房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷(房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的策劃與實(shí)施)
1.房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的策劃與實(shí)施
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的策劃與實(shí)施
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的策劃與實(shí)施縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展的歷程，主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立初期，市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，房地產(chǎn)營(yíng)銷主要采用“等人上門”的柜臺(tái)式被動(dòng)營(yíng)銷模式；第二階段是發(fā)展時(shí)期，結(jié)構(gòu)性矛盾有所緩和，房地產(chǎn)營(yíng)銷以突出產(chǎn)品與眾不同之處為主要出發(fā)點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售；第三階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，在這種情況下，體驗(yàn)營(yíng)銷這一新的方式受到廣泛的關(guān)注。
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷并非只是加強(qiáng)終端現(xiàn)場(chǎng)——售樓處的展示而已，必須提供給購(gòu)房者除了現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)外的全程體驗(yàn)流程，加深購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品和品牌的印象。房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷是一種更為系統(tǒng)的營(yíng)銷整合管理體系。
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷涵蓋的過程包括從產(chǎn)品設(shè)計(jì)一直到營(yíng)銷推廣整個(gè)過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，在整個(gè)營(yíng)銷的過程中，某一個(gè)環(huán)節(jié)的不足，都會(huì)影響體驗(yàn)營(yíng)銷的效果。整個(gè)過程的主線很明確，就是一切都圍繞著購(gòu)房者這個(gè)中心來設(shè)計(jì)的營(yíng)銷方法。企業(yè)必須始終站在購(gòu)房者的體驗(yàn)角度來構(gòu)思，不能像過去一樣僅滿足于質(zhì)量，而是要考慮購(gòu)房者看到它、聽到它、使用它時(shí)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的感受，更關(guān)注購(gòu)房者在購(gòu)房的前、中、后的全部體驗(yàn)，讓購(gòu)房者感覺到產(chǎn)品是那么鮮活、多樣化，而且是可以看到和親身感受到，超越他們的預(yù)先設(shè)想，這樣的體驗(yàn)才是真正的體驗(yàn)營(yíng)銷。
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的實(shí)施分為如下三步：
（一）對(duì)消費(fèi)者需求的研究和分析——客戶定位
根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強(qiáng)烈。當(dāng)人們的物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購(gòu)買住宅的目的不再是出于滿足簡(jiǎn)單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)除了價(jià)格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷應(yīng)該重視這方面的分析研究，分析不同消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)甚至潛在的需求，以發(fā)掘出有價(jià)值的營(yíng)銷機(jī)會(huì)。
2.房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的策劃與實(shí)施
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的策劃與實(shí)施 房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的策劃與實(shí)施縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展的歷程，主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立初期，市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，房地產(chǎn)營(yíng)銷主要采用“等人上門”的柜臺(tái)式被動(dòng)營(yíng)銷模式；第二階段是發(fā)展時(shí)期，結(jié)構(gòu)性矛盾有所緩和，房地產(chǎn)營(yíng)銷以突出產(chǎn)品與眾不同之處為主要出發(fā)點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售；第三階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，在這種情況下，體驗(yàn)營(yíng)銷這一新的方式受到廣泛的關(guān)注。
