諸城市樓盤營銷(求一份樓盤營銷策劃方案)
1.求一份樓盤營銷策劃方案
一、營銷策劃書的格式 一份完整較的營銷策劃書的構造分為三大部分：一是產品的市場狀況分析，二是策劃書正文內容。
三是效果預測即方案的可行性與操作性。 （一）市場狀況分析 要了解整個市場規(guī)模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內容： （1）整個產品在當前市場的規(guī)模。
（2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場占有率的比較分析。
4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學歷、收入、家庭結構之市場目標分析。 5）各競爭品牌產品優(yōu)缺點的比較分析。
（6）各競爭品牌市場區(qū)域與產品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現(xiàn)的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。 （9）各競爭品牌公關活動的比較分析。
（10）競爭品牌訂價策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。
（12）公司近年產品的財務損益分析。（13）公司產品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。
（二）策劃書正文 一般的營銷策劃書正文由七大項構成，現(xiàn)簡單扼要說明。 （1）公司產品投入市場的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領導層就公司未來的經營方針與策略，深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細節(jié)； 1。確定目標市場與產品定位。
2。銷售目標是擴大市場占有率還是追求利潤。
3。制定價格政策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現(xiàn)與廣告預算。
6。促銷活動的重點與原則。
7。公關活動的重點與原則。
（2）企業(yè)的產品銷售目標 所謂銷售目標，就是指公司的各種產品在一定期間內（通常為一年）必須實現(xiàn)的營業(yè)目標。 銷售目標量化有下列優(yōu)點： 為檢驗整個營銷策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績效目標提供依據。 為擬定下一次銷售目標提供基礎。
（3）產品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協(xié)助實現(xiàn)銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標 策劃書必須明確地表示，為了實現(xiàn)整個營銷策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。一般可分為：長期，中期與短期計劃。
②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來要擬定實現(xiàn)該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運用策略、促銷價格活動策略、公關活動策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產品定位與目標消費群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產品的特色與賣點深入人心。
分銷渠道策略：當前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進行，一般可分為：經銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及采取各種促銷活動所希望達成的效果是什么。 公關活動策略：公關的對象，公關活動的種種方式，以及舉辦各種公關活動所希望達到目的是什么。
③細部計劃 詳細說明實施每一種策略所進行的細節(jié)。 廣告表現(xiàn)計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。
公關活動計劃：包括股東會、發(fā)布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯(lián)誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場調查計劃 市場調查在營銷策劃案中是非常重要的內容。
因為從市場調查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調查獲得，由此也顯示出市場調查的重要。
然而，市場調查常被高層領導人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場調查，這種錯誤的觀念必須盡快轉變。
