房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期策劃主要是)
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期策劃主要是
掌握并分析房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權證面積、政府主管部門(mén)的規劃要點(diǎn)、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢(xún)報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢(xún)報告的科學(xué)性、合理化。
一是完成房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)調查工作，
二是依據調查情況進(jìn)行有科學(xué)依據的市場(chǎng)分析，
三是進(jìn)行有獨創(chuàng )性的策劃。
策劃方案應包含的基本項目包括：
(1)市場(chǎng)調研 A區域房地產(chǎn)市場(chǎng)調研 B類(lèi)比競爭樓盤(pán)調研 C各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶(hù)定性調查 F目標客戶(hù)定量調查 G市場(chǎng)定位分析和項目?jì)r(jià)格定位分析 F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃 A宏觀(guān)經(jīng)濟和本區域城市市場(chǎng)調研 B項目所在地環(huán)境、現狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價(jià)值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議
(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱(chēng)和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶(hù)型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環(huán)境規劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂(lè )指導 K項目建成后未來(lái)生活方式指引 依據以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內容，預測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢(xún)報告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個(gè)結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃主要有哪幾類(lèi)
房地產(chǎn)前期具體工作分為：前期策劃、前期營(yíng)銷(xiāo)。
一、前期策劃： 房地產(chǎn)前期策劃歸屬咨詢(xún)行業(yè)，被開(kāi)發(fā)商重視；房地產(chǎn)前期策劃這個(gè)叫法雖然存在，但業(yè)界并無(wú)明確的概念解釋?zhuān)捎诟骷移髽I(yè)認識不同，內容界定也不同。業(yè)內人士更多把它理解為房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
所謂房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)，是以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)為基礎，以滿(mǎn)足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優(yōu)勢為目標，將營(yíng)銷(xiāo)理念貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的一種企業(yè)戰略。 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃，一般就是指咨詢(xún)顧問(wèn)公司在樓盤(pán)銷(xiāo)售之前進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)工作。
策劃內容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調查策劃；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃操作方案；房地產(chǎn)價(jià)格策劃與制定；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策劃與管理；房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃；房地產(chǎn)形象策劃與包裝推廣；房地產(chǎn)廣告策劃與開(kāi)發(fā)設計；銷(xiāo)售策略與銷(xiāo)售控制；房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售策略；房地產(chǎn)項目二次啟動(dòng)銷(xiāo)售策略；房地產(chǎn)尾盤(pán)銷(xiāo)售策略；房地產(chǎn)銷(xiāo)售培訓與指導；售樓人員職責；銷(xiāo)售行為規范；營(yíng)銷(xiāo)隊伍團隊精神； 主要都是些針對房地產(chǎn)市場(chǎng)，競爭對手，品牌，價(jià)格，運作管理的銷(xiāo)售方案； 二、前期營(yíng)銷(xiāo)： 前期營(yíng)銷(xiāo)工作計劃 項目建筑方案已基本確定，目前正在進(jìn)入項目各項報建和工程動(dòng)工的籌備中，雖然項目未進(jìn)入實(shí)質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)工作，但為了項目今后的營(yíng)銷(xiāo)能有計劃的運行，營(yíng)銷(xiāo)工作應本著(zhù)“運籌帷幄，全程把控”的運作理念，積極作好前期各項營(yíng)銷(xiāo)準備工作，以備項目營(yíng)銷(xiāo)的各環(huán)節是能有計劃的運行。 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)工作是一項工作量大，涉及環(huán)節多且變化素很大的工作，若前期沒(méi)有一個(gè)完整的全盤(pán)計劃，在面對變化情況時(shí)，往往沒(méi)有方向或出現臨時(shí)應急措施，而給將來(lái)留下后遺癥。
因此，在目前情況下，營(yíng)銷(xiāo)工作應該進(jìn)入前期準備階段，在營(yíng)銷(xiāo)的前期準備中分為四個(gè)階段： 1、項目?jì)r(jià)格體系研究、論證和制定階段。 項目的產(chǎn)品確定后，價(jià)格的制定是成為營(yíng)銷(xiāo)工作的重要任務(wù)之一。
該階段通過(guò)公司現有資源，對項目周邊市場(chǎng)的價(jià)格情況進(jìn)行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷(xiāo)售價(jià)格情況進(jìn)行分析，初步確定出項目的銷(xiāo)售均價(jià)，最高均價(jià)和最低均價(jià)；再根據項目的樓層、朝向、戶(hù)型、景觀(guān)、私密性等因素制定出項目平面價(jià)格差距，最后完成項目各套房間初步的價(jià)格表以及、優(yōu)惠策略、提價(jià)策略與節奏，升值營(yíng)造策略等，為項目的未來(lái)銷(xiāo)售作好價(jià)格的基礎準備。 2、項目營(yíng)銷(xiāo)代理公司的選定階段 營(yíng)銷(xiāo)代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營(yíng)銷(xiāo)的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進(jìn)行考察和評定，任何代理公司都有其實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力的長(cháng)短處，因此在考察過(guò)程中除了公司的實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。