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷并非只是加強(qiáng)終端現(xiàn)場(chǎng)——售樓處的展示而已，必須提供給購(gòu)房者除了現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)外的全程體驗(yàn)流程，加深購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品和品牌的印象。房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷是一種更為系統(tǒng)的營(yíng)銷整合管理體系。
房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷涵蓋的過程包括從產(chǎn)品設(shè)計(jì)一直到營(yíng)銷推廣整個(gè)過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，在整個(gè)營(yíng)銷的過程中，某一個(gè)環(huán)節(jié)的不足，都會(huì)影響體驗(yàn)營(yíng)銷的效果。整個(gè)過程的主線很明確，就是一切都圍繞著購(gòu)房者這個(gè)中心來設(shè)計(jì)的營(yíng)銷方法。
企業(yè)必須始終站在購(gòu)房者的體驗(yàn)角度來構(gòu)思，不能像過去一樣僅滿足于質(zhì)量，而是要考慮購(gòu)房者看到它、聽到它、使用它時(shí)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的感受，更關(guān)注購(gòu)房者在購(gòu)房的前、中、后的全部體驗(yàn)，讓購(gòu)房者感覺到產(chǎn)品是那么鮮活、多樣化，而且是可以看到和親身感受到，超越他們的預(yù)先設(shè)想，這樣的體驗(yàn)才是真正的體驗(yàn)營(yíng)銷。 房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的實(shí)施分為如下三步： （一）對(duì)消費(fèi)者需求的研究和分析——客戶定位 根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強(qiáng)烈。
當(dāng)人們的物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購(gòu)買住宅的目的不再是出于滿足簡(jiǎn)單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)除了價(jià)格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷應(yīng)該重視這方面的分析研究，分析不同消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)甚至潛在的需求，以發(fā)掘出有價(jià)值的營(yíng)銷機(jī)會(huì)。
3.房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷的方式有哪些
體驗(yàn)式營(yíng)銷如下幾種方式，可以做到讓顧客在體驗(yàn)中消費(fèi)，在消費(fèi)中享受！
第一：現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括圍墻、售樓部以及樓梯本身，這是一個(gè)基本的概念，到今天為止，大部分公司都注意到了現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍的營(yíng)造，只是每一個(gè)細(xì)節(jié)的多少問題，如銷售中心設(shè)置兒童游樂城，這是一個(gè)細(xì)節(jié)，因?yàn)楹芏鄮『⒖捶康念櫩?，那么你如何讓顧客在看房的時(shí)候不受到小孩子的干擾，這是企業(yè)細(xì)節(jié)服務(wù)的一個(gè)表現(xiàn)，在消費(fèi)者心目中，你連這個(gè)問題的考慮到了，肯定對(duì)你的印象品牌加分！售樓部的設(shè)置現(xiàn)在更加多樣化，比如咖啡廳，比如音樂茶座，比如VIP貴賓室，或者說電影展示中心等；
再比如在如圍墻到底做多高？用什么樣的材質(zhì)體現(xiàn)？有用純粹巨幅廣告做圍墻的，也有只是將工地的圍墻做噴繪，還有根據(jù)產(chǎn)品的調(diào)性，來專門設(shè)置圍墻，體現(xiàn)未來小區(qū)高雅氣質(zhì)的，如何做沒有定論，關(guān)鍵是你怎么結(jié)合你公司的以及項(xiàng)目的狀態(tài)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)，用體驗(yàn)式營(yíng)銷的思想來做這些工作！
第二：設(shè)置產(chǎn)品的展示區(qū)；產(chǎn)品展示的目的在于給顧客一個(gè)真實(shí)產(chǎn)品的感官，包括所用品牌的內(nèi)涵！在工地專門設(shè)置區(qū)域，也可以在售樓中心設(shè)置單獨(dú)的展示空間，這種空間用來給外行的顧客，比如未來房間的窗戶細(xì)節(jié)是一個(gè)什么具體的做法？弱電系統(tǒng)包括對(duì)講，監(jiān)控，紅外對(duì)射等整套系統(tǒng)，讓顧客在買房之前就有一個(gè)具體的認(rèn)識(shí)，再比如你工地的粉刷層次，保溫做法等等，都可以在產(chǎn)品的展示區(qū)進(jìn)行展示，我們?nèi)绻凶銐虻淖孕?，可以讓顧客將展示區(qū)的做法留存，拍照；給顧客承諾未來的房子一定是這樣施工的，質(zhì)量可以保證，住進(jìn)去是一種享受！這樣的展示和承諾是公司品牌建立的一個(gè)過程，同時(shí)也是提升顧客感知價(jià)值的一個(gè)有效做法！