市場調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷售管理計劃 假如把營銷策劃案看成是一種陸?？章?lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標便是登陸的目的。
市場調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是?？哲娧谧o，而銷售管理計劃是陸軍行動了，在情報的有效支援與強大?？哲姷难谧o下，仍須領先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。
銷售管理計劃包括銷售主管和職員、銷售計劃、推銷員的挑選與訓練、激勵推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎金）等。 （6）財務損益預估 任何營銷策劃案所希望實現(xiàn)的銷售目標，實際上就是要實現(xiàn)利潤，而損益預估就是要在事前預估該產品的稅前利潤。
只要把該產品的預期銷售總額減去銷售成本、營銷費用（經銷費用加管理費用）、推廣費用后，即可獲得該產品的稅前利潤。 （7）方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實政策的進一步過程，從某中意義上來說，他是計劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對整個方案的可行性。
2.樓盤營銷策劃方案怎么做
周末做暖場，有吃有喝有表演有互動，親子什么diy各種上。
傳統(tǒng)節(jié)日包粽子，送湯圓，送月餅，清吃團圓飯，送艾蒿送玫瑰康乃馨。兒童節(jié)兒童嘉年華走起，各種兒童充氣城堡侏羅紀釣魚釣蝦釣螃蟹。
五一十一大型活動走起，連續(xù)三天。開樣板房，做新聞發(fā)布會，開售樓處，請明星，蓄客認籌做大活動。
開盤簡單來舞臺表演。平時多和活動公司走動，節(jié)假日除了搞定自己項目，多踩盤，多去監(jiān)控其他樓盤動態(tài)，做代理可以和公司其他策劃共享資源。
方式方法很多，有針對性的話，記住每次活動的意義是為了吸引上門，促進成交。針對目標客戶的有噱頭，場子熱的活動，是好活動。
至于寫方案的話，提案的就天花亂墜，不用太具體到細節(jié)。審批特別是費用方面和流程方面要細扣。
3.房地產開盤營銷方案怎么寫
一、項目現(xiàn)時優(yōu)劣勢分析 kingpr.cc
根據前一階段的市場研究分析和工作總結，對本項目的優(yōu)、劣勢作以下分析：
（一） 優(yōu)勢
1、產品優(yōu)勢
根據前期的客戶統(tǒng)計資料，客戶對項目的地段、戶型等認知度較高，說明項目的品質開始深入人心，產品定位明確。
2、市場競爭優(yōu)勢
相對于同區(qū)域的競爭項目而言，金帝花園等老項目可近尾房，產品設計優(yōu)于它們，且工程已動工，結合工程的包裝，必將增強客戶的信心。
（二） 劣勢
1、項目規(guī)模小，景觀的營造不甚理想
據來訪客戶統(tǒng)計分析中有部分客戶對項目環(huán)境及周邊環(huán)境不太認同。
2、工程進度才開始，影響了客戶對項目的信心。
遂寧的消費者習慣購買現(xiàn)房，因此對工程形象的包裝，將直接吸引客戶對項目的信心。
3、市場競爭劣勢
遂寧市現(xiàn)主力供應房價在800元以下，遠低于我們目前的均價，這將弱化我們的優(yōu)勢，分流部分客戶
（三） 解決劣勢問題建議
就上述的劣勢問題如何弱化，是下一階段營銷工作的重點之一。
具體建議如下：
1、工程形象的包裝
在保證工程進度的前提下，通過包裝工地形象樹立公司和項目形象，增強客戶信心，營造銷售氣氛。
手段：工地路牌，表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關聯(lián)
工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場
具體內容為：工地公共標牌制作，吊旗、布幅制作等。
二、營銷思路
圍繞強化我們的優(yōu)勢，弱化我們的劣勢的核心，根據工程進度及營銷需要，主要劃分蓄勢調整期、開盤強銷期、收尾強銷期三個銷售階段，再就每個階段整合價格，廣告、促銷各類活動，包裝項目品牌，提升開發(fā)商形象，減少銷售阻力，從而使銷售取得預期目標。
詳情可參考：廣州萬家物業(yè)網
4.樓市開盤的完整策劃方案 要怎么寫
5.1樓盤開盤策劃方案開盤組織安排 開盤組織安排是指開盤當日銷售活動的具體工作流程以及促進流程順暢運行的各項保障工作。
它的主要內容包括：開盤組織流程設計、人員分工及培訓、開盤空間組織、銷售流程中的關鍵點控制、開盤物料清單及落實、促銷策略、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應對措施、銷售氛圍營造、防止開盤未成交客戶流失預案等。5.1.1 開盤組織流程 良好的開盤組織流程要具備以下特點：1） 分區(qū)明確，責任到人2） 內外場緊密聯(lián)系配合，控制銷售速度，確保開盤目標在一定時段內完成3） 銷控必須準確，堅決杜絕“一房多賣”現(xiàn)象。
4） 簽約必須及時，保證“銷控一個、簽約一個”。開盤認購流程圖的參考格式見附件6（以換籌搖號選房為例）。
