買(mǎi)二手寫(xiě)字樓(寫(xiě)字樓交易要注意哪方面的問(wèn)題?)
1.寫(xiě)字樓交易要注意哪方面的問(wèn)題?
注意問(wèn)題： 1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是投資者做決策時(shí)必須考慮的首要因素。
2006年以來(lái)土地價(jià)格開(kāi)始飆升，商業(yè)用地又大多數位于城市的中心，開(kāi)發(fā)成本之高可想而知的；如果開(kāi)發(fā)商能擁有多個(gè)寫(xiě)字樓項目，不僅能證明其實(shí)力并不弱，相信其對寫(xiě)字樓項目的運作能力也并不會(huì )差。 2、交通狀況 交通狀況的好壞直接影響到企業(yè)的商務(wù)成本，和員工的通勤成本及辦公效率，甚至會(huì )影響對商業(yè)機會(huì )的把握。
市中心擁堵的交通狀況已成為企業(yè)及員工最頭疼的事情，多維交通體系應該是改善交通狀況的簡(jiǎn)便可行方法，這是為什么越來(lái)越多軌道交通便利的項目在市場(chǎng)上日益受歡迎的原因。 3、寫(xiě)字樓本身的合法性 與任何價(jià)值投資相類(lèi)似的，投資寫(xiě)字樓也要在第一時(shí)間關(guān)注其安全性，弄清最基本的東西。
著(zhù)重核查房產(chǎn)證的原件是非常重要的。一些關(guān)鍵內容，如原產(chǎn)權人、土地性質(zhì)等，都需要仔細檢查，看看產(chǎn)權是否清晰、有沒(méi)有處于產(chǎn)權糾紛之中，又或者是否為臨時(shí)、違章建筑。
4、配套設施 交通及周邊配套方面也是投資者需要認真考察分析的要素，首先，寫(xiě)字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。同時(shí)，選擇投資某個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，一定要周密考察周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進(jìn)駐寫(xiě)字樓時(shí)需要考慮的問(wèn)題。
5、地理位置 由于房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市的主中心區土地的稀缺性更強，增值的空間更大。城市主中心區位資源優(yōu)勢得天獨厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機勃發(fā)。
是否位于城市的主中心區，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。 6、硬件設施 硬件設備中的電梯及空調的效果對寫(xiě)字樓價(jià)值影響表現最明顯。
衡量寫(xiě)字樓是否值得投資，從電梯角度考慮，主要包括電梯品牌、速度、承載量及電梯的數量和等候時(shí)間等因素。其次，空調的好壞將直接影響租客的身體健康、員工的辦公效率，從而影響企業(yè)的效率、成本及投資者的回報。
2.購買(mǎi)寫(xiě)字樓需要注意哪些問(wèn)題?
1、稅費問(wèn)題 購買(mǎi)寫(xiě)字樓索要繳納的稅費跟購買(mǎi)房屋不一樣，新建寫(xiě)字樓交易涉及到，契稅等。
二手寫(xiě)字樓交易時(shí)所需繳納的稅費更多，賣(mài)家需繳納：增值稅、土地稅、個(gè)人所得稅、印花稅。買(mǎi)家需繳納：契稅、印花稅。
除了以上稅費外，還要支付一定的交易手續費。具體是全額征收還是差額征收（增值稅和個(gè)人所得稅），就要根據賣(mài)家取得這房子多長(cháng)時(shí)間來(lái)決定。
2、注意寫(xiě)字樓的地塊用途和容積 用于修建房屋的土地在審批的時(shí)候就規定了土地的用途，有些開(kāi)發(fā)商可能為了獲得更大的利潤 ，在建設過(guò)程中，并沒(méi)有完全按照規劃進(jìn)行設計和施工，這樣的房子，還是不碰為好。建議沒(méi)有經(jīng)驗，又準備購買(mǎi)寫(xiě)字樓的人，還是可以從一手市場(chǎng)逐漸開(kāi)始，熟悉整個(gè)交易及持有的環(huán)節，再進(jìn)入二手市場(chǎng)。
3、銀行貸款的差別 購買(mǎi)寫(xiě)字樓的時(shí)候如果要申請銀行貸款，要注意銀行對寫(xiě)字樓的貸款和房屋貸款的規定也是不一樣的，首付、年限、利率都有差異，寫(xiě)字樓就算是初購，也只能申請到高五成10年貸款，稅率需按基準利率上浮10%，而且不能用公積金貸款。 如果購買(mǎi)的寫(xiě)字樓屬于二手寫(xiě)字樓，需查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔保，還需要了解該公司法人變更或股權變更過(guò)程中，會(huì )不會(huì )影響產(chǎn)權的歸屬和完整。
如果產(chǎn)權屬于個(gè)人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質(zhì)為無(wú)限責任公司，則法人的財產(chǎn)也將作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現。 5、寫(xiě)字樓所處的環(huán)境 在選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候跟選擇房屋一樣都是要對周邊環(huán)境地段進(jìn)行判斷，只是兩者的用途不同，所要求的地段環(huán)境也就不同了。
用于商業(yè)使用的寫(xiě)字樓對于交通要求一定要非常的便捷。寫(xiě)字樓的高度應該跟周邊其他的樓棟高度大體相當，通常比別的樓高的太多或太矮太多的樓都是不恰當的樓盤(pán)。
3.買(mǎi)寫(xiě)字樓要注意哪些問(wèn)題?
