面粉市場調(diào)研報告(市場的調(diào)研報告)

面粉市場調(diào)研報告

面粉市場調(diào)研報告

調(diào)研報告不同于調(diào)查報告，調(diào)查報告是因為發(fā)生了某件事（如案件、事故、災(zāi)情）才去作調(diào)查，然后寫出報告。下面是小編整理的面粉市場調(diào)研報告，歡迎閱讀參考！

國家內(nèi)貿(mào)部公布的調(diào)查資料顯示：嘉里糧油旗下的金龍魚食用油品牌10年來一直以絕對優(yōu)勢穩(wěn)坐小包裝食用油行業(yè)第一品牌寶座，它的市場份額超過第二名到第十名的總和。在全國十大食用油品牌排名當中，嘉里旗下品牌就占據(jù)三個位置，并仍有增多趨勢。從1994年開始的一年一度的全國主要城市消費品調(diào)查中，金龍魚品牌知名度比排名第二的競爭品牌高5倍；是消費者心目中最佳品牌，金龍魚比排名第二的競爭品牌高8倍。僅金龍魚、胡姬花、鯉魚三大嘉里糧油旗下品牌，銷量就超過了十大品牌中其余品牌銷量的總和。如果再加上其他13個品牌的銷量，嘉里糧油差不多占據(jù)了中國小包裝食用油市場的半壁江山。

2000年，中國小包裝食用油的總銷售額約為100個億，而董事總經(jīng)理李福官帶領(lǐng)的嘉里軍團就占掉其中的40個億。取得如此輝煌業(yè)績，雖然和嘉里糧油擁有資金實力雄厚的企業(yè)背景有關(guān)（編者注：嘉里糧油是著名的郭兄弟集團屬下企業(yè)。郭兄弟集團創(chuàng)立于1949年，最初在馬來西亞的柔佛巴魯經(jīng)營大米、食糖和面粉。1953年在新加坡成立了郭兄弟（新加坡）有限公司，現(xiàn)已成為亞洲最具多元化的中國企業(yè)集團之一。創(chuàng)始人郭鶴年，馬來西亞華裔，以亞洲糖王和酒店業(yè)巨子享譽世界。1974年，嘉里集團有限公司在香港成立。中國內(nèi)地和香港地區(qū)成為郭兄弟集團進一步從事區(qū)域性發(fā)展的重點。嘉里這一名稱則成為郭兄弟集團在中國業(yè)務(wù)的標志），但成功最主要的還是靠嘉里糧油敏銳的市場預(yù)見性，正確的市場方略。嘉里糧油的主力品牌金龍魚開創(chuàng)了中國小包裝食用油的歷史，屬典型的“制造市場”類產(chǎn)品。其多品牌策略（金龍魚及其屬下16個品牌鯉魚、元寶、胡姬花、香滿園、花旗、手標、巧廚等），采用靈活多變的市場動作方法，針對不同市場，有的放矢，取得了勝利。研究金龍魚的經(jīng)營，可以讓企業(yè)更加了解多品牌產(chǎn)品市場營銷策略，并學(xué)習(xí)終端促俏的實戰(zhàn)經(jīng)驗。請看以下嘉里糧油（金龍魚）經(jīng)營案例。

1、發(fā)現(xiàn)市場：

現(xiàn)在感覺很正常的事情，在最開始的時候卻不容易被人接受，開拓市場需要風(fēng)險投入和發(fā)現(xiàn)機會。

發(fā)現(xiàn)市場空白。在10年前，幾乎誰也不敢想像中國小包裝油有這么大的市場。嘉里糧油董事總經(jīng)理李福官介紹，嘉里糧油是中國第一家引進小包裝食用油的企業(yè)。當時，正處80年代末，社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，對生活消費品的質(zhì)量要求也相應(yīng)提高。令人擔擾的是，這一階段中國還沒有小包裝食用油，市面上到處充斥的是雜質(zhì)多、油煙多、衛(wèi)生安全無保障的散裝食用油。而符合國際衛(wèi)生標準的.小包裝食用油市場還是一片空白。在這種背景下，新加坡郭氏兄弟通過對國外市場考察，認為小包裝油在中國肯定會有巨大的市場，于1990年組建了南海油脂工業(yè)（赤灣）有限公司，開始了第一批小包裝食用油的生產(chǎn)，推出的第一個品牌就是金龍魚。