我公司在選擇代理公司時(shí)，應通過(guò)以下四個(gè)個(gè)方面進(jìn)行綜合考察和評定： 2-1、對代理公司的歷史業(yè)績(jì)進(jìn)行綜合考察，了解其代理過(guò)項目的業(yè)績(jì)情況和開(kāi)發(fā)企業(yè)的評價(jià)； 2-2、對代理公司關(guān)于我項目的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創(chuàng )新、是否結合我公司及項目的實(shí)際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實(shí)際執行能力。
3-3、考察代理公司的對項目的態(tài)度，通過(guò)考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專(zhuān)案人員的資力、專(zhuān)業(yè)能力、抄盤(pán)經(jīng)驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專(zhuān)業(yè)度。 通過(guò)以上四個(gè)方面的考察進(jìn)行綜合評分來(lái)確定項目最后的代理公司。
3、項目廣告公司的選定階段 在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進(jìn)入預熱期前的項目形象工作必須通過(guò)廣告公司進(jìn)行表現。在考察廣告公司過(guò)程中，除了考察其設計能力和服務(wù)費用方面，還應重點(diǎn)考查廣告公司對項目營(yíng)銷(xiāo)方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動(dòng)目標群。
因此，廣告公司的選擇也應遵行四個(gè)方面的原則。 3-1、考查公司的歷史業(yè)績(jì)及綜合創(chuàng )意能力； 3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。
3-3、考察委派負責我項目專(zhuān)案人員的資歷、專(zhuān)業(yè)設計能力，文案撰稿能力以及與開(kāi)發(fā)公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。 3-4、考察廣告公司服務(wù)報價(jià)，廣告發(fā)布報價(jià)、物料制作報價(jià)等情況。
4、項目預熱期執行階段 在確定代理公司、廣告公司后，項目要進(jìn)入前期的市場(chǎng)形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開(kāi)始以循序漸進(jìn)的方式有計劃的實(shí)施項目的市場(chǎng)預熱，逐步積累客戶(hù)，并根據市場(chǎng)的初步反映情況調整營(yíng)銷(xiāo)策略、廣告策略以及執行手段。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃的內容簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃，要先于實(shí)際的決策和項目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預測活動(dòng)，在整個(gè)工程建設中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開(kāi)發(fā)什么，預測項目的社會(huì )效益與經(jīng)濟效益，指導項目的規劃和設計工作，從而擬定具體的項目計劃。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》著(zhù)重從市場(chǎng)調研、項目定位、可行性研究三大方面對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃進(jìn)行分步解析，抓住主要環(huán)節的重點(diǎn)流程，同時(shí)借鑒國內經(jīng)典項目案例增強實(shí)戰操作性，即學(xué)即用。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》由中國房產(chǎn)信息集團，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司所著(zhù)。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃的內容簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃，要先于實(shí)際的決策和項目產(chǎn)品的形成。它是一種科學(xué)的預測活動(dòng)，在整個(gè)工程建設中具有決定意義。前期策劃的主要任務(wù)是定義開(kāi)發(fā)什么，預測項目的社會(huì )效益與經(jīng)濟效益，指導項目的規劃和設計工作，從而擬定具體的項目計劃。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》著(zhù)重從市場(chǎng)調研、項目定位、可行性研究三大方面對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃進(jìn)行分步解析，抓住主要環(huán)節的重點(diǎn)流程，同時(shí)借鑒國內經(jīng)典項目案例增強實(shí)戰操作性，即學(xué)即用。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃》由中國房產(chǎn)信息集團，克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司所著(zhù)。
5.房地產(chǎn)公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫(xiě)
其實(shí)地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類(lèi)別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。
從內容上分為：營(yíng)銷(xiāo)推廣、公關(guān)活動(dòng)策劃、銷(xiāo)售策劃、廣告策劃等等。 系統比較多復雜，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會(huì )涌現很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。
房地產(chǎn)策劃包括那些內容？ 一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實(shí)現項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開(kāi)發(fā)項目用地的現場(chǎng)調查及動(dòng)遷安置；（3）市場(chǎng)分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環(huán)境保護；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；（7）項目開(kāi)發(fā)組織機構、管理費用的研究；（8）開(kāi)發(fā)建設計劃；（9）項目經(jīng)濟及社會(huì )效益分析；（10）結論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會(huì )研究。
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門(mén)內，以自然資源和市場(chǎng)的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會(huì )。 投資機會(huì )研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會(huì )研究認為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱(chēng)“預可行性研究”。在機會(huì )研究的基礎上，進(jìn)一步對項目建設的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。
