貸款成交(貸款需要注意的問題)
1.貸款需要注意的問題有哪些?
1、貸款數(shù)額 二手房貸款數(shù)額、二手房的商業(yè)貸款與房產(chǎn)的實際成交價格、建造年代以及個人收入狀況有關(guān)。
一般是可以貸款評估價格的70%，如果房子建造年代不是很久的話，一般可以貸款實際成交價格的60%左右。同時貸款的額度也要受到貸款年限和個人收入的制約。
2、貸款年限 個人住房貸款長期限為30年、個人商業(yè)用房貸款長期限為10年、男士年齡不超過60歲、60-你的年齡為男士長貸款年限、女士年齡不超過55歲；55-你的年齡為女士長貸款年限。二手房貸款年限，由于受到房齡的限制，很多時候不能貸款到30年。
二手房房齡越老，貸款年限就越短。如果所購買的二手房房齡有十幾年，則貸款年限一般為20年。
3、首付款和貸款額度 首付款和貸款額度的高低，受二手房評估價的影響。一般二手房評估價低于市場價，評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。
4、稅費問題 需要繳納契稅、個人所得稅、貸款擔保費、中介費等主要稅費。與新房相比，二手房需要繳納更多的稅費。
此外，新房與二手房，契稅征收的標準一樣，但計稅價不一樣。新房是按照房屋總價乘以對應(yīng)的契稅比例。
二手房是按照成交價、評估價或者指導(dǎo)價乘以對應(yīng)的契稅比例。 5、交易方式和程序 一般是委托中介進行交易，即買賣雙方、中介等三方進行交易。
二手房也有自行交易，即不通過中介進行交易。自行交易時，很多程序都需要買賣雙方自行完成，因此相對較繁瑣。
通過中介進行交易，中介會為整個交易流程提供服務(wù)。但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風險大。
2.購房貸款應(yīng)該注意哪些事項?
購房申請貸款應(yīng)該注意以下事項： 1、查詢確認自己的信用報告 在貸款之前一定要對自己的信用狀況進行查詢，以此來判斷自己是否有貸款的資格，可以通過征信管理部門查詢本人的信用報告。
很多情況都可能會造成信用狀況差導(dǎo)致無法貸款，比如有逾期不歸還信用卡欠款的信用記錄等。 所以說平時要注意自己的信用記錄，以免因為小事耽誤了貸款。
2、個人信息要準確 在申請購房貸款時需要提交個人信息，個人信息應(yīng)詳細、準確；而在貸款發(fā)放后，也要注意的自己的個人信息保持準確，如果信息發(fā)生變動應(yīng)及時告知銀行。 確保銀行方面有自己的準確信息，方便銀行聯(lián)系貸款人，這樣可以及時了解銀行方面的相關(guān)信息，可以更好地享受銀行為借款人提供的貸后服務(wù)；而如果沒有及時把最新信息告知銀行，則可能會帶來很多麻煩，接收不到銀行方面的相關(guān)通知。
3、借款合同和借據(jù)妥善保管 很多借款人在貸款發(fā)放下來之后就萬事大吉了，借款合同和借據(jù)隨便一丟，但是其實這種行為是存在風險的。我們應(yīng)該了解借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，借款人與銀行的相關(guān)交易詳情都在這些文件中。
另外，由于貸款期限長度不等，最高貸款期限長達30年，為防止中間出什么差錯，作為借款人，應(yīng)當妥善保管您的合同和借據(jù)，不要遺失借款合同和借據(jù)。 4 貸款還清后不要忘記撤銷抵押 很多購房者還完貸款之后就以為萬事大吉了，但其實撤銷抵押是個很重要的環(huán)節(jié)。
購房者再還清了全部貸款本金和利息后，可以拿銀行的貸款結(jié)清證明和《房地產(chǎn)他項權(quán)利證明》前往房產(chǎn)所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理抵押撤消手續(xù)。
3.購房貸款需要注意什么呢
六要 1、申請貸款的額度要量力而行。
2、辦按揭要選擇好貸款銀行。 3、要選擇最合適自己的還款方式。
等額還款方式的優(yōu)點在于，借款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強、并希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的個人。
4、向銀行提供的資料要真實。 5、提供本人住址要準確、及時。
6、每月要按時還款避免罰息。 六不要 1、申請貸款前不要動用公積金。
如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您的公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。 2、在借款第一年內(nèi)不要提前還款。
按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。 3、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。
當您在借款期限內(nèi)償債能力下降、還貸有困難時，不要自己硬撐?？上蜚y行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限的申請。
4、貸款后出租住房不要忘告知義務(wù)。當您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。
5、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
6、不要遺失借款的合同和借據(jù)。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于貸款期限最長可達30年，作為借款人，您應(yīng)當妥善保管您的合同和借據(jù)，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。
4.買方貸款,賣方需要注意什么
第一、委托中介賣房
一定要明確委托方式和期限，賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。
第二、自己賣房
