溫泉旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

1.溫泉旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，主要注重三個(gè)方面：

一是溫泉綜合價(jià)值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的特征，提升地產(chǎn)的附加值。

二是會(huì)議度假酒店的充分結(jié)合。

要結(jié)合會(huì)議經(jīng)營(yíng)，形成對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)的返租結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的最大化利用。

三是整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏的科學(xué)把握。

“溫泉休閑綜合體”一般都是位于城郊或鄉(xiāng)村的大盤(pán)，全面開(kāi)花是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)認(rèn)清隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的深入，必將帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升，從而為獲取土地升值效應(yīng)帶來(lái)的高額回報(bào)創(chuàng)造基礎(chǔ)。

因此，在具體的開(kāi)發(fā)中，要本著“先投資型，后自住型；先經(jīng)營(yíng)型，后居住型；先小戶(hù)型，后大戶(hù)型；先中端，后高端”的原則來(lái)安排科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，才能實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化。 溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)作為土地綜合開(kāi)發(fā)的核心與快速回收投資的載體，是“溫泉休閑綜合體”開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在，應(yīng)成為精心打造的對(duì)象，主要有三類(lèi)：

第一類(lèi)是作為第二居所的“住宅型物業(yè)”。

銷(xiāo)售完畢之后即完成開(kāi)發(fā)，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶(hù)，公共的溫泉中心只作為配套來(lái)使用，可以給予年票的優(yōu)惠或俱樂(lè)部會(huì)員卡模式來(lái)運(yùn)營(yíng)。

第二類(lèi)是作為可以返租的“度假型物業(yè)”。建議溫泉入戶(hù)，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50~120平米），以聯(lián)排為主，此類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)格不高，但是休閑功能齊全；溫泉?jiǎng)e院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會(huì)議功能，娛樂(lè)功能、廚房功能，面向企業(yè)小型團(tuán)體，一般在400~600平米，可以容納10~20人；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業(yè)，面向私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理層等市場(chǎng)。

第三類(lèi)是以溫泉為特色的休閑商業(yè)街。其實(shí)質(zhì)是休閑商業(yè)地產(chǎn)，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養(yǎng)生物品專(zhuān)賣(mài)店、健身會(huì)所為核心業(yè)態(tài)，此類(lèi)物業(yè)可以結(jié)合溫泉，也可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。

2.溫泉旅游規(guī)劃與開(kāi)發(fā)

我國(guó)認(rèn)識(shí)溫泉、利用溫泉差不多有上千年的歷史了，最近幾十年快速發(fā)展，溫泉從帝王貴族來(lái)到了大眾視野，成為全民休養(yǎng)方式。

溫泉開(kāi)發(fā)第一步就是規(guī)劃設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)溫泉項(xiàng)目如雨后春筍，規(guī)劃設(shè)計(jì)公司也不斷發(fā)展壯大。天沐旅游、海森文旅、恒藝溫泉設(shè)計(jì)、亮點(diǎn)景觀、巔峰智業(yè) ，奇創(chuàng)旅游。近年來(lái)，通過(guò)不斷發(fā)展，眾多溫泉項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的溫泉數(shù)量與日俱增，而溫泉開(kāi)發(fā)大多粗獷，同質(zhì)化普遍，甚至是向日本、歐洲等拿來(lái)主義，要注意這些問(wèn)題：

1、溫泉實(shí)踐跟不上溫泉研究，開(kāi)發(fā)者對(duì)溫泉資源的脆弱性認(rèn)識(shí)不足，溫泉旅游產(chǎn)品生命周期等方面的研究比較欠缺。

2、溫泉旅游資源的稀缺性認(rèn)識(shí)不足，忽略區(qū)域聯(lián)動(dòng)作用，單純注重建筑形態(tài)，忽視文化品位，對(duì)市場(chǎng)度假需求預(yù)測(cè)不足。

3、開(kāi)發(fā)模式不盡科學(xué)，溫泉旅游建設(shè)的雷同化及產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新與文化。相比國(guó)外，我國(guó)的溫泉旅游產(chǎn)業(yè)剛剛起步，上述問(wèn)題一時(shí)成為發(fā)展的阻礙，規(guī)范以及完善溫泉的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，解決上述問(wèn)題是首要的。1、發(fā)掘溫泉旅游資源價(jià)值。溫泉度假村能夠帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)效益。2、綜合開(kāi)發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)。集度假、體驗(yàn)、娛樂(lè)、康體為一體的休閑旅游方向發(fā)展，對(duì)溫泉旅游區(qū)進(jìn)行逐步升級(jí)。3、加強(qiáng)溫泉旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要根據(jù)不同游客的不同需求層次，提供不同的旅游產(chǎn)品。

