二手房交易流程注意事項
1.二手房交易的詳細流程及注意事項有哪些
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二手房交易的詳細流程及費用明細一、找房購房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò )、中介公司等途徑查找房源。二、看房1.房屋：（1）看綠化（2）看結構及布局（3）看價(jià)格（4）看日照（5）看通風(fēng)（6）看隔音（7）看私密性（8）看面積2.小區：（1）物業(yè)管理（2）環(huán)境（3）學(xué)位、商業(yè)、醫療、交通配套（4）地理位置（5）升值空間3.歷史：1.業(yè)主出售原因；2.房屋以往經(jīng)歷三、查冊（1工作日）查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權屬狀況。通過(guò)查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。目前各房管局公開(kāi)房屋信息給市民查詢(xún)二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)交易中心和房地產(chǎn)檔案館查閱。查冊所需資料：（1）身份證（2）地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號查冊費用：（1）產(chǎn)權基本情況 30元（2）抵押登記情況 40元（3）查封情況 30元注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過(guò)戶(hù)，有查封必需解封過(guò)能過(guò)戶(hù)。四、簽三方合同和網(wǎng)簽合同（1工作日）依據相關(guān)規定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中必須具備以下內容：1.當事人：產(chǎn)權人、名稱(chēng)、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應確保真實(shí)準確。2.標的：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中標的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。3.價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫(xiě)明總價(jià)款、
2.二手房交易注意事項有哪些 交易流程及費用有哪些
二手房交易十項注意 （1.）房屋手續是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。
房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰 二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。
再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。 （9）.中介公司是否違規 有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。
買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮 二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段： （1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現狀及產(chǎn)權狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權證書(shū)、身份證件及其它證件。
（2）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
（3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請手續后，管理部門(mén)要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過(guò)戶(hù)手續，對無(wú)產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買(mǎi)對象，按交易部門(mén)事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。
現在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。 （5）繳納稅費。
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權證。
（7）、對貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買(mǎi)方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
一般的情況購買(mǎi)二。
3.二手房交易的整個(gè)流程有哪些,要注意哪些?
二手房交易流程圖：
注意事項： 1、訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同特別是支付定金時(shí)必須搞清楚自己要買(mǎi)的房產(chǎn)的權利是否已被抵押、查封、凍結等（可花30元人民幣，到房屋所在地的交易中心查詢(xún)需要交易的該房地產(chǎn)權利的信息）； 2、支付房款（或支付大部分房款時(shí)）必須是已經(jīng)完成交易申請并已取得房地產(chǎn)交易中心出具的受理收件單； 3、必須留有一定數額的房款，在收房查驗符合合同的約定時(shí)方支付； 4、訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須同時(shí)要求對方將轉讓房產(chǎn)的維修資金戶(hù)名、水、電、煤、電話(huà)等戶(hù)名在一定的條件下同時(shí)過(guò)戶(hù)； 5、如遇將買(mǎi)房首付款用于賣(mài)方歸還銀行借款的，必須把握自賣(mài)方歸還貸款，銀行因此解除抵押至房地產(chǎn)交易中心出具受理交易收件單間的期限（該期限越短越好，因為如果賣(mài)方涉訟，那么該期間會(huì )立即遭法院的查封）； 6、必須全面了解受讓的房地產(chǎn)是否存在出租； 7、在支付定金和房款前必須搞清楚簽約的主體是否是全部的房地產(chǎn)權利人； 8、訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，必須約定賣(mài)方將所在的戶(hù)口全部遷出，并可與賣(mài)方在簽合同前一起到房屋所在地的派出所調查戶(hù)籍情況，如遇歷史遺留問(wèn)題，則在合同中予以明確約定。 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)稅費在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，大致涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、手續費、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、中介服務(wù)費、房屋所有權登記費、房產(chǎn)稅等。 這些費用會(huì )有些變動(dòng)，有的有優(yōu)惠，最好詳細去咨詢(xún)幾家銀行。
4.二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項及詳細流程有哪些
一、二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項：
1、注意房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。
2、注意房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3、注意交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
4、注意土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利。
5、注意合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚。
二、詳細流程：
1、看房：買(mǎi)方看房、買(mǎi)賣(mài)雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項，一般買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生的所有費用由買(mǎi)賣(mài)雙方支付；
2、查檔：買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門(mén)查房檔案；
3、簽合同：買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時(shí)間、贖樓費用、過(guò)戶(hù)申請時(shí)間、買(mǎi)賣(mài)雙方與中介簽訂三方合同或者買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同；
4、賣(mài)方同擔保公司到公證處進(jìn)行公證，賣(mài)方委托擔保公司辦理相關(guān)事務(wù)；
5、贖樓：買(mǎi)方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進(jìn)行贖樓及注銷(xiāo)抵押登記手續，約5個(gè)工作日左右；
