房地產(chǎn)置業(yè)顧問考試試題6(房地產(chǎn)方面試卷)

1.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)方面試卷

考核試卷一、填空題（每空0.5分，共53分） 1、1畝約等于 667 平方米。

2、1公頃等于 66666 平方米，約等于 100 畝。 3、現(xiàn)在最常用的付款方式有 一次性 ， 貸款 ，分期，三種。

4、按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為 居住 房地產(chǎn)，工業(yè) 房地產(chǎn)， 商業(yè) 房地產(chǎn)， 倉儲(chǔ) 房地產(chǎn)， 綜合 房地產(chǎn)五種。 5、其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。

即：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； 綜合用地或者其他用地 年。 6、七通一平：是指 、、、、、、及 整； 7、房地產(chǎn)又稱 不動(dòng)產(chǎn) ，是 房產(chǎn) 和 地產(chǎn) 的總稱，兩者具有整體性和不可分割 性。

包括 土地 ， 建筑物及地上的附著物 ， 房地產(chǎn)物權(quán) 。 8、五證：a. ;b ;c ; d. ;e. 。

9、兩書： ； ； 10、按揭貸款的額數(shù)：居住房最高可貸總房款的 70 % ，商業(yè)用房最高可貸 50 % 。 11、銷售的基本流程是：迎接客戶 填 寫客戶資料 入住。

12、取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利： ， ， ， 。 13、房產(chǎn)銷售的一個(gè)中心是： ；二個(gè)能力是： ， ； 三顆心是： ， ， ；四個(gè)掌握是： ， ， ， ；五個(gè)學(xué)會(huì)是 ， ， ， ， 。

14、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)： ， ， ， ， 。 15、房屋價(jià)格的形成有三種方法： ， ，和 。

16、、一般來說客戶的來源主要有媒體宣傳 ， ， ， ， ， 等五個(gè)方面。 17、構(gòu)成房屋價(jià)格的直接費(fèi)用包括： ， ， ， ， ， ， 。

18、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為 層； 多層住宅為 層；小高層住宅為 層；中高層住宅為 層； 層以上為高層， 層以上為超高層住宅； 19、“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用 ， ， ，的方式，以 的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。 20、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？ （1） 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； （2） 取得， 和， （3） 除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的 ， ，并經(jīng)注冊會(huì)計(jì)師驗(yàn)資； （4） 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； （5） 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

21、現(xiàn)在買新房子需要交哪些稅？ ， ， ， 。 買2手房需要交哪些稅？ ， ， ， 22、公攤面積主要包括 ， ， ， ， ， 和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 二、判斷題（每題1分，共20分，對的打“√”錯(cuò)的打“*”） 1、給未成年人購房，登記時(shí)要指定一名監(jiān)護(hù)人，并且要到公證處公證。

（ ） 2、外地人到本地購房也需要擔(dān)保人。 （ ） 3、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

（ ） 4、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 （ ） 5、容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。

（ ） 6、一級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場。（ ） 7、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整（ ） 8、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。

門廳、大廳內(nèi)的 回廊部分，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（ ） 9、得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，一般來說得房率越高越好。

（ ） 10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的 主人。（ ） 11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不 算建筑面積。

（ ） 12、中國工商銀行規(guī)定，貸款年限最長可以貸30年，貸款人年齡不得超過 60歲。（ ） 13、中國建設(shè)銀行規(guī)定，住房貸款最長可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。

（ ） 14、房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市 場。

（ ） 15、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（ ） 16、入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

（ ） 17、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分?jǐn)?。?） 18、基價(jià)也叫起步價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。

（ ） 19、借款人償還銀行貸款，期限在一年或一年以內(nèi)的實(shí)行到期連本加息一并還清。（ ） 20、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。

（ ） 三、辨別題（在括號(hào)里回答能否）每題一分，共37分 1、在異地買房可以提取住房公積金嗎？（ ） 2、我在異地買樓可以申請住房公積金貸款嗎？ （ ） 3、由于我和開發(fā)商之間的糾紛，我不想還款了，可以嗎？（ ） 4、住房公積金能隨便支取嗎？（ ） 5、家庭購房，夫妻用一方公積金貸款，房產(chǎn)證用另一方姓名行嗎？（ ） 6、夫妻雙方單位都繳了住房公積金，若一方單位買房用了公積金貸款，還可以提取另一方的住房公積金嗎？ （ ） 7、新房裝修是否可以支取住房公積金？（ ） 8、維修基金有使用年限嗎？（ ） 9、單位的集資房是否也要辦預(yù)售證？（ ） 10、夫妻雙方在結(jié)婚后購買了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格？（ ） 11、高層住宅的首層住戶，是否還要交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)？（ ） 12、內(nèi)墻漆能刷外墻嗎？（ ） 13、現(xiàn)在支取了公積金，能不能馬上進(jìn)行公。

