表決。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決事項應當采用記名投票方式，業(yè)主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見(jiàn)。以書(shū)面征求意見(jiàn)、集體討論形式投票的，業(yè)主應當出示房屋所有權證明或者其他證明業(yè)主身份的材料，選票、表決票應當由具有表決權的業(yè)主簽名。
任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。業(yè)主的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)由街道辦鎮政府妥善保管，以備查詢(xún)，保管期限不少于三年。采用電子投票的，投票結果保存期限不少于三年。
第二十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者應當自業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果產(chǎn)生之日起七日內公示表決結果。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結果公示期為十五日。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，表決結果公示期為三十日。業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果公示的內容應當包括已投票業(yè)主的房號、專(zhuān)有部分面積、表決意見(jiàn)，已投票業(yè)主的總人數和專(zhuān)有部分總面積，未投票業(yè)主的總人數和專(zhuān)有部分總面積、全體業(yè)主表決意見(jiàn)的匯總結果等。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者逾期未公示業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果，或者公示內容不符合前款規定的，由街道辦鎮政府責令限期改正并通知全體業(yè)主；業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者逾期不改正的，由街道辦鎮政府公示。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果公示期限屆滿(mǎn)，對表決結果無(wú)異議或者異議不成立的，表決結果自公示期限屆滿(mǎn)次日起生效。業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織者應當自表決結果生效之日起三日內通知全體業(yè)主。
第二十四條 業(yè)主戶(hù)數超過(guò)三百戶(hù)的，可以成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )職責。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶(hù)數一般不超過(guò)四十戶(hù)。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結合實(shí)際情況組成，一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應當在業(yè)主大會(huì )議事規則中規定。
業(yè)主代表的任職條件參照本條例規定的業(yè)主委員會(huì )成員條件設置，任期與業(yè)主委員會(huì )成員一致。
業(yè)主代表履行下列職責：
（一）在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，就會(huì )議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)；涉及事項需要業(yè)主書(shū)面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見(jiàn)的簽字確認；
（二）按照《江蘇省物業(yè)管理條例》規定的業(yè)主小組職責，組織業(yè)主小組開(kāi)展議事活動(dòng)，并將結果書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )；
（三）收集本小組業(yè)主意見(jiàn)和建議并向業(yè)主委員會(huì )反映；
（四）建立本小組工作檔案；
（五）業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他職責。
業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )可以根據工作需要設立監事，三名以上監事可以成立監事會(huì )。
監事可以是業(yè)主，也可以是居（村）民委員會(huì )人員，業(yè)主委員會(huì )成員不得兼任監事。成立監事會(huì )的，其中業(yè)主成員人數不少于監事會(huì )成員的三分之二。監事任期與業(yè)主委員會(huì )成員任期一致。
監事應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定的程序和方式履行監督職責。監事不領(lǐng)取報酬和補貼。監事和監事會(huì )不得行使屬于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職權。
監事和監事會(huì )的產(chǎn)生辦法、工作職責、工作經(jīng)費等在業(yè)主大會(huì )議事規則中予以明確。
第二節 業(yè)主委員會(huì )
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )成員應當由履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。對于不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會(huì )可以在業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約中對其擔任業(yè)主委員會(huì )成員作出限制性規定。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )成員候選人通過(guò)社區黨組織、居（村）民委員會(huì )推薦或者業(yè)主自薦、聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì )籌備組或者業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作組在街道辦鎮政府指導下審查業(yè)主委員會(huì )成員候選人的資格條件。
分期建設項目為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區域的，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的建筑面積和進(jìn)度等，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )成員辦法。
鼓勵黨（團）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì )成員。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，依法向縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦鎮政府備案。縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦鎮政府對備案材料齊全、符合要求的，在五個(gè)工作日內予以備案并出具業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )備案證明；備案材料不齊全或者不符合要求的，應當一次性告知需要補正的材料。
備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起十五日內書(shū)面報告街道辦鎮政府和縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)備案，并在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章，業(yè)主委員會(huì )印章應當標注屆數。
業(yè)主大會(huì )印章可以由業(yè)主大會(huì )委托街道辦鎮政府代為保管；需要使用業(yè)主大會(huì )印章的，由業(yè)主委員會(huì )向街道辦鎮政府提出。業(yè)主委員會(huì )印章由業(yè)主委員會(huì )保管，需要使用業(yè)主委員會(huì )印章的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體成員過(guò)半數同意并簽字確認。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )應當執行業(yè)主大會(huì )的決定，接受業(yè)主大會(huì )和業(yè)主的監督，并履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì )履職情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；