一、注重品質(zhì) 企業(yè)比較看重辦公樓的品質(zhì)高低，因為其在一定程度上代表著(zhù)公司的對外形象。
品質(zhì)體現在各個(gè)方面，如大堂的品位、電梯質(zhì)量與配置狀況等，都需要逐一比較、現場(chǎng)觀(guān)察和實(shí)地感受。 1、大堂要氣派明亮 大堂是寫(xiě)字樓的交通樞紐中心，是人們進(jìn)入辦公區的必經(jīng)之地，也是寫(xiě)字樓使用率最高的地方。
大堂是展示樓盤(pán)硬件裝修和軟件服務(wù)的一個(gè)縮影，可以說(shuō)是臉面。 2、電梯要快捷高速 電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫(xiě)字樓的運營(yíng)。
電梯的多寡一直市衡量寫(xiě)字樓檔次的最直觀(guān)標準。目前新興的高層項目除了對電梯數量的要求以外，還要求速度更快，有的項目采用自動(dòng)樓梯等候系統，等候時(shí)間不會(huì )超過(guò)16秒。
二、地段要選好 不管是買(mǎi)住宅、商鋪，還是買(mǎi)寫(xiě)字樓，地段都是非常重要的。地段好，就意味著(zhù)周邊的交通、商業(yè)等各方面的配套比較齊全。
企業(yè)會(huì )考慮其員工在這附近上下班、衣食住行等，是否方便。 三、物業(yè)服務(wù)要細致入微 物業(yè)服務(wù)能不能達到國際標準，是部分人選址甲級寫(xiě)字樓的主要原因之一。
也是中國頂級寫(xiě)字樓與國際頂級寫(xiě)字樓的差距所在，為訪(fǎng)客提供糕點(diǎn)茶水、服務(wù)人員全程英語(yǔ)引導解說(shuō)等人性化服務(wù)還很少見(jiàn)。 盡管目前大部分寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)還處于基礎階段，但是可以看到很多在售項目已經(jīng)意識到現在物業(yè)管理的差距問(wèn)題，并且在不斷改進(jìn)，有的直接引進(jìn)酒店式管理模式，而非采用傳統的物業(yè)管理。
可以說(shuō)，物業(yè)管理的水平好壞直接影響項目?jì)r(jià)值。 四、綜合配套要健全 兩大需求：生活需求以及辦公需求，方便會(huì )客和業(yè)務(wù)往來(lái)，方便員工工作日期間的生活。
寫(xiě)字樓在前期選址時(shí)候，一般都回選定城市的中心商務(wù)區，而**修小戶(hù)型公寓也多半在商業(yè)繁華地帶開(kāi)花。 五、產(chǎn)權要清晰 如果購買(mǎi)的寫(xiě)字樓是期樓，事先一定要打聽(tīng)是否有預售證；如果是現樓，一定要留意是否已完成了規劃驗收、消防驗收和質(zhì)量驗收，關(guān)于產(chǎn)權的問(wèn)題，千萬(wàn)不能馬虎。
六、買(mǎi)二手寫(xiě)字樓要“傍”品牌 如果是二手樓，最好選擇一些入住率高、知名度高的樓盤(pán)，而且已有一些知名企業(yè)、單位進(jìn)駐的項目。 還要關(guān)注該寫(xiě)字樓近幾年的成交情況，單位轉手的頻率等等。
4.在長(cháng)沙,寫(xiě)字樓交易都有哪些細節問(wèn)題需要注意?
