買(mǎi)二手樓房(買(mǎi)二手房注意事項和手續分別是什么?)
1.買(mǎi)二手房注意事項和手續分別是什么?
查驗自己是否具有購房資格。
2、在不動(dòng)產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽購房合同。 3、到地稅部門(mén)核定契稅。
4、到房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權證。 在二手房交易過(guò)程中，特別注意以下事項： 1、確認房主真實(shí)身份，核實(shí)產(chǎn)權是否清晰，是否設定抵押等，產(chǎn)權不明的，不要購買(mǎi)； 2、檢查房屋質(zhì)量，方便控制成本：包括建筑狀況、小區狀況、房屋權利等情況； 3、明確交易程序，保留交易證據。
在交房時(shí)要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電費、煤氣費等等； 4、確定違約責任，保障誠信履行。和賣(mài)方要明確嚴格的違約責任，協(xié)商好違約條款，是雙方誠信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。
2.買(mǎi)二手房注意事項和手續
一、買(mǎi)二手房的手續1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現狀及產(chǎn)權狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請手續后，管理部門(mén)要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過(guò)戶(hù)手續，對無(wú)產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買(mǎi)對象，按交易部門(mén)事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。
現在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。5、繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權證。
7、對貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買(mǎi)方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
二、買(mǎi)二手房注意事項有五點(diǎn)1、不做產(chǎn)權調查 產(chǎn)權調查應該是購房的第一步，但是具體到操作上就沒(méi)有幾個(gè)人可以真正落到實(shí)處了。其實(shí)對二手房進(jìn)行產(chǎn)權調查并不是什么困難的事情，畢竟二手房的產(chǎn)權分為商品房、公房、產(chǎn)權限制房、房改房等很多種類(lèi)，而不同的種類(lèi)在購買(mǎi)時(shí)的政策也是不同的。
其次，還應該調查清楚該房產(chǎn)有沒(méi)有抵押、查封和訴訟等問(wèn)題，否則很容易產(chǎn)生糾紛。2、急于交定金 沒(méi)有了解意向購買(mǎi)的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的。
因為按照合同約定，在大多數情況下，定金是不退的。所以，除非自己對該房的情況非常了解， 否則就不要急于交定金。
畢竟現在是買(mǎi)方市場(chǎng)，好房子也很多，沒(méi)有必要那么急于成交。 ?3、愛(ài)屋及烏 很多人在看房時(shí)都容易犯一個(gè)錯誤——只關(guān)注某一方面而忽視了其他方面，這在選購二手房時(shí)是一定要避免的。
如遇到價(jià)格便宜、喜歡的復式結構，卻忘記了測量一下上下兩層的層高；看中小區的良好景觀(guān)卻忘記了超高物業(yè)費給自己帶來(lái)的壓力……作為購房者應該時(shí)刻保持冷靜，只根據片面的喜好買(mǎi)房是要不得的。4、輕信虛假報價(jià) 二手房交易的最大“水分”就是價(jià)格的不透明化。
所以，在買(mǎi)房之前就要對同區域、同檔次的二手房?jì)r(jià)格有個(gè)詳細的了解。這里推薦大家一個(gè)方法——在買(mǎi)房之前走訪(fǎng)一下距離該房最近的大型的、信譽(yù)好的中介公司，通常就可以得到一個(gè)比較合理的價(jià)格。
切勿輕信小中介、網(wǎng)絡(luò )上的虛假報價(jià)，使自己承受不應該有的損失。?5、不看裝潢看做工 好的裝潢都會(huì )讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。
因此買(mǎi)房子的時(shí)候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對這些細小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。
一般來(lái)講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買(mǎi)來(lái)的房源，其目的是低買(mǎi)高賣(mài)賺取差價(jià)，對這類(lèi)房源要多加注意。擴展資料：二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。
它是相對開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場(chǎng)的俗稱(chēng)。由于交易產(chǎn)品屬性的多樣化，使得二手房在交易過(guò)程不同于一手房交易那樣簡(jiǎn)便，相對而言流程要更加復雜些。
二手房裝修的內容一般包括基礎的水電線(xiàn)改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門(mén)窗翻新等基礎工程，但由于建筑時(shí)間過(guò)久，很多二手房在拆改的過(guò)程中極易出現問(wèn)題，這給施工造成了一定的影響。相對于新房裝修，二手房裝修無(wú)疑在設計和施工上都增加了難度。
參考資料：二手房搜狗百科。
3.購買(mǎi)二手房需要注意事項
在購買(mǎi)二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì )有大問(wèn)題出現。
1、核實(shí)產(chǎn)權是否清晰：賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實(shí)，確認無(wú)誤即可。
2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過(guò)戶(hù)、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據、過(guò)戶(hù)是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶(hù)、在交房時(shí)要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
4、明確違約責任：和賣(mài)方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當房?jì)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費改革等情況出現時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認為房?jì)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶(hù)稅費，就拖延辦理過(guò)戶(hù)手續，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現房?jì)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。
4.買(mǎi)二手房要注意些什么問(wèn)題?
