簽訂購房合同注意事項2015(簽訂購房合同時(shí)需要注意哪些問(wèn)題?)
1.簽訂購房合同時(shí)需要注意哪些問(wèn)題?
（一）要看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規劃許可證和商品房銷(xiāo)（預）售許可證。
簽訂規范的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，最好請律師代理或介入，并要對合同進(jìn)行公證，確認其法律效力。 （二）使用規范的示范合同文本。
許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會(huì )要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì )使購房者陷入訂金糾紛。
因此建議消費者直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預售合同，這樣購房者就有充分的主動(dòng)權與開(kāi)發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。 （三）查驗有關(guān)證明文件。
買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，同時(shí)預售方必須是取得預售許可證的開(kāi)發(fā)商。買(mǎi)現房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
此外要核對一下賣(mài)方的營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。 （四）買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定。
購房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補，按實(shí)結算來(lái)約定面積問(wèn)題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。在填寫(xiě)暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，也要將套內建筑面積和公用分攤面積填上。
在沒(méi)有約定的情況下，根據有關(guān)法規，建筑面積超過(guò)預售合同約定的，購房人可以不承擔增加部分的價(jià)款，建筑面積不足預售合同約定的，開(kāi)發(fā)商應將建筑面積減少部分的價(jià)款退還購房者。 （五）買(mǎi)期房要約定交房條件和時(shí)限。
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用交付即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。購房者應當在預售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)均約定清楚。
為避免處于尷尬法律狀態(tài)，購房者不能接受未取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。 （六）簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題。
購房者在簽約時(shí)，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。 （七）簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項。
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。 （八）注意合同文本中補充協(xié)議的內容。
補充協(xié)議通常由開(kāi)發(fā)商起草，購房者應謹防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過(guò)補充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責任。 （九）注意約定違約責任。
承擔責任的違約事項包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)不符合規定和約定等。 消費者在約定時(shí)要注意違約責任的平等性。
2.簽購房合同注意事項有哪些?
簽購房合同注意事項： 1、查證 （1）最主要的應該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預售許可證。
一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。
商品房預售，開(kāi)放經(jīng)營(yíng)企業(yè)應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。 確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。
（2）必須要求承諾辦理產(chǎn)權證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。
出賣(mài)人應當協(xié)助買(mǎi)受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內，辦理產(chǎn)權登記手續。（第一階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在交付使用后60日內將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送產(chǎn)權登記機關(guān)；第二階段的30日里，由買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權登記手續） （3）應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，無(wú)《住宅交付使用許可證》的，公安部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應當向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔保修責任。確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。
2、房屋面積的條款 （1）建筑面積、套內面積、使用面積和公攤的面積（自己分攤的公用面積）及其測量方法要明晰。 （2）房屋質(zhì)量的條款 要詳細地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。
如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內設備清單，水、電、氣、管線(xiàn)通暢，門(mén)、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。同時(shí)，合同中還可以規定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期等。
（下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問(wèn)題） 3、交房時(shí)間和預期交房條件 在預售合同中應予明確交付時(shí)間。 比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時(shí)明確違約責任。
注意開(kāi)發(fā)商利用“合理順延”權利過(guò)長(cháng)延遲交樓時(shí)間。對于一些不合理的、缺少依據的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續費等，拒付。
楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，應 注意：如要購買(mǎi)地下車(chē)庫應注明地下車(chē)位的范圍、車(chē)位號、預售面積、預售價(jià)款，維修費、物管費等。 4、不可抗力條款確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證 不可抗力應該是指不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。
建議一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責。 5、補充條款簽合同要注意的事項 由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購房人很難完全搞懂。
因此，購房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來(lái)，找專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專(zhuān)家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。
如果開(kāi)發(fā)商不能滿(mǎn)足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 6、退房條件 如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。
（1）實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過(guò)3%。楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內。
（2）開(kāi)發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。 （3）開(kāi)發(fā)商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向的。
（4）開(kāi)發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預售許可證的除外）。 （5）開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結構質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。
（6）不能或不能按期辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的。 （7）購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
，一個(gè)是預售許可證。一定要看原件。
要看清。 （8）合同中約定的其它退房條件出現時(shí)。
3.簽訂購房合同時(shí)需要注意的事項有哪些?