5.1.2 經典樓盤開盤策劃人員分工及培訓1）人員分工 開盤總指揮 各區(qū)（如換籌區(qū)、等候區(qū)、銷控區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)、復核區(qū)）人員及負責人 銷售人員：銷控專員，銷售經理，置業(yè)顧問 銷售輔助人員：財務人員，簽約人員，復核人員 咨詢人員：銀行按揭、設計、工程、法律人員 現(xiàn)場服務人員：服務生，保安員，保潔員2）人員培訓 銷售培訓：銷售百問（統(tǒng)一對外說詞），現(xiàn)場銷售模擬 銷售輔助培訓：客戶問答指引，工作流程模擬 物業(yè)服務培訓：形象要求，服務動作要求，客戶問答指引，現(xiàn)場服務流程演練5.1.3 樓盤開盤策劃開盤空間組織 開盤空間組織是指開盤組織流程中各工作區(qū)（節(jié)點）在實際空間中的具體位置分布，開盤空間組織的要求：1） 易于營造熱烈有序的銷售氛圍2） 準確控制各區(qū)域的空間大小及形式，特別是銷控區(qū)3） 交通流線一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉4） 各工作區(qū)均預留工作人員通道，并確保各區(qū)按流程順暢“接駁” 開盤空間組織圖的參考格式見附件7。5.1.4 銷售流程中的關鍵點控制 項目開盤銷售組織要進行分區(qū)管理，一般分為等候區(qū)、選房區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)及復核區(qū)。
各片區(qū)設定管理負責人，片區(qū)之間由各區(qū)內設定的接頭人進行聯(lián)系，設置的總體協(xié)調人負責整個流程的正常運轉及工作節(jié)奏的控制。流程中的各區(qū)關鍵點控制：1） 等候區(qū)——進入選房區(qū)的閘口處，注意控制節(jié)奏，要保證選房區(qū)內的成交效率及現(xiàn)場人氣2） 選房區(qū)——準確記錄銷控，引導客戶成交3） 收銀區(qū)——客戶付款處，注意收銀的準確性和速度4） 簽約區(qū)——客戶簽約處，注意簽約的準確性和速度5） 復核區(qū)——合約蓋章處，避免銷售出錯的最后屏障5.1. 5 開盤物料清單及落實 開盤中涉及多種物料，開盤準備階段應列出詳細的物料清單，并落實到具體責任人。
主要物料包括：1） 認購須知2） 客戶簽約文本：認購書、合同統(tǒng)一文本3） 現(xiàn)場銷售物料：模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務臺、銷控板等4） 銷售宣傳資料：樓書、宣傳單張、戶型單張等5） 設備類物料：電腦、打印機、復印機、驗鈔機、POS機、保險箱、麥克風、擴音器等6） 文具類物料：打印紙、筆、不干膠、電池等7） 食品類物料：為客戶及工作人員準備的食品和飲料等8） 宣傳類物料：空飄、噴繪等 物料清單的參考格式見附件8。5.1.6 開盤促銷策略 開盤促銷的實質是通過某種形式刺激客戶在短期內成交。
制定促銷策略的基本原則：1） 促銷形式符合產品形象要求2） 保持現(xiàn)場人氣3） 避免出現(xiàn)靠促銷賣樓的市場形象 促銷的基本形式包括但不限于：1） 內部認購（誠意金）優(yōu)惠2） 付款方式優(yōu)惠3） 抽獎（禮品、電視、車、房款、管理費等）4） 按期簽約優(yōu)惠5.1.7 開盤信息發(fā)布 通過各種有效途徑將項目開盤信息傳遞給市場，特別是儲備客戶。5.1.8 突發(fā)事件的應對措施 開盤前要對突發(fā)事件的出現(xiàn)進行預估，并制定針對性的應對措施。
開盤突發(fā)事件的類型主要有：1） 天氣變化類：如暴雨等，可在現(xiàn)場準備基本物件應急；2） 客戶服務類：如客戶銀行卡無法劃賬，可提前安排專車及人員在現(xiàn)場隨時準備陪同客戶到附近銀行取款；3） 客戶投訴類：如客戶激烈投訴、現(xiàn)場爭斗等，可緊急安排VIP室隔離、快速處理，必要時提前安排公安人員在現(xiàn)場進行協(xié)調；4） 現(xiàn)場包裝違規(guī)類：如城管對開盤的宣傳條幅進行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調好政府管理人員，同時安排相關人員在現(xiàn)場隨時準備協(xié)調工作。5） 后勤保障類：如停電、停水等問題的處理。
5.1.9 開盤銷售氛圍營造 開盤銷售氛圍營造主要是通過一些活動形式為開盤現(xiàn)場提供一個良好的背景環(huán)境，它的本質是為銷售而服務的，在活動安排時要注意不能過于分散工作人員的時間與精力，活動安排始終要圍繞開盤銷售進行。5.1.10 制定防止開盤未成交客戶流失預案 項目積累的每一個誠意認籌客戶都是付出一定營銷費用的代價獲取的，是營銷推廣的成果，因此營銷人員要樹立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開盤未成交客戶流失預案，提出繼續(xù)吸引未成交客戶并爭取其成交的解決方案。
5.2 開盤實地演練 開盤實地演練的基本要求：1） 全流程實地演練2） 全體人員參與3） 充分估計困難4） 現(xiàn)場出現(xiàn)問題現(xiàn)場解決5） 反復實地演練直至順暢無誤 六、開盤總結分析 要求在首次開盤后一周內做出簡要明晰的分析評價，對項目后續(xù)的銷售策略提出建議，并報營銷策劃中心。6.1意義1） 制。
5.房地產銷售策劃方案
