物業(yè)管理員模擬試題答案(物業(yè)管理法規(guī)考試題)

1.物業(yè)管理法規(guī)考試題

物業(yè)管理法規(guī)考試題（一）一、判斷題：（每小題1分，共20題）1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。

（ Х ）2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。（ √ ）3、前期物業(yè)管理的費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

（ Х ）4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（ Х ）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

（ √ ）6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。（ √ ）7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

（ √ ）8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（ Х ）9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

（ √ ）10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（ √ ）11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系。

（ √ ）12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。（ √ ）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

（ √ ）14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（ √ ）15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。

（ √ ）16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。（ √ ）17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。

（ Х ）18、由國務(wù)院頒布的、于2003年9 月1日實(shí)施的全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。（ Х ）19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有行為能力。

（ Χ ）20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（ √ ）二、單項(xiàng)選擇題：（每題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以（ A ）A、書面承諾 B、承諾 C、不應(yīng)承諾 D、不予書面承諾2、（ D ）必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

A、所有物業(yè) B、住宅物業(yè)C、住宅規(guī)模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得（ D ）A、上崗證書 B、職稱證書 C、執(zhí)業(yè)資格證書 D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物區(qū)分所有權(quán)C、政府的分配 D、居民委員會的授權(quán)5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是（ B ），屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全 B、提供協(xié)助性管理服務(wù)C、行使治安管理職能 D、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（ C ）。

A、住戶 B、租戶 C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（ A ）所有。A、全體業(yè)主 B、物業(yè)管理企業(yè) C、開發(fā)建設(shè)單位 D、居民委員會 E、公安派出所8、業(yè)主（ A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。

A、不得隨意 B、允許根據(jù)自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為，彼此間（ C ）相互容忍。A、沒有必要 B、根據(jù)自己的需求 C、應(yīng)該有義務(wù) D、沒有義務(wù)10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（ A ）關(guān)系。

A、權(quán)利與義務(wù) B、服務(wù)與被服務(wù)C、管理與被管理 D、委托與被委托11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是：（ C ）A、業(yè)主委員會 B、居委會 C、業(yè)主大會 D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（ A ）地位。

A、主導(dǎo) B、次要 C、服從 D、協(xié)助13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗(yàn)收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任，由（ C ）承擔(dān)。A、施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設(shè)單位 D、業(yè)主14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（ A ）A、平等的法律主體關(guān)系 B、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C、管理者與被管理者的關(guān)系 D、法人與法人的關(guān)系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（ D ）確定。

A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時間長短C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主（ C ）業(yè)主大會做出的各項(xiàng)決議。A、可以不服從也不執(zhí)行 B、可以服從但不執(zhí)行C、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行 D、可以選擇性服從和執(zhí)行17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（ B ）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。

A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀?B ）負(fù)責(zé)。A、工商部門 B、房地產(chǎn)行政主管部門C、稅務(wù)部門 D、物業(yè)管理協(xié)會19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)。

2.物業(yè)管理考試

試卷A 簡答題： 1、簡述物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：（1）物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；（2）物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；（4）機(jī)動車和非機(jī)動車的停放管理；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理。

2、簡述物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：①根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理制度。②依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

③制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為。④要求委托人協(xié)助管理。

⑤選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)。⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：①履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)。②接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。

③定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)管理服務(wù)資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)。④接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理。

⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：①管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

四、案例分析題（每題20分、共40分） 1、某小區(qū)70多平方米的物業(yè)管理用房 在今年1月份老物業(yè)公司撤出后，被他們鎖上了一間，造成新的物業(yè)公司不但辦公面積狹小，而且連生活用水、上廁所等基本問題都得不到解決。物業(yè)公司把物業(yè)管理用房上鎖的理由：這套物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商，開發(fā)商想怎么處理就怎么處理。

面對此種情況， 業(yè)委會應(yīng)該如何維護(hù)廣大業(yè)主的利益，解決物業(yè)管理用房問題呢？ 答：根據(jù)國務(wù)院條例，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體小區(qū)業(yè)主，不是屬于開發(fā)商的，開發(fā)商無權(quán)處理物業(yè)管理用房。處理意見和法律依據(jù)如下： 首先，業(yè)委會可以到房產(chǎn)規(guī)劃局查明小區(qū)物業(yè)管理用房的標(biāo)注，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預(yù)測面積（實(shí)測面積）報(bào)告中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章，物業(yè)管理用房在小區(qū)規(guī)劃中都應(yīng)配置。

根據(jù)《上海市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見》規(guī)定： 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供；規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。老物業(yè)公司實(shí)際使用的物業(yè)管理用房是 70 多平方米，物業(yè)公司更換后使用的物業(yè)管理用房也應(yīng)是 70 多平方米。

其次，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條的規(guī)定：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體小區(qū)業(yè)主。 業(yè)委會應(yīng)盡快和開發(fā)商一起把物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商的大產(chǎn)證轉(zhuǎn)到業(yè)主大會的名下。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時，老物業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理用房和下列材料交還給業(yè)主委員會： 1 、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 2 、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3 、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 4 、物業(yè)管理所必需的其他資料。 2、2007年初業(yè)主李某所在的居住小區(qū)物業(yè)公司催交2006年度的物業(yè)管理費(fèi).李某任務(wù)，自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中保安保安費(fèi)，可是，其所居住的小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財(cái)產(chǎn)安全，自己在小區(qū)內(nèi)丟失了三輛自行車，故而拒絕交納物業(yè)管理費(fèi).物業(yè)公司則任務(wù)，物業(yè)管理公司的保安任務(wù)只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，定時開關(guān)小區(qū)大門，巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進(jìn)行盤查。

而丟失的自行車屬于治安刑事案件，應(yīng)當(dāng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無關(guān)。雙方意見不一，交涉沒有結(jié)果，物業(yè)公司遂將李某訴至法院。

你怎么看待“業(yè)主因在小區(qū)內(nèi)丟失財(cái)務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)”一事？ 答：物業(yè)公司是根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》在國家法律法規(guī)的規(guī)定范圍內(nèi)對物業(yè)進(jìn)行管理的活動。他地位是來自那份合同，根據(jù)合同約定并在法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)安保工作也是在這份合同之內(nèi)的，物業(yè)公司解釋的沒有錯，物業(yè)保安的主要職能是：小區(qū)公共秩序的維護(hù)、小區(qū)公共安全管理，和各類突發(fā)事件的先期應(yīng)急處理。

物業(yè)管理始終處在公共管理和服務(wù)的位置上，保安工作根據(jù)合同提供約定的安保服務(wù)，并不對小區(qū)業(yè)主個人財(cái)產(chǎn)、生命安全起保管、保全的作用。只要他們按照合同提供了相應(yīng)的服務(wù)，就沒有責(zé)任，而且安保工作。