用“福利油”進入市場?，F(xiàn)在大家都感覺很正常的事情，在10年前，卻不容易被人接受，1990年，面對市場上幾乎不存在小包裝食用油的局面，改變?nèi)藗兊纳盍?xí)慣是很難的事情，李福官向董事會提交報告：準備用三年時間，2000萬的資金敲開中國小包裝食用油市場大門。一年下來，銷量達3000噸。通過思考和調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)，中國企事業(yè)單位逢年過節(jié)，有發(fā)“福利”用品的習(xí)慣，這是中國的特色，而正是這個特色，使小包裝食用油得到了推廣和普及。

2、品牌設(shè)計：

在外包裝上，金龍魚特別強調(diào)精美、親切而高貴，把包裝紙圖案設(shè)計都做得極為精致?！霸谡麄€食品貨架上，它是最顯眼的?！?/p>

設(shè)計符合中國人傳統(tǒng)習(xí)慣。從一開始，李福官就舉起品牌大旗，要讓他的小包裝食用油有一個響亮的品牌名稱。在東南亞，金龍魚是幸運、高貴的象征。人們發(fā)現(xiàn)這是個就在手邊的好名字：中國味特濃，三個字合起來很美，分拆開來都是中國的吉祥如意字。在外包裝上，金龍魚特別強調(diào)精美、親切而高貴，把瓶貼包裝圖案設(shè)計都做得極為精致在整個食品貨架上，它是最顯眼的?！斑@樣，金龍魚不僅在名稱上采用了中國人喜聞樂見的龍和魚，而且在色彩上采用了紅色和黃色，甚至在品上都采用了最適合中國人的濃香風(fēng)格。這些定位使金龍魚小包裝油因為有濃濃的中國特色而容易被接受。

3、多品牌策略：

與其等待競爭對手瓜分市場份額，不如自己設(shè)置競爭對手；根據(jù)市場需求打造不同品牌，使嘉里糧油占有的市場越來越大，并遏制了競爭對手的發(fā)展。

自己設(shè)置競爭對手。當市場被啟動后，用不了多長時間，就會有競爭對手進入，這似乎已成為市場規(guī)律。金龍魚同樣面臨這樣的情況，當金龍魚逐漸旺銷之后，競爭品牌馬上跟進，產(chǎn)品市場的另一個規(guī)律是，一個品牌不可能完全壟斷市場，金龍魚面臨著發(fā)展的問題。金龍魚的策略是：與其讓競爭對手瓜分市場，還不如自己設(shè)置競爭對手。于是從金龍魚開始，逐漸出現(xiàn)了鯉魚、元寶、胡姬花、香滿園、花旗、手標巧廚等品牌。

根據(jù)需求創(chuàng)造特色品牌，最大限度地擴大市場份額。金龍魚是一個多品種的品牌產(chǎn)品，有花生油、色拉油、豆油、菜油等多品種，這樣作市場推廣，雖然有自己不同的品質(zhì)區(qū)別，但卻容易在專業(yè)性上給予競爭品牌機會，如競爭品牌在宣傳上強調(diào)自己是更加專業(yè)“花生油”的品牌，就容易打擊金龍魚品牌。在這種考慮下，嘉里實施了多品牌策略，如制造出“元寶”是專業(yè)的豆油品牌、“鯉魚”是專業(yè)的菜油品牌、“胡姬花”是專業(yè)的花生油品牌等。經(jīng)營這些專業(yè)品牌單設(shè)品牌經(jīng)理，在市場上同金龍魚是競爭關(guān)系，但在總體市場計劃上卻有不同的任務(wù)。

4、品牌維護：

成功的品牌需要發(fā)展，品牌維護是相當重要的，金龍魚理念由“溫暖親情。金龍魚大家庭”提升為“健康生活金龍魚”以及專業(yè)品牌“胡姬花”就是在市場摔打中不斷完善的例子。