第一節(jié)：銷售策劃概述銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項目策劃所包涵內容：（一）市場調查項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議（二）目標客戶分析經濟背景：經濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）價格定位理論價格/成交價格/租金價格/價格策略（四）入市時機、入市姿態(tài)（五）廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控（六）媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算（七）推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放二：銷售策劃所包涵內容：（一）銷售現(xiàn)場準備（二）銷售代表培訓（三）銷售現(xiàn)場管理（四）房號銷控管理（四）銷售階段總結（五）銷售廣告評估（六）客戶跟進服務（七）階段性營銷方案調整第三節(jié)：銷售策劃的內容及步驟一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。
三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求；2、你已經知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶；4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售?。ㄈ╀N售部署房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節(jié)：銷售策劃的原則一：創(chuàng)新原則隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預定。
6.房地產營銷策劃書
房地產營銷策劃書范文 （1） 由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。 對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續(xù)放緩，居民收入（包括預期收入）持續(xù)下降，實惠性的心理占據主導地位；消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。 隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。 在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。
在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。 二、房地產全程營銷策劃 一是策劃為先。
在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。 根據不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。
如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 樓市的逐步升溫 范文（2） 地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。
隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。 在此談一談策劃書的編制問題。
找房地產資料請看 房策網 一、營銷策劃書編制的原則 為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則： （一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。 首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題。
7.求房產營銷策劃方案模塊
（一）概念策劃模式 策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，從而達到促銷目的的一種策劃方式。
熱銷樓盤宣傳上都分別有一個以上的顯著特點。比如有的強調區(qū)域文化人文理念、有的突出社區(qū)安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業(yè)管理、有的樓盤更注重環(huán)境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風格、有的宣傳價廉……這些特別推薦的優(yōu)點，使人建立起概念認識，對銷售起到重要的引導作用，使購買者能夠在眾多樓盤選擇過程中，比較容易地按需求選擇。
概念樓盤顯然是開發(fā)商一相情愿、建設觀念的反應，是忽視市場需求的產物。希望依靠突出的某個特征而實現(xiàn)銷售，在目前空置率高居不下、買方市場情況下，這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇，發(fā)展商僅靠樓盤的某項優(yōu)點而實現(xiàn)銷售意圖，很難圓滿實現(xiàn)。
