房產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告)
房產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
導(dǎo)語(yǔ)：在我們生活中經(jīng)?？赡軙?huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，經(jīng)常會(huì)需要抵押房產(chǎn)，那么資產(chǎn)評(píng)估就是十分重要的，下面就來看看小編為大家準(zhǔn)備的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。歡迎閱讀，僅供參考，更多相關(guān)的知識(shí)，請(qǐng)關(guān)注文書幫
資產(chǎn)評(píng)估的案例模板
××××××評(píng)估有限公司
×××擬抵押房地產(chǎn)
評(píng)估報(bào)告
×××
二〇一五年三月二十七日
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明 ................................................................. 1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-摘要 .................................................................. 2 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-正文 .................................................................. 3
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者 ..........................3 二、評(píng)估目的 ...................................................................3 三、評(píng)估的對(duì)象和評(píng)估范圍 ........................................................3 四、價(jià)值類型及其定義 ............................................................4 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 .................................................................3 六、評(píng)估依據(jù) ...................................................................4 七、評(píng)估方法 ...................................................................5 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 ......................................................5 九、評(píng)估假設(shè) ...................................................................8 十、評(píng)估結(jié)論 ...................................................................8 十一、特別事項(xiàng)說明..............................................................8 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 ......................................................9 十三、評(píng)估報(bào)告日................................................................9 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-附件
一、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表 二、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書
三、資產(chǎn)委托方聲明書及產(chǎn)權(quán)持有者聲明書 四、現(xiàn)場(chǎng)勘查照片 五、房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 六、評(píng)估項(xiàng)目組成員名單
七、評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函 八、簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書復(fù)印件 九、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 十、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明
一、我們?cè)趫?zhí)行本評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則;根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn);所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系;與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、我們按照有關(guān)準(zhǔn)則的要求對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了必要的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露。但評(píng)估報(bào)告不能作為對(duì)評(píng)估對(duì)象及相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證。
五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
×××擬抵押房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要
×××
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者 資產(chǎn)評(píng)估委托方：×××。 產(chǎn)權(quán)持有者：×××。
本評(píng)估報(bào)告使用者為委托方及本次擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為所涉各相關(guān)當(dāng)事方。 二、評(píng)估目的
為委托方向銀行抵押貸款而涉及的擬抵押房地產(chǎn)提供價(jià)值參考。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
評(píng)估對(duì)象：×××所有的位于×××房地產(chǎn)。 納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估資產(chǎn)范圍一致。 四、價(jià)值類型及其定義
本次資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為×年×月×日。 六、評(píng)估方法
本公司評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地察看與核對(duì)，并進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查與詢證，履行了必要的評(píng)估程序，采用市場(chǎng)法評(píng)估所涉及的資產(chǎn)價(jià)值。
七、評(píng)估結(jié)論
委估房產(chǎn)的價(jià)值總計(jì)為人民幣×××。 八、評(píng)估結(jié)論的使用有效期
本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日×年×月×日起至×年×月×日止。 以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告正文。評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明和使用限制請(qǐng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。
×××擬抵押房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