一、使用規范的合同文本很多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會(huì )要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。
這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì )使購房者陷入訂金糾紛。第二、確定開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”所謂“五證”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規劃許可證和商品房銷(xiāo)（預）售許可證。
三、查驗有關(guān)證明文件購買(mǎi)期房必須要查看開(kāi)發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買(mǎi)現房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買(mǎi)期房要約定交房條件和時(shí)限一般來(lái)講，交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。
五、買(mǎi)期房注意建筑面積的約定填寫(xiě)暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。 六、簽合同時(shí)注意房屋質(zhì)量問(wèn)題購房者在簽約時(shí)，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。
七、明確物業(yè)管理事項合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。 八、約定違約責任買(mǎi)房過(guò)程中的違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)不符合規定和約定等。
九、注意補充協(xié)議的內容買(mǎi)房人應謹防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過(guò)補充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責任。
4.簽訂購房合同的注意事項
簽訂購房合同的注意事項具體如下：1、使用規范的合同文本許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會(huì )要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。
其實(shí)這并不是真正的購房合同，也不是購房的必經(jīng)程序，簽訂這樣的合同往往會(huì )使購房者陷入訂金糾紛。此外，在簽訂正式合同的時(shí)候也應該先了解與開(kāi)發(fā)商簽訂的是不是由當地房產(chǎn)部門(mén)同意規定的購房合同。
2、明確具體交房時(shí)間大家都知道期房都是需要等上一段時(shí)間才能夠交房入住，不像現房可以即買(mǎi)即住，但是在這個(gè)過(guò)程中，由于工程的復雜性出現延期交房是非常正常的事情。為了確保購房者自身的利益，建議購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔的責任。
3、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。大家應當在預售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
4、重點(diǎn)約定違約責任違約責任應該包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。
5.簽署購房合同須知有哪些
簽署購房合同須知： 1、產(chǎn)權證要齊全。
包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權證的必要條件。
銷(xiāo)售許可證的證件原件應該在售樓現場(chǎng)懸掛，可以在售樓現場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用權證上會(huì )有注明。 還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。
2、簽合同時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規定入住70%以上才能開(kāi)通燃氣，之前開(kāi)發(fā)商要免費提供液化氣灌。
3、延期交房：開(kāi)發(fā)商《補充協(xié)議》規定，“若開(kāi)發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jì)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。 ”這種約定非常不合理。
4、購買(mǎi)合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時(shí)，需要注意在合同中填寫(xiě)相關(guān)的內容，與開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷(xiāo)售依據，需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷(xiāo)售許可證的號碼，批準的機構，以及銷(xiāo)售的方式，與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
5、公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動(dòng)車(chē)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫，作為人防的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷(xiāo)售中心等。
為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區的物業(yè)管理用房等。 在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個(gè)房屋面積分攤的說(shuō)明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準的。
6、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負3%，超過(guò)此比例的購房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。
7、付款方式與期限。一次性付款可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數量的違約金，所以應該把時(shí)間約定的更加充裕一些。
在簽訂正式購房合同之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢(xún)一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現其他的麻煩。 8、賣(mài)售人預期付款的違約責任。
也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。 9、有關(guān)規劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買(mǎi)的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認為需要做規劃的變更，設計的變更，應該在收到有關(guān)部門(mén)批準變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購房人，購房人有權選擇退房。
10、房屋的交接：開(kāi)發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門(mén)認可的有資質(zhì)的機構對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應該提供實(shí)測面積的數據，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開(kāi)發(fā)商承擔。 11、開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎設施和配套設施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。
再有就是有關(guān)于天然氣以及燃氣管道的開(kāi)通，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì )跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒(méi)有明確的規定，說(shuō)入住率達到多少才可以開(kāi)通天然氣，實(shí)際上跟開(kāi)發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調都是有關(guān)系的，應該跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。 對于您購買(mǎi)園區項目?jì)龋跇菚?shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì )所、園區的綠化，以及地上地下的停車(chē)位，建議在這一條中，要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。