（二）賣點群策劃模式 策劃人為適應賣方市場和消費者理性選擇，采用羅列眾樓盤優(yōu)點并將其集于一身，向消費者做出承諾：能滿足消費者所有要求，從而達到促銷目的的一種策劃方式。 房地產市場供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買，發(fā)展商以建設觀念、樓盤觀念建筑的樓盤，為了迅速適應市場需求的變化，采取“人有我有”的銷售策略。
策劃公司將眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點，使得開發(fā)商必須在短期之內對于購買者做出足夠的承諾。其結果，每一個賣點的后面通常都是成本的增加，樓盤的整體素質雖然得到了或多或少的增加，實際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價的問題。
盡管賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也產生了許多高不成低不就的樓盤，如造價是小康型，環(huán)境卻是生存型，戶型又是溫飽型。 （三）、等值策劃模式 策劃人為避免樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤優(yōu)勢賣點中進行權衡取舍，或找到樓盤未發(fā)現(xiàn)的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應，從而達到促銷目的的一種策劃方式。
采用羅列眾樓盤優(yōu)點的結果是使一些樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價。由于存在著投資商和策劃機構對土地和項目價值的發(fā)現(xiàn)與價值兌現(xiàn)能力的差異，使得一些樓盤成本高于售價。
等值策劃要求對該項目的價值因素具有充分的認知能力，并能在眾多樓盤優(yōu)勢賣點中進行選擇，而且需具有駕馭和實現(xiàn)經營意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷/銷售觀念的產物，它不可能解決開發(fā)與市場需求之間的矛盾，只能緩解這種矛盾。
（四）、房地產全程策劃理論模式——增值策劃模式 策劃人在項目立項時，即著手進行市場需求調研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的的一種策劃方式。 增值策劃的目的，就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值（使樓盤增殖），為樓盤的市場創(chuàng)造有效需求。
價格的制定不能脫離整個房地產營銷組合的其它部分，它同時也是市場定位戰(zhàn)略的內在要素，真正的問題是房地產的價值，而不是價格。增值策劃所要作的，歸根結底是為了使開發(fā)商獲得最大收益。
通過對社區(qū)形象的塑造，降低住戶對價格的敏感程度，通過提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺的使用價值，指用戶在購買和使用產品或享受服務中得到的滿意程度)值，提高樓盤售價，并使社區(qū)的價值為住戶所接受。 社區(qū)策劃要從社會發(fā)展角度上，充分考慮到未來房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來住宅開發(fā)的社會化、市場化進度及進展、融資條件改善的可能性，以及國家土地、住宅、稅收政策和經濟發(fā)展戰(zhàn)略的變化，以多層住宅比較，從概念設計起，所策劃社區(qū)的風格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導的居住理念、復合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的，亦即整體品牌營造是獨一無二的，也是不可替代的。
試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下： 等值策劃模式——以更低的價格向住戶提供與競爭者相同的可察覺的使用價值（PUV）。 增值策劃模式——在與競爭者相同的價格向住戶提供更高的可察覺的使用價值（PUV）。
（五）、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式 分析住戶需求，細分市場，選擇適當的目標市場，為自己產品進行價值定位。 1.需求（Demand）—是指消費者有能力購買且愿意購買的某個具體產品的欲望； 2.細分（Segmentation）—指市場細分，根據住戶對產品的需要差異，把整個房地產市場分割為若干個子市場的分類過程。
3.目標（Targeting）—指開發(fā)商對市場細分后，確定自己的產品所要進入的領域。 4.定位（Positioning）—指策劃機構為目標項目設計出自己的產品和形象，從而在目標用戶中確定與眾不同的有價值的地位。
8.房地產營銷策劃方案的流程
對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。 對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
1） 地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。 1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10） 闡述樓盤的付數