（三）擬訂共有部分、共用設施設備、公共收益使用與管理辦法；
（四）監督住宅專(zhuān)項維修資金的使用情況，組織住宅專(zhuān)項維修資金的補建、再次籌集；
（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)公共服務(wù)費，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）監督管理規約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規約的行為進(jìn)行制止；
（七）制作和保管會(huì )議記錄、共有部分檔案、會(huì )計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；
（八）定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示業(yè)主委員會(huì )成員交納物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費情況；
（九）協(xié)調解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）在物業(yè)服務(wù)區域內配合行政執法機關(guān)開(kāi)展執法工作；
（十一）配合、支持居（村）民委員會(huì )依法履行職責，并接受其指導和監督；
（十二）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
業(yè)主委員會(huì )不得決定本條例第十七條第一款規定事項。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者主任委托副主任按照業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )成員提議召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由提議的成員按照業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，應當告知居（村）民委員會(huì )，并接受其指導和監督。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數的成員出席，作出的決定應當經(jīng)業(yè)主委員會(huì )全體成員過(guò)半數同意并簽字確認。業(yè)主委員會(huì )成員不得委托其他人參加會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)七日前，在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的內容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當自作出決定之日起三日內在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告，并報告社區黨組織和居（村）民委員會(huì )。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì )應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）業(yè)主委員會(huì )成員姓名、職責分工和聯(lián)系方式;
（二）管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則、物業(yè)服務(wù)合同；
（三）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定；
（四）住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部分、共用設施設備的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況；
（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位使用、收益、處分等情況；
（七）業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支情況、業(yè)主委員會(huì )成員工作補貼等費用情況；
（八）其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
前款第五項至第七項應當每半年在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，成員資格自情形發(fā)生之日起自行終止，由業(yè)主委員會(huì )向業(yè)主公開(kāi)。
（一）因房屋所有權轉讓等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）本人以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的；
（五）管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他情形。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )成員不得實(shí)施下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì )行使職權或者不執行業(yè)主大會(huì )決定；
（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì )換屆交接工作；
（四）擅自使用業(yè)主委員會(huì )印章；
（五）違反業(yè)主大會(huì )議事規則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；
（六）將業(yè)主共有財產(chǎn)租借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
（七）可能影響公正履行職務(wù)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有經(jīng)濟往來(lái)或者利益交換；
（八）泄露業(yè)主信息；
（九）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì )成員有前款規定的行為的，街道辦鎮政府督促業(yè)主委員會(huì )提請業(yè)主大會(huì )終止其成員資格。在成員資格被終止前，可以根據業(yè)主大會(huì )議事規則，該成員暫停履行職責。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì )任期內，業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表出現空缺時(shí)，應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則及時(shí)補足。業(yè)主委員會(huì )成員人數不足總數的二分之一時(shí)，應當在街道辦鎮政府的指導下召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，街道辦鎮政府應當按照本條例第十九條規定成立業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作組，組織換屆選舉工作，并報告縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)。
業(yè)主委員會(huì )換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調整物業(yè)服務(wù)收費標準；
（三）物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)共用部分、共用設施設備的使用方案；
（四）使用物業(yè)公共收益；
（五）法律、法規規定的其他重大事項。
第三十七條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的會(huì )議決定對全體業(yè)主有約束力。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)或者街道辦鎮政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約的，街道辦鎮政府應當責令限期整改，拒不整改的，依法依規撤銷(xiāo)其決定，并通告業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，街道辦鎮政府組織業(yè)主大會(huì )召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì )成員資格終止的，應當自資格終止之日起三日內將其保管的屬于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給業(yè)主委員會(huì )。
重新選舉業(yè)主委員會(huì )的，原業(yè)主委員會(huì )應當在停止履行職責之日起十日內將屬于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的有關(guān)財物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )；未成立新一屆業(yè)主委員會(huì )的，全部移交給居（村）民委員會(huì )臨時(shí)保管。