品牌理念的提出：“溫情”讓品牌深入人心。金龍魚在研究中國的傳統(tǒng)消費模式中發(fā)現(xiàn)，一種新的消費模式首先是以家庭為基礎(chǔ)被接受的。所以在塑品牌形象中，金龍魚首先為品牌設(shè)立“溫暖大家庭”的品牌支點，以溫情家庭打動中國消費者，力圖建立另一種消費模式。在金龍魚的外包裝上也采用符合中國老百姓傳統(tǒng)心理的紅色和黃色組合。在中國食用油市場的低產(chǎn)業(yè)化程度和巨大的市場需求面前，這一品牌信息的傳播為“嘉里”帶來了豐厚的利潤回報。金龍魚的品牌形象自此以富貴、喜慶形象深入中國老百姓心中。

品牌理念的提升：“健康”形象賦予品牌新的活力。進入新的世紀，嘉里糧油日前正式宣布將進軍高檔油——粟米油市場，展開“新世紀健康進軍”計劃。21世紀是健康的世紀。在我國，隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平的大幅度提高，人們對生活消費品的質(zhì)量要求也相應(yīng)提高。作為中國小包裝食用油概念的最早傳播者，十年來，金龍魚食用油不僅完成了人們小包裝食用油的啟蒙教育，而且用它的發(fā)展改變了一代人的用油觀念，使小包裝油開始進入千家萬戶。如今，隨著“金龍魚的大家庭”這一概念的深入人心，金龍魚的品牌已經(jīng)超越單純的品牌概念并逐漸形成了自己的文化特色，伴隨著“健康生活金龍魚”的新理念，深深地扎根于中國的大市場之中。

嘉里旗下的一個個性品牌胡姬花在品牌經(jīng)營初期也曾經(jīng)出現(xiàn)過諸多問題：如品牌視覺識別系統(tǒng)混亂等，通過分析，公司認為，胡姬花是個已有幾年市場積淀的品牌，產(chǎn)品標簽及字體等已經(jīng)注冊并得到市場的認可，在重塑品牌形象的過程中，必須讓市場很快接受新形象，維持市場良性態(tài)勢，同時，在前期必須綜合考慮市場推廣、工廠生產(chǎn)、成本等問題。

品牌創(chuàng)新。2000年5月，公司決定在中秋前推出胡姬花特香純正花生油，原純花生油逐漸淡出市場。在品牌設(shè)計方面，作了如下改變：標識的底色用白色和細線，在眾多食用油品牌中獨樹一幟，高貴脫俗，適合花生油消費者的心理定位；不改變胡姬花三個專屬文字的尺寸和字體，標識的面積要擴大，增加視覺沖擊力；標識的底部用淡黃漸變過渡，增加標識的立體感；在標識右下角加上幾顆碩大的花生，突出品牌專屬性。在使用背景顏色時產(chǎn)生了各種意見，最后，決定使用搭車策略（當時歐洲杯賽事正酣；橙色軍團荷蘭隊所向披靡，故決定用橙色），用橙色作為標識顏色，加強視覺沖擊力，為了突出這種力度，將瓶蓋也換成了橙色。

增加信息。胡姬花舊標識面積太小，產(chǎn)品及品牌信息輸出不足，并且容易翹邊，公司決定擴大標識，增加信息輸出載體，具體有做法是：分析消費者，通過分析將消費者對花生油的關(guān)注分成兩類，感官關(guān)注和營養(yǎng)關(guān)注。大部分購油者對花生油的質(zhì)量都不是行家，在瞬間決定購買時，感官判斷起了主要作用，為此，公司總結(jié)了“優(yōu)劣花生油感官鑒別法”，對另一部分注重營養(yǎng)價值的消費者，制定了“胡姬花營養(yǎng)成分構(gòu)成表”。將這兩個信息都印在標識上。

特色促銷。花生油對比色拉油在銷售上更具節(jié)日特點，公司對市場上暢銷的禮盒進行了相關(guān)研究：綠、紅兩色的禮盒在食用油行業(yè)具有廣泛的消費認同，但卻缺少將禮盒的名稱給予寓意的澮，為此，胡姬花新禮盒以“花”為媒：設(shè)計了“花好月圓”、“花香四季”、“錦上添花”等禮盒名稱。色彩上沿用成功色彩，并且加用金色與血紅色設(shè)計差異化，達到了極好的市場效果。另外，“橙色計劃”也是新品成功的一個重要因素，“橙色計劃”主要是VI的成功，如橙色的300平方米巨幅廣告橙色在街道橫幅，橙色的升空氣球，橙色的巨型瓶模等。品牌的改造和促銷的創(chuàng)新，使2000年7月份胡姬花同比增長41%.