詳細可行性研究是開(kāi)發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢(xún)評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。
未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟評價(jià)；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃內容 營(yíng)銷(xiāo)策劃內容： A、定價(jià)策略 1、根據市場(chǎng)情況，合理分布各銷(xiāo)售階段，并制定平均銷(xiāo)售價(jià)格表； 2、實(shí)施后，在銷(xiāo)售過(guò)程中視實(shí)際情況調整銷(xiāo)售價(jià)格； 3、推出特價(jià)房的時(shí)機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀(guān)差價(jià)； 5、付款方式建議； 6、售價(jià)調整與銷(xiāo)售率及工程進(jìn)度的關(guān)系 B、銷(xiāo)售費用及資金流量調控建議 1、營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程中各階段銷(xiāo)售費用（包括廣告設計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷(xiāo)售人員獎金，名類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)等費用）的數額建議； 2、銷(xiāo)售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議 C、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷(xiāo)售階段的劃分 1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機建議（根據市場(chǎng)、項目、競爭對手狀況綜合起來(lái)考慮）； 2、銷(xiāo)售階段的劃分及周期 D、銷(xiāo)售控制 1、推盤(pán)手法建議； 2、各銷(xiāo)售階段及銷(xiāo)售人員職級的成交折扣建議； 3、價(jià)格調控與促銷(xiāo)手段建議； 4、簽署認購書(shū)與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡(jiǎn)介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值； 3、項目環(huán)境資料說(shuō)明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營(yíng)銷(xiāo)理念； 8、營(yíng)銷(xiāo)技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場(chǎng)客源定位； 14、業(yè)務(wù)計劃介紹； 15、買(mǎi)方心理障礙排除； 16、現場(chǎng)接待流程及規定； 17、守價(jià)技巧； 18、準客戶(hù)資料收集及分類(lèi)方法； 19、電話(huà)拜訪(fǎng)與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷(xiāo)活動(dòng)計劃說(shuō)明； 21、自我促銷(xiāo)及組合促銷(xiāo)介紹； 22、現場(chǎng)買(mǎi)氣制造； 23、認購書(shū)、售價(jià)與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問(wèn)演練與課程驗收 三、隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無(wú)章趨向規范有序，但縱觀(guān)目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運作中使營(yíng)銷(xiāo)策劃走向誤區。 ●誤區之一 目標客戶(hù)定位不準 打開(kāi)任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話(huà)。
售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價(jià)不超過(guò)3元的飲料（如可口可樂(lè )）對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實(shí)上，由于高額的消費支出、購買(mǎi)結果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買(mǎi)行為，其購買(mǎi)決策的環(huán)節、影響因素和時(shí)間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專(zhuān)業(yè)消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為，“市場(chǎng)是引導出來(lái)的”、“我們比消費者。
6.什么是房地產(chǎn)前期策劃
通常意義上的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)可分為決策階段和實(shí)施階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實(shí)施，而一個(gè)良好的決策往往對整個(gè)項目的成敗起著(zhù)至關(guān)重要的作用。
1 房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)前期策劃工作的任務(wù)主要有：環(huán)境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。各個(gè)組成部分的具體內容為：環(huán)境調查和分析主要是了解項目所處的政策環(huán)境、宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、建設環(huán)境（能源、基礎設施）以及建筑環(huán)境（風(fēng)格、主色調等）等，從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開(kāi)發(fā)或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開(kāi)發(fā)或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經(jīng)營(yíng)期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經(jīng)濟策劃注重于項目開(kāi)發(fā)中的成本效益分析，制定資金需求量計劃和融資方案；技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標準和規范的應用和制定；營(yíng)銷(xiāo)策劃是分析確定營(yíng)銷(xiāo)策略、廣告及銷(xiāo)售價(jià)格等；環(huán)境和文化策劃關(guān)注項目規劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；風(fēng)險分析包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、組織風(fēng)險、管理風(fēng)險以及營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險等。通過(guò)對以上各因素的分析，可以確定出一個(gè)清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開(kāi)發(fā)項目做出決策。
7.房地產(chǎn)項目中前期工作的流程是什么
1.項目開(kāi)發(fā)前期調研程序
項目的前期調研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對擬投資地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢(xún)投資的可能性，尋找投資機會(huì )的過(guò)程。
2.項目立項程序
項目立項程序，就是上報項目建議書(shū)或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開(kāi)發(fā)建設資格。