拒不移交的，業(yè)主委員會(huì )或者居（村）民委員會(huì )可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應當予以配合并依法作出處理。
第三節 物業(yè)管理委員會(huì )
第三十九條 物業(yè)服務(wù)區域內有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì )：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件但是未成立業(yè)主大會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮政府指導后仍不能成立的；
（三）業(yè)主委員會(huì )長(cháng)期不能正常開(kāi)展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮政府多次指導組織換屆選舉工作組選舉仍不能產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的。
未成立業(yè)主大會(huì )的，由物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的職責。未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的，由物業(yè)管理委員會(huì )組織業(yè)主大會(huì )或者按照管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則履行職責，并執行業(yè)主大會(huì )的決定。
第四十條 物業(yè)管理委員會(huì )由業(yè)主代表以及街道辦鎮政府、居（村）民委員會(huì )、社區服務(wù)機構、公安派出所、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì )成員人數應當為九至十三人的單數，其中業(yè)主代表應當不少于總人數的二分之一。物業(yè)管理委員會(huì )中的業(yè)主成員應當符合本條例規定的業(yè)主委員會(huì )成員的任職條件。物業(yè)管理委員會(huì )的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者社區黨組織、居（村）民委員會(huì )組織業(yè)主推薦，由街道辦鎮政府確定。物業(yè)管理委員會(huì )主任由街道辦鎮政府指派代表?yè)螘r(shí)，副主任應當由業(yè)主代表?yè)巍＝值擂k鎮政府應當將物業(yè)管理委員會(huì )的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì )議事規則，在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會(huì )成員有異議的，由街道辦鎮政府協(xié)調處理。
第四十一條 物業(yè)管理委員會(huì )應當自成立之日起三十日內，持下列材料向縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)備案：
（一）物業(yè)管理委員會(huì )備案申請表；
（二）物業(yè)管理委員會(huì )成員名單；
（三）管理規約、物業(yè)管理委員會(huì )議事規則。
物業(yè)管理委員會(huì )制定或者修改的議事規則，經(jīng)縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)審核后，應當在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示，公示期限不少于十五日。
縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)應當自收到備案材料之日起七個(gè)工作日內予以備案，出具備案證明。物業(yè)管理委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告備案情況。
備案事項發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì )應當自變更之日起十五日內書(shū)面報告縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)，并在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告。
物業(yè)管理委員會(huì )取得備案證明后，可以持備案證明向公安機關(guān)申請刻制印章。
第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )職責的，應當依照法律、法規的規定征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示，公示期限不少于十五日。
業(yè)主對公示內容有異議的，應當在公示期間以書(shū)面形式向物業(yè)管理委員會(huì )提出，物業(yè)管理委員會(huì )應當及時(shí)給予書(shū)面答復。
物業(yè)管理委員會(huì )的任期一般不超過(guò)三年。期滿(mǎn)仍未成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道辦鎮政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì )。
物業(yè)管理委員會(huì )自業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生之日起停止履行職責，并應當在七日內向業(yè)主委員會(huì )移交有關(guān)資料和財物，移交后自動(dòng)解散。由物業(yè)管理委員會(huì )管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會(huì )可以委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行審計，并將審計結果在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力，并在承接項目前，將營(yíng)業(yè)執照、主要負責人、固定辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和電梯安全管理、消防安全等人員有關(guān)信息書(shū)面告知項目所在地的縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當指派具備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理能力的項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內告知項目所在地的居（村）民委員會(huì )，在居（村）民委員會(huì )的指導下參與社區治理工作。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置及時(shí)公開(kāi)、更新，并可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：
（一）加蓋公章的營(yíng)業(yè)執照復印件、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式；
（二）物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；
（三）電梯安全管理人員姓名和聯(lián)系方式，電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養單位名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急預案等；
（四）物業(yè)服務(wù)收費、其他服務(wù)收費和公共收益的具體收支情況；
（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；
（六）房屋裝飾裝修以及使用過(guò)程中的結構變動(dòng)等安全事項；
（七）樹(shù)木修剪等養護事項；
（八）每月的物業(yè)服務(wù)與管理工作安排；
（九）其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
前款第一項至第三項應當長(cháng)期公布，第四項、第五項應當至少每年公布一次，第六項、第七項應當及時(shí)公示且公示期限不少于十五日，第八項每月公布一次。業(yè)主對公開(kāi)內容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當三日內予以答復。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規定：
（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合國家、省、市規定的標準、規范；
（二）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主監督，及時(shí)答復業(yè)主詢(xún)問(wèn)，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（三）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