一、提前核查寫(xiě)字樓的使用期限 ？ 寫(xiě)字樓屬于商業(yè)物業(yè)，所以其使用年限通常為40-50年。
如果您購買(mǎi)的是二手寫(xiě)字樓，且樓齡較長(cháng)，那么最好到國土房產(chǎn)部門(mén)核實(shí)一下該物業(yè)的使用年限還剩多少。調查表明，早期的一些寫(xiě)字樓到現在只剩下20多年的使用年限。
？ 另外，雖然有的寫(xiě)字樓保養得很好，看上去樓齡并不長(cháng)，但寫(xiě)字樓的使用年限是由所在地塊的使用年限來(lái)決定的，并且從該土地交易時(shí)開(kāi)始計算。有些寫(xiě)字樓拿地早，但開(kāi)發(fā)時(shí)間晚，雖然房屋表面看上去很新，但是使用年限說(shuō)不定已經(jīng)過(guò)去一大半了。
？ 二、注意檢查寫(xiě)字樓產(chǎn)權是否清晰 ？ 毋庸置疑，產(chǎn)權問(wèn)題是二手寫(xiě)字樓交易過(guò)程中的較大隱患。 如果產(chǎn)權屬于公司，那么需要提前查清該物業(yè)是否被抵押、質(zhì)押或者為其他公司擔保，即使沒(méi)有上述債務(wù)問(wèn)題，還需要了解該公司法人變更或股權變更會(huì )不會(huì )影響其產(chǎn)權的歸屬和完整，在變更過(guò)程中有沒(méi)有關(guān)于該物業(yè)的約定。
？ 如果該物業(yè)屬于個(gè)人所有，那么需要調查清楚業(yè)主名下是否有公司，如果有公司，且公司性質(zhì)為無(wú)限責任公司，那么法人的財產(chǎn)也會(huì )作為沖抵公司債務(wù)的財產(chǎn)出現。 因此，要了解清楚該物業(yè)在法律意義上的所有人，并了解他的物業(yè)產(chǎn)權擁有情況。
？ 三、在確定寫(xiě)字樓沒(méi)有問(wèn)題后，可以盡快交易 ？ 相比住宅而言，寫(xiě)字樓物業(yè)具有更多的不確定性。對于一家公司而言，經(jīng)營(yíng)困難、債務(wù)糾紛等都可以成為轉賣(mài)寫(xiě)字樓物業(yè)的原因。
而當問(wèn)題解決時(shí)，就有可能則有可能會(huì )收回不賣(mài)。另外還需要注意的是，如果問(wèn)題進(jìn)一步惡化，公司又無(wú)法解決，該物業(yè)就有可能會(huì )被法院查封， ？ 如果您已經(jīng)交付了定金，再遇到法院查封物業(yè)，賣(mài)方公司頻臨破產(chǎn)，折騰起來(lái)耗時(shí)耗力。
對于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，交易時(shí)間越長(cháng)，需要承擔的風(fēng)險就越大。 ？ 四、簽寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)合同應該注意什么？ ？ 1、注意歷史遺留問(wèn)題 ？ 雙方應該約定以何時(shí)點(diǎn)作為水、電、物業(yè)等各項費用的交接時(shí)間。
時(shí)點(diǎn)的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，都應在合同中明確寫(xiě)明，方能避免暫時(shí)“雪藏”的欠費日后成為買(mǎi)方一筆額外的成本。 ？ 2、明確付款和過(guò)戶(hù)時(shí)間 ？ 在寫(xiě)字樓交易的過(guò)程中，為了規避風(fēng)險，雙方通常都會(huì )約定將房款分為首款和尾款，并分不同時(shí)間段支付給房主。
因此，為了保障房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，一定要在合同中明確付款時(shí)間、金額以及過(guò)戶(hù)時(shí)間，并且將違約責任注明。 ？ 3、明確違約責任 ？ 注意一定要在合同中明確買(mǎi)賣(mài)雙方違約的責任，雖然買(mǎi)賣(mài)雙方主管上都希望能履行義務(wù)，但由于寫(xiě)字樓交易過(guò)程復雜，又加上金額較大，保不齊會(huì )發(fā)生什么意外，最終導致一方違約。
所以，為了避免以后發(fā)生糾紛，最好事先寫(xiě)明違約責任。 ？ 五、在交易中切勿輕易墊資 ？ 目前寫(xiě)字樓交易尚未建立系統的資金監管流程，況且交易資金較大、交易時(shí)間長(cháng)、風(fēng)險也就更大了。
因此在交易過(guò)程中應該把自己的資金安全擺在首位。
5.買(mǎi)寫(xiě)字樓應該注意哪些方面
買(mǎi)寫(xiě)字樓要注意的方面： 1、朝向好、光線(xiàn)足：一個(gè)朝向好、光照充足的寫(xiě)字間雖然價(jià)格會(huì )稍高一些，但是對提升公司形象以及客戶(hù)對你公司的信心有非常大的作用。
不僅如此，開(kāi)闊、敞亮的辦公環(huán)境對員工的工作熱情也是有積極的促進(jìn)作用的。另外，這樣的寫(xiě)字間還會(huì )顯得比實(shí)際的面積要大一些哦！ 2、安靜、無(wú)噪音：安靜、無(wú)噪音的辦公環(huán)境我想大家都會(huì )喜歡，所以在選購寫(xiě)字間時(shí)要盡量避免靠近喧鬧環(huán)境（如健身中心、飯堂等區域）。