2.房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)筆試

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。

房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。

（構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等） 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營用（門頭等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（學(xué)校，博物館等）。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、地產(chǎn)的經(jīng)營（包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）； 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）； 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等）。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

※ 房地產(chǎn)的前景 1、城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達(dá)6。

1億，每年需新建住宅3。27億㎡； 2、人口流動(dòng)增加形成對住宅的需求； 3、居民消費(fèi)水平的提高； 4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求； 5、深化改革與市場發(fā)展的促進(jìn)對住宅的需求。

政府改革深化內(nèi)需 1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化； 2、開發(fā)二手房市場； 3、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶； 4、下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。 五證兩書 一、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 三、《國有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。

該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 四、《建設(shè)工程開工證》 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 六、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》 名詞解釋 一、基本參數(shù) ※ 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)（上下不一樣高）； ※ 錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； ※ 進(jìn)深：一幢建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離（長度）； ※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度（3m~3。 9m較舒適）； ※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度（2。

9m）； ※ 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨龋?。7m）； ※ 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； ※ 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。

用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場地。

※ 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 ※ 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 ※ 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 ※ 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。

房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有。

3.房地產(chǎn)的置業(yè)顧問知識(shí)

這是我近期在網(wǎng)上收集的置業(yè)顧問培訓(xùn)材料之一，或許對你有幫助。

建議在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)專業(yè)培訓(xùn)置業(yè)顧問的機(jī)構(gòu)，學(xué)一下； 也可以在網(wǎng)上搜集相關(guān)資料自學(xué)。 包括：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，銷售心理學(xué)等等，多去踩盤，看別人是怎么給你介紹的。

接待部分 一、“客戶到，歡迎參觀” 當(dāng)客戶到達(dá)銷售案場，由前賓迎接臺(tái)（輪接第1人）高喊：“客戶到”，以提示案場銷售所有人員，隨著這一提示信號(hào)，案場所有銷售人員，無論其在干任何事情，均暫停致迎接辭“歡迎參觀”——整齊、統(tǒng)一、響亮。一方面體現(xiàn)案場精神面貌及對客戶之禮貌，另一方面，暗示著銷售進(jìn)入開始，集中精神準(zhǔn)備后期配合工作。

二、第一次引導(dǎo)入座 輪接銷售員喊畢“客戶到”后，隨即自然地將客戶引導(dǎo)進(jìn)入接待區(qū)的接待桌，請客戶入座，并且于引導(dǎo)前帶上銷售夾（資料）、計(jì)算器、筆、名片等銷售用具，同組人員配合倒水、遞杯，從而完成初次引導(dǎo)入座過程。 三、業(yè)務(wù)寒喧 初次引導(dǎo)客戶入座，請客戶喝水后即而開始同客戶進(jìn)行寒喧，互遞名片，開始客戶摸底，目的是了解客戶的情況，包括年齡、職業(yè)、喜好、家庭、所在區(qū)域、購買動(dòng)機(jī)、購買能力等盡可能詳細(xì)。

從而在后續(xù)的銷售接待過程中有的放矢，目標(biāo)明確，能夠真正地引導(dǎo)客戶，使客戶在購房過程中始終跟著銷售員的思路走，這樣容易達(dá)成銷售。在業(yè)務(wù)寒喧過程中，銷售員要親切、真誠，拉近同客戶之間的陌生距離，得到客戶的初步認(rèn)可。

因此業(yè)務(wù)寒喧，了解客戶是整個(gè)業(yè)務(wù)銷售過程中基本的環(huán)節(jié)，這亦是銷售員推銷自己，讓客戶認(rèn)可的第一步。 四、參觀展示 在初步對客戶了解，并得到客戶認(rèn)可之后，銷售員將胸有成竹地開始向客戶發(fā)動(dòng)第一輪銷售攻勢——即參觀展示區(qū)、介紹產(chǎn)品。

