關(guān)于房屋征收的審計(jì)(國(guó)有土地房屋征收跟蹤審計(jì)重點(diǎn))

關(guān)于房屋征收的審計(jì)

關(guān)于房屋征收的審計(jì)

隨著城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施改造、棚戶(hù)區(qū)改造等工作力度的不斷加大，各地房屋征收工作任務(wù)也越來(lái)越繁重，為促進(jìn)房屋征收工作的公平、公正、公開(kāi)，維護(hù)被征收人利益，提高財(cái)政資金使用效率，各地審計(jì)部門(mén)對(duì)房屋征收審計(jì)工作的力度也不斷加大。小編下面為大家整理關(guān)于房屋征收審計(jì)的文章，歡迎閱讀參考！

一、審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)

1.跟蹤審計(jì)關(guān)注點(diǎn)。跟蹤審計(jì)中，主要關(guān)注了以下三個(gè)方面：一是關(guān)注評(píng)估取證資料的完整性，主要是評(píng)估公司送審的評(píng)估報(bào)告中所涉各事項(xiàng)的認(rèn)定依據(jù)，包括房產(chǎn)證、土地證、測(cè)繪資料、企業(yè)改制資料、影像資料(照片、視頻等)、有關(guān)部門(mén)會(huì)商的記錄或會(huì)議紀(jì)要;二是評(píng)估報(bào)告與征收政策的一致性，主要是關(guān)注評(píng)估公司有沒(méi)有人為增加或減少補(bǔ)償?shù)那闆r;三是評(píng)估報(bào)告調(diào)整、增評(píng)事項(xiàng)的真實(shí)性、合理性，主要是調(diào)整事項(xiàng)必須確實(shí)存在或合理，如房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)、成新率的調(diào)整，必須客觀真實(shí)。

2.決算審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)。對(duì)全面完成征收補(bǔ)償及安置結(jié)算的區(qū)域?qū)嵤Q算審計(jì)時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估、協(xié)議簽訂、補(bǔ)償及安置、工作經(jīng)費(fèi)及其他費(fèi)用使用情況等。

二、審計(jì)發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題

1.合法建筑面積與實(shí)際不符。主要表現(xiàn)在：一評(píng)估人員對(duì)合法建筑不認(rèn)真審查，臨時(shí)建筑或附屬用房等當(dāng)作合法建筑進(jìn)行評(píng)估;二房產(chǎn)證登記的建筑可能已經(jīng)部分拆除，但評(píng)估人員未按照現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況認(rèn)定合法建筑面積，這種現(xiàn)象有兩種表現(xiàn)形式：一是拆除后未重新建設(shè)但評(píng)估人員按照房產(chǎn)證登記面積進(jìn)行評(píng)估，二是將拆除后重新建設(shè)但未取得相關(guān)手續(xù)，評(píng)估人員把重建建筑視同合法建筑進(jìn)行評(píng)估。

2.房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)與實(shí)際不符。房屋的基礎(chǔ)、材質(zhì)、層高、裝修、設(shè)施及設(shè)備狀況是房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)認(rèn)定的根本依據(jù)，部分評(píng)估人員有人為調(diào)整結(jié)構(gòu)等級(jí)的現(xiàn)象。

3.成新率與實(shí)際不符。成新率應(yīng)按照房屋完損等級(jí)結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、類(lèi)別(住宅、非住宅)、已使用年限確定，實(shí)際評(píng)估中存在評(píng)估的成新率超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。

4.土地性質(zhì)及類(lèi)型與實(shí)際不符。土地性質(zhì)及類(lèi)型主要有國(guó)有出讓、國(guó)有劃撥、集體或租賃等，少數(shù)項(xiàng)目中評(píng)估人員未按土地性質(zhì)及類(lèi)型的實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)內(nèi)部競(jìng)價(jià)改制企業(yè)，還需根據(jù)土地性質(zhì)、類(lèi)型，對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行扣減。

5.虛列項(xiàng)目增加評(píng)估總價(jià)。主要是評(píng)估人員將不存在的項(xiàng)目納入評(píng)估報(bào)告，主要是裝飾裝潢及附屬物，以增加評(píng)估額。

6.不按規(guī)定計(jì)算搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)。搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)的計(jì)算都要按照合法建筑面積進(jìn)行計(jì)算，無(wú)證房不得計(jì)算搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)，另外搬遷費(fèi)的計(jì)算還要根據(jù)房屋類(lèi)別，分為住宅、商業(yè)、生產(chǎn)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等，改變用途的按原用途計(jì)算補(bǔ)償。