4、根據(jù)市場(chǎng)制定合理的發(fā)展模式。應(yīng)充分考慮潛在市場(chǎng)狀況，定出自己的目標(biāo)消費(fèi)人群，有針對(duì)的選擇合適市場(chǎng)需求的開(kāi)發(fā)模式，并根據(jù)客人的喜好對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合、打包，體現(xiàn)個(gè)性化消費(fèi)。

3.溫泉的開(kāi)發(fā)

因?yàn)榈乩砦恢迷?，偏遠(yuǎn)難以吸引人。

4.溫泉旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目招標(biāo)

首先要有溫泉資源，再找個(gè)好的團(tuán)隊(duì)，溫泉設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的公司全國(guó)很多，可以招標(biāo)，采用勝出的方案

5.溫泉投資項(xiàng)目

即墨火車(chē)北站到溫泉度假村約33km，正規(guī)打的約40多元，加回程空駛費(fèi)20元，共60-70元之間。

6.溫泉旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有哪些

旅游度假區(qū)包括的項(xiàng)目有游泳，療養(yǎng)，垂釣，溫泉，餐飲等。

7.溫泉旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是什么

1、親子主題樂(lè)園。用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運(yùn)動(dòng)主題的項(xiàng)目也與此異曲同工，這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場(chǎng)熱情支撐下的穩(wěn)定門(mén)票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)，使現(xiàn)金流很容易得到平衡。

2、全域旅游。改革創(chuàng)新旅游管理，統(tǒng)籌全域旅游空間，打造特色旅游吸引，優(yōu)化旅游公共服務(wù)，聯(lián)動(dòng)構(gòu)建旅游產(chǎn)業(yè)，著力營(yíng)造環(huán)境氛圍。

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3、景區(qū)運(yùn)營(yíng)。通過(guò)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)帶去生機(jī)與活力。賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品。

4、特色小鎮(zhèn)。在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會(huì)被挖掘出來(lái)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大。

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5、酒店運(yùn)營(yíng)。在傳統(tǒng)度假酒店可以滿(mǎn)足基本居住生活需求之外，這類(lèi)產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣(mài)、博彩、會(huì)議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)即能保證收益。

6、故居、遺址開(kāi)發(fā)。以名人故居、革命舊址為主打品牌，通過(guò)豐富的景觀景點(diǎn)和多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將名人故居、舊址等與周?chē)h(huán)境及其他旅游形式相聯(lián)系，使人文旅游融入到多樣化的旅游形式中。

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7、宗教景觀融合。隨著人們對(duì)文化層面、精神層面、養(yǎng)生層面的提升，宗教旅游逐漸走向大眾化。旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作也逐步朝大型化、綜合化發(fā)展，由單純滿(mǎn)足朝拜、觀賞的功能，向吃、住、行、購(gòu)、娛、養(yǎng)生等綜合性旅游配套功能發(fā)展，并形成獨(dú)立的綜合旅游區(qū)。

8、古鎮(zhèn)古街古村。以古鎮(zhèn)、古村、古街區(qū)保護(hù)為前提，以改善原住民生活環(huán)境為基礎(chǔ)，將休閑旅游、文化體驗(yàn)、休閑商業(yè)融入古民居，促進(jìn)老街重新煥發(fā)生機(jī)。

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9、康養(yǎng)旅居產(chǎn)業(yè)。“康”對(duì)應(yīng)著“大健康”；而“養(yǎng)”，為：養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)智等?！奥谩敝傅氖锹糜螛I(yè)，需要區(qū)分的是：康養(yǎng)旅居與在家康養(yǎng)不同，因?yàn)椤奥谩?，是異地康養(yǎng)。此外，“居”與“旅”有關(guān)，這里的“居”不是家庭之居，而是旅游之居。由此可見(jiàn)，康養(yǎng)旅居是多產(chǎn)業(yè)匯聚而成的旅游新業(yè)態(tài)。

10、旅游節(jié)主題。旅游節(jié)是一項(xiàng)重要的文旅營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目，已經(jīng)成為豐富當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娋裎幕?、助力?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、宣傳展示當(dāng)?shù)氐闹匾脚_(tái)和金色名片，也是打造國(guó)際生態(tài)旅游目的地的一項(xiàng)重要舉措。

8.溫泉開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

1. 碧桂園·翡翠東湖

2. 宏業(yè)大都會(huì)配建幼兒園項(xiàng)目

3. 商務(wù)酒店項(xiàng)目

4. 錦州市凌海市國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)醫(yī)療康養(yǎng)生活配套服務(wù)區(qū)項(xiàng)目

5. 錦州市凌海市大有國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)交易商貿(mào)配套服務(wù)基地項(xiàng)目