二手房合同簽訂注意事項 一、注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。
如賣(mài)方是否有房產(chǎn)證，產(chǎn)權是否清晰；還沒(méi)有拿到產(chǎn)權證的現房不能買(mǎi)賣(mài)；若是期房出售則必須由開(kāi)發(fā)商作出擔保等。同時(shí)交易前，作為買(mǎi)方，可要求賣(mài)方提供房屋的權屬證明文件、身份證明及相關(guān)證件，并到所屬房地產(chǎn)交易中心查驗房屋的權屬登記情況。
只有對交易主體的資格進(jìn)行審查和判斷，獲得確認后，交易才可進(jìn)行。 二、注意交易房屋的評估價(jià)是否正確，真實(shí)。
在這個(gè)環(huán)節中存在的風(fēng)險，就是對房屋評估價(jià)偏高或偏低，有些評估價(jià)含的水分很多，就容易造成評估價(jià)的不真實(shí)。有些中介試圖低價(jià)收入、高價(jià)賣(mài)出，是導致與房屋市場(chǎng)價(jià)值偏離的主因，而這必然將直接影響買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。
這里介紹一個(gè)簡(jiǎn)單的估價(jià)辦法，二手房?jì)r(jià)格應為周邊區域新建商品房市價(jià)的2/3左右，過(guò)高價(jià)格買(mǎi)入者，將存在貶值的風(fēng)險，反之，平價(jià)或低于此價(jià)買(mǎi)入者將有利可圖。在交易過(guò)程中，交易雙方應委托信譽(yù)良好、具有市房地局頒發(fā)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書(shū)的專(zhuān)業(yè)評估機構估價(jià)，必要時(shí)還可要求出具評估報告，作為實(shí)際售價(jià)的依據。
三、二手房質(zhì)量上的瑕疵。購房者應當在買(mǎi)房時(shí)注意檢查住宅本身的質(zhì)量，如是否存在漏水、墻面開(kāi)裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。
相鄰關(guān)系也十分重要，應當詢(xún)問(wèn)一下鄰里之間是否存有公用面積糾紛等矛盾。此外，原居住人如果存有過(guò)于復雜的社會(huì )關(guān)系也可能給購房者帶來(lái)意想不到的麻煩。
四、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項。現在還有為數不少的交易者因對交易合同的作用不予重視或不熟悉，導致交易合同雙方的權利義務(wù)約定不明而引發(fā)了爭議，甚至發(fā)生交易一方利用合同進(jìn)行詐騙的情況。
交易者應該懂得，二手房交易是一項專(zhuān)業(yè)性很強且頗為復雜的過(guò)程。交易雙方在交易前及交易過(guò)程中，如自己覺(jué)得把握不大，最好是能得到房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士和律師的指導，也可委托具有良好聲譽(yù)的、具有相應資質(zhì)條件的房產(chǎn)中介機構進(jìn)行交易，從而免去諸多不必要的煩惱和奔波。
五、其他的一些限定因素。例如：①房產(chǎn)有承租人的，買(mǎi)房應注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購買(mǎi)該房屋的權利。
②購買(mǎi)后準備用作營(yíng)業(yè)或辦公的，應注意房產(chǎn)權證上的房屋用途限定。③在房產(chǎn)證上除了買(mǎi)房者還有其他財產(chǎn)共有人的，應先確認買(mǎi)賣(mài)行為是否征得共有人的同意。