6、房屋過(guò)戶(hù)：遞交房產(chǎn)過(guò)戶(hù)申請，擔保公司領(lǐng)取回執，需5個(gè)工作日；
7、交房：買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方領(lǐng)鑰匙。
擴展資料：
二手房交易雙方常常因合同簽訂得不夠規范，導致糾紛事件不斷出現。而簽訂合同常常要注意諸多細節問(wèn)題，如屋內設施細節、付款方式、交房具體時(shí)間、稅費交付等等。
如果委托正規中介公司，最后達成了買(mǎi)賣(mài)交易，中介公司會(huì )提供規范且詳實(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同文本，這就為買(mǎi)賣(mài)雙方減少了很多麻煩，也避免了因合同不規范而引起的糾紛。
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，會(huì )減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
參考資料來(lái)源：百度百科-二手房交易
參考資料來(lái)源：百度百科-二手房買(mǎi)賣(mài)流程
5.購買(mǎi)二手房過(guò)戶(hù)流程都需要注意什么
二手房辦理過(guò)戶(hù)需要注意的事項和流程如下：
一、二手房交易注意事項：
1、房屋手續是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區還有契稅證）
2、產(chǎn)權是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）
3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內）
6、房屋是否合法 （不要有違規搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）。
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區房）
9、中介公司是否違規 （黑心中介吃差價(jià)等）
10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）
如能注意到以上幾點(diǎn)，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
二、二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程分買(mǎi)方按揭貸款付款和買(mǎi)方全款購房?jì)煞N情況，具體流程如下：
（一）買(mǎi)方按揭貸款購房
1、銀行征信調查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）
2、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）
3、向賣(mài)方支付定金并預留房屋尾款
4、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件
5、銀行發(fā)放貸款
6、雙方共同去做物業(yè)交割
7、向賣(mài)方支付尾款
（二）買(mǎi)方全款購房
1、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）
2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金
3、雙方共同去做房屋過(guò)戶(hù)
4、雙方共同去做物業(yè)交割
5、買(mǎi)方全款付清給賣(mài)方
6.二手房交易注意事項及流程
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。
二手房是相對開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場(chǎng)的俗稱(chēng)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢？第1步：買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權審核擔心買(mǎi)到產(chǎn)權有瑕疵的房子，是買(mǎi)家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。
但做足前期準備工作，這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。
如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字；其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據以初步確認房屋產(chǎn)權歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節風(fēng)險就是產(chǎn)權瑕疵問(wèn)題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。
你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權有問(wèn)題，交易即宣布無(wú)效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權后，交定金就是順理成章的事。
但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節，交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計算定金額度也能達到5萬(wàn)元。
所以當交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節時(shí)，請多留個(gè)心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金盡量不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監管。
如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴(lài)的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方，需注明“交給監管第三方則視為賣(mài)家收訖，賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴(lài)的第三方，定金可以交由銀行監管。
具體做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣(mài)家賬戶(hù)上。一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì )簽一份預約買(mǎi)賣(mài)合同，示范文本可以在國土房管局網(wǎng)站上下載。
合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責任等，具體條款見(jiàn)示范文本。風(fēng)險提示：1.當下樓價(jià)上漲，買(mǎi)家如想防止賣(mài)家毀約不賣(mài)，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。
但定金或違約金不得高于成交金額的20%;2 .賣(mài)家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣(mài)樓，所以預約買(mǎi)賣(mài)合同中應注明“交由第三方監管即視為賣(mài)方收訖”；3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。
第3步：贖樓贖樓是一門(mén)大學(xué)問(wèn)，不同贖樓方式費用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險也不同。一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責任。
贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過(guò)擔保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭；其二，買(mǎi)家通過(guò)擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣(mài)家，其中只需要產(chǎn)生擔保費，但買(mǎi)家需要提前供樓。這里邊還有一些小竅門(mén)：如果通過(guò)同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時(shí)間。
另外，擔保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個(gè)擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢(xún)，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。
風(fēng)險提示：因贖樓產(chǎn)生風(fēng)險。買(mǎi)家拿現金贖樓或自己通過(guò)擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。
如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買(mǎi)家會(huì )冒風(fēng)險。記者采訪(fǎng)的幾位中介按揭部專(zhuān)家，均認同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過(guò)擔保公司向銀行借款。
