房地產(chǎn)委托代建(受托代建房屋如何進(jìn)行會(huì )計核算)
1.受托代建房屋如何進(jìn)行會(huì )計核算
受托方符合代建房規定的條件，則其所取得的發(fā)票均是委托方名義的發(fā)票，當然由此形成的成本費用實(shí)質(zhì)上是在為委托方進(jìn)行代為結算管理，與其本身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毫無(wú)關(guān)系，受托方無(wú)需核算該項目的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本，也就不存在代建房收入與成本同價(jià)的疑問(wèn)，但是根據合同約定，其收取委托方的代建房手續費收入應當作為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入核算，為此發(fā)生的支出應當作為期間費用核算。
由于受托方是代建行為，在科目設置上，其在“開(kāi)發(fā)成本——代建房”歸集的成本費用建造完工后應轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建房”科目與委托方進(jìn)行結算。如果受托方僅是收取管理費，且不墊付資金，所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負責，則受托方不需要負擔房產(chǎn)造價(jià)成本的結轉，僅就其收取的管理費收入確認收入，計征營(yíng)業(yè)稅，其在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建房”歸集的成本費用轉入“其他應收款——委托方”即可。
2.房地產(chǎn)公司房屋代建的賬務(wù)處理?
開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費用，應記入“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開(kāi)發(fā)間接費用”等賬戶(hù)的貸方。同時(shí)應按成本核算對象和成本項目分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬相同。
完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結算手續后，將代建工程開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方轉入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶(hù)的借方。
如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托，代為擴建開(kāi)發(fā)小區旁邊一條道路。擴建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開(kāi)發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開(kāi)發(fā)支出和分配開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)，應作如下分錄入賬：
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000
貸：銀行存款 460 000
應付賬款——應付工程款 540 000
開(kāi)發(fā)間接費用 80 000
道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結轉已完工程成本時(shí)，應作如下分錄入賬：
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000
貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000
3.代建工程發(fā)包賬務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的核算除了用到“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“銀行存款”、“原材料”等賬戶(hù)外，還用到兩個(gè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)：“工程施工”、“工程結算”。
“工程施工”是用來(lái)核算企業(yè)實(shí)際發(fā)生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分別合同成本和合同毛利進(jìn)行明細核算，該賬戶(hù)期末余額一般在借方，表示企業(yè)尚未完工的建造合同成本和合同毛利。
“工程結算”是核算企業(yè)根據建造合同約定向業(yè)主辦理結算的累計金額，該賬戶(hù)可按建造合同進(jìn)行明細核算。期末余額一般在 貸方反映企業(yè)尚未完工建造合同已辦理結算的累計金額。當合同完工時(shí)，應將該賬戶(hù)的余額與相關(guān)工程的工程施工賬戶(hù)相對沖。 同一會(huì )計年度完工的建造合同在施工過(guò)程中，當企業(yè)發(fā)生支出時(shí)：
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶(hù)
與委托方進(jìn)行結算時(shí)：
借：應收賬款
貸：工程結算
建造合同完工時(shí)：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
借：工程結算
貸：工程施工
1、代建工程跨年度，建造結果能可靠估計的。在施工過(guò)程中，當企業(yè)發(fā)生支出時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生額，
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶(hù)
當企業(yè)向業(yè)主辦理價(jià)款結算時(shí)，按照結算金額，
借：應收賬款
貸：工程結算
資產(chǎn)負債表日，確認收入和費用時(shí)：
首先計算出完工進(jìn)度，然后按照上述公式計算出當期應確認的收入、費用和毛利，會(huì )計分錄如下：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
當合同總成本大于總收入時(shí)，按計算的金額，
借：資產(chǎn)減值損失
貸：存貨跌價(jià)準備
合同完工時(shí)；
當期確認的合同收入=合同的總收入—以前年度累計確認的收入
當期確認的合同費用=合同的總成本—以前年度累計確認的成本
當期確認的毛利=當期的合同收入—當期的合同費用
會(huì )計分錄如下：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
借：工程結算
貸：工程施工
把計提的預計損失轉入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
借：存貨跌價(jià)準備
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
2、建造結果不能可靠估計的。在施工過(guò)程中，當企業(yè)發(fā)生支出時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生額，
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶(hù)
當企業(yè)向業(yè)主辦理價(jià)款結算時(shí)，按照結算金額，
借：應收賬款
貸：工程結算
在確認收入時(shí)：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（按照實(shí)際發(fā)生的支出）
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（按實(shí)際收到或預計能收回的金額）
貸：工程施工——合同毛利（兩者差額） 企業(yè)應當在附注中披露與建造合同有關(guān)的下列信息：
1、各項合同總金額，以及確定合同完工進(jìn)度的方法。
2、各項合同累計已經(jīng)發(fā)生成本、累計已確認毛利（或虧損）。
3、各項合同已辦理結算的價(jià)款金額。
4、當期預計損失的原因和金額。
4.代建工程的代建工程的賬務(wù)處理
開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費用，應記入“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開(kāi)發(fā)間接費用”等賬戶(hù)的貸方。
同時(shí)應按成本核算對象和成本項目分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬相同。
完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結算手續后，將代建工程開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方轉入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶(hù)的借方。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托，代為擴建開(kāi)發(fā)小區旁邊一條道路。
擴建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開(kāi)發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開(kāi)發(fā)支出和分配開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)，應作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000貸：銀行存款 460 000應付賬款——應付工程款 540 000開(kāi)發(fā)間接費用 80 000道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結轉已完工程成本時(shí)，應作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000。
5.受托代建房產(chǎn)的會(huì )計核算指的是什么?