④要注意二手房是否存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。
5.買(mǎi)房在二手房屋交易中的注意事項
二手房買(mǎi)賣(mài)中，因每位買(mǎi)方和賣(mài)方的情況都不盡相同、互不認識，再加上房屋中介公司的素質(zhì)和責任等不確定因素，使得房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛很容易發(fā)生，主要為買(mǎi)房人風(fēng)險較大。
買(mǎi)賣(mài)雙方在以下環(huán)節要嚴格注意：
賣(mài)方：掛牌--收定--簽約--收款--過(guò)戶(hù)--交房
一、掛牌時(shí)要明確委托內容和期限。賣(mài)方大多數情況下會(huì )通過(guò)中介公司予以?huà)炫瞥鍪邸Ｙu(mài)方在掛牌時(shí)除要明確掛牌價(jià)格外，還應明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下，但最后簽約的肯定是他人；所以，賣(mài)方該點(diǎn)要注意.
二、謹慎收取定金。中介公司找到客戶(hù)后會(huì )同賣(mài)方議價(jià)。如賣(mài)方接受購買(mǎi)條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì )要求保管該定金，賣(mài)方對此要注意。房子賣(mài)了，定金轉為傭金倒也就算了，就怕買(mǎi)方毀約賣(mài)方可以沒(méi)收定金時(shí)，要與中介公司扯皮了。
三、簽約時(shí)要注意四點(diǎn)。一是核實(shí)房屋產(chǎn)權證書(shū)及房主本人及其身份證明原件；二是將房屋的物理狀況和權利狀況在合同中明確寫(xiě)下來(lái)；三是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書(shū)面通知房屋抵押權人的證明（包括解押），如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面證明；四是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過(guò)戶(hù)前后拿到房款。
四、盡量取得放款承諾。簽約時(shí)，買(mǎi)方通常只支付首期款，余款待過(guò)戶(hù)后由銀行支付。但銀行只根據買(mǎi)方指示付款，如在房屋過(guò)戶(hù)后、銀行放款之前，買(mǎi)方取消了貸款，則銀行自然不會(huì )再放款給賣(mài)方，或，銀行不予放款，則存在不能依約付款違約風(fēng)險.
五、交房過(guò)戶(hù)時(shí)避免違約責任。交房和過(guò)戶(hù)是賣(mài)方的兩大義務(wù)，需買(mǎi)賣(mài)雙方配合。當出現一方因種種原因不予配合時(shí)，另一方應書(shū)面催告，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責任。
買(mǎi)方：下定-調查-簽約-付款-過(guò)戶(hù)-收房
一、下定時(shí)要明確議價(jià)期限。下定時(shí)要明確中介公司向賣(mài)方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項。與中介簽好協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應要求中介將賣(mài)方簽署的協(xié)議和賣(mài)方簽的定金收條轉交給自己；或，簽定三方協(xié)議.