7.不按規(guī)定計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。主要表現(xiàn)在征收生產(chǎn)型企業(yè)，政策規(guī)定征收生產(chǎn)型企業(yè)房屋，應(yīng)按人社部門(mén)提供的在崗在冊(cè)并交納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的人員名冊(cè)按統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上年度工業(yè)企業(yè)職工人均月收入計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失，需要注意的：一是人數(shù)必須是人社部門(mén)提供的同時(shí)要結(jié)合被征收單位資產(chǎn)是全部或部分征收，如人社部門(mén)提供的可能是單位全部人員名單，而征收中只涉及部分廠區(qū)或車(chē)間;二是時(shí)點(diǎn)，人均月收入指的是征收公告上年度的，不能按照實(shí)際簽約的上年度的人均月收入計(jì)算。

8.專(zhuān)用設(shè)備、自制設(shè)備等設(shè)施的補(bǔ)償不統(tǒng)一。跟蹤審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)單位的專(zhuān)用設(shè)備、自制設(shè)備搬遷后無(wú)法繼續(xù)使用，評(píng)估公司按照詢(xún)價(jià)結(jié)果打折后補(bǔ)償，折扣不統(tǒng)一，有按評(píng)估價(jià)的'20%補(bǔ)償后由被征收單位自行處理，有按評(píng)估價(jià)70%補(bǔ)償后政府收購(gòu)的，應(yīng)確定的統(tǒng)一折扣進(jìn)行評(píng)估。

三、原因分析

1.工作組人員充當(dāng)“老好人”。少數(shù)拆遷工作組工作人員為了早日或按時(shí)完成拆遷工作，充當(dāng)“老好人”，拆遷工作中不能實(shí)事求是。

2.評(píng)估公司不按照評(píng)估技術(shù)細(xì)則進(jìn)行評(píng)估。少數(shù)評(píng)估公司不能堅(jiān)持原則，嚴(yán)格按照評(píng)估技術(shù)細(xì)則進(jìn)行評(píng)估，擅自提高標(biāo)準(zhǔn);個(gè)別評(píng)估人員未能完全掌握政策精神。

3.房屋征收補(bǔ)償政策與實(shí)際征收需求不適應(yīng)。政策中對(duì)設(shè)備只予補(bǔ)償搬遷補(bǔ)助，但實(shí)際征收中有些設(shè)備搬遷或搬遷后就無(wú)法使用;生產(chǎn)型企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失按照人社局提供的在崗在冊(cè)并交納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)確定，實(shí)際征收時(shí)可能只征收一個(gè)廠區(qū)或一個(gè)廠區(qū)的部分車(chē)間等。

四、對(duì)應(yīng)措施

1.及時(shí)介入。跟蹤審計(jì)應(yīng)貫穿評(píng)估的整個(gè)過(guò)程，包括初評(píng)、終評(píng)，審計(jì)人員應(yīng)及時(shí)介入評(píng)估過(guò)程，在初評(píng)報(bào)告出具后，審計(jì)人員就應(yīng)結(jié)合相關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行復(fù)核，及時(shí)指出評(píng)估報(bào)告中的問(wèn)題并要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整后出具正式評(píng)估報(bào)告。

2.注重現(xiàn)場(chǎng)查勘。審計(jì)人員在復(fù)核初評(píng)報(bào)告后要及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)照初評(píng)報(bào)告與現(xiàn)場(chǎng)情況，影像資料不足的要補(bǔ)充取證。

3.特殊事項(xiàng)的統(tǒng)一性。在征收中，部分被征收單位或被征收戶(hù)存在政策中未予以明確的特殊事項(xiàng)，這些事項(xiàng)應(yīng)經(jīng)統(tǒng)一研究，評(píng)估機(jī)構(gòu)、工作組不得私自確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以維護(hù)征收工作的統(tǒng)一及穩(wěn)定性。

4.廉潔自律。廉潔自律是審計(jì)人員必須遵守的職業(yè)道德，審計(jì)人員只有保證廉潔自律才能對(duì)被征收對(duì)象、評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員保持獨(dú)立、客觀公正。

國(guó)有土地房屋征收跟蹤審計(jì)重點(diǎn)

國(guó)有土地房屋征收跟蹤審計(jì)重點(diǎn)