（四）發(fā)現有安全風(fēng)險隱患的，及時(shí)設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專(zhuān)業(yè)機構報告；
（五）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規約、管理規約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )；
（六）對違法建設、違規出租房屋、私拉亂接電線(xiàn)、毀壞綠化、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報告行政執法機關(guān)；
（七）對管理區域內的共用消防設施進(jìn)行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)；
（八）履行生活垃圾分類(lèi)管理責任人責任，指導、監督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類(lèi)，并及時(shí)清運建筑裝修垃圾；
（九）保持路面、墻體、水體等公共環(huán)境的清潔；
（十）配合街道辦鎮政府、居（村）民委員會(huì )做好社會(huì )治理有關(guān)工作，配合行政管理部門(mén)及其委托單位的監督管理工作，接受有關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦鎮政府、居（村）民委員會(huì )的指導和監督。
第四十六條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養老、托幼、家政、快遞收發(fā)、電動(dòng)車(chē)充電等服務(wù)領(lǐng)域延伸，運用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術(shù)與物業(yè)服務(wù)的融合，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，并依法保護個(gè)人信息安全。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標準或者減少服務(wù)項目；
（二）未按照規定程序擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費、公共水電費分攤等捆綁收費；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；
（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區域內從事影響業(yè)主生活或者住宅小區環(huán)境的活動(dòng)；
（六）損壞物業(yè)共用部分、共用設施設備；
（七）向業(yè)主強行推銷(xiāo)裝飾裝修材料、索取不正當利益，限制業(yè)主進(jìn)出小區、入戶(hù)、使用電梯；
（八）將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三方，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三方；
（九）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)公共服務(wù)費；
（十）擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區域內道路、場(chǎng)地；
（十一）法律、法規和管理規約規定的其他行為。
第四十八條 業(yè)主應當按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)公共服務(wù)費，逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。
房屋所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當向房屋買(mǎi)受人出具交納物業(yè)公共服務(wù)費的證明。房屋買(mǎi)受人應當在辦理產(chǎn)權交易手續之日起三十日內，將房屋所有權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的委托代收代交有關(guān)公共水電費用的，雙方應當簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書(shū)面委托協(xié)議的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位自行負責有關(guān)工作。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費義務(wù)停止已交費用戶(hù)和共用部分的服務(wù)。
第五十條 自發(fā)生下列情形之日起十五日內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當退出物業(yè)服務(wù)區域，雙方對退出期限有約定的除外：
（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的；
（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機構裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當退出的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照被依法吊銷(xiāo)的；
（四）依法不得繼續從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第五十一條 退出物業(yè)服務(wù)區域的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )應當在縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮政府的監督下交接。
交接各方應當對物業(yè)服務(wù)區域內電梯、消防、安防等共用設施設備的使用維護現狀予以確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )可以聘請第三方機構協(xié)助現場(chǎng)查驗，費用可以由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔或者由業(yè)主共同承擔。
電梯、消防等共用設施設備無(wú)法正常使用或者發(fā)現安全隱患的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在交接前及時(shí)組織修復或者承擔相應責任。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)公共服務(wù)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、財物，或者拒不退出物業(yè)服務(wù)區域的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )可以向街道辦鎮政府、縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)報告，并向轄區內公安機關(guān)請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在辦理交接至退出物業(yè)服務(wù)區域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管物業(yè)。
第五十二條 縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應急備選庫。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，未有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項目的，由業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )在應急備選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應急期間物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )尚未成立的，由街道辦鎮政府在應急備選庫中選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應急期間物業(yè)服務(wù)合同。
應急期間物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費標準參照原物業(yè)服務(wù)合同執行。
業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )和居（村）民委員會(huì )應當協(xié)助應急物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部分、共用設施設備和相應的檔案資料等進(jìn)行查驗。