×××
×××評(píng)估有限公司接受×××委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)×××所有的位于×××擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者 (一)委托方介紹：×××。 (二)產(chǎn)權(quán)持有者介紹：×××。 (三)委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者
除委托方外，國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定為實(shí)現(xiàn)本次評(píng)估目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為而需要使用本報(bào)告的其他評(píng)估報(bào)告使用者。
二、評(píng)估目的
為委托方向銀行抵押貸款而涉及的擬抵押房地產(chǎn)提供價(jià)值參考。 三、評(píng)估的對(duì)象和評(píng)估范圍
評(píng)估對(duì)象：×××所有的位于×××房地產(chǎn)。 納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估資產(chǎn)范圍一致。 (一)法律權(quán)屬狀況
×××的房地產(chǎn)為×××所有。 (二)周邊環(huán)境
×××周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利。 (三)實(shí)物狀況
委估房產(chǎn)位于×××，普通裝修，建于2006年，水電設(shè)施齊全。 土地使用權(quán)面積：×××。 四、價(jià)值類型及其定義
本次資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為×年×月×日。 六、評(píng)估依據(jù)
本次評(píng)估的依據(jù)主要包括資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、政策法規(guī)依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)，具體如下：
(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 (二)政策法規(guī)依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)公司法》; 2.《中華人民共和國(guó)合同法》; 3.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》;
4.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令[1991]第91號(hào)); 5.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)資委令[2005]第12號(hào));
6.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào)); (三)準(zhǔn)則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(財(cái)企[2004]20號(hào)); 2.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會(huì)協(xié)[2003]18號(hào)); 3.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-獨(dú)立性》(中評(píng)協(xié)[2012]248號(hào)); 4.《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2010]214號(hào)); 5.《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2011]227號(hào));
6. 關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的通知(中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)); 7.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南(試行)》(中評(píng)協(xié)[2007]169號(hào))
8.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-無(wú)形資產(chǎn)》和《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》中評(píng)協(xié)[2008]217號(hào)); 9.《關(guān)于修改評(píng)估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知》(中評(píng)協(xié)[2011]230號(hào)); 10.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-利用專家工作》(中評(píng)協(xié)[2012]244號(hào))。 (四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1.×××房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件; 2.×××房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件; 3.×××土地使用權(quán)證復(fù)印件。 (五)取價(jià)依據(jù)
1.評(píng)估專業(yè)人員取得的市場(chǎng)調(diào)查資料和記錄; 2.國(guó)家有關(guān)部門公布的物價(jià)指數(shù);
3.評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)核實(shí)、勘測(cè)、檢測(cè)和分析等收集的佐證資料; 4.中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整各項(xiàng)存貸款利率的通知。 七、評(píng)估方法
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，最終選擇市場(chǎng)法評(píng)估委估資產(chǎn)的價(jià)值。
市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似資產(chǎn)加以比較對(duì)照，從類似資產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
本公司接受委托后，選派評(píng)估工作人員，組成評(píng)估項(xiàng)目組。×年×月×日開始評(píng)估前期準(zhǔn)備工作，于×年×月×日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，2015年3月27日出具評(píng)估報(bào)告書。具體過程如下：
(一)接受委托
1.我公司接受委托后，對(duì)評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象及范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、主要資產(chǎn)狀況和對(duì)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的計(jì)劃要求進(jìn)行初步了解。
2.制定評(píng)估方案，包括初步確定評(píng)估工作進(jìn)度安排，確定評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和評(píng)估人員。 (二)資產(chǎn)調(diào)查
1.×年×月×日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，收集資產(chǎn)評(píng)估資料清單所列資料;委托方人員在對(duì)評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)的基礎(chǔ)上按評(píng)估資料清單的要求收集準(zhǔn)備相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明、資產(chǎn)質(zhì)量狀況等相關(guān)評(píng)估資料。
2.通過實(shí)地踏勘調(diào)查了解了委托資產(chǎn)周邊的交通條件、環(huán)境條件、經(jīng)濟(jì)狀況等區(qū)域因素。 (三)評(píng)定估算
×年×月×日至27日，評(píng)估人員對(duì)從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集的資料進(jìn)行分析，開展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作，根據(jù)本次評(píng)估目的選擇市場(chǎng)法，評(píng)定估算各項(xiàng)指標(biāo)并計(jì)算委評(píng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
