酒店可行性報告范文
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第一篇 市場(chǎng)及項目分析
一.全國酒店業(yè)形勢
酒店是在古時(shí)候的“亭驛”、“客舍”和“客棧”的基礎上,隨著(zhù)人類(lèi)的進(jìn)步、社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展,科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達而發(fā)展起來(lái)的。
現代社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展,帶來(lái)了世界旅游、商務(wù)的興旺,酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來(lái),而且是越來(lái)越豪華、越來(lái)越現代化。
2005年中國賓館酒店行業(yè)持續發(fā)展,營(yíng)業(yè)額和就業(yè)人數都有所增長(cháng);酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)繼續呈現全面回升的態(tài)勢,客房出租率和房?jì)r(jià)同時(shí)增長(cháng),其經(jīng)營(yíng)依舊呈現“星級越高、效益越好”的特點(diǎn),但是單體酒店的經(jīng)營(yíng)模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展,外資酒店的經(jīng)營(yíng)狀況明顯的好于國內的同類(lèi)型酒店。
國際品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢繼續擴大,各項經(jīng)營(yíng)指標均領(lǐng)先于內資酒店企業(yè);同時(shí),行業(yè)內品牌競爭成為主導,酒店集團化趨勢尤為突出。
2006年度假游,自助游和汽車(chē)自駕游等旅游方式受到普遍歡迎,此類(lèi)旅游客源快速增長(cháng)。
一些酒店更加趨向于專(zhuān)一性客源定位,其產(chǎn)品也更加細化,更有深度。
主題酒店、經(jīng)濟型酒店和一些專(zhuān)題酒店如會(huì )議酒店和度假酒店在市場(chǎng)上以其鮮明的市場(chǎng)形象擁有著(zhù)更強的競爭力。
而2008年的北京奧運會(huì )和2010年的上海世博會(huì ),將會(huì )大大的推動(dòng)中國酒店業(yè)的發(fā)展,所以中國賓館酒店行業(yè)在未來(lái)幾年的前景將看好。
二.本項目基本情況及優(yōu)勢介紹
1.項目區域介紹
本項目坐落在美麗的臨安市市區
臨安地處浙西北,東鄰杭州,西接黃山,南連富陽(yáng)、桐廬和淳安,北靠安吉,是距離上海、杭州等大都市最近的山區市。
市域東西長(cháng)100余公里,南北寬50余公里,總面積3126.8平方公里,轄4個(gè)街道22個(gè)鄉鎮662個(gè)行政村,人口52萬(wàn)。
市區建成區面積20平方公里,人口15萬(wàn)。
臨安是首批全國生態(tài)建設示范市,擁有"中國優(yōu)秀旅游城市""中國竹子之鄉""中國山核桃之鄉""中國書(shū)畫(huà)藝術(shù)之鄉""全國綠化造林先進(jìn)縣"等稱(chēng)號,兩次躋身"全國農村綜合實(shí)力百強縣(市)"行列,今年被列為浙江省十七經(jīng)濟強縣(市)之一。
臨安山清水秀、風(fēng)光迷人,森林覆蓋率達74.9%。
境內有天目山和清涼峰兩處國家級自然保護區,其中天目山被列入聯(lián)合國人與生物圈網(wǎng)絡(luò )成員,還有青山湖國家級森林公園,大明山省級風(fēng)景名勝區等數十處名勝景點(diǎn)。
湖光、山色、巨樹(shù)、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨特的自然風(fēng)光。
臨安歷史悠久,新石器時(shí)代人們就在這里繁衍生息。
西漢時(shí)設縣建制是,是吳越國王錢(qián)謬故里和墓葬地。
歷代以來(lái)人才輩出,宋代大文人洪咨夔,清代數學(xué)家方克猷,革命烈士來(lái)學(xué)照,愛(ài)民模范趙爾春,高原赤子陳金水等都是臨安的杰出人物。
秀麗的山水吸引來(lái)眾多名人墨客。
謝安、昭明太子、李白、白居易、蘇軾、郁達夫、周恩來(lái)等曾留下他們的'足跡和詩(shī)文,給臨安的山水更增添了深厚的文化底蘊。
臨安的佛教文化源遠流長(cháng),西漢佛教初傳中國時(shí)就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊為韋馱菩薩的道場(chǎng)。
歷代高僧輩出,在東南亞尤其是日本影響深遠。
2.項目基本情況
本酒店項目位于臨安市錢(qián)王大街西,玲瓏山腳下,其酒店建筑是街邊的一棟七層的樓房,室外是淡紅色彩磚,室內是毛坯,總共的可用面積為2300平方米,帶電梯.酒店裝修完后,將有客房64間,一樓營(yíng)業(yè)房三間,有停車(chē)場(chǎng).