應急期間物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過(guò)一年。街道辦鎮政府應當指導業(yè)主依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十三條 已投入使用的物業(yè)服務(wù)區域不得擅自變更。確需變更的，占業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主可以向縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)提出變更方案，變更方案應當對變更后物業(yè)服務(wù)區域的共用部分和共用設施設備的使用、維護等作出規定。
縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)應當自收到調整方案之日起三十日內予以答復。縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)同意變更方案的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )或者居（村）民委員會(huì )應當組織物業(yè)服務(wù)區域內全體業(yè)主投票表決。變更方案應當由變更前專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)區域可以調整。
物業(yè)服務(wù)區域變更后，縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)應當在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公告，并抄告縣級市（區）規劃主管部門(mén)、街道辦鎮政府和居（村）民委員會(huì )。
第五十四條 對建設年限較長(cháng)、標準較低、配套設施不健全、不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的舊住宅小區，可以由街道辦鎮政府通過(guò)居（村）民委員會(huì )托管、社會(huì )組織代管或者居民自管等方式實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)。舊住宅小區基本物業(yè)服務(wù)的實(shí)施方案，由縣級市（區）人民政府制定。
實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區業(yè)主，應當根據提供的物業(yè)服務(wù)項目和標準交納物業(yè)公共服務(wù)費。基本物業(yè)服務(wù)收費標準不得高于普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費政府指導價(jià)的二級收費標準。
實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區，可以利用物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得的公共收益補貼物業(yè)公共服務(wù)費。
按基本物業(yè)服務(wù)收費標準向業(yè)主收取的物業(yè)公共服務(wù)費全部到位，以及利用公共收益補貼物業(yè)公共服務(wù)費后仍然不足的，縣級市（區）人民政府可以給予適當補助。
縣級市（區）人民政府應當對舊住宅小區進(jìn)行改造整治，改善基礎設施條件，幫助舊住宅小區進(jìn)行適老化改造，推動(dòng)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)的舊住宅小區向市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)過(guò)渡。
鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一管理在管項目周邊的舊住宅小區。
第五十五條 對未成立業(yè)主自治組織的保障性住房、政府征收安置房小區，街道辦鎮政府應當指導業(yè)主開(kāi)展自治，逐步提高物業(yè)管理水平。
第五章 物業(yè)使用和維護
第五十六條 物業(yè)服務(wù)區域內禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構；
（二）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（三）違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)；
（四）違法開(kāi)挖地下空間，擅自改變經(jīng)規劃審批確定的地下空間的使用功能、層數和面積；
（五）將不具備防水條件的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房間，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室、客廳、書(shū)房和廚房的上方；
（六）侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設施，或者在共用場(chǎng)地擅自種植；
（七）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂改、刻畫(huà)；
（八）亂丟垃圾或者在共用部分堆放物品；
（九）違反法律、法規規定飼養家禽；
（十）違反法律、法規規定飼養犬只；
（十一）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規定的物品，存放、鋪設超負荷物品，違規燃放煙花爆竹；
（十二）從建筑物中向外拋擲物品；
（十三）在公共走道、樓梯間、門(mén)廳內停放電動(dòng)車(chē)或者為其充電；
（十四）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地、疏散通道、安全出口；
（十五）擅自變動(dòng)排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為；
（十六）制造超過(guò)規定標準的社會(huì )生活噪聲；
（十七）法律、法規、臨時(shí)管理規約、管理規約禁止的其他行為。
發(fā)現前款行為的，業(yè)主有權投訴、舉報。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應當向有關(guān)主管部門(mén)報告，有關(guān)主管部門(mén)應當依法及時(shí)處理。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修，應當在開(kāi)工前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，并提供下列資料：
（一）業(yè)主、物業(yè)使用人身份證件，房屋所有權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證；
（二）物業(yè)使用人申請裝飾裝修的，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的文書(shū)；
（三）裝飾裝修方案；變動(dòng)建筑主體或者承重結構的，以及超過(guò)設計標準或者規范增加樓面荷載的，裝飾裝修方案應當包括原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案；涉及排水管道變動(dòng)的，裝飾裝修方案應當包括排水管道變動(dòng)、接駁的設計圖紙，并依法辦理批準手續；
（四）依法需要取得施工許可的建設工程，應當按照規定提交消防設計意見(jiàn)書(shū)或者滿(mǎn)足施工需要的消防設計圖紙以及技術(shù)資料。
業(yè)主、物業(yè)使用人提交的裝飾裝修方案、設計方案違反法律、法規等規定以及管理規約的約定，或者未取得有關(guān)行政管理部門(mén)批準文件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當告知其修改相應方案、取得有關(guān)批準文件后施工。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反有關(guān)規定以及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)區域內依法屬于全體業(yè)主所有的公共收益包括：
（一）利用業(yè)主的共有部分、共用設施設備進(jìn)行汽車(chē)停放、設置廣告、出租場(chǎng)地等經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）共用部分被依法征收的補償費；
（三）公共收益產(chǎn)生的孳息；
（四）其他合法收入。
第五十九條 公共收益可以用于下列支出：
（一）補充住宅專(zhuān)項維修資金；
（二）共用部分、共用設施設備的維修養護費用和公眾責任保險，但是物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；
（三）業(yè)主委員會(huì )的辦公經(jīng)費，業(yè)主委員會(huì )委員的補貼，業(yè)主委員會(huì )專(zhuān)職工作人員的薪酬，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用；
（四）對公共收益的審計費用；