必須要了解行情，關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)資訊掌握動態(tài).瀏覽相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊，實話，沒有任何一個專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應(yīng)心平氣和理智客觀，報價過高錯失了真正好的成交機會又浪費了大量的時間精力.報價過低有損個人利益。
第三、客戶看房
想要賣出一好的價格，建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對于賣出的價格影響很大，。耐心接待客戶，不同的客戶和中介一便一便的和你砍價，在這時候一定要保持冷靜，可觀的分析，同時心情要平穩(wěn)，對自己的房子充滿信心，等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病。
第四、簽訂合同
在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關(guān)注。但是這些細節(jié)如果不約定好，很容易出現(xiàn)糾紛，例如：產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行。
注意事項：不要提前交房，雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。
5.二手房貸款買房賣方注意事項有哪些
二手房賣房注意事項：
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）
2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）
6、房屋是否合法 ，（不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。
7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）
9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）
10、合同約定是否明確
如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
交易流程如下：
1、銀行征信調(diào)查
2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查
3、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
4、發(fā)放貸款
5、物業(yè)交割
6.二手房貸款買房賣方注意事項有哪些
二手房貸款買房賣方注意事項：1、賣方主動違約：合同中都約定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步賠償損失。
其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應(yīng)當先啟動解約程序。如果說買方先啟動強制履行程序，那么可能面的后果就是會被判決強制履行。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那么說如果賣方主動違約，就會面臨雙倍返還定金再賠償漲價損失的可能。2、錢款的收取：是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。
如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監(jiān)管，較好是找銀行，而非中介。
一定要看到監(jiān)管資金，和銀行承諾貸款，才去辦理買賣合同。3、陰陽合同：如果沒有在合同中約定營業(yè)稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、全權(quán)委托公證：如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那么就需要有一個贖樓的程序，在這個程序中，一般是委托中介，以及擔保公司全權(quán)處理的，以達到贖樓以及賣樓的目的。賣方在這個中間出現(xiàn)的問題是最多的，因為全權(quán)委托，中介可以不經(jīng)賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭意見，不按照賣方的意愿控制房產(chǎn)，而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。
而公證處要求撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常?？ㄗ」C書，不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產(chǎn)。
5、無證房地產(chǎn)買賣：很多賣房者，出賣的是一手房產(chǎn)證還沒有出來的房屋，雖然法律有規(guī)定，不得買賣期房，但是那只是針對賣方的一個管理規(guī)定，而非合同是否有效的一個效力條件。并且這種情況下認定無證房地產(chǎn)買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方幾乎不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達到不賠定金的目的。
6、有租約的房屋：有租約的房屋要確認租房者不會行使優(yōu)先購買權(quán)，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權(quán)利，一但忽視租房者的優(yōu)先購買權(quán)，后果會很嚴重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同，就是過戶了，仍會撤銷。租房者放棄了優(yōu)先購買權(quán)，也要告之買方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
7、請律師協(xié)助：如果說賣方要請律師幫忙協(xié)助，較好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定后再找律師看具體情況，因為等到合同簽定后，你再找律師，很多東西都無法擔供參考，只能是告訴一些過程的走法了。