二、注重實(shí)地調查。簽約前，買(mǎi)方應作些調查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買(mǎi)方應至交易中心查詢(xún)該房屋的產(chǎn)權情況，有無(wú)抵押、租賃或被查封等（建議聘請律師調查）。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內戶(hù)口情況。最后，如需貸款還應事先向銀行咨詢(xún)貸款條件和可貸成數。
三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權證等等，以確保賣(mài)方具有合法資格。同時(shí)，買(mǎi)方付款應與賣(mài)方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過(guò)戶(hù)等環(huán)節當賣(mài)方完成后再相應付款，并且約定賣(mài)方違約時(shí)買(mǎi)方可相應推遲付款的權利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監管。
四、付款后要收取收據。房款支付后，應由賣(mài)方出具收據。除非賣(mài)方明確授權，中介一般無(wú)權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷(xiāo)現有抵押登記的，該筆資金一定要監管或者由買(mǎi)方支付至賣(mài)方的還貸賬戶(hù)并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣(mài)方挪用導致無(wú)法過(guò)戶(hù)。
五、收房過(guò)戶(hù)要驗收。買(mǎi)方接收房屋時(shí)，應根據合同驗收設施設備的移交情況。在過(guò)戶(hù)前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣(mài)復雜化。房屋過(guò)戶(hù)不僅包括產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，還須注意水電煤話(huà)等他項過(guò)戶(hù)。如該屋內有戶(hù)口，要敦促賣(mài)方及時(shí)遷出。
6.買(mǎi)二手房需要注意什么
購置二手房注意事項
一、產(chǎn)權清晰
產(chǎn)權證上的房主與賣(mài)房者是否一致，所賣(mài)房屋的性質(zhì)產(chǎn)權證上所確認的面積與實(shí)際面積是否相符，驗證產(chǎn)權證的合法性與真實(shí)性
二、產(chǎn)權的完整性
確認產(chǎn)權的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押、共有人等，以避免在過(guò)戶(hù)后出現不必要的爭議與糾紛
三、房屋質(zhì)量
觀(guān)察房屋的結構，建筑與裝修材料，看房屋的內外部結構是否被改動(dòng)過(guò)，是否有私建部分，是否有占用走廊或陽(yáng)臺等
四、房屋歷史
了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限，有哪些人住過(guò)，有什么用途，還有原住戶(hù)在當地的信用情況，是否有欠交物業(yè)費、水電費
五、房屋價(jià)值通過(guò)對市場(chǎng)上的功放的反復比較判斷房屋的價(jià)值，委托中介公司進(jìn)行價(jià)值評估，銀行提供按揭時(shí)會(huì )作出價(jià)值評估，這個(gè)價(jià)格可看作房屋的最低保值價(jià)
擴展資料：
一、購置二手房相關(guān)問(wèn)題
1、結清水表賬單
自來(lái)水公司規定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經(jīng)30日未繳后，停止供水。交房前問(wèn)清楚是否付清水費
2.告知電表情況
交房時(shí)，買(mǎi)房要查驗電表是否有移動(dòng)、改裝、線(xiàn)路走向是否正常等，同時(shí)保留電費上月賬單
3.天然氣過(guò)戶(hù)
買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且寫(xiě)明房?jì)r(jià)已包含天燃氣費，急雙方身份證到天然氣部分辦理過(guò)戶(hù)手續
4.結清網(wǎng)費和電話(huà)費
交房前到電信部門(mén)辦理截止到交房日的賬單，一并結清后，辦理過(guò)戶(hù)手續
5.協(xié)助有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)
雙方可攜有線(xiàn)電視收費憑證和有線(xiàn)電視憑證到房屋所在的街道有線(xiàn)電視站辦理過(guò)戶(hù)手續
二、二手房交易稅費
1、營(yíng)業(yè)稅
（稅率5.55% 賣(mài)方繳納）轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅
2、個(gè)人所得稅
（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣(mài)方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉讓所得稅，若家庭唯一住宅，購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年兩條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅
3、契稅
（基準稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納）按照基準稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購買(mǎi)面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買(mǎi)方首次購買(mǎi)面積超過(guò)90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%