6. 胡家園區(qū)新建標(biāo)準(zhǔn)化廠房項(xiàng)目

7. 凌海市九華山醫(yī)院工程項(xiàng)目

8. 凌海市自來(lái)水公司化驗(yàn)室業(yè)務(wù)用房二期工程

9. 年產(chǎn)10000噸呋喃酚項(xiàng)目改建年產(chǎn)200噸藥物中間體系列產(chǎn)品及精細(xì)化有機(jī)化合物研發(fā)項(xiàng)目

10. 北鎮(zhèn)市東甸子村道路及村部建設(shè)項(xiàng)目

11. 錦州市北鎮(zhèn)市中小學(xué)集中改廁項(xiàng)目

12. 億賽普（錦州）環(huán)保材料有限公司高氯根工藝水資源化綜合利用制備氯化鈣、氯化鈉、硫酸鈉項(xiàng)目

13. 義縣城區(qū)排水防澇二期工程

14. 錦州黑山400MW風(fēng)電

15. 盤(pán)錦光輝升壓220千伏輸變電工程（錦州段）

16. 錦州市臨港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目

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17. 遼寧理工學(xué)院新建校區(qū)項(xiàng)目

18. 耐火材料技術(shù)改造項(xiàng)目

19. 中國(guó)（凌海市）北方能源產(chǎn)品基地

20. 錦州市義縣中醫(yī)院新建發(fā)熱門(mén)診樓

21. 錦州市凌海市大有產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目

22. 錦州市凌海市大有國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)農(nóng)漁產(chǎn)品加工交易、冷鏈物流基地項(xiàng)目

23. 錦州大有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)俄氣及錦聯(lián)雙管網(wǎng)入園項(xiàng)目

24. 錦州市凌海市中小學(xué)集中改廁項(xiàng)目

25. 中央儲(chǔ)備糧錦州直屬庫(kù)有限公司凌海分公司糧食倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目

26. 凌海市垃圾中轉(zhuǎn)站項(xiàng)目

27. 凌海市農(nóng)村生活污水治理工程項(xiàng)目

28. 智能肥邊切割機(jī)技術(shù)革新技改項(xiàng)目

29. 鋰電螺母破切器技術(shù)革新技改項(xiàng)目

30. 錦州麥卡森生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司溫泉功能室項(xiàng)目

31. 鋰電龍門(mén)吊組技術(shù)革新技改項(xiàng)目

32. 義縣2021年老舊小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施改造工程

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33. 錦州市黑山縣2021年老舊小區(qū)改造工程配套基礎(chǔ)設(shè)施工程（向陽(yáng)小區(qū)、利民小區(qū)、環(huán)宇小區(qū)、南湖小區(qū)）

34. 錦州市黑山縣大虎山街道老舊小區(qū)主體改造工程

35. 錦州市黑山縣2021年老舊小區(qū)改造工程-主體工程（龍興小區(qū)、吉祥小區(qū)、石龍小區(qū)、光榮小區(qū)）

36. 錦州市黑山縣2021年老舊小區(qū)改造工程-主體工程（向陽(yáng)小區(qū)、利民小區(qū)、環(huán)宇小區(qū)、南湖小區(qū)）

37. 錦州市黑山縣2021年老舊小區(qū)改造工程配套基礎(chǔ)設(shè)施工程（龍興小區(qū)、吉祥小區(qū)、石龍小區(qū)、光榮小區(qū)）

9.溫泉旅游開(kāi)發(fā)模式

一、溫泉度假項(xiàng)目的概述、分類(lèi)和特征

溫泉度假區(qū)起源于古羅馬帝國(guó)時(shí)期，1326年正式出現(xiàn)在歐洲市場(chǎng)上。已由單一的醫(yī)療功能轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆洮F(xiàn)代旅游度假區(qū)的特點(diǎn)和功能：休閑、娛樂(lè)、社交、康體活動(dòng)一應(yīng)俱全，旅館、私人別墅、帳篷等居住功能也日益完善，已由過(guò)去單純保健功能的溫泉浴室演化成集溫泉浴室、旅游浴池、健身房和社交活動(dòng)于一體的旅游度假區(qū)。同時(shí)引發(fā)了舒適，多功能的高級(jí)酒店的誕生。

（一）溫泉度假項(xiàng)目的概述

溫泉度假項(xiàng)目，是依托溫泉資源統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)的復(fù)合地產(chǎn)。由于溫泉資源自身的資源稀缺性與配套高尚性的雙重屬性，因此可以真正作為配套內(nèi)容融入到大配套的概念中，易于以溫泉為核心進(jìn)行資源的整合與配套的完善，易于后期對(duì)項(xiàng)目主題的概念包裝、品牌塑造與營(yíng)銷(xiāo)推廣。