第三：樣板園林和樣板房的啟用，這兩樣也是非常常見的做法，
第四：結(jié)合樓盤定位的各種活動(dòng)，確定樓盤的品牌形象！從而促進(jìn)銷售，作為體驗(yàn)，你必須有一個(gè)主題，你樓盤定位的主題用體驗(yàn)讓顧客產(chǎn)生認(rèn)知，比你用蒼白的廣告來宣傳要有用得多！
當(dāng)然還有很多，比如房屋試住體驗(yàn)中心，這是一項(xiàng)創(chuàng)新，就是顧客先入住，后付款，不滿意就退房？呵呵，八仙過海各顯神通！
以上是一種氛圍的營(yíng)造，就是要讓顧客在這些體驗(yàn)中，感受到我們產(chǎn)品的品質(zhì)感，感受到價(jià)值的提升，從而加速顧客荷爾蒙的循環(huán)，讓他們心甘情愿來消費(fèi)我們的產(chǎn)品。最重要的是一種服務(wù)，就是以客戶為中心的服務(wù)，所有體驗(yàn)營(yíng)銷的核心要點(diǎn)是提供顧客滿意的，超值的服務(wù)，甚至讓顧客驚喜的服務(wù)，因?yàn)榍楦械膫鬟f是通過人來進(jìn)行的，顧客的感知需要人這種媒介來進(jìn)行擴(kuò)大或者深刻！
4.房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的方式有哪些
體驗(yàn)式營(yíng)銷如下幾種方式，可以做到讓顧客在體驗(yàn)中消費(fèi)，在消費(fèi)中享受！第一：現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括圍墻、售樓部以及樓梯本身，這是一個(gè)基本的概念，到今天為止，大部分公司都注意到了現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍的營(yíng)造，只是每一個(gè)細(xì)節(jié)的多少問題，如銷售中心設(shè)置兒童游樂城，這是一個(gè)細(xì)節(jié)，因?yàn)楹芏鄮『⒖捶康念櫩停敲茨闳绾巫岊櫩驮诳捶康臅r(shí)候不受到小孩子的干擾，這是企業(yè)細(xì)節(jié)服務(wù)的一個(gè)表現(xiàn)，在消費(fèi)者心目中，你連這個(gè)問題的考慮到了，肯定對(duì)你的印象品牌加分！售樓部的設(shè)置現(xiàn)在更加多樣化，比如咖啡廳，比如音樂茶座，比如VIP貴賓室，或者說電影展示中心等；再比如在如圍墻到底做多高？用什么樣的材質(zhì)體現(xiàn)？有用純粹巨幅廣告做圍墻的，也有只是將工地的圍墻做噴繪，還有根據(jù)產(chǎn)品的調(diào)性，來專門設(shè)置圍墻，體現(xiàn)未來小區(qū)高雅氣質(zhì)的，如何做沒有定論，關(guān)鍵是你怎么結(jié)合你公司的以及項(xiàng)目的狀態(tài)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)，用體驗(yàn)式營(yíng)銷的思想來做這些工作！第二：設(shè)置產(chǎn)品的展示區(qū)；產(chǎn)品展示的目的在于給顧客一個(gè)真實(shí)產(chǎn)品的感官，包括所用品牌的內(nèi)涵！在工地專門設(shè)置區(qū)域，也可以在售樓中心設(shè)置單獨(dú)的展示空間，這種空間用來給外行的顧客，比如未來房間的窗戶細(xì)節(jié)是一個(gè)什么具體的做法？弱電系統(tǒng)包括對(duì)講，監(jiān)控，紅外對(duì)射等整套系統(tǒng)，讓顧客在買房之前就有一個(gè)具體的認(rèn)識(shí)，再比如你工地的粉刷層次，保溫做法等等，都可以在產(chǎn)品的展示區(qū)進(jìn)行展示，我們?nèi)绻凶銐虻淖孕牛梢宰岊櫩蛯⒄故緟^(qū)的做法留存，拍照；給顧客承諾未來的房子一定是這樣施工的，質(zhì)量可以保證，住進(jìn)去是一種享受！這樣的展示和承諾是公司品牌建立的一個(gè)過程，同時(shí)也是提升顧客感知價(jià)值的一個(gè)有效做法！第三：樣板園林和樣板房的啟用，這兩樣也是非常常見的做法，第四：結(jié)合樓盤定位的各種活動(dòng)，確定樓盤的品牌形象！從而促進(jìn)銷售，作為體驗(yàn)，你必須有一個(gè)主題，你樓盤定位的主題用體驗(yàn)讓顧客產(chǎn)生認(rèn)知，比你用蒼白的廣告來宣傳要有用得多！當(dāng)然還有很多，比如房屋試住體驗(yàn)中心，這是一項(xiàng)創(chuàng)新，就是顧客先入住，后付款，不滿意就退房？呵呵，八仙過海各顯神通！以上是一種氛圍的營(yíng)造，就是要讓顧客在這些體驗(yàn)中，感受到我們產(chǎn)品的品質(zhì)感，感受到價(jià)值的提升，從而加速顧客荷爾蒙的循環(huán)，讓他們心甘情愿來消費(fèi)我們的產(chǎn)品。
最重要的是一種服務(wù)，就是以客戶為中心的服務(wù)，所有體驗(yàn)營(yíng)銷的核心要點(diǎn)是提供顧客滿意的，超值的服務(wù)，甚至讓顧客驚喜的服務(wù)，因?yàn)榍楦械膫鬟f是通過人來進(jìn)行的，顧客的感知需要人這種媒介來進(jìn)行擴(kuò)大或者深刻。
5.房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷的方式有哪些