受托方符合代建房規定的條件，則其所取得的發(fā)票均是委托方名義的發(fā)票，當然由此形成的成本費用實(shí)質(zhì)上是在為委托方進(jìn)行代為結算管理，與其本身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毫無(wú)關(guān)系，受托方無(wú)需核算該項目的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本，也就不存在代建房收入與成本同價(jià)的疑問(wèn)，但是根據合同約定，其收取委托方的代建房手續費收入應當作為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入核算，為此發(fā)生的支出應當作為期間費用核算。
由于受托方是代建行為，在科目設置上，其在“開(kāi)發(fā)成本——代建房”歸集的成本費用建造完工后應轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建房”科目與委托方進(jìn)行結算。如果受托方僅是收取管理費，且不墊付資金，所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負責，則受托方不需要負擔房產(chǎn)造價(jià)成本的結轉，僅就其收取的管理費收入確認收入，計征營(yíng)業(yè)稅，其在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建房”歸集的成本費用轉入“其他應收款——委托方”即可。
6.委托代建委托建設會(huì )計核算
開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費用，應記入“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開(kāi)發(fā)間接費用”等賬戶(hù)的貸方。
同時(shí)應按成本核算對象和成本項目分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬相同。
完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結算手續后，將代建工程開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方轉入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶(hù)的借方。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托，代為擴建開(kāi)發(fā)小區旁邊一條道路。
擴建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開(kāi)發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開(kāi)發(fā)支出和分配開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)，應作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000貸：銀行存款 460 000應付賬款——應付工程款 540 000開(kāi)發(fā)間接費用 80 000道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結轉已完工程成本時(shí)，應作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000。
7.房地產(chǎn)公司會(huì )計建賬流程
一、房地產(chǎn)公司應該執行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》，不能按商業(yè)和工業(yè)會(huì )計制度建賬。
二、建賬（一）首先，建賬必須按照《會(huì )計法》和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計制度的規定設置會(huì )計賬簿，包括總賬、明細賬、日記賬和其他輔助性賬簿。（二）設置總賬1、總賬是根據一級會(huì )計科目（亦稱(chēng)總賬科目）開(kāi)設的賬簿，用來(lái)分類(lèi)登記企業(yè)的全部經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供資產(chǎn)、負債、所有者權益、費用、收入和利潤等總括的核算資料。
2、總賬的格式采用三欄式，外表形式一般應采用訂本式賬簿。（三）設置明細賬1、明細賬通常根據總賬科目所屬的明細科目設置，用來(lái)分類(lèi)登記某一類(lèi)經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供有關(guān)的明細核算資料。
2、明細賬的格式主要有三欄式、數量金額式和多欄式，企業(yè)應根據財產(chǎn)物資管理的需要選擇明細賬的格式。3、明細賬的外表形式一般采用活頁(yè)式。
明細賬采用活頁(yè)式賬簿，主要是使用方便，便于賬頁(yè)的重新排列和記賬人員的分工，但是活頁(yè)賬的賬頁(yè)容易散失和被隨意抽換。因此，使用時(shí)應順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管。
（四）設置日記賬1、日記賬又稱(chēng)序時(shí)賬，是按經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間的先后順序逐日逐筆進(jìn)行登記的賬簿。根據財政部《會(huì )計基礎工作規范》的規定，各單位應設置現金日記賬和銀行存款日記賬，以便逐日核算和監督現金和銀行存款的收入、付出和結存情況。
2、現金日記賬和銀行存款日記賬（1）現金日記賬和銀行存款日記賬的賬頁(yè)一般采用三欄式，即借方、貸方和余額三欄。（2）賬簿的外表形式必須采用訂本式。
現金和銀行存款是企業(yè)流動(dòng)性最強的資產(chǎn)，為保證賬簿資料的安全、完整，財政部《會(huì )計基礎工作規范》第五十七條規定：“現金日記賬和銀行存款日記賬必須采用訂本式賬簿。不得用銀行對賬單或者其他方法代替日記賬”。
（五）設置備查賬1、備查賬是一種輔助賬簿，是對某些在日記賬和分類(lèi)賬中未能記載的會(huì )計事項進(jìn)行補充登記的賬簿。2、備查賬應根據統一會(huì )計制度的規定和企業(yè)管理的需要設置。
并不是每個(gè)企業(yè)都要設置備查賬簿，而應根據管理的需要來(lái)確定，但是對于會(huì )計制度規定必須設置備查簿的科目如“應收票據”、“應付票據”等，必須按照會(huì )計制度的規定設置備查賬簿。3、備查賬的格式由企業(yè)自行確定。
備查賬沒(méi)有固定的格式，與其他賬簿之間也不存在嚴密的勾稽關(guān)系，其格式可由企業(yè)根據內部管理的需要自行確定。4、備查賬的外表形式一般采用活頁(yè)式。
為使用方便備查賬一般采用活頁(yè)式賬簿，與明細賬一樣，為保證賬簿的安全、完整，使用時(shí)應順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管，以防賬頁(yè)丟失。