溫泉度假項(xiàng)目的關(guān)鍵是品牌與配套，通過(guò)配套重塑屈居區(qū)域、打造品牌，從而完成客戶(hù)的旅游觀光到休閑度假的轉(zhuǎn)換，最終形成集旅游、休閑、度假、居住為主要功能的復(fù)合型地產(chǎn)。

（二）溫泉度假項(xiàng)目的分類(lèi)

1、根據(jù)景觀組合分

景觀組合的開(kāi)發(fā)模式。行業(yè)專(zhuān)家保繼剛、王冠賢等人從景觀組合的角度出發(fā)，以廣東省為例，將溫泉旅游地資源（景觀）開(kāi)發(fā)模式分為4種：自然景觀組合開(kāi)發(fā)模式、人造景觀組合開(kāi)發(fā)模式、綜合開(kāi)發(fā)模式、家庭式小規(guī)模開(kāi)發(fā)模式。

2、以資本角度分

從資本開(kāi)發(fā)的角度可以將溫泉開(kāi)發(fā)模式分為外來(lái)資本主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的溫泉地和當(dāng)?shù)刭Y本主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的溫泉地兩種。我國(guó)的溫泉地主要是以外來(lái)資本（金）為主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的，如：湯崗子療養(yǎng)溫泉地、白洋淀溫泉城。

3、以區(qū)位角度分

具體包括：近郊休閑度假開(kāi)發(fā)、遠(yuǎn)郊保養(yǎng)度假開(kāi)發(fā)、間城市的觀光度假開(kāi)發(fā)以及邊遠(yuǎn)地區(qū)的“秘湯”開(kāi)發(fā)。這種模式出現(xiàn)的先后與城市旅游的開(kāi)發(fā)順序密切相關(guān)，即城市旅游的開(kāi)發(fā)也是按照城市中心帶、近郊、遠(yuǎn)郊、間城市、邊遠(yuǎn)地區(qū)，或由城市內(nèi)部空間到城市周邊地帶的逐步過(guò)渡的開(kāi)發(fā)模式。

（三）溫泉度假項(xiàng)目的特征

資源依賴(lài)

作為項(xiàng)目的基本屬性，在資源的稀缺性與配套的完整兩方面對(duì)溫泉資源深度依賴(lài)，并且作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力存在。

配套先行

由于項(xiàng)目的地緣性因素，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)配套一般比較匱乏，完善配套是吸引客源的先決條件。作為配套的重要組成部分，溫泉配套的開(kāi)發(fā)直接影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

多元化

從國(guó)內(nèi)溫泉度假項(xiàng)目的發(fā)展情況看，項(xiàng)目規(guī)模正在從小體量單一性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇篌w量多元化特征，也就是從“小而精”到“大而全”的發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。體現(xiàn)在三個(gè)方面：

（1）產(chǎn)品多元化

隨著開(kāi)發(fā)體量的擴(kuò)大與客戶(hù)需求的多樣化，所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品從旅游度假產(chǎn)品發(fā)展為養(yǎng)生康體、商務(wù)會(huì)議、度假旅游與居住等多元化產(chǎn)品。

（2）功能多元化

出于抗風(fēng)險(xiǎn)性的考慮和商務(wù)、養(yǎng)生需求的客觀增長(zhǎng)，溫泉度假項(xiàng)目的功能日益豐富，部分項(xiàng)目已脫出溫泉的這一主體，加入高爾夫、游艇碼頭等高端消費(fèi)功能、完善教育文化功能，使溫泉度假地產(chǎn)的內(nèi)涵進(jìn)一步豐富。

（3）資源多元化

一方面，部分溫泉資源與現(xiàn)有的其他自然資源發(fā)生緊密聯(lián)系，如廬山西海國(guó)際溫泉度假村；另一方面，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為溫泉資源過(guò)于單一而有意的將溫泉資源與其他資源進(jìn)行結(jié)合，如海景溫泉，湖景溫泉，山間溫泉等復(fù)合型產(chǎn)品。

二、溫泉度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)因素體系

（一）內(nèi)部影響因素

1、溫泉資源綜合素質(zhì)

溫泉資源是溫泉旅游地賴(lài)以發(fā)展的主要物質(zhì)基礎(chǔ)，是產(chǎn)生旅游吸引的主要因素之一，也是決定溫泉旅游開(kāi)發(fā)選址的客觀必要條件。可以從地質(zhì)地貌背景、水質(zhì)、溫度、流量等因素來(lái)評(píng)價(jià)溫泉旅游資源的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