1.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列幾個(gè)步驟進(jìn)行： (1)搜集交易實(shí)例; (2)選取可比實(shí)例;
(3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?。其中，根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整;
(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格。 2.收集和選取比較實(shí)例
選取的可比實(shí)例的基本要求包括：
(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn); (2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;
(3)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;
(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。 根據(jù)上述選擇案例原則，最終選取最相似的三個(gè)比較案例如下：
3.比較因素的選擇
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一般主要有： (1)交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。
(2)交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。
(3)區(qū)域因素：主要有所處位置、交通狀況、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、周邊環(huán)境等。 (4)個(gè)別因素：主要指建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修、成新狀況、樓層、朝向、房間布局、設(shè)備設(shè)施等。
4.比較因素條件說明
根據(jù)評(píng)估人員了解的實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見下表。
5.比較因素修正 (1)交易情況修正
以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)，均為目前市場(chǎng)上的正常售價(jià)，故不作修正。 (2)交易日期修正
以上所選的可比實(shí)例與委估房地產(chǎn)，交易日期相差不大，故不作修正。 (3)區(qū)域因素修正
以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)都為杭州市濱江區(qū)六合天寓小區(qū)商品房，區(qū)域因素相差不大，這里僅對(duì)位置因素稍作修正。
(4)個(gè)別因素修正
委估房地產(chǎn)與可比實(shí)例A、B、C相比，在×××有所不同，對(duì)此進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 通過對(duì)以上各因素的分析，各比較因素調(diào)整如下：
6.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算
以上三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象位于同一區(qū)域，且交易日期比較接近，故取三個(gè)試比價(jià)格簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比準(zhǔn)價(jià)格：
市場(chǎng)單價(jià)=×××元/㎡;
結(jié)論：委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=×××元。 (四)評(píng)定匯總
2015年3月27日匯集資產(chǎn)評(píng)估工作底稿，得出評(píng)估結(jié)果，編寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核，檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果。
(五)提交評(píng)估報(bào)告
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核意見，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行必要的修改，2015年3月27日向委托方提交正式的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
九、評(píng)估假設(shè) (一)一般性假設(shè)
1.交易假設(shè)：交易假設(shè)是假定所有評(píng)估資產(chǎn)處在交易過程中，評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能達(dá)成交易價(jià)格的估計(jì)。
2.公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象擬進(jìn)入的市場(chǎng)為一個(gè)充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)，即公開市場(chǎng)，評(píng)估對(duì)象在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值隱含著市場(chǎng)對(duì)該評(píng)估對(duì)象在當(dāng)時(shí)條件下有效使用的社會(huì)認(rèn)同。在公開市場(chǎng)下，買方與賣方的地位平等，都有獲取足夠信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行的。
(二)特定假設(shè)
委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評(píng)估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。評(píng)估工作是以委托方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬文件、證件、有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為假設(shè)前提。
十、評(píng)估結(jié)論
根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律和國(guó)家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，評(píng)估人員履行必要的評(píng)估程序，對(duì)×××委托的位于×××的擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，在評(píng)估基準(zhǔn)日×年×月×日，委估房產(chǎn)的價(jià)值總計(jì)為人民幣×××，詳見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。
十一、特別事項(xiàng)說明
(一)本次評(píng)估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下作出的，本公司及參加評(píng)估工作的全體人員與經(jīng)濟(jì)行為各方之間無(wú)任何特殊利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范。
(二)委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的產(chǎn)權(quán)依據(jù)及評(píng)估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方及產(chǎn)權(quán)持有者對(duì)其所提供資料的可靠性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。
評(píng)估人員對(duì)資料做必要的查驗(yàn)，但評(píng)估報(bào)告不能作為對(duì)評(píng)估對(duì)象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證。如委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的資料中存在虛假或隱瞞事實(shí)真相等行為，則本評(píng)估結(jié)果很可能無(wú)效。