三.項目周邊酒店分析
臨安上點(diǎn)規模的酒店大約有30多家,本酒店項目附近有三家酒店,都在錢(qián)王大街邊上.它們分別如下
1.東方假日酒店,是一家三星級酒店,有客房170多套,其入住率比較高,客人以團隊為主,零星散客.距離本項目200多米..
2.假日之星酒店,是一家經(jīng)濟型酒店,其建筑外力面為淡黃色,給人一種清新的感覺(jué),所以散客比較多,但仍以團隊為主, 入住率較高,有客房80個(gè)左右.,距本項目100米左右.
3.保羅山莊,是一家傳統酒店,有客房50套左右,,入住率較高, 距本項目100米左右.
這三家酒店各有特點(diǎn),其優(yōu)勢都是入住率較高,以團隊為主,劣勢就是有些酒店設計過(guò)時(shí)
四.項目?jì)?yōu)勢介紹
本酒店項目是杭州運河鋼材市場(chǎng)有限公司在臨安投資的第二家酒店,另一家酒店----臨安大世界酒店,也位于臨安錢(qián)王大街,距本項目500米左右,故其優(yōu)勢有;
1.產(chǎn)業(yè)化擴張,低成本經(jīng)營(yíng)
本酒店項目是由杭州運河鋼材市場(chǎng)有限公司投資的,其公司宗旨是走集團化道路,多元化投資..現經(jīng)營(yíng)方向為鋼材和酒店并進(jìn),已有杭州北晶大酒店和臨安大世界酒店,即將投資的酒店項目有安吉棋盤(pán)石度假村和本酒店項目.因本酒店離臨安大世界酒店較近,所以可以在客戶(hù)方面把本酒店的客戶(hù)帶到大世界酒店用餐,既提高了效益又節省了成本,在公司酒店人力調動(dòng)和分配方面,也比較靈活方便
2.管理人員減少,組織更加精簡(jiǎn)
因為本項目和臨安大世界酒店較近,所以總公司可以派較少的管理人員到臨安,不需要設置
復雜的組織結構,因此辦事有效簡(jiǎn)便,資源可以共享
3.政策利好
臨安市的未來(lái)市區規劃是向西擴展,而本項目就是位于市區西面,所以周邊商業(yè)會(huì )更加活躍,人流量更大
五.項目定位
根據全國酒店業(yè)趨勢,區域特點(diǎn),項目周邊酒店情況,項目?jì)?yōu)勢等因素,,此項目可以定位為”價(jià)廉,,干凈,舒適”的經(jīng)濟型酒店
第二篇 項目投資估算
一.項目前期投資預算
前期投資主要是建筑裝修費用和采購酒店產(chǎn)品費用.一般需要采購的產(chǎn)品包括:電視機.空調.地板,床及床上用品,衛生間用品,電話(huà)機,電腦,窗簾,茶幾等,每間房采購的產(chǎn)品具體如下:
1.床頭燈: 70元/個(gè) 2。
鏡燈:45元/個(gè) 3。
吸頂燈 :28元/個(gè) 4。
廊燈: 10元/個(gè) 5。
坐便器: 350元/個(gè) 6。
浴巾架 :80元/個(gè) 7。
淋浴器: 300元/個(gè) 8。
洗臉盤(pán): 150元/個(gè) 9。
臺板: 130元/個(gè) 10。
熱水器: 880元/個(gè) 11。
電熱壺 : 80元/個(gè) 12。
窗簾 :350元/件 13。
空調: 1700元/臺 14。
電視機: 800元/臺 15。
床 :250元/個(gè) 16 電視柜,衣櫥,行李架,圈椅: 1200元/套 17。
地板 : 50元/平方米 18。
油漆 :16 元/平方米 19。
地磚 : 35元/平方米 20。
磁磚: 35元/平方米 21。
塑料扣板 : 60元/平方米 22。
玻璃淋浴房 : 900元/間,床上用品大約要花費3萬(wàn)元,前廳的裝修費用為10萬(wàn)元左右,樓梯扶手大約為5萬(wàn)元左右
(1)每間房總價(jià):9661元/間