具體而言，地質(zhì)地貌背景決定溫泉的穩(wěn)定性、溫泉地的地貌景觀特色和開(kāi)發(fā)用地條件；水質(zhì)決定溫泉的治療功能；溫度和流量決定溫泉的儲(chǔ)量，進(jìn)而影響溫泉旅游開(kāi)發(fā)的容量規(guī)模和旅游地持續(xù)發(fā)展的能力。其中，尤以溫度、流量和溫泉的治療功能對(duì)溫泉旅游開(kāi)發(fā)的影響最大，并成為吸引旅游者的主要因素。以廣東省幾個(gè)大型的溫泉旅游地為例，清新、恩平、中山和斗門(mén)的溫泉都具有溫度高、流量大、無(wú)色無(wú)味、含多種微量元素并能治愈多種病癥的特點(diǎn)。在清新溫礦泉的游客抽樣調(diào)查顯示，有32.8%的游客認(rèn)為溫泉的治療功能是溫泉旅游地的第三重要的吸引要素。

2、自然和人文旅游資源豐度

溫泉旅游地如果僅僅靠單純的溫泉沐浴往往很難保證全年都有大量的游客（Abdul Rahim Samsudin et al,1997:283）。溫泉旅游市場(chǎng)特征也表明，其月變化與氣候有著很強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，以云南安寧溫泉旅游度假區(qū)為例，其3年月平均游客量與月平均氣溫的相關(guān)系數(shù)為R=-0.6（顯著水平為0.05），即寒冷的季節(jié)是溫泉旅游的旺季，而炎熱的季節(jié)則是溫泉旅游的淡季。因此，溫泉旅游淡旺季差異成為溫泉旅游開(kāi)發(fā)不可回避的問(wèn)題，進(jìn)行綜合性的旅游開(kāi)發(fā)是解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，溫泉地周邊的自然和人文景觀豐富程度就成為決定溫泉旅游綜合開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。一般而言，溫泉地的自然和人文景觀種類(lèi)越多、資源級(jí)別越高，那么其整體旅游吸引強(qiáng)度則越大。

3、溫泉旅游文化特色

旅游經(jīng)濟(jì)是特色經(jīng)濟(jì)，特色是旅游的靈魂，文化是特色的基礎(chǔ)。溫泉旅游實(shí)質(zhì)上是旅游者對(duì)溫泉旅游地沐浴文化的體驗(yàn)，溫泉旅游開(kāi)發(fā)就是溫泉沐浴文化的塑造。在我國(guó)，溫泉旅游資源是一種遍在性的資源，隨著大量溫泉旅游度假區(qū)的出現(xiàn)，旅游者不僅僅滿(mǎn)足于溫泉治療的需求，轉(zhuǎn)而對(duì)溫泉旅游地的綜合性文化體驗(yàn)的追求，溫泉旅游文化特色成為決定溫泉旅游地競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。好的溫泉需要很好地塑造溫泉旅游文化特色，將溫泉單一療養(yǎng)的物化享受，提升到符合現(xiàn)代消費(fèi)的文化、精神層面，發(fā)展成為一種以健康文化為主題的休閑度假旅游，而且從自然景觀、建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)、服務(wù)方式等方面成功地塑造這一主題，創(chuàng)造了一種體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)沐浴文化特色的品牌。

（二）外部影響因素

1、客源市場(chǎng)

一般來(lái)說(shuō)，大型溫泉旅游地需要較理想的城鎮(zhèn)群為依托，否則將很難達(dá)到或超過(guò)維持經(jīng)營(yíng)所需的門(mén)檻游客量。游客抽樣調(diào)查表明，溫泉旅游地的客源市場(chǎng)主要是以國(guó)內(nèi)為主，而且80%的游客集中在4小時(shí)交通半徑范圍內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)群。這就要求溫泉旅游地必須選址在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多的城市或特大城市的周邊地區(qū)，以保證有良好的客源市場(chǎng)條件。

福建省幾個(gè)發(fā)展較好的溫泉都具有良好的客源市場(chǎng)條件，這些溫泉旅游地都以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多的沿海地區(qū)為一級(jí)客源市場(chǎng)；類(lèi)似地，在遼寧的沈陽(yáng)和大連一線(xiàn)大城市集中地帶，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多，溫泉旅游潛在市場(chǎng)巨大，沿線(xiàn)許多大型的溫泉旅游地如安波、千山、湯漢等都得到了很好的發(fā)展。而在我國(guó)地?zé)釡厝Y源豐富的西藏自治區(qū)和云南省，除了云南省的個(gè)別溫泉如安寧溫泉、彌勒溫泉等，因距客源市場(chǎng)豐富的昆明市比較近而發(fā)展成為都市居民周末觀光度假的溫泉旅游地外，西部還有許多溫泉地大都位于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、城市人口較少的地區(qū)，加上交通不便，導(dǎo)致客源市場(chǎng)缺乏，開(kāi)發(fā)成功的溫泉旅游地較少，多數(shù)溫泉地僅做簡(jiǎn)易開(kāi)發(fā)。