5、整合營銷：

各個競爭品牌如今發(fā)起強大攻勢，公司品牌和價格優(yōu)勢越來越小，面對如此市場狀況，金龍魚實施了以下營銷策略。

經(jīng)銷商實行“一夫一妻制”。多品牌策略擴大了金龍魚的市場份額，這和嘉里糧油整套獨特的經(jīng)銷商制度也是不能分開的，汕頭某經(jīng)銷商稱之為“一夫一妻制”，即每個經(jīng)銷商只能代理金龍魚系列食用油品牌，而不能既做金龍魚，又做其他競爭品牌的產(chǎn)品，金龍魚在該地區(qū)只選擇一個經(jīng)銷商。這種經(jīng)銷體制，使企業(yè)和代理商獲得了雙贏的結(jié)果，許多以前的小經(jīng)銷商，通過多年和金龍魚的合作，如今已有了自己的辦公樓，千萬級經(jīng)銷商出現(xiàn)了很多。如今嘉里糧油這樣的代理制度已經(jīng)推廣到了中國的每一個重要地區(qū)，全國有600多家經(jīng)銷商在同嘉里糧油共創(chuàng)事業(yè)。

強化深度分銷。深度分銷概念是許多現(xiàn)代大型企業(yè)廣泛采用的一種營銷手段，飲料香煙等行業(yè)對此做得都很到位，如可以在中國任何一個城市或鄉(xiāng)村的商店里買到可樂、瓶裝水、香煙等，但卻不一定在這些地方買到油，這就是深度分銷需要加強的地方。有人說買到油的渠道只能在糧油行業(yè)，真的如此嗎？那么水果批發(fā)、水產(chǎn)批發(fā)、蔬菜批發(fā)、飲料批發(fā)這些渠道對食用油的銷售有沒有幫助？這確實值得思考。當巧辦法沒有時，就應(yīng)該用腳踏實地的土辦法去做，努力提高鋪市率，這一指標同市場占有率一樣重要。

推進組合式促銷。很多企業(yè)在銷售中都會遇到這樣的情況，在一個城市中的零售賣場作促銷，由于價格太低，導(dǎo)致批發(fā)商中間利潤太低，無法銷售，形成矛盾狀態(tài)；還有一種情況是促銷時同競爭品牌相遇，會形成兩敗俱傷的結(jié)果，這是對促銷要領(lǐng)運用上不能很好整合造成的。

1、分渠道組合促銷。銷售人員在設(shè)計策劃零售促銷時力度較大，尤其是面臨競爭時，會直接或間接地影響到批發(fā)網(wǎng)絡(luò)正常運行。要知道零售與批發(fā)是產(chǎn)品生存發(fā)展的兩條腿，缺一不可，因此促銷價格一定要進行整體考慮，要因地制宜地采用有效方法，合理地制定促銷計劃。

2、多品牌策略應(yīng)積極運用優(yōu)勢，提高整體銷售額。就像常說的道理一樣，一支筷子容易折斷，但一把筷子就不容易折斷。金龍魚有16個品牌的油品品種，那么在具體操作中就可能出現(xiàn)相互競爭的問題，這樣優(yōu)勢就會變?yōu)榱觿?，金龍魚鼓勵將公司所有品牌看成一個整體，而不人為地將市場區(qū)別對待，有機地將主力品牌與專業(yè)品牌相結(jié)合，發(fā)揮整體優(yōu)勢，爭取達到最好的效果，有效的整合可以做到：占據(jù)陳列優(yōu)勢、占據(jù)油品優(yōu)勢、占據(jù)規(guī)格優(yōu)勢、爭取不同消費層目標顧客。

3、重視賣場陳列。人靠衣裳，馬靠鞍，消費者走進商店，對于產(chǎn)品的第一印象是很重要的，但競爭對手也非常重視賣場陳列，尤其每到節(jié)假日，賣場的堆頭、DM、陳列架等更為搶手，所有產(chǎn)品都在爭搶，所以要把賣場促銷工作提前做，事先做好策劃，并同各賣場簽訂協(xié)議，到銷售旺季也就從容不迫了。