銷售員將充分運(yùn)用案場展示區(qū)之銷售道具（從效果圖到模型，從展板到燈箱……）和自己的推銷才能清晰地向客戶進(jìn)行發(fā)展商說明、環(huán)境篇描述、產(chǎn)品篇介紹，要讓客戶感到你是十分專業(yè)的房產(chǎn)顧問，使他在購房中信服于你，此外在產(chǎn)品介紹的過程中，要時(shí)刻注意客戶的神情、語言、行動(dòng)，有重點(diǎn)、有條理、充滿感染力地描述產(chǎn)品的條件及其符合客戶的地方，并機(jī)智、專業(yè)、隨和地回答客戶在參觀過程中的問題及傾聽客戶的想法。 五、第二次引導(dǎo)入座——細(xì)說產(chǎn)品 當(dāng)客戶通過展示區(qū)了解到本產(chǎn)品的基本情況之后，銷售員應(yīng)請客戶第二次入座，并適時(shí)地再請客戶喝水，與其寒喧、聊天，客戶對產(chǎn)品有了認(rèn)知后，必將產(chǎn)生許多的疑問及興趣，因此第二次入座接洽同第一次入座接洽的銷售背景和動(dòng)機(jī)完全不同，銷售員將同客戶比較深入地細(xì)說產(chǎn)品中的問題，如：戶型、面積、綠化率、價(jià)格等，并根據(jù)客戶的年齡、職業(yè)、喜好、家庭情況、購買實(shí)力等情況設(shè)身處地的為客戶考慮，作其參謀，為其解說。

銷售員同時(shí)將通過業(yè)務(wù)寒喧及參觀展示過程中對客戶的了解，對客戶作出判斷，從而在業(yè)務(wù)洽談中位于上風(fēng)，此時(shí)銷售員還將運(yùn)用自己銷售用具——銷售夾，對產(chǎn)品的細(xì)節(jié)進(jìn)行描述，并拿取海報(bào)、說明書、DM等銷售企劃道具，給客戶作詳盡的解釋。 六、銷售引導(dǎo)及道具運(yùn)用 （一）銷售引導(dǎo) 1、銷售引導(dǎo)的意義 作為一名銷售員，在整個(gè)銷售業(yè)務(wù)活動(dòng)中，一定要引導(dǎo)客戶，使客戶始終跟著自己的思路走，而切勿被客戶牽著走，只有當(dāng)你引導(dǎo)著客戶，使客戶逐漸陷入你的“銷售圈套”，你的意圖才能被其無意識(shí)地吸收，這樣你便能在銷售中獲得最大的成功。

銷售引導(dǎo)使銷售員在銷售過程中處于主導(dǎo)地位，銷售引導(dǎo)能力是評判個(gè)人銷售才能的重要依據(jù)之一。 2、銷售引導(dǎo)的常見方式及作用 （1） 語言引導(dǎo) 通過交談使對方接受你本人，接受你推薦的產(chǎn)品，接受你提出的建議。

（2） 行為引導(dǎo) 通過入座→參觀展示（效果圖、模型、展板等）→入座→工地看房（樣板房、實(shí)地）→回售樓處→入座等一系列行為動(dòng)作，讓其逐漸認(rèn)為要跟著你安排才能了解到產(chǎn)品，并喜歡上產(chǎn)品。 （3） 神情引導(dǎo) 通過神態(tài)感情的表露，讓客戶意識(shí)到產(chǎn)品的優(yōu)秀、銷售的火爆，從而增強(qiáng)購買信心；或讓其意識(shí)到價(jià)格的優(yōu)惠，使其購買后亦會(huì)有很大的滿足感。

（二）道具運(yùn)用 1、道具運(yùn)用的意義 銷售道具是銷售的輔助設(shè)備，它是產(chǎn)品企劃說明及表現(xiàn)的實(shí)物形式。銷售道具的展示能幫助銷售員說服并贏得客戶，使客戶對產(chǎn)品充滿幻想、充滿信心，熟悉各種銷售道具的特性及作用，并在適時(shí)的時(shí)候加以運(yùn)用，能使銷售如虎添翼，得到良好的效果。

2、銷售道具的種類及作用 （1） 效果圖：鳥瞰圖、中庭圖 （2） 模型：總體、單體、戶型剖面 （3） LOGO墻：樓盤標(biāo)識(shí) （4） 燈箱：戶外燈箱、室內(nèi)燈箱（環(huán)境示意圖、效果圖等） （5） 展板：發(fā)展商簡介、樓盤賣點(diǎn)、小區(qū)平面配置 （6） 樓書冊 （7） 海報(bào) （8） DM (9) 電腦三維動(dòng)畫 （10）電視、音響 （11）VCD機(jī)、錄像機(jī) （12）其它 七、了解客戶要素及來人表的填寫 任何銷售均要做到“知己知彼”，知彼即了解客戶，在現(xiàn)代營銷中更顯重要，正所謂，從需求→市場→產(chǎn)品→銷售。在房屋銷售過程特別是現(xiàn)場銷售接待中，對客戶的了解是銷售員取得成功銷售的基礎(chǔ)，而在了解過程中掌握客戶要素更是今后分析客戶，進(jìn)行突破業(yè)務(wù)的。