2、交通條件

溫泉往往分布于偏遠(yuǎn)的山區(qū)，溫泉旅游開(kāi)發(fā)除了有良好的客源市場(chǎng)支持以外，還必須與城市有高等級(jí)公路等便捷的內(nèi)外交通聯(lián)系，即旅游地的可進(jìn)入性條件要好。以云南保山龍陵邦臘掌溫泉旅游度假區(qū)為例，在保龍高速公路開(kāi)通以前，邦臘掌溫泉雖具有良好的資源條件，但由于其惡劣的可進(jìn)入性條件，溫泉的開(kāi)發(fā)一直停留在資源簡(jiǎn)易利用上，游客也僅限于周邊的居民。保龍高速公路和泛亞鐵路西線(xiàn)的竣工大大改善了旅游地的可進(jìn)入性條件，使來(lái)滇游客可在3-5小時(shí)交通半徑范圍內(nèi)抵達(dá)，優(yōu)越的交通條件將為其帶來(lái)了大量的游客。

3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

溫泉旅游度假區(qū)不同于一般的資源型旅游地，它是一種利用溫泉資源再開(kāi)發(fā)的高投入的旅游項(xiàng)目，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在很大程度上決定溫泉旅游地的開(kāi)發(fā)規(guī)模和消費(fèi)層次。與主題公園類(lèi)似，作為企業(yè)行為的大型溫泉旅游地的開(kāi)發(fā)，只有在區(qū)域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，才具備較大規(guī)模的投資能力，否則只有引進(jìn)外資，或是政府行為代替企業(yè)行為，將有限的地方財(cái)政收入集中起來(lái)進(jìn)行投資。我國(guó)溫泉旅游地的發(fā)展階段和空間分布規(guī)律表明：改革開(kāi)放初期，我國(guó)的溫泉旅游地主要集中在北方遼沈和京津唐等重工業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，而且溫泉旅游地是以建設(shè)小規(guī)模的溫泉療養(yǎng)院為主，如北京的小湯山溫泉療養(yǎng)院、遼寧的湯崗子、熊岳和千山溫泉療養(yǎng)院；20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)重心向沿海地區(qū)傾斜，南方特別是廣東省的經(jīng)濟(jì)在全國(guó)屬于發(fā)達(dá)地區(qū)，大規(guī)模、高投入的以建設(shè)高級(jí)別墅區(qū)和大型露天溫泉為特色的溫泉旅游度假區(qū)大量興起，如廣東四大溫泉旅游地，其投資額大多上億元，開(kāi)發(fā)規(guī)模大都成百上千公頃，資本來(lái)源以香港為主本地為輔。以上事實(shí)說(shuō)明，溫泉旅游地的投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模在很大程度上受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)溫泉旅游地影響還表現(xiàn)在溫泉游客的消費(fèi)能力上。一般而言，大型溫泉旅游項(xiàng)目的高投入需要靠高消費(fèi)、高門(mén)票來(lái)保證其生存發(fā)展，以廣東四大溫泉旅游地為例，光門(mén)票一項(xiàng)最高達(dá)128元，最低也要90元，而住宿價(jià)格和餐飲價(jià)格也都遠(yuǎn)高于一般旅游地的平均水平。因此，唯有在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高收入居民才具備如此的旅游消費(fèi)能力。而在清新溫礦泉的游客抽樣調(diào)查也表明，近80%的游客集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、收入水平高的珠江三角洲地區(qū)，57.7%的游客平均月收入在2000元以上。

4、空間集聚和競(jìng)爭(zhēng)

受溫泉出沒(méi)的地質(zhì)條件決定，往往在同一區(qū)域有多個(gè)溫泉出現(xiàn)，導(dǎo)致多個(gè)溫泉旅游地在同一區(qū)域集聚，因此產(chǎn)生溫泉旅游地的空間競(jìng)爭(zhēng)。除了需求方面和供給方面的一些共性因素外，影響溫泉旅游地空間競(jìng)爭(zhēng)的主要因素由溫泉特色和溫泉規(guī)模決定，此外，微觀區(qū)位條件也很重要。

溫泉特色由溫泉沐浴方式體現(xiàn)，往往指溫泉旅游地的露天溫泉特色。調(diào)查表明，露天溫泉特色是吸引游客的3個(gè)主要因素之一。溫泉規(guī)模是指溫泉流量、投資額、占地規(guī)模，但更重要的是指期望游客逗留時(shí)間和實(shí)際游客逗留時(shí)間。溫泉特色和溫泉規(guī)模相互作用的結(jié)果往往將溫泉旅游地分為不同的檔次。