4、二手房交易手續費總額
住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積，非住宅10元/平米
參考資料來(lái)源：搜狗百科—二手房
7.買(mǎi)二手房子需要注意什么
一般來(lái)說(shuō)，雙證齊全的房屋都是可以正常交易的，現在的問(wèn)題在于當地政府的地方性規定，同時(shí)國土為單位集體的大國土證，這種房屋現狀只能通過(guò)公證的方式進(jìn)行購買(mǎi)，但是有一定風(fēng)險。
1 雖然單位房其產(chǎn)權已經(jīng)下來(lái)，但是要正常辦理過(guò)戶(hù)可能需要比較長(cháng)的時(shí)間，你現在購買(mǎi)的話(huà)，首先必須和賣(mài)方簽訂一份比較詳細的買(mǎi)賣(mài)合同，其中需要約定賣(mài)方將來(lái)可能需要出面配合你的情況，以及將未來(lái)可能出現的情況作比較詳細的約定。（其中需要注意要求賣(mài)方保存聯(lián)系，并在其更換聯(lián)系方式后及時(shí)通知你，并寫(xiě)入合同）2 一般這種房屋交易，賣(mài)方都只能在產(chǎn)權過(guò)戶(hù)以前收50%---80%的房款，最后的尾款必須等到協(xié)助買(mǎi)方辦理新產(chǎn)權，新國土后才能給賣(mài)方，其中由于房屋現狀是單位的大國土，如果以后劃分國土，是要繳納1%--1.5%的土地出讓金的。
由于單位房在交房時(shí)，大多數都是以單位員工實(shí)名登記的，所以在以后的使用中，單位有任何變化都是直接通知賣(mài)方的，你可能不能及時(shí)知情并且你自己也沒(méi)法去辦理這些事，需要在合同約定清楚。3 由于單位房產(chǎn)權本身是以原業(yè)主實(shí)名登記的，所以你們的買(mǎi)賣(mài)在產(chǎn)權變更以前都是沒(méi)有得到國家認可的，你在支付首付款之后，需要賣(mài)方和你共同到當地正規公證處辦理一份公證書(shū)，將該房屋以委托公證的方式賣(mài)給你，并將其辦理產(chǎn)權，辦理國土，物業(yè)交付等權利全部委托給你。
（多留幾份原業(yè)主及其配偶的身份證復印件，以后有用）4 這種交易無(wú)論合同如何完備，最大的風(fēng)險都是來(lái)自于原業(yè)主本人的個(gè)人變化，所以一般這種交易你都需要了解原業(yè)主的個(gè)人情況，其本人的經(jīng)濟情況和誠信情況，很大程度上決定了著(zhù)這個(gè)房子能不能買(mǎi)。否則你就算把合同寫(xiě)的再完善，流程卡的再好，依然只有陷到泥潭慢慢拖得境地。
個(gè)人建議：有價(jià)格優(yōu)勢的房子，也要看看原業(yè)主是否可信，誠信的交易是個(gè)好選擇。如果對業(yè)主有懷疑，寧可不要，也別把自己拖進(jìn)去，走法律途徑，費時(shí)也費力。
8.買(mǎi)二手房需要注意哪些事項
購買(mǎi)二手房注意問(wèn)題：
選擇中介機構要慎重
許多購房者在購買(mǎi)二手房時(shí)，為省時(shí)省力，都會(huì )通過(guò)中介機構來(lái)查找房源，進(jìn)而委托其代理購房。由于房地產(chǎn)交易中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，許多不法中介采取各種手段欺騙購房者，例如，有的中介為促成交易，故意隱瞞房屋質(zhì)量方面存在的瑕疵，有的在告知購房者有關(guān)房屋面積等重要情節時(shí)含糊其辭，故意不明確使用面積、建筑面積、以及建筑面積是否包含了公用面積，從而給購房者設下陷阱，使購房者蒙受巨大損失。張律師提醒，購房者要選擇正規的、有一定信譽(yù)度的中介機構，必要時(shí)可查閱中介機構應具備的“兩證”，其一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，其二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
全面審查最重要環(huán)節
全面審查是購買(mǎi)二手房最重要的環(huán)節之一。張律師說(shuō)，所謂全面審查，主要包括以下幾個(gè)方面：
1.對賣(mài)主的資格審查。要求賣(mài)房人出示房屋所有權證、身份證、戶(hù)口簿，查驗賣(mài)房人與產(chǎn)權人是否為同一人，如不是同一人，須查看賣(mài)房者是否持有產(chǎn)權人簽發(fā)的有效的授權委托書(shū)；
2.對房屋的產(chǎn)權狀況的審查。房屋產(chǎn)權證須是縣級以上房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證明，包括“房屋所有權證”和“土地使用權證”，購房者在審查上述證件時(shí)，必須查驗原件，必要時(shí)可到該房屋所在地的房屋管理部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權證的真實(shí)性。
3.對房屋其他上市交易資格的審查。
(1)如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；
(2)如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；
(3)如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權人同意房屋出售的書(shū)面文件；
(4)如購買(mǎi)公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標準價(jià)，標準價(jià)購買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補足費 用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買(mǎi)權，因此，應要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊、醫院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售；