（五）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )可以制定公共收益使用規則或者年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定后使用。未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用公共收益。
任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占公共收益。
第六十條 公共收益應當專(zhuān)戶(hù)儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布。業(yè)主大會(huì )成立前，公共收益由縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，公共收益可以由居（村）民委員會(huì )代管，也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當接受居（村）民委員會(huì )的監管，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義開(kāi)設賬戶(hù)。
公共收益繳存每年不少于一次。繳存前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )可以委托專(zhuān)業(yè)機構對公共收益收支情況進(jìn)行審計。業(yè)主委員會(huì )自行管理的，業(yè)主委員會(huì )可以委托專(zhuān)業(yè)機構對公共收益收支情況審計，每年不少于一次。
物業(yè)服務(wù)終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )、居（村）民委員會(huì )委托專(zhuān)業(yè)機構對公共收益收支情況進(jìn)行審計。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)或者業(yè)主委員會(huì )主任在任期內離職的，由業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )委托專(zhuān)業(yè)機構對公共收益收支情況進(jìn)行審計。
物業(yè)服務(wù)區域占業(yè)主總人數百分之二十以上的業(yè)主對公共收益收支提出書(shū)面異議的或者應當審計而拒絕審計的，由街道辦鎮政府委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行審計。
第六十一條 保修期滿(mǎn)后物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：
（一）專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費用，由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔；
（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主分擔；
（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主分擔。
前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設單位或者公有住房產(chǎn)權單位應當按照相應建筑面積的比例分攤。
房屋未交存住宅專(zhuān)項維修資金或者住宅專(zhuān)項維修資金余額不足的，業(yè)主應當按照各自專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤；有約定的，按照約定執行。
第六十二條 首期住宅專(zhuān)項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋所有權首次登記前，按照建筑物總面積和交存標準向市、縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)指定的住宅專(zhuān)項維修資金管理機構統一交存。物業(yè)交付時(shí)，建設單位應當按照專(zhuān)有部分面積以及同一交存標準向業(yè)主收取。
住宅專(zhuān)項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，應當及時(shí)續交。
業(yè)主未按照管理規約約定或者業(yè)主大會(huì )決定續交住宅專(zhuān)項維修資金的，由業(yè)主委員會(huì )催告。經(jīng)催告后仍不交納的，業(yè)主委員會(huì )可以向人民法院提起訴訟。
街道辦鎮政府或者居（村）民委員會(huì )應當指導、協(xié)調住宅專(zhuān)項維修資金續交工作。
第六十三條 使用住宅專(zhuān)項維修資金須經(jīng)列支范圍內專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)業(yè)主可以申請使用住宅專(zhuān)項維修資金。街道辦鎮政府或者居（村）民委員會(huì )應當對業(yè)主表決和住宅專(zhuān)項維修資金使用情況進(jìn)行監督。
物業(yè)共用部分和共用設施設備發(fā)生《江蘇省物業(yè)管理條例》中規定的應急使用專(zhuān)項維修資金情形的，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以申請使用住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)應當自收到應急維修資金使用書(shū)面申請之日起二個(gè)工作日內完成審核。
共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患，經(jīng)消防救援機構通知后，業(yè)主不進(jìn)行維修、更新或者改造的，消防救援機構應當通知縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)，由其組織街道辦鎮政府代為維修、更新或者改造，所需費用從有關(guān)業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)項維修資金中列支，或者由有關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例承擔。
第六十四條 住宅專(zhuān)項維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶(hù)賬滾存資金（利息）和必要管理費用的剩余部分，可以建立維修資金統籌分賬，優(yōu)先用于物業(yè)服務(wù)區域內房屋共用部分和共用設施設備無(wú)法正常使用的項目，以及受益人為全體業(yè)主或者無(wú)法界定受益人的項目維修、更新和改造。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對物業(yè)服務(wù)區域內易發(fā)生安全風(fēng)險的共用設施設備和共用部分加強日常巡查和定期養護；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落。
建筑物專(zhuān)有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，有關(guān)業(yè)主應當及時(shí)采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。業(yè)主不履行修繕養護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )同意，或者按照臨時(shí)管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業(yè)主承擔。
第六章 監督管理
第六十六條 市物業(yè)管理主管部門(mén)履行下列職責：
（一）負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)政策研究，建立完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化和法治化的物業(yè)管理機制；
（二）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度；
（三）指導、監督縣級市（區）物業(yè)管理的監督管理工作；
（四）建立和完善物業(yè)管理分級培訓體系，形成覆蓋全市物業(yè)管理參與各方的物業(yè)服務(wù)管理能力提升機制；
（五）統籌全市物業(yè)保修金、住宅專(zhuān)項維修資金的監督管理工作；
（六）建立和管理市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺；
（七）建立、發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑名單制度，指導物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )開(kāi)展行業(yè)自律等工作；
（八）制定臨時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議等示范文本；
（九）法律、法規規定的其他職責。
第六十七條 縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)履行下列職責：
（一）指導、監督街道辦鎮政府物業(yè)管理有關(guān)工作；