我國(guó)的溫泉旅游目前仍處于觀光為主的階段,因此溫泉旅游地的空間競(jìng)爭(zhēng)受旅游者的空間行為規(guī)律影響，當(dāng)多個(gè)高投入、高門(mén)票的溫泉旅游地在同一地域同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，大尺度的旅游者往往只選擇地位級(jí)別、知名度高的溫泉旅游地，而放棄地位級(jí)別較低、知名度小的溫泉旅游地。

5、決策者行為

（1）投資者決策行為：決定項(xiàng)目的區(qū)位選擇、項(xiàng)目的投資規(guī)模和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向。

投資者決策行為首先是溫泉旅游地區(qū)位的選擇。投資者掌握、運(yùn)用與溫泉旅游發(fā)展相關(guān)信息的好壞程度直接決定溫泉旅游地選址的優(yōu)劣，進(jìn)而影響到溫泉旅游地的發(fā)展。其次，投資者行為決定溫泉旅游地的投資規(guī)模。一般而言，大型的溫泉旅游地不但要求高質(zhì)量的環(huán)境營(yíng)造，而且需要建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的溫泉沐浴、住宿、餐飲、娛樂(lè)等旅游設(shè)施，因而需要巨大的資金支持，如清新溫礦泉旅游度假區(qū)；而小型的溫泉旅游地如粵北山區(qū)的家庭作坊式的溫泉需要的資金相對(duì)小得多。也就是說(shuō)，溫泉旅游地開(kāi)發(fā)的檔次和規(guī)模很大程度上由投資者的投資力度決定。第三，投資者行為決定溫泉旅游地的開(kāi)發(fā)方向。開(kāi)發(fā)方向與投資者的經(jīng)驗(yàn)、智力、偏好、欲望和態(tài)度等個(gè)人因素相關(guān)。如有的投資者選擇綜合性溫泉旅游的開(kāi)發(fā)方向，有的選擇主題式溫泉旅游的開(kāi)發(fā)方向等。

（2）政府決策行為

目前國(guó)內(nèi)的溫泉旅游開(kāi)發(fā)模式主要有3種：①政府投資開(kāi)發(fā)；②外資和個(gè)體投資開(kāi)發(fā)；③政府與外資合作開(kāi)發(fā)。對(duì)于第一種開(kāi)發(fā)模式，政府決定溫泉旅游開(kāi)發(fā)的區(qū)位選擇、投資規(guī)模及其開(kāi)發(fā)方向；對(duì)于第二種開(kāi)發(fā)模式，政府在溫泉旅游項(xiàng)目的決策立項(xiàng)、招商引資、政策支持、基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面影響溫泉旅游地的開(kāi)發(fā)；對(duì)于第3種開(kāi)發(fā)模式，政府不僅要對(duì)溫泉旅游項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，決策立項(xiàng)，提供優(yōu)惠政策，配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施等，同時(shí)參與溫泉旅游地的選址、開(kāi)發(fā)實(shí)施、經(jīng)營(yíng)管理等方面的決策。

三、溫泉度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向

（一）以“真溫泉”吸引客人,以“住”留住客人

“真溫泉”問(wèn)題主要指溫泉摻水、溫泉的循環(huán)用水、溫泉加溫、所含化學(xué)物質(zhì)、溫泉的水質(zhì)新鮮度、溫泉的泉源文化等。隨著溫泉旅游的發(fā)展，這些問(wèn)題逐步被溫泉旅游研究者所關(guān)注，因此，應(yīng)在“真溫泉”上做文章，來(lái)增加溫泉資源對(duì)旅游者的吸引力。

由于遠(yuǎn)郊溫泉地一般分布在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、遠(yuǎn)離都市的地區(qū)，其特殊的地理位置及交通條件決定了其定位為：遠(yuǎn)郊保養(yǎng)度假游，以滿(mǎn)足都市居民1-2日的溫泉度假需求。遠(yuǎn)郊溫泉地可開(kāi)發(fā)成介于大眾旅游與高消費(fèi)旅游之間的過(guò)渡型的溫泉旅游形式，樹(shù)立用“真溫泉”吸引客人并留住客人的理念，最大限度地發(fā)揮其“聚客與留客”功能。

（二）建設(shè)晝夜二系列旅游產(chǎn)品，豐富旅游者次日的活動(dòng)

從旅游體驗(yàn)角度設(shè)計(jì)過(guò)夜溫泉旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)是十分有意義的，也是目前鮮有提出的研究方向。目前溫泉開(kāi)發(fā)關(guān)注的多是夜旅游項(xiàng)目，或者全天候項(xiàng)目，而沒(méi)有突出只有晝間可觀賞參與的項(xiàng)目。這樣造成許多客人乘興而來(lái)，也乘興而玩，然而，第二日起床后有一種莫名其妙的失落感，從而“倉(cāng)皇離去”。