體驗(yàn)式營(yíng)銷如下幾種方式，可以做到讓顧客在體驗(yàn)中消費(fèi)，在消費(fèi)中享受！第一：現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括圍墻、售樓部以及樓梯本身，這是一個(gè)基本的概念，到今天為止，大部分公司都注意到了現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍的營(yíng)造，只是每一個(gè)細(xì)節(jié)的多少問題，如銷售中心設(shè)置兒童游樂城，這是一個(gè)細(xì)節(jié)，因?yàn)楹芏鄮『⒖捶康念櫩?，那么你如何讓顧客在看房的時(shí)候不受到小孩子的干擾，這是企業(yè)細(xì)節(jié)服務(wù)的一個(gè)表現(xiàn)，在消費(fèi)者心目中，你連這個(gè)問題的考慮到了，肯定對(duì)你的印象品牌加分！售樓部的設(shè)置現(xiàn)在更加多樣化，比如咖啡廳，比如音樂茶座，比如VIP貴賓室，或者說電影展示中心等；再比如在如圍墻到底做多高？用什么樣的材質(zhì)體現(xiàn)？有用純粹巨幅廣告做圍墻的，也有只是將工地的圍墻做噴繪，還有根據(jù)產(chǎn)品的調(diào)性，來專門設(shè)置圍墻，體現(xiàn)未來小區(qū)高雅氣質(zhì)的，如何做沒有定論，關(guān)鍵是你怎么結(jié)合你公司的以及項(xiàng)目的狀態(tài)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)，用體驗(yàn)式營(yíng)銷的思想來做這些工作！第二：設(shè)置產(chǎn)品的展示區(qū)；產(chǎn)品展示的目的在于給顧客一個(gè)真實(shí)產(chǎn)品的感官，包括所用品牌的內(nèi)涵！在工地專門設(shè)置區(qū)域，也可以在售樓中心設(shè)置單獨(dú)的展示空間，這種空間用來給外行的顧客，比如未來房間的窗戶細(xì)節(jié)是一個(gè)什么具體的做法？弱電系統(tǒng)包括對(duì)講，監(jiān)控，紅外對(duì)射等整套系統(tǒng)，讓顧客在買房之前就有一個(gè)具體的認(rèn)識(shí)，再比如你工地的粉刷層次，保溫做法等等，都可以在產(chǎn)品的展示區(qū)進(jìn)行展示，我們?nèi)绻凶銐虻淖孕?，可以讓顧客將展示區(qū)的做法留存，拍照；給顧客承諾未來的房子一定是這樣施工的，質(zhì)量可以保證，住進(jìn)去是一種享受！這樣的展示和承諾是公司品牌建立的一個(gè)過程，同時(shí)也是提升顧客感知價(jià)值的一個(gè)有效做法！第三：樣板園林和樣板房的啟用，這兩樣也是非常常見的做法，第四：結(jié)合樓盤定位的各種活動(dòng)，確定樓盤的品牌形象！從而促進(jìn)銷售，作為體驗(yàn)，你必須有一個(gè)主題，你樓盤定位的主題用體驗(yàn)讓顧客產(chǎn)生認(rèn)知，比你用蒼白的廣告來宣傳要有用得多！當(dāng)然還有很多，比如房屋試住體驗(yàn)中心，這是一項(xiàng)創(chuàng)新，就是顧客先入住，后付款，不滿意就退房？呵呵，八仙過海各顯神通！以上是一種氛圍的營(yíng)造，就是要讓顧客在這些體驗(yàn)中，感受到我們產(chǎn)品的品質(zhì)感，感受到價(jià)值的提升，從而加速顧客荷爾蒙的循環(huán)，讓他們心甘情愿來消費(fèi)我們的產(chǎn)品。
最重要的是一種服務(wù)，就是以客戶為中心的服務(wù)，所有體驗(yàn)營(yíng)銷的核心要點(diǎn)是提供顧客滿意的，超值的服務(wù)，甚至讓顧客驚喜的服務(wù)，因?yàn)榍楦械膫鬟f是通過人來進(jìn)行的，顧客的感知需要人這種媒介來進(jìn)行擴(kuò)大或者深刻。
6.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案
我有做過一整套非常細(xì)致的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案，以下是大綱，如果你還需要，就加我qq吧，我傳給你.. 第一部分 市 場(chǎng) 篇 一、區(qū)域分析 1.1 未來規(guī)劃定位 1.2 房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢(shì) 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 三、綜述 第二部分 產(chǎn) 品 篇 一、項(xiàng)目各要素解析 1.1 基地狀況概評(píng) 1.2 區(qū)域環(huán)境 二、產(chǎn)品綜合評(píng)判 2.1 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 2.2 產(chǎn)品劣勢(shì) 2.3 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 2.4 市場(chǎng)威脅點(diǎn) 2.5 結(jié)論 三、四期和五期產(chǎn)品建議 3.1 開發(fā)理念 3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì) 3.3 建筑設(shè)計(jì) 3.4 環(huán)境設(shè)計(jì) 3.5 公建配套設(shè)施 四、營(yíng)銷現(xiàn)狀分析 4.1 廣告訴求過于單一化 4.2 推廣的客戶群過于狹小 4.3 前期銷售價(jià)格調(diào)整過快 4.4 看房路線有待明確 4.5 售樓處需要重新設(shè)立、布置 4.6 存在的內(nèi)部銷售問題 第三部分 營(yíng) 銷 篇 一、背景導(dǎo)入 二、營(yíng)銷策略構(gòu)想 三、營(yíng)銷策略原則 四、市場(chǎng)營(yíng)銷策略 4.1 市場(chǎng)區(qū)隔 4.2 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 4.3 保護(hù)市場(chǎng)份額策略 4.4 營(yíng)銷推廣原則 4.5 營(yíng)銷推廣策略 4.6 銷售控制 4.7 價(jià)格策略 第四部分 廣 告 篇 一、廣告策略導(dǎo)向 二、廣告風(fēng)格與思路 三、廣告任務(wù) 四、廣告受眾分析 五、廣告宣傳推廣策略 六、廣告訴求 6.1 訴求重點(diǎn) 6.2 分類訴求 七、媒體分析與選擇 7.1 媒體選擇的策略 7.2 媒體的選擇 八、媒體推廣計(jì)劃 8.1營(yíng)造聲勢(shì)階段 8.2 塑造品牌 8.3 提升形象 8.4 持續(xù)期 8.5 7-9月報(bào)紙媒體廣告計(jì)劃 8.6 人員調(diào)配及流程管控。