在本條款中還包括如果規定日期內未達到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關(guān)責任。
6.簽訂購房合同中的注意事項
簽訂購房合同中的注意事項 簽訂購房合同，是所有環(huán)節中最重要的一環(huán)，購房者的權利義務(wù)盡在其中。
購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤(pán)廣告、樓書(shū)等宣傳資料中開(kāi)發(fā)商的承諾進(jìn)行比較，把沒(méi)有在合同書(shū)上體現的要求以補充條款的形式確定下來(lái)。 弄清楚合同中的當事人 在新房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中合同簽署涉及兩個(gè)當事方：一為購房者，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商。
購房者，即購房合同中的“買(mǎi)受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權證上記載的所有人；需要支付房款；一旦違反合同約定，承擔違約責任。 如何簽訂購房合同 在簽訂購房合同時(shí)，因為買(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識上信息不對稱(chēng)，有時(shí)購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。
購房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應對合同條款及專(zhuān)業(yè)詞語(yǔ)仔細閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。樂(lè )居工作室就合同主要條款說(shuō)明如下： （1） 關(guān)于房屋面積方面的條款 按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。
（2） 關(guān)于價(jià)格、收費、付款額同的條款 價(jià)格條款應比較明確，應有細項約束開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數額、分期付款的步驟、時(shí)間、數額等。
可注明在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過(guò)的話(huà)，購房者可以取消合同，全數取回定金。 樂(lè )居工作室小貼士：建議購房者無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
（3） 關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線(xiàn)通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。
合同中還可以規定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。 誤區：有些購房者認為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質(zhì)量問(wèn)題；而且還有《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對商品房質(zhì)量的細節作了規定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。
但事實(shí)并非如此！ 商品房竣工驗收是以抽查的方式進(jìn)行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側重保護開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。
牢記：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。 （4） 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購房者在簽合同時(shí)容易忽略的內容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。
在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買(mǎi)受人應該據理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費。
（5） 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jì)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。
（6） 關(guān)于產(chǎn)權登記的條款 由雙方依規定的日期會(huì )同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)，賣(mài)方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉給買(mǎi)受人的書(shū)面報告，以及繳納的稅單。
樂(lè )居工作室小貼士：按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規定，約定辦理產(chǎn)權證的期限應為20個(gè)工作日；北京剛剛規定把產(chǎn)權證辦理的時(shí)間縮短為10個(gè)工作日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(cháng)，通常有90日、180日等等。
購房者應力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權證的期限約定在國家規定的時(shí)間內。如果此期限時(shí)間過(guò)長(cháng)，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
（7） 關(guān)于稅費負擔的條款 房屋買(mǎi)賣(mài)中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。 （8） 關(guān)于違約責任的條款 包括出賣(mài)人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買(mǎi)受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買(mǎi)應負的責任等。
房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況，如地震、火災、戰爭等。
依照此規定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設定有關(guān)了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯，如：對市場(chǎng)判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應該預計到而沒(méi)有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。
因此簽訂合同時(shí)，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 樂(lè )居工作室小貼士小帖士：現在開(kāi)發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責任一般。
7.簽訂購房合同要注意哪些要點(diǎn)呢
第一，合同中有沒(méi)有包含建筑及裝修質(zhì)量標準的細則。
購房者因為購買(mǎi)的是期房而不是現房，所以買(mǎi)房時(shí)看到的只是圖紙。建成后，外墻是什么材料是么顏色，內墻是紙筋灰還是已經(jīng)刷好涂料等，如果只是憑借開(kāi)發(fā)商的口頭一說(shuō)是難以成為買(mǎi)賣(mài)雙方約定的受法律保護的內容的。
房屋建成后的面積與圖紙面積往往也會(huì )存在一些出入。前者比后者大，需要購房者補錢(qián)還好說(shuō)；如果是后者比前者大，合同上又沒(méi)有關(guān)于房屋建成面積的規定，讓開(kāi)發(fā)商往回退錢(qián)就很麻煩了。
如果合同上沒(méi)有具體的裝修標準，很可能到購房者接收入住的時(shí)候收到的只是一個(gè)空殼子。 第二，合同中有沒(méi)有對附屬配套設施的有效制約條款。
一般來(lái)說(shuō)，凡是出售公寓小區或別墅小區的住房，開(kāi)發(fā)商都會(huì )許諾若干配套設施，比如說(shuō)健身俱樂(lè )部、網(wǎng)球場(chǎng)地、游泳池等等。但是如果樓盤(pán)出售情況不好，這些配套設施很容易就會(huì )變得“遙遙無(wú)期”。
一旦合同中沒(méi)有包含對于這種情況有效的制約條款，那么購房者就只能“啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出”。 第三，合同有沒(méi)有規定開(kāi)發(fā)商延期交房的具體罰則。
在樓房建造過(guò)程中可能會(huì )遇到很多不可預見(jiàn)的困難，比如資金、材料、施工等，從而延誤交房的日期。如果對此沒(méi)有具體的處罰條款，不僅可能打亂購房者的計劃，而且侵犯了購房者的合法權益。
因此，購房者有權利獲得經(jīng)濟上的補償。 而獲得補償的依據，自然就是寫(xiě)在購房合同中的那些具體罰則。