（二）負責前期物業(yè)招投標管理工作，指導選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導、監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約，并負責有關(guān)的備案工作；
（三）指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓和業(yè)務(wù)指導機制；
（四）責令限期改正或者撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )的違法決定；
（五）具體負責物業(yè)保修金、住宅專(zhuān)項維修資金的監督管理；
（六）負責物業(yè)管理有關(guān)參與主體信用信息的采集、復核和推送，依法落實(shí)對失信主體的約束措施；
（七）建立健全物業(yè)服務(wù)規范及其考核體系；
（八）協(xié)調舊住宅小區整治以及推進(jìn)未建立物業(yè)管理的住宅小區轉入物業(yè)管理；
（九）法律、法規規定的其他職責。
第六十八條 街道辦鎮政府履行下列職責：
（一）具體負責本轄區內物業(yè)管理工作，完善社區公共服務(wù)體系，健全物業(yè)管理工作長(cháng)效機制；
（二）建立由居（村）民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事項；
（三）指導、協(xié)助和監督轄區內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的籌建、換屆、備案以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作，組織成立物業(yè)管理委員會(huì )；
（四）負責物業(yè)管理有關(guān)參與主體信用信息的采集；
（五）建立物業(yè)管理爭議化解機制，設立物業(yè)糾紛人民調解委員會(huì )，協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛；
（六）落實(shí)物業(yè)應急管理機制，制定轄區內物業(yè)管理應急預案；
（七）法律、法規規定的其他職責。
第六十九條 居（村）民委員會(huì )承擔下列工作：
（一）指導和監督業(yè)主自治，協(xié)助和配合街道辦鎮政府，建立健全物業(yè)管理工作機制；
（二）牽頭建立由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì )組成的日常溝通、協(xié)商機制；
（三）建立物業(yè)糾紛調解機制，及時(shí)協(xié)調、處理本社區內的物業(yè)管理矛盾糾紛；
（四）參與監督住宅專(zhuān)項維修資金和公共收益的管理和使用；
（五）法律、法規規定的其他工作。
第七十條 市、縣級市（區）有關(guān)部門(mén)應當依法履行職責，落實(shí)執法管理進(jìn)住宅小區的要求，做好相應工作：
（一）城市管理主管部門(mén)負責城市建成區內破壞城市以及物業(yè)服務(wù)區域容貌、違規棄置生活垃圾等監督管理，查處違反本條例第五十六條第一款第三項、第四項、第六項至第九項的行為。
（二）公安機關(guān)負責物業(yè)服務(wù)區域內的治安管理，依法查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主合法權益的行為；監督檢查安防設施的設置和維護；指導物業(yè)服務(wù)區域內汽車(chē)停放、停車(chē)泊位以及限速等標志的設置；協(xié)助開(kāi)展房屋租賃的監督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十項至第十二項、第十六項的行為。
（三）城鄉建設主管部門(mén)負責督促建設單位、施工單位及時(shí)履行物業(yè)交付后保修期內房屋以及有關(guān)設施設備的保修責任；按照規定受理并處理由房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴；負責物業(yè)服務(wù)區域內排水的監督管理，建立巡查機制；查處違反本條例第五十六條第一款第一項、第二項、第五項、第十五項的行為。
（四）市場(chǎng)監督管理部門(mén)負責電梯等特種設備使用安全、物業(yè)服務(wù)收費行為等監督管理。
（五）消防救援機構負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責情況的監督管理；查處違反本條例第五十六條第一款第十三項、第十四項的行為。
（六）生態(tài)環(huán)境主管部門(mén)按照法定職責負責污染環(huán)境行為的監督管理。
（七）價(jià)格主管部門(mén)負責制定或者調整實(shí)行政府定價(jià)和政府指導價(jià)管理的物業(yè)公共服務(wù)及其他相關(guān)的服務(wù)收費標準，并會(huì )同物業(yè)管理主管部門(mén)落實(shí)動(dòng)態(tài)評估調整。
（八）自然資源和規劃主管部門(mén)負責違法建設的認定以及審批后建筑工程的監督管理。
（九）衛生健康主管部門(mén)負責指導衛生防疫工作。
第七十一條 縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦鎮政府在物業(yè)服務(wù)區域內顯著(zhù)位置公布有關(guān)部門(mén)的職能、投訴、舉報受理方式。
有關(guān)部門(mén)接到投訴、舉報后應當登記，屬于本部門(mén)職權范圍的事項，應當受理，并在五個(gè)工作日內予以回復，已有法定期限的，從其規定；不屬于本部門(mén)職權范圍的事項，應當依法處理或者及時(shí)移交給有權部門(mén)，接受移交的部門(mén)對管轄權有異議的，由縣級市（區）人民政府指定管轄。
第七十二條 市物業(yè)管理主管部門(mén)依據物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況，授予信用星級標識，實(shí)行分級分類(lèi)監管，會(huì )同有關(guān)部門(mén)實(shí)行守信激勵和失信約束措施，將信用信息運用在前期物業(yè)管理招標投標、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購等方面。
第七十三條 縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)應當定期組織街道辦鎮政府或者第三方專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配備、設施設備條件、管理水平、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿(mǎn)意度、社會(huì )信譽(yù)等事項進(jìn)行評估。評估時(shí)，應當聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區黨組織和居（村）民委員會(huì )的意見(jiàn)，評估結果應當向社會(huì )公布。
第七十四條 市物業(yè)管理主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺，用于下列用途：
（一）物業(yè)服務(wù)招投標、業(yè)主大會(huì )投票表決；
（二）物業(yè)管理有關(guān)信息公開(kāi)、物業(yè)管理糾紛投訴處理等；
（三）錄入并共享市、縣級市（區）人民政府有關(guān)部門(mén)、街道辦鎮政府、居（村）民委員會(huì )在指導、監督物業(yè)管理工作中需要互通的信息；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息；
（五）其他與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的用途。
第七十五條 縣級市（區）人民政府和街道辦鎮政府應當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入相應突發(fā)事件應急處置工作體系，并可以給予物資和資金支持。
發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，街道辦鎮政府應當按照響應等級組織落實(shí)市、縣級市（區）的應急措施，指導、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合居（村）民委員會(huì )開(kāi)展工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照要求，依法落實(shí)應急預案和各項應急措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第七章 法律責任
第七十六條 建設單位違反本條例規定，由縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)按照以下規定處理：
（一）違反本條例第十條第三款規定，在承接查驗中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假的，責令限期改正，給予警告、通報批評，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（二）違反本條例第十五條第二款、第四款規定，未按照要求交存、補足物業(yè)保修金的，責令限期改正；逾期不改正的，處二十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款。