房屋征收項(xiàng)目跟蹤審計(jì)過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注征收政策和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況，程序、手續(xù)的完備情況，特殊問(wèn)題的處理情況等，促使項(xiàng)目的建設(shè)真實(shí)、合法、高效地進(jìn)行。根據(jù)審計(jì)實(shí)施的階段，主要有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

(一)征收前期準(zhǔn)備階段

1、收集項(xiàng)目征收批準(zhǔn)文件，審查是否辦理“建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件或符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及年度計(jì)劃的證明”、“用地預(yù)審意見(jiàn)或土地性質(zhì)及符合土地利用總體規(guī)劃的證明”、“規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)或符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的證明”等相關(guān)手續(xù)。

2、取得征收紅線圖，了解征收范圍內(nèi)房屋的性質(zhì)，明確房屋不拆除的'范圍，以及文保、歷史建筑和保留民居范圍，對(duì)于紅線外的房屋未辦理法定征收手續(xù)，不得納入本項(xiàng)目征收范圍。

3、審查未經(jīng)登記建筑調(diào)查、認(rèn)定和處理的程序和依據(jù)是否合規(guī)，同時(shí)參與對(duì)未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理的評(píng)審。

4、審查評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定是否符合有關(guān)文件規(guī)定的程序。

5、拆房單位的選擇應(yīng)體現(xiàn)公平、公開(kāi)的原則，拆房回收款價(jià)格應(yīng)經(jīng)過(guò)必要的招標(biāo)或比價(jià)程序。

6、征收部門(mén)的內(nèi)控制度是否健全，職責(zé)權(quán)限是否明確，工作流程是否合理，銜接是否緊密，補(bǔ)償安置資金是否實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。

(二)征收補(bǔ)償實(shí)施階段

1、督促房屋評(píng)估單位按有關(guān)文件規(guī)定進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估，評(píng)估報(bào)告格式規(guī)范。

2、現(xiàn)場(chǎng)查看復(fù)核與評(píng)估同步進(jìn)行。

3、審核評(píng)估報(bào)告初稿。

4、審查房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用是否符合本項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案的各項(xiàng)規(guī)定，是否有超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)那闆r。

5、征收補(bǔ)償資金撥付前，督促實(shí)施單位完成所有征收補(bǔ)償審批手續(xù)，審批手續(xù)不齊全的，不予撥付補(bǔ)償資金。

6、特殊情況和疑難問(wèn)題(一事一議)的處理，如其他獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼事項(xiàng)等，有關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)通知審計(jì)機(jī)關(guān)參與。按照公開(kāi)、公平、公正的原則嚴(yán)格程序，規(guī)定權(quán)限，完善手續(xù)，形成書(shū)面資料，并予以公示。

7、審查產(chǎn)權(quán)調(diào)換房結(jié)算價(jià)計(jì)算是否正確，是否符合產(chǎn)權(quán)調(diào)換房購(gòu)買(mǎi)規(guī)定。

8、復(fù)核集體土地勞動(dòng)力安置人口數(shù)量，同步參與特殊附著物的清點(diǎn)，審核資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

(三)騰空拆房階段

1、征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，應(yīng)盡快歸集補(bǔ)償檔案，并經(jīng)審核后方可付款，付款后實(shí)施房屋拆除。杜絕出現(xiàn)先拆房后審計(jì)的情況。

2、審查結(jié)算過(guò)程和結(jié)算程序是否嚴(yán)密，有無(wú)挪用、冒用、占用征收補(bǔ)償資金的情況。

3、房屋拆除范圍是否與征收紅線和文保范圍一致，符合文保標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得拆除。

4、審核拆房單位按實(shí)際拆除面積結(jié)算拆房回收款。

(四)竣工驗(yàn)收階段

1、審查評(píng)估、征收服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)是否按合同約定結(jié)算。

2、對(duì)征收補(bǔ)償銀行專(zhuān)戶(hù)資金的運(yùn)行情況進(jìn)行核查。

3、要求房屋征收部門(mén)編制征收竣工圖，妥善歸集、保管全部征收補(bǔ)償檔案。

征收項(xiàng)目跟蹤審計(jì)往往時(shí)間緊，任務(wù)重，即便如此，對(duì)于上述關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)尤其不能馬虎。對(duì)審計(jì)重點(diǎn)的掌控是控制審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的基本保證，通過(guò)全過(guò)程跟蹤審計(jì)，對(duì)行業(yè)管理單位、征收實(shí)施單位、評(píng)估單位等的職務(wù)行為加以全面監(jiān)督和預(yù)警，從而達(dá)到既保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)、又維護(hù)群眾利益的雙目標(biāo)。