(2)64間房總成本:9661×64=618304
(3)前期總投資:618304+30000+100000+500000=798304≈80萬(wàn)
二.項目后期營(yíng)業(yè)費用
項目后期營(yíng)業(yè)費用主要包括房子年租金,年營(yíng)業(yè)費用,其它費用.
1.房子年租金
根據目前甲乙雙方達成的初步意向,年租金為二十萬(wàn)左右.
2.年營(yíng)業(yè)費用
年營(yíng)業(yè)費用一般包括人員工資,年水電費用,年發(fā)票稅.,具體如下
(1)人員工資
目前的人員安排為:客房5人,總臺3人,保安2人
水電一年的費用大約為:14.4萬(wàn)
發(fā)票稅
每年的發(fā)票稅費為:3萬(wàn)
年營(yíng)業(yè)費用為: 12.1+14.4+3≈30萬(wàn)
3.后期年營(yíng)業(yè)費用總額: 房子年租金+年營(yíng)業(yè)費用=20+30=50
4.其它費用
其它費用一般指每隔五年酒店要重新裝修一次的費用,大約為初次費用的一半:40萬(wàn)左右
根據以上數據,項目第一年總投資為:80+20+30=130
三.項目籌資來(lái)源
一個(gè)項目的產(chǎn)生并運行必須要有資金做后盾,一般企業(yè)對一個(gè)項目投入的資金來(lái)源一般有:企業(yè)自有資金,向銀行借貸,發(fā)行股票,取得基金支持等
根據我們投資酒店項目資金需要,如果企業(yè)自有資金充足,則項目十年總投資為:
80+20×10+40=320萬(wàn)
如果資金不足,根據資金籌劃的需要,我們可以向銀行借貸100萬(wàn)兩年期(兩年期的銀行利率為6.
75﹪)的信貸資金,則十年總投資為
100×(1+6.75﹪) (1+6.75﹪)-100+80+20×10+40=334萬(wàn)
四.費用分攤
如果是自有資金投資,根據會(huì )計里的權責發(fā)生制原則,則有
1.前五年 每年待攤費用:80÷5+20=36萬(wàn)
每月待攤費用:36÷12=3萬(wàn)
2.后五年 每年待攤費用:40÷5+20=28萬(wàn)
每月待攤費用:28÷12=2.3萬(wàn)
如果是向銀行借貸資金,根據會(huì )計里的權責發(fā)生制原則,則有
1.前五年 每年待攤費用:100×(1+6.57﹪) (1+6.57﹪)-100=13萬(wàn)
(13+80)÷5+20=38.6萬(wàn)
每月待攤費用:38.6÷12=3.2萬(wàn)
2.后五年 每年待攤費用:40÷5+20=28萬(wàn)
每月待攤費用:28÷12=2.3萬(wàn)
第三篇 項目投資利潤預測
一,酒店年收入預測
1.靜態(tài)銀行收益預測
企業(yè)投資就是為了追求利潤,當企業(yè)投資一個(gè)項目時(shí),就必須會(huì )有資金的投入,于是就會(huì )產(chǎn)生收益或虧損,假如這筆錢(qián)是存到銀行,則根據中國人民銀行公布的金融機構人民幣存款準利率表,整存整取,一年利率:2.79﹪,兩年利率:3.33﹪,三年利率:3.96﹪。
五年利率:4.41﹪,于是十年收益為
銀行存款總收益=100×(1+4.41﹪)10+50×(1+4.41﹪)9+50×(1+4.41﹪)8+50×(1+4.41﹪)7+50×(1+4.41﹪)6+50×(1+4.41﹪)5+50×(1+3.96﹪)4+50×(1+3.96﹪)3+50×(1+3.33﹪)2+50×(1+2.79﹪)1-320=415萬(wàn)
以上計算的銀行總收益是一個(gè)靜態(tài)指標,如果把資金用于投資酒店,就會(huì )發(fā)生酒店動(dòng)態(tài)收益