7.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的創(chuàng)意
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；
4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；
5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來。
構(gòu)思框架
1） 以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2） 展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì)；
3） 體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；
4） 直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
8.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案
一、營(yíng)銷策劃書的格式 一份完整較的營(yíng)銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。
三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。
（2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。
4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。 5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
（6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。
（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷活動(dòng)的比較分析。 （9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷售渠道的比較分析。
（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。 （13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。
（二）策劃書正文 一般的營(yíng)銷策劃書正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細(xì)節(jié)； 1。確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。
2。銷售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。
3。制定價(jià)格政策。
4。確定銷售方式。
5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。
6。促銷活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標(biāo) 所謂銷售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。 銷售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗(yàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的成敗提供依據(jù)。
為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。 為擬定下一次銷售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。
（3）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃 策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。
①目標(biāo) 策劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。
②策略 決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運(yùn)用策略、促銷價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。
廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。
分銷渠道策略：當(dāng)前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷價(jià)格策略：促銷的對(duì)象，促銷活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。
③細(xì)部計(jì)劃 詳細(xì)說明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。 廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。
媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本） 促銷活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。
公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)查在營(yíng)銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。
因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過市場(chǎng)調(diào)查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調(diào)查的重要。
然而，市場(chǎng)調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場(chǎng)調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。
市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。 （5）銷售管理計(jì)劃 假如把營(yíng)銷策劃案看成是一種陸?？章?lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標(biāo)便是登陸的目的。
市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是負(fù)責(zé)提供情報(bào)，推廣計(jì)劃是海空軍掩護(hù)，而銷售管理計(jì)劃是陸軍行動(dòng)了，在情報(bào)的有效支援與強(qiáng)大?？哲姷难谧o(hù)下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計(jì)劃的重要性不言而喻。
銷售管理計(jì)劃包括銷售主管和職員、銷售計(jì)劃、推銷員的挑選與訓(xùn)練、激勵(lì)推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎(jiǎng)金）等。 （6）財(cái)務(wù)損益預(yù)估 任何營(yíng)銷策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。
只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷售總額減去銷售成本、營(yíng)銷費(fèi)用（經(jīng)銷費(fèi)用加管理費(fèi)用）、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。 （7）方案的可行性與操作性分析。
這是對(duì)該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過程，從某中意義上來說，他是計(jì)劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對(duì)整個(gè)方案的可行。
9.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎樣做
原發(fā)布者：柏相臣
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案
引言
第一部分 市場(chǎng)解構(gòu)
基本描述
項(xiàng)目SWOT分析
目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析
第二部分 客戶分析
目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析
目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)買心理及行為分析
第三部分 產(chǎn)品策略
策劃思路
產(chǎn)品規(guī)劃
賣點(diǎn)梳理
第四部分 價(jià)格策略
價(jià)格策略
價(jià)格結(jié)構(gòu)
價(jià)格預(yù)期
第五部分 營(yíng)銷通路
營(yíng)銷展示中心
接待中心
VIP營(yíng)銷
第六部分 營(yíng)銷推廣
推廣策略及遵循原則
案名與LOGO
推廣總精神
營(yíng)銷推廣工作階段劃分與工作要點(diǎn)
一期市場(chǎng)和策略
整體營(yíng)銷戰(zhàn)略
入市策略
推廣策略
推廣部署
階段銷售周期劃分及策略
附錄
引 言
對(duì)于華府項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來的魅力及復(fù)雜性，決定了本次《華府項(xiàng)目營(yíng)銷策略總體思路方案》也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來的沖擊力：
如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？
如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險(xiǎn)？
如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動(dòng)市場(chǎng)的市場(chǎng)攻擊體系？
如何建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多種推廣平臺(tái)的立體推廣體系？
一個(gè)項(xiàng)目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。升值空間——華府項(xiàng)目