這對于維護公司的整體形象、提高公司的工作效率是至關(guān)重要的。 3、交通要便捷、要好停車(chē)：交通便捷的重要性我想不必多說(shuō)大家也能明白，而停車(chē)位是否充足就是大家在購買(mǎi)寫(xiě)字間時(shí)比較容易忽視的一個(gè)問(wèn)題了。
試想一下你的客戶(hù)每次來(lái)談生意都要為停車(chē)問(wèn)題頭疼半天，要么違章停車(chē)被貼條、要么就得把車(chē)停在1里之外再走回來(lái)，換做誰(shuí)都不會(huì )開(kāi)心吧？ 4、配套設施要齊備：在購買(mǎi)寫(xiě)字間之前一定要對寫(xiě)字樓的配套設施有個(gè)全面的了解——會(huì )客區域可以提供哪些服務(wù)？沒(méi)有員工餐廳？電梯數量夠不夠？外出用餐（或叫餐）方便嗎？最近的銀行有多遠？這些問(wèn)題看似小事，實(shí)際上關(guān)系到你公司的整體運營(yíng)效率呢！ 5、具體費用要搞清：要搞清水電費、中央空調費、停車(chē)費、垃圾清運費、物業(yè)管理費等等這些費用一共有多少、繳納的方式以及除此之外還有哪些費用，雖然與購買(mǎi)寫(xiě)字間的費用比起來(lái)好像不算什么，但這些費用可是天天都要支出的，日積月累也絕對不是一個(gè)小數目哦。
6.寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中有哪些交易陷阱需要注意,怎樣防范才有效
第一步，置業(yè)寫(xiě)字樓前該注意什么？
置業(yè)寫(xiě)字樓前，應該先考慮該套寫(xiě)字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開(kāi)發(fā)企業(yè)。 第二步，寫(xiě)字樓挑房選房時(shí)注意事項。
1.購買(mǎi)預售寫(xiě)字樓需現場(chǎng)查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有在售樓處顯眼的地方掛《預售許可證》和附圖的原件；
2.看看所選購的寫(xiě)字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷(xiāo)售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現場(chǎng)查驗寫(xiě)字樓質(zhì)量。
第三步，購買(mǎi)寫(xiě)字樓簽訂認購書(shū)時(shí)需要注意的問(wèn)題有哪些？
認購書(shū)并不是寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)合同，在定性上為寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)的預約合同，是獨立合同。一份合格的認購書(shū)一般包括以下內容： 1.交易雙方當事人的基本情況；
2.寫(xiě)字樓基本情況（含寫(xiě)字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫(xiě)字樓價(jià)款的計算；
4.簽署契約的時(shí)限規定，看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫(xiě)字樓付款是要注意的問(wèn)題。
不要將寫(xiě)字樓款項直接交給開(kāi)發(fā)商，建議將房款支付到預售許可證指定的銀行監控賬戶(hù)上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫(xiě)字樓收房驗房要注意什么？
1.檢查驗收該寫(xiě)字樓建設項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；
2.查驗實(shí)際交樓的標準是否與合同約定相符； 3.查驗該寫(xiě)字樓項目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內電路問(wèn)題。
第六步，收房時(shí)的注意事項。
收房后及時(shí)辦理房產(chǎn)證，避免房產(chǎn)糾紛。
以上就是好租小編為您總結的寫(xiě)字樓交易注意事項的一些簡(jiǎn)單分析，僅供參考。
7.寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中有哪些交易陷阱需要注意,怎樣防范才有效
第一步，置業(yè)寫(xiě)字樓前該注意什么？
置業(yè)寫(xiě)字樓前，應該先考慮該套寫(xiě)字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實(shí)力、講誠信的開(kāi)發(fā)企業(yè)。 第二步，寫(xiě)字樓挑房選房時(shí)注意事項。
1.購買(mǎi)預售寫(xiě)字樓需現場(chǎng)查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有在售樓處顯眼的地方掛《預售許可證》和附圖的原件；