結(jié)合實(shí)際，進(jìn)而思索，可將溫泉產(chǎn)品分為“過(guò)夜前項(xiàng)目”“夜間項(xiàng)目”和“過(guò)夜后項(xiàng)目”，以此模擬旅游體驗(yàn)過(guò)程，也強(qiáng)化過(guò)夜游和一日游的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)差異，從而突出1-2日的溫泉旅游的兩個(gè)核心設(shè)計(jì)：溫泉洗浴+社區(qū)觀光和自然觀光，提倡“晝觀光，夜娛樂(lè)”模式，讓溫泉地真正地活起來(lái)。

（三）開(kāi)展生態(tài)旅游與節(jié)事活動(dòng),提高旅游者參與程度

體味農(nóng)家生活、親近自然的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游日益成為一個(gè)新賣(mài)點(diǎn)，遠(yuǎn)郊溫泉地可依托周?chē)鷥?yōu)越的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)開(kāi)展務(wù)農(nóng)旅游。每年春天插秧和秋天收割的季節(jié)，讓旅游者去體驗(yàn)農(nóng)民的生活，與農(nóng)民一道，黎明時(shí)分下田，披星戴月而歸。此外，也可利用“蘋(píng)果園”“葡萄園”“櫻桃園”和“農(nóng)家游”等項(xiàng)目，面向旅游者采摘、品嘗和外購(gòu)，讓旅游者體驗(yàn)親自采摘的樂(lè)趣。節(jié)事活動(dòng)主要指集文化建設(shè)，即農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。如能通過(guò)有效方式將來(lái)溫泉洗浴的旅游者引至市場(chǎng)消費(fèi)，必將極大發(fā)揮溫泉旅游的帶動(dòng)作用，提高當(dāng)?shù)卮迕竦氖杖?，改善?dāng)?shù)卮迕竦纳钯|(zhì)量。

（四）加強(qiáng)功能分區(qū),從“住”功能開(kāi)始建設(shè)溫泉地

遠(yuǎn)郊溫泉地的功能分區(qū)包括源泉區(qū)域，沿道路的T形分布，以及道路膚地。分區(qū)時(shí)應(yīng)注意到方向性的存在，即地勢(shì)方向性、道路方向性以及河流方向性。溫泉地住宿設(shè)施建設(shè)應(yīng)改變千篇一律的鋼筋水泥刻板建筑形式，居住功能應(yīng)體現(xiàn)在休憩上。

如修建一些樸素的建筑，外觀盡量與周?chē)耢o的生態(tài)環(huán)境相適合，做到融于自然，與自然相和諧。也可開(kāi)辟特有的“農(nóng)家居”，利用已存有的農(nóng)村村落，建立農(nóng)家旅館，發(fā)展民宿旅游。以激發(fā)旅游者對(duì)目的地文化欣賞的興味，同時(shí)，旅游者對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆罘绞降呐d趣會(huì)讓居民有一種自豪感，從而更加自覺(jué)地保護(hù)當(dāng)?shù)匚幕?/p>

四、溫泉度假項(xiàng)目的發(fā)展若干建議

（一）樹(shù)立品牌意識(shí)

我國(guó)的溫泉企業(yè)逐漸進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，在過(guò)去的十多年的發(fā)展歷程中，品牌輸出已經(jīng)被證明為一種行之有效的經(jīng)營(yíng)方式。以早期溫泉產(chǎn)品珠海御溫泉為例，它不僅提出了溫泉旅游這一概念，而且還獨(dú)創(chuàng)了以“御泉道”和“六福湯N次方：為代表的品牌，它以湯匙為龍頭，酒店與餐飲并駕齊驅(qū)以豐富的產(chǎn)品和御式服務(wù)讓游客充分享受泡湯的快樂(lè)和健康，豐富了溫泉產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵。品牌模式本身也是發(fā)展模式，使得溫泉突破地域限制，擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)多線(xiàn)經(jīng)營(yíng)，最終達(dá)成跨區(qū)域的溫泉產(chǎn)品品牌。

（二）挖掘文化內(nèi)涵

日本有一些溫泉旅游勝地，每年都會(huì)組織形式多樣的溫泉節(jié)，開(kāi)展各種文化活動(dòng)，使得溫泉在用于治療、療養(yǎng)的同時(shí)，與當(dāng)?shù)匚幕o密聯(lián)系，形成了一種特殊的溫泉文化。中國(guó)擁有五千年?duì)N爛文明，溫泉開(kāi)發(fā)的歷史也極為悠久，更應(yīng)大力挖掘文化內(nèi)涵，突出獨(dú)特的文化品位。

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