3.土地使用權取得的程序
土地使用權取得的程序，就是開(kāi)發(fā)商在項目立項通過(guò)（取得建議書(shū)批復，可行性研究批復），并取得建設用地規劃許可證后，辦理取得土地使用權手續的程序。
4.項目規劃程序
項目規劃程序，就是開(kāi)發(fā)商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。
根據國家和濟南市有關(guān)城市規劃的規定，在濟南市城市規劃區內開(kāi)發(fā)建設的項目，必須符合城市規劃的要求，必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續，在取得“兩證”（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證）后，方可開(kāi)工建設。項目規劃申報的基本程序如下：
(1)在可行性研究報告（項目建議書(shū)）報批之前，開(kāi)發(fā)商要向規劃局申報規劃要點(diǎn)，規劃局對項目的用地范圍、規劃條件等提出初步意見(jiàn)，形成項目建設選址的初審意見(jiàn)，作為計劃部門(mén)進(jìn)行批復時(shí)的參考依據。
(2)在可行性研究報告批復后，開(kāi)發(fā)商可向規劃局申報項目定點(diǎn)規劃局向申請單位下發(fā)規劃定點(diǎn)通知書(shū)和設計規劃要求通知書(shū)，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見(jiàn)。
(3)根據規劃局提出的規劃設計條件，委托有資質(zhì)的設計機構進(jìn)行規劃方案設計，取得四圖一書(shū)（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線(xiàn)綜合圖、說(shuō)明書(shū)）。開(kāi)發(fā)商在完成方案設計后，應向規劃部門(mén)提出審查申請。
(4)經(jīng)審定通過(guò)的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備文件。
(5)開(kāi)發(fā)商依據設計規劃要求通知書(shū)和可行性研究報告批復，即可向規劃局申領(lǐng)建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件。
(6)申領(lǐng)建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開(kāi)工手續之前，需要驗證工程建設是否符合規劃要求的最后法定程序，該證是申辦開(kāi)工的必備文件。
1.工程建設項目立項審批
(1)承辦部門(mén)：濟南市計劃發(fā)展委員會(huì )投資處
(2)申報資料：①書(shū)面申請；②提供資金落實(shí)證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質(zhì)的工程咨詢(xún)單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門(mén)對項目建設選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門(mén)對建設用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門(mén)的環(huán)評報告；有關(guān)部門(mén)對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)證明.
(3)申辦程序：有行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門(mén)轉報項目立項申報資料；無(wú)行政主管部門(mén)的開(kāi)發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標、拍賣(mài)方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權后，憑《中標確認書(shū)》或《拍賣(mài)成交確認書(shū)》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進(jìn)行現場(chǎng)勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門(mén)審批權限內的項目，由市計委負責轉報。
(4)辦結時(shí)限：在收到申報資料后，5個(gè)工作日內予以批復可研報告。
(5)收費標準：如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開(kāi)發(fā)管理費。
8.房地產(chǎn)前期策劃的要點(diǎn)
●市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設計定位：根據前期市場(chǎng)分析，確定項目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標客戶(hù)群定位，進(jìn)行目標客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規劃、設計理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內容包括：項目總體市場(chǎng)定位目標人群定位項目開(kāi)發(fā)總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶(hù)型設計建議 整體風(fēng)格建議 外立面設計建議 園林景觀(guān)規劃建議 社區配套設施 會(huì )所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場(chǎng)推廣策劃：根據市場(chǎng)競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準備。內容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷(xiāo)策略，銷(xiāo)售策略，市場(chǎng)推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷(xiāo)售工具設計），廣告設計創(chuàng )作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。
具體內容是：市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項目核心賣(mài)點(diǎn)提煉項目案名建議 找房地產(chǎn)資料，到中國地產(chǎn)商 銷(xiāo)售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計劃，銷(xiāo)售控制廣告策略：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點(diǎn)，各類(lèi)廣告創(chuàng )意（報紙，戶(hù)外，電播等）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執行● 項目銷(xiāo)售策劃（項目銷(xiāo)售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷(xiāo)售計劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現預定銷(xiāo)售時(shí)間計劃和收入計劃。具體內容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機選擇，回款計劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統一說(shuō)辭銷(xiāo)售培訓，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現場(chǎng)包裝策略，樣板間策略銷(xiāo)售現場(chǎng)管理，客戶(hù)資料管理，客戶(hù)服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計劃促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競爭對手跟蹤市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調整銷(xiāo)售策略調整。