計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。 對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段（預期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應依據具體情況靈活使用和調整。 在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周，更新圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節(jié)，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。 內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：
①樓盤效果圖。
②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。
③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。
④工地圍板的設計、繪制。
⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。
⑥展銷場地道路指導牌的制作。
⑦展板（兩套，每套12張）的設計、制作和擺放。
⑧影視廣告創(chuàng)意構思及拍攝制作。
⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。
⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。
9.房地產營銷策劃方案要怎么做
原發(fā)布者：26蚩尤
一品國際花園項目營銷策劃提報2014.4.141、房地產市場淺析2、一品國際項目認知目錄3、營銷戰(zhàn)略診斷4、營銷策略推廣5、形象推廣設計6、公司簡介與案例第一部分：房地產市場淺析新野已經形成三足鼎立的競爭格局老城板塊：供應量較少，僅有漢城廣場、名都商城、東北新區(qū)板塊老城板塊陽光花園等商業(yè)帶住宅項目，檔次不高，規(guī)模不大，且都屬于尾盤，均價約3000元/平米左右。城東板塊：在售的主要有凱旋城、福地名鉆、頤景苑（書香人家處于尾盤狀態(tài)），盤量皆超過10萬方，屬于銷售熱點片區(qū)，均價約3200左右。目前還有部分土地處于待推狀態(tài)。后期競爭激烈。東北新區(qū)板塊：政府重點打造的行政中心區(qū)，目前城東板塊有儒林新城、希爾頓國際公館及一品國際花園，體量均在40萬方以上，現(xiàn)正處于前期蓄客階段。片區(qū)還有大片土地待開發(fā)，片區(qū)呈大盤競爭格局，未來競爭激烈。未來競爭分析東北新區(qū)與城東兩大板塊形成直接競爭，板塊內各樓盤短兵相接老城板塊勢微，東北新區(qū)板塊與城東板塊供應量激增，兩大板塊間將展開激烈競爭。兩板塊均屬于新區(qū)，且板塊內各樓盤相距很近，外部條件基本相同。因此產品自身的競爭力將成為制勝的決定因素。市場容量有限，供應量激增，未來競爭激烈據實地踩盤及與同行交流，統(tǒng)計12年新野銷售約1900套，年度總銷售面積約22萬方。平均每月去化158套。新野自2011年5月以來成交土地面積約18萬方，未來供應量預計達50萬方左右
10.樓盤推廣方案怎么做
長沙網站建設 網頁設計 品牌營銷 郵件推廣 QQ群營銷 知道營銷 百科詞條 新浪、搜狐門戶新聞發(fā)布 請百度一下 卓凡網絡
一、對于尾盤銷售，我個人建議不要采取不同戶型不同價格的策略，我認為對于項目銷售進展到現(xiàn)在想在短的時間內消化掉項目應該要有吸引力。多數人認為尾盤就是垃圾戶型，在各方面都是別人挑剩下的。其實完全可以通過媒體說明尾盤的優(yōu)點。例如：是完整的現(xiàn)房，不用擔心后期的工程質量和遺留問題，對小區(qū)的綠化、物業(yè)管理等方面也可以直接看到。況且每個人的喜好不一，說不定可以摘到最后的金蘋果。 目前的銷售抗性是產品戶型的本身和價格。要想解決這2方面的問題，第一應該在價格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持戶型的吸引性，如果這個階段好的好戶型沒有吸引，不好戶型抗性依然存在，那么此次策略就失敗了，讓好一點的戶型帶動吸引力，所以清盤銷售所有戶型成本價+100元，具體價格根據實際情況，根據其它樓盤價格情況具體再定，目的是要有很大的吸引性。具體操作 1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告 2、在自己項目周邊的大型樓體戶外廣告上掛巨型條幅 3、電話回訪，對于登記的客戶有著重的電話回訪，強調戶型和現(xiàn)場的氣氛。 4、回饋老客戶，讓老客戶帶動銷售。二、代理尾盤相當也要有代理費，這可以由雙方協(xié)商。一般是在代理方銷售金額的2%-3%。三、那要看哪個方案可行，不過既然開發(fā)商要找代理，那他的老方案我想一定是達不到效果的。還是自己出一個比較好。四、當然要對這個項目及其周邊項目做一個詳細的市場調研，看看是否有利可圖。不過代理銷售是雙方都要看銷售額，也就是說你只要銷售的好，你才能掙出代理期間的各種費用。開發(fā)商更是等著你的銷售來清盤。所以如果銷售的不好，誰都挺不下去。