（三）違反本條例第十八條規定，未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
（四）違反本條例第十九條第四款規定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，按照以下規定處理：
（一）違反本條例第十條第一款規定，承接物業(yè)未進(jìn)行承接查驗的，由縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正。
（二）違反本條例第四十四條第一款第二項、第四項規定，未公示物業(yè)服務(wù)內容等信息或者公示失實(shí)信息的，由縣級市（區）市場(chǎng)監督管理部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
（三）違反本條例第五十條、第五十一條第四款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的，或者違反本條例第五十一條第五款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未維持正常的物業(yè)管理秩序的，由縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
（四）違反本條例第五十一條第四款規定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定履行交接義務(wù)的，由縣級市（區）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不履行交接義務(wù)的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有強行接管物業(yè)等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰。
（五）違反本條例第五十六條第二款、第五十七條第三款規定，對物業(yè)服務(wù)區域內禁止行為未予以勸阻、制止，或者未及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)的，可以由縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)處一千元以上五千元以下罰款。
（六）違反本條例第六十條第一款規定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的公共收益未單獨列賬的，由縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；挪用公共收益的，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下罰款。
第七十八條 業(yè)主委員會(huì )成員未按照本條例的規定履行職責，所在地的街道辦鎮政府可以責令其限期履行；逾期不履行的，向業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )通報。
第七十九條 業(yè)主違反本條例第五十六條、第五十七條規定，由行使監督管理權的部門(mén)責令改正，拒不改正的，依法查處，并按照法律、法規有關(guān)信用信息管理規定作出處理。
第八十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )違反本條例規定，拒不配合財務(wù)審計，轉移、隱匿、篡改、損毀會(huì )計憑證、賬簿以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料，由縣級市（區）物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，對有關(guān)責任人處一萬(wàn)元以上二萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款違法行為的，依照《中華人民共和國會(huì )計法》規定處理。
第八十一條 物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦鎮政府、其他有關(guān)行政主管部門(mén)工作人員以及受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，依法給予處分
5.裝修公司項目經(jīng)理要懂哪些
謝邀！
不知道你所說(shuō)的項目經(jīng)理指的是什么行業(yè)，就以我們所服務(wù)的裝修行業(yè)簡(jiǎn)單講一下。
一句話(huà)簡(jiǎn)單地說(shuō)，在裝修工程里，項目經(jīng)理主要是履行裝修承包合同中的各項條款，對裝修項目進(jìn)行有效地管控，確保裝修項目保質(zhì)保量地完成。
稍微詳細地說(shuō)，具體有項目排期、人員組織、工種協(xié)調、成本控制、材料報批驗收、施工管理等多項工作。
而且，這些工作通常會(huì )伴隨著(zhù)多個(gè)項目同期進(jìn)行。這就很容易出現一個(gè)問(wèn)題，如果項目經(jīng)理工作安排不當，或者自己搞混淆了，裝修項目就會(huì )很容易出現各種問(wèn)題。
放幾張圖吧，可以很清楚的了解項目經(jīng)理要做什么工作。
系統另外還有專(zhuān)門(mén)針對裝修項目特點(diǎn)的功能，比如節點(diǎn)提醒、上報審批、財務(wù)核算、資料云存儲等。
6.家裝項目經(jīng)理如何做視頻
項目管理重在對一個(gè)項目整個(gè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的管控，其中包含的內容太多了，有專(zhuān)業(yè)技術(shù)、人情世故、融貫變通、交流溝通能力、緊急異常事情的快速反應及處理等，想
要提高項目管理的水平，就必須要對應項目管理涉及的內容進(jìn)行逐一突破學(xué)習。
1、不斷提升自己在領(lǐng)域內的專(zhuān)業(yè)技術(shù)。不管是工程項目，還是汽車(chē)開(kāi)發(fā)項目等都會(huì )涉及很多專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的東西，比如汽車(chē)開(kāi)發(fā)項目中就包含了很多，設計軟件的熟悉運用，產(chǎn)品數據的分析，模、夾、檢、盛具的方案設計、結構評審等，沖壓和焊接設備的結構掌握、參數調整等。只有把工程過(guò)程中所有涉及的專(zhuān)業(yè)知識都掌握后，你才能不吃了沒(méi)文化的虧，這是做項目管理的基礎。
2、不斷熟悉項目開(kāi)發(fā)的流程。每一個(gè)項目開(kāi)發(fā)推進(jìn)都是有固定套路的，比如汽車(chē)鈑金在開(kāi)發(fā)過(guò)程中就要嚴格按APQP推進(jìn)計劃來(lái)執行。當然，不同的項目可能過(guò)程會(huì )有些許不同，但是主線(xiàn)不變，時(shí)間節點(diǎn)不變，可以進(jìn)行調整，這也是對應變能力的一種考驗，你必須要很熟悉流程，才能運用流程玩出花樣！
3、不斷提升并保持自己強有力的執行力。很多事情做的不好，并不是它很難，而是沒(méi)有足夠時(shí)間讓你做好準備去做好他，沒(méi)有足夠的時(shí)間就是因為你一直拖、一直拖，拖到不得不做的時(shí)候，就得到一個(gè)很不如意的結果，所以一個(gè)很強有力的執行力是作為項目管理者必須要擁有的。既然有計劃，堅決去執行，如果不會(huì )，馬上去學(xué)，不要拖延！
4、不斷提升自己與客戶(hù)、供應商、工人等不同人員的溝通交流能力。這項能力是必須要具有的，也是需要不斷去實(shí)踐，不斷是學(xué)習才能擁有的。你可以多向身邊溝通能力強的人去學(xué)習，也可以多看看社交方面的視頻教程與書(shū)籍，書(shū)中自有黃金屋，書(shū)中自有顏如玉！
5、不斷鍛煉自己的應變和抗壓能力。當緊急事情發(fā)生的時(shí)候，所有人都亂了陣腳的時(shí)候，你必須要抗住壓力，學(xué)會(huì )鎮定。這個(gè)時(shí)候就是體現你統籌全局的時(shí)候了，因為不管怎么樣，就算是付出了代價(jià)，項目工程總是要繼續推進(jìn)的，不能舉白旗，你是項目的主心骨！
純屬個(gè)人意見(jiàn)，寫(xiě)得不好，希望對你有用，謝謝。
7.裝修公司項目經(jīng)理怎么入門(mén)
裝修公司有做工程裝修，有些是家裝或小型商業(yè)裝修。想要進(jìn)裝修公司做項目經(jīng)理，首先如果具備二級建造師及以上的建筑工程專(zhuān)業(yè)證書(shū)最好，在工程裝修更有用。其次在個(gè)人素質(zhì)及能力上：
1. 遵守國家法律法規、建筑業(yè)法律，道德、品行良好；
2. 具備5年以上裝修行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，因為工程裝修和家裝或小型商業(yè)裝修出入較大，如果跨越這兩個(gè)領(lǐng)域需要具備相關(guān)的項目經(jīng)驗；
3. 懂裝修施工流程、裝飾材料、造價(jià)、安全防護，因為裝飾材料種類(lèi)更多；
4. 了解基本的電氣、給排水、暖通施工；
5. 有過(guò)帶班經(jīng)驗，不管是從施工做起還是管理做起，都要有管理經(jīng)驗；
6. 家裝、小型商業(yè)裝修應能夠識讀圖紙，工程裝修應能夠設計和制圖。
7. 有對外溝通經(jīng)驗，項目流程、項目驗收、催款等溝通能力。