所以為了維護購房者的權益，這類(lèi)條款應當是購買(mǎi)期房合同中的必備條款。 ？第四，合同中有沒(méi)有關(guān)于房屋面積的條款。
購房者在簽訂購買(mǎi)現房合同時(shí)在此條款中要寫(xiě)明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平方米數、使用面積平方米數、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應該在合同中明確地寫(xiě)明。 第五，留心關(guān)于價(jià)格、收費、付款額方面的條款。
在一般合同中，價(jià)格條款應該是比較明確的，每平方米多少元錢(qián)。開(kāi)發(fā)商要求購房者付出的各種款項、稅費，購房者都可要求售房方出示有關(guān)的規定和證明文件，對于一些不合理的缺少依據的收費，如開(kāi)發(fā)商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續費等、購房者都有權拒付。
第六，在合同中有關(guān)房屋質(zhì)量的條款。 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。
比如臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線(xiàn)通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等。上下內外的質(zhì)量要求都應涉及到。
同時(shí)合同中還可以規定房屋的保質(zhì)期、附屬設備等等。
8.簽購房合同應該注意的有哪些
1、買(mǎi)賣(mài)身份莫簡(jiǎn)單
即買(mǎi)房人的確定、賣(mài)房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買(mǎi)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶(hù)、繼承等問(wèn)題。同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買(mǎi)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣(mài)房人應是開(kāi)發(fā)商，少數例外。購房者應要求其提供營(yíng)業(yè)執照原件，查看是否通過(guò)了最新年檢，貼有年檢標記，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售內容。如沒(méi)有相應資質(zhì)，將導致開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售行為違法，這樣的房產(chǎn)買(mǎi)不得。
2、售樓廣告多睜眼
很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤(pán)的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流。開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)的規劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對購房客戶(hù)的售樓小姐更是利用樓宇沙盤(pán)模型大做文章，讓購房者覺(jué)得買(mǎi)到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現實(shí)相距甚遠，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。
為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現廣告內容。
3、五證審查須從嚴
目前在商品房的銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不主動(dòng)出示“五證”的原件，只有少數開(kāi)發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷(xiāo)售時(shí)明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責任心問(wèn)題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復印件做假，如將某項目一期說(shuō)成二期等。
對于初次購房者來(lái)說(shuō)，要分清“五證”的真偽，認識到記載內容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應承擔一定的違約責任。
五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開(kāi)工許可證》、《商品房預售許可證》（或《商品房銷(xiāo)售許可證》）。
正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門(mén)公章、有償土地使用證專(zhuān)用章，證上土地使用者應與開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)完全一致，注意有無(wú)土地使用權抵押記錄。《臨時(shí)國有土地使用證》只能用于辦理預售許可證和開(kāi)工證，不代表已取得最終土地使用權。一般是開(kāi)發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權證的一個(gè)重大隱患。
規劃局的《建設工程規劃許可證》是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開(kāi)工手續。
根據房管局的《建設用地規劃許可證》，看開(kāi)發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規劃許可證相一致。
建委的《建設工程開(kāi)工許可證》是工程可開(kāi)工的法律憑證，開(kāi)發(fā)商出售的是期房，應要求出示該證。如是現房，應查看建委發(fā)放的《建設工程竣工備案表》。
房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》系可預售、銷(xiāo)售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷(xiāo)售范圍。有的房屋開(kāi)發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權，此時(shí)應看產(chǎn)權證上是否包括了所購房屋。
具體參考
9.買(mǎi)房簽合同需要注意什么 九個(gè)事項需要你謹慎
首先你要貨比N家、綜合考慮樓盤(pán)品質(zhì)、戶(hù)型、配套等各方面的因素。
而在經(jīng)過(guò)這一番“戰斗”后，當你已下定決心購買(mǎi)某樓盤(pán)的某戶(hù)型時(shí)，你仍然不能放松下來(lái)，此時(shí)好好研究購房合同就是重點(diǎn)。 你也不想自己費了那么長(cháng)時(shí)間選了個(gè)合適的房子，結果卻因為合同沒(méi)看好，而出現各種問(wèn)題吧？如果是，那就看過(guò)來(lái)吧！小編今天就為大家詳細講解一下如何去看購房合同，以防稍不留神就被“忽悠”了！ 一、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證” “五證”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規劃許可證和商品房銷(xiāo)預售許可證 二、使用規范的合同文本 許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會(huì )要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書(shū)》，交一筆訂金。
這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì )使購房者陷入訂金糾紛。 三、查驗有關(guān)證明文件 買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買(mǎi)現房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
四、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定 在填寫(xiě)暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。 五、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。
六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題 購房者在簽約時(shí)，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。 七、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項 合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。
八、注意合同文本中補充協(xié)議的內容 購房者應謹防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過(guò)補充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責任。 九、注意約定違約責任 這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)不符合規定和約定等。