2.看看所選購的寫(xiě)字樓是否已被抵押、查封，若是由房產(chǎn)中介公司代理銷(xiāo)售的，要先了解該公司是否具有房產(chǎn)中介資質(zhì)等； 3.建議到現場(chǎng)查驗寫(xiě)字樓質(zhì)量。
第三步，購買(mǎi)寫(xiě)字樓簽訂認購書(shū)時(shí)需要注意的問(wèn)題有哪些？
認購書(shū)并不是寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)合同，在定性上為寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)的預約合同，是獨立合同。一份合格的認購書(shū)一般包括以下內容： 1.交易雙方當事人的基本情況；
2.寫(xiě)字樓基本情況（含寫(xiě)字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫(xiě)字樓價(jià)款的計算；
4.簽署契約的時(shí)限規定，看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫(xiě)字樓付款是要注意的問(wèn)題。
不要將寫(xiě)字樓款項直接交給開(kāi)發(fā)商，建議將房款支付到預售許可證指定的銀行監控賬戶(hù)上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫(xiě)字樓收房驗房要注意什么？
1.檢查驗收該寫(xiě)字樓建設項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；
2.查驗實(shí)際交樓的標準是否與合同約定相符； 3.查驗該寫(xiě)字樓項目的工程質(zhì)量； 4.檢查室內電路問(wèn)題。
第六步，收房時(shí)的注意事項。
收房后及時(shí)辦理房產(chǎn)證，避免房產(chǎn)糾紛。
以上就是好租小編為您總結的寫(xiě)字樓交易注意事項的一些簡(jiǎn)單分析，僅供參考。
8.購買(mǎi)寫(xiě)字樓需要注意什么
1、要投資甲級寫(xiě)字樓，即便其售價(jià)昂貴。有人可能會(huì )認為，乙級寫(xiě)字樓的售價(jià)低，雖然其租金低些，但總投入還少呢！這些投資者一定要注意這樣一個(gè)事實(shí)，當甲級寫(xiě)字樓租價(jià)在不斷上漲時(shí)，乙級寫(xiě)字樓的租價(jià)是在下跌的。何況，大家的土地成本差不多，因此，在售價(jià)上也低不了多少。
9 t# O7 V, ?6 p新浪樂(lè )居 2、與投資住宅一樣，也要注意對物業(yè)選擇的問(wèn)題。今年，
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應量會(huì )不斷擴大，平均投資回報率也就不會(huì )像今天那樣高，但并不排除個(gè)別物業(yè)的高回報率。因此，你要有一雙“慧眼“。
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3、要瞄準客戶(hù)群來(lái)投資。如果投資，要選擇那些里面最小的租客也需要大約500-1000平方米建筑面積的寫(xiě)字樓（一般寫(xiě)字樓的使用率為70%左右）。這表明，入駐這個(gè)物業(yè)的公司水平相差不大，該物業(yè)檔次高，你今后可能會(huì )有較為穩定的回報。當然，這同時(shí)也說(shuō)明你要有很高的支付能力。
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4、投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)時(shí)，你就要當心，雖然總價(jià)上可能會(huì )便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次低，流動(dòng)性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理水平。不僅如此，當經(jīng)濟不好的時(shí)候，小業(yè)主的競相壓價(jià)，對客戶(hù)進(jìn)行的爭奪戰同樣會(huì )影響到你今后的收益。北京不是沒(méi)有這樣的例子。
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5、對于熱衷投資SOHO的客戶(hù)來(lái)說(shuō)要注意的一點(diǎn)是，看看你所投資的SOHO是否是按住宅進(jìn)行立項的。如果是按商用房來(lái)立項的，其投資回報率不僅會(huì )低于寫(xiě)字樓，可能還會(huì )低于商品房。這是由于物業(yè)的檔次以及高稅費、高貸款利率所造成的。
房產(chǎn)論壇，
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6、投資寫(xiě)字樓必須防貶值風(fēng)險。貶值風(fēng)險主要是寫(xiě)字樓本身所處的地段貶值和未來(lái)的新興樓盤(pán)的過(guò)多涌現，從而對現有寫(xiě)字樓市場(chǎng)構成沖擊。