(5)如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對其上市交易的批準書(shū)；
(6)如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。
4.對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節，購房者除對房屋戶(hù)型、結構等較直觀(guān)的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線(xiàn)走向等細節；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標準。
關(guān)鍵性承諾應體現在合同當中
除了全面審查之外，交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門(mén)申報的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過(guò)程中應特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價(jià)款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續，在這一環(huán)節，律師會(huì )告訴購房者需要準備哪些證件。最后，購房后應及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續，以避免節外生枝。.
9.買(mǎi)二手房需要注意些什么啊
一、選好談價(jià)的時(shí)間
下定時(shí)要明確中介公司向賣(mài)方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應要求中介將賣(mài)方簽署的協(xié)議和賣(mài)方簽的定金收條轉交給自己。
二、實(shí)地查看房源情況
簽約前，買(mǎi)方應作些調查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買(mǎi)方應至交易中心查詢(xún)該房屋的產(chǎn)權情況，有無(wú)抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內戶(hù)口情況。最后，如需貸款還應事先向銀行咨詢(xún)貸款條件和可貸成數。
三、查看證件是否齊全
比如身份證，房屋產(chǎn)權證等等，以確保賣(mài)方具有合法資格。同時(shí)，買(mǎi)方付款應與賣(mài)方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過(guò)戶(hù)等環(huán)節當賣(mài)方完成后再相應付款，并且約定賣(mài)方違約時(shí)買(mǎi)方可相應推遲付款的權利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監管。
四、收據
房款支付后，應由賣(mài)方出具收據。除非賣(mài)方明確授權，中介一般無(wú)權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷(xiāo)現有抵押登記的，該筆資金一定要監管或者由買(mǎi)方支付至賣(mài)方的還貸賬戶(hù)并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣(mài)方挪用導致無(wú)法過(guò)戶(hù)。
五、驗收房子的時(shí)候要仔細檢查仔細情況
買(mǎi)方接收房屋時(shí)，應根據合同驗收設施設備的移交情況。在過(guò)戶(hù)前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣(mài)復雜化。房屋過(guò)戶(hù)不僅包括產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，還須注意水電煤話(huà)等他項過(guò)戶(hù)。如該屋內有戶(hù)口，要敦促賣(mài)方及時(shí)遷出。
買(mǎi)賣(mài)二手房是一個(gè)比較繁瑣的事情，因為二手房的多樣性和多可能性，所以一般都要請中介公司代理。所以買(mǎi)二手房不光要和房東打交道，還要和中介經(jīng)紀人打交道，所以的事情自己都要先做個(gè)了解，以免造成不必要的損失和日后的糾紛。
10.買(mǎi)二手房注意事項有哪些 買(mǎi)二手房五大注意事項
二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。二、土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
三、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
因為我國包括大部分國家均認可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。
所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。七、市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。九、中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。
買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。十、合同約定是否明確二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮。