6、渠道管理：星級計劃的實施，加強了營銷管理，目前金龍魚沈陽辦事處正在推廣實施。

推出星級計劃。

1、根據(jù)市場狀況制定星級計劃評定標準，其中，銷量、陳列是基本元素，其他方面根據(jù)各地業(yè)務(wù)代表的具體情況制定。

2、聯(lián)合經(jīng)銷商對終端客戶的資料及當月公司產(chǎn)品銷售情況整理后，各地業(yè)務(wù)代表通過拜訪、考證，考評，將市場上的所有客戶按星級標準劃分為相應(yīng)等級，填制星級計劃考核表，明確工作方向。

3、通過市場工作的跟蹤檢查（業(yè)務(wù)員至經(jīng)銷商業(yè)務(wù)員，辦事處主管至業(yè)務(wù)員），確保星級計劃的填報質(zhì)量，保證正確、及時地掌握通路狀況及競爭品牌狀況。

4、各業(yè)務(wù)代表在月初提出月度工作目標即星級提升計劃。

5、各業(yè)務(wù)代表針對當月的星級提升計劃，監(jiān)督經(jīng)銷商業(yè)務(wù)員對通路中所有銷售網(wǎng)點做到定人、定域、定點、定期、定時的細致化服務(wù)與管理。

6、每月末對當月工作情況作整理，通過考證明確本月客戶升級、降級情況，提供最新客戶星級資料，同時制定下月工作目標。

7、評價：是引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)

一家媒體如此評論金龍魚：“在業(yè)內(nèi)人士中，沒有人會否定金龍魚在業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)位置。甚至可以說，在小包裝食用油市場里，金龍魚想要超越的已不是其他企業(yè)的競爭對手，而是一個還不很規(guī)范的整體社會環(huán)境?！边@就是金龍魚的力量，李福官手中捏著一張王牌和十六張好牌，不斷洗出新花樣，使嘉里在市場上更具戰(zhàn)斗力。金龍魚的成功大大推動了中國小包裝食用油的發(fā)展，而對市場的運籌帷幄則使嘉里糧油牢牢占據(jù)了市場的核心位置。我們可以預(yù)見，金龍魚在中國未來的食用油市場中，除了保證老百姓健康消費以外，必將引導(dǎo)整個行業(yè)更加規(guī)范、健康地發(fā)展。

市場的調(diào)研報告

市場的調(diào)研報告

隨著社會一步步向前發(fā)展，報告十分的重要，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編為大家收集的市場的調(diào)研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

市場的調(diào)研報告1

隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

一、基本概況：

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

三、下步打算：

1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。

4、在確保四房建設(shè)有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。

8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

市場的調(diào)研報告2

近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產(chǎn)市場存在的問題進行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對措施。

一、當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題

（一）無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進入房地產(chǎn)市場提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。

（二）招投標運作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構(gòu)商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費者。

（四）合同違法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的'解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權(quán)益得不到保障。

（五）侵害消費者合法權(quán)益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設(shè)施達不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費者權(quán)益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。

二、加強建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施

對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項目經(jīng)理部過多過濫；出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實施。

作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，當好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應(yīng)從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監(jiān)管為切入點，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管

土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的起點。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標拍賣進行?！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機關(guān)依法對拍賣活動實施監(jiān)督。我們應(yīng)認真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設(shè)、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。

（二）以經(jīng)濟戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為

一是嚴格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點嫌疑開發(fā)項目，要通過加強企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題，應(yīng)從開發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點對象，嚴格審查。

二是加強注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質(zhì)企業(yè)為2000萬元，三級資質(zhì)為800萬元，四級資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機構(gòu)處理。

三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發(fā)。

（三）以執(zhí)法辦案為手段，強化重點違法行為的查處

一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個體工商戶，重點查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。

三是加強房地產(chǎn)展銷活動的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會的，嚴格依法查處。

（四）以長效監(jiān)管為目標，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制

一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進行公示，促進房地產(chǎn)企業(yè)誠實信用，守法經(jīng)營。

二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。

三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時受理消費者投訴、調(diào)解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費者的合法權(quán)益得到維護。

四是強化社會輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強對違法經(jīng)營者的震懾作用。

五是加強部門協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強工作合力。