(三)產(chǎn)權(quán)持有者存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的有關(guān)事項(xiàng)，在委托評(píng)估時(shí)未作特殊說明，而在評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(四)評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明
(一)評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。委托方應(yīng)當(dāng)合理使用評(píng)估報(bào)告，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托方和其他評(píng)估報(bào)告使用者不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。
(二)評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。
(三)未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(四)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，但如果評(píng)估后基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日盡管不到一年，市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況已發(fā)生重大變化，評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值，這時(shí)評(píng)估結(jié)論失效。
本報(bào)告所包含若干被查文件及附件，均與本報(bào)告書正文具有同等法律效力。
十三、評(píng)估報(bào)告日
2015年3月27日
×××評(píng)估有限公司 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
法定代表人：
報(bào)告日期：二〇一五年三月二十七日 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
9
資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目組成員名單
評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：××× 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師
評(píng)估項(xiàng)目復(fù)核人：×××
組成人員：×××
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 10
資產(chǎn)評(píng)估人員與評(píng)估機(jī)構(gòu)承諾函
×××：
受貴方的委托，我們對(duì)貴方因抵押貸款需要而委托本公司評(píng)估的位于×××的擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以×年×月×日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評(píng)估，并形成了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。在本報(bào)告中披露的假設(shè)條件成立的情況下，我們承諾如下：
一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。
二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的約定一致。
三、對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。
四、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)評(píng)估規(guī)范選用了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。
五、充分考慮了影響評(píng)估價(jià)值的主要因素。
六、評(píng)估結(jié)論合理。
七、評(píng)估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行。
×××評(píng)估有限公司
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：
二〇一五年三月二十七日
房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
一、評(píng)估對(duì)象概況
評(píng)估對(duì)象×××簡(jiǎn)介
基本信息
行政區(qū)域：××× 項(xiàng)目位置：×××
建筑類型：多層、高層、超高層 物業(yè)類別：住宅、別墅
開發(fā)商：招商地產(chǎn) 物業(yè)公司：招商物業(yè)
開盤時(shí)間：2011年10月 入住時(shí)間：2014年06月
基本參數(shù)
戶型面積：四居 137-145平米 裝修狀況：毛坯
占地面積：91244.242平方米 總建筑面積：225200平方米
容積率：1.5 飲用水：市政供水
產(chǎn)權(quán)年限：70年
周邊配套：
購(gòu)物中心： ×××
學(xué)校：×××
幼 兒 園： ×××
醫(yī) 院： ×××
銀 行： ×××
二、評(píng)估目的
對(duì)×××項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)結(jié)果判斷其定價(jià)是否合理。
三、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年8月1日
四、評(píng)估方法及過程
根據(jù)評(píng)估目的和所掌握的資料，決定采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
1、選擇三個(gè)可比實(shí)例，具體情況如下表所示
樓盤名稱 A：中海寰宇 B：禹州中央 C：豐融尚城
位置 ××× ××× ×××
建筑類型 獨(dú)棟別墅,高層 板樓,小高層,高層 板樓
價(jià)格 14000元/平方米 12000元/平方米 11500元/平方米
裝修狀況 毛坯 毛坯 毛坯
容積率 1.75 4.3 2.7
開盤時(shí)間 2012年1月 2012年6月 2011年9月
2、確定修正系數(shù)
(1)交易情況修正。根據(jù)可比實(shí)例樓盤和評(píng)估對(duì)象的交易情況，以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤為85，B樓盤為80，C樓盤為91。
(2)交易日期修正。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，×××房地產(chǎn)近年來呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，年漲幅75%。所以以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤為104，B樓盤為101，C樓盤為96。
(3)容積率修正。根據(jù)可比實(shí)例樓盤和評(píng)估對(duì)象的容積率，以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤為107，B樓盤為190，C樓盤為150。
(4)區(qū)域因素修正。根據(jù)樓盤所處區(qū)域的繁華程度，以評(píng)估對(duì)象為100，則A樓盤為105，B樓盤為92，C樓盤為90。
(5)個(gè)別因素修正。根據(jù)可比實(shí)例和評(píng)估對(duì)象的個(gè)別特征，以估價(jià)對(duì)象為100，則A樓盤為105，B樓盤為93，C樓盤為92。
3、利用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，貼現(xiàn)率為8%
(1)以A為參照物時(shí)，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²
(2)以B為參照物時(shí)，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²
(3)以C 為參照物時(shí)，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²
(4)以A、B、C樓盤的評(píng)估值進(jìn)行簡(jiǎn)單平均，可得出評(píng)估對(duì)象的單位樓盤價(jià)格
為：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²
五、評(píng)估結(jié)論
在對(duì)×××房地產(chǎn)進(jìn)行了解和評(píng)估后，在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年8月1日評(píng)估結(jié)果如下：×××房地產(chǎn)單位樓盤價(jià)格為13728.29元/米²，房地產(chǎn)價(jià)值為3091610908元。