2.酒店年收入預測
酒店經(jīng)營(yíng)一般有旺季和淡季之分.按一般劃分,旺季有9個(gè)月,淡季有3個(gè)月.假如在旺季的星期六的入住率為100﹪,房?jì)r(jià)每間120元,星期五入住率為50﹪,房間每間90元,其余時(shí)間房間入住率為40﹪,房?jì)r(jià)為每間70元,則有
全年星期六的總收入:120×64×4×9=27.6萬(wàn)
全年星期五的總收入:90×32×4×9=10.4萬(wàn)
其余時(shí)間收入:365-2×9×4) ×64×40﹪×70=51.2萬(wàn)
全年總收入:27.6+10.4+51.2=89.2萬(wàn)≈90萬(wàn)
十年總收入:90×10=900萬(wàn)
十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬(wàn)
借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬(wàn)
顯然,靜態(tài)銀行總收益<酒店十年利潤總額
二.項目投資回收期預測
靜態(tài)投資回收期(簡(jiǎn)稱(chēng)回收期),是指投資項目收回原始總投資所需要的時(shí)間,即以投資項目經(jīng)營(yíng)凈現金流量抵償原始總投資所需要的全部時(shí)間。
它有"包括建設期的投資回收期"和"不包括建設期的投資回收期"兩種形式。
因為我們是租用別人的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng),于是可以大致歸入“不包括建設期的投資回收期”,于是有:不包括建設期的投資回收期=原始總投資/投產(chǎn)后若干年相等的凈現金流量
假如投資回收期為未知數M,則有
投產(chǎn)后若干年相等的凈現金流量XM=原始總投資
90M=80+40+(30+20)XM
M=3
于是最后的投資回收期大致為三年
三,盈虧平衡分析
盈虧平衡分析又稱(chēng)保本點(diǎn)分析或本量利分析法,是根據產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或銷(xiāo)量)、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析,用來(lái)預測利潤,控制成本,判斷經(jīng)營(yíng)狀況的一種數學(xué)分析方法。
一般說(shuō)來(lái),企業(yè)收入=成本+利潤,如果利fdcew 房地產(chǎn)E網(wǎng)潤為零,則有收入=成本=固定成本+變動(dòng)成本,而收入=銷(xiāo)售量×價(jià)格,變動(dòng)成本=單位變動(dòng)成本×銷(xiāo)售量,這樣可以推導出盈虧平衡點(diǎn)的計算公式為:銷(xiāo)售量×價(jià)格=固定成本+單位變動(dòng)成本×銷(xiāo)售量,
由于我們是酒店項目,成本每年較固定,于是有
收入=固定成本
所以根據投資回收期得到盈虧平衡點(diǎn)為:
80+40+(30+20)×3=270萬(wàn)
四.投資回報率
投資回報率是反映盈利能力的另一個(gè)重要指標,是利潤與總投資之比,根據前面的數據知道,
十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬(wàn)
借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬(wàn)
所以,自由資金的投資回報率為
580÷320×1/10=18﹪