第4步：付首期及資金監管除了產(chǎn)權問(wèn)題之外，自主交易需要擔心的第二大問(wèn)題就是資金監管。事實(shí)上，資金監管目前已成體系，買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規定來(lái)做，風(fēng)險很小。
無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監管。具體操作是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶(hù)，約定在買(mǎi)家過(guò)戶(hù)完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。
如果交易順利完成，銀行會(huì )把款項打給賣(mài)方；如果中間出現問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項服務(wù)，一般會(huì )收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。
出于公平角度考慮，銀行會(huì )要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字，這樣放款時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不需要親自到銀行，也能避免買(mǎi)家到時(shí)候不配合放款給賣(mài)家帶來(lái)困擾。風(fēng)險提示：1.買(mǎi)家要保證首期款通過(guò)獨立的第三方進(jìn)行監管，避免資金風(fēng)險。
用首期款為賣(mài)家贖樓更是險上加險。2.倘若放款書(shū)沒(méi)有提前簽字，賣(mài)家在買(mǎi)家過(guò)戶(hù)完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。
第5步：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同在交定金環(huán)節，自主交易可以先簽訂一個(gè)“書(shū)面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類(lèi)似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到地方的國土房管局網(wǎng)站的“信息公開(kāi)”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《**市二手房預約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》作為參考。
簽訂書(shū)面協(xié)。
7.二手房交易注意事項
原發(fā)布者：童話(huà)春天
二手房交易的詳細流程
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次xx進(jìn)行交易。
二手房交易的詳細流程和注意事項：
1、產(chǎn)權調查
首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字；其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據以初步確認房屋產(chǎn)權歸屬。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書(shū)面證明。
在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚后因購買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。2、交定金
看好房子，確定房屋產(chǎn)權后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節，交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計算定金額度也能達到5萬(wàn)元。所以當交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節時(shí)，請多留個(gè)心眼。
如果看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴(lài)的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方，需注明“交給監管第三方則視為賣(mài)家收訖，賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴(lài)的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方到
8.二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項及詳細流程有哪些
二手房過(guò)戶(hù)流程主要有以下四步：一、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)貸款： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)房將首付款支付給賣(mài)方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。
進(jìn)交易中心的當天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)，最后在交房時(shí)，下家將尾款結清給賣(mài)方。
二、賣(mài)方有貸款未還清： 買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)房將首付款支付給中介公司進(jìn)行監管；賣(mài)方、買(mǎi)房和中介公司三方共同見(jiàn)證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當天，買(mǎi)房支付賣(mài)方除尾款以外所有的房款。
20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)；最后在交房時(shí)，買(mǎi)房將尾款結清給賣(mài)方。 三、買(mǎi)方貸款購房： 首先對買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)方將首付款支付給賣(mài)方；買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)；最后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結清給賣(mài)方。 四、買(mǎi)賣(mài)雙方均有貸款： 首先對買(mǎi)方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內，買(mǎi)方將首付款支付給中介公司進(jìn)行監管；賣(mài)方、買(mǎi)方和中介公司三方共同見(jiàn)證還清賣(mài)方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結結束，買(mǎi)方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結束后，買(mǎi)賣(mài)雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣(mài)方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續、水電煤等過(guò)戶(hù)；最后在交房時(shí)，買(mǎi)方將尾款結清給賣(mài)方。房產(chǎn)證辦理過(guò)戶(hù)所需時(shí)間：材料都沒(méi)有問(wèn)題的話(huà)，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì )有一個(gè)回 執單，一定要在上面說(shuō)明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著(zhù)去拿新房產(chǎn)證。
房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日（自登記 受理后次日起）。二手房過(guò)戶(hù)所要繳納的費用：交易稅費共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。
各稅種的征收比率依地域有所差異，但區別不大。1、契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）;90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。
2、營(yíng)業(yè)稅：稅率為5.5%。根據2010年房產(chǎn)新政，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。
3、印花稅 第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移書(shū)據，稅率為0.05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷(xiāo)合同，稅率為0.03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權利證書(shū)，包括房屋產(chǎn)權證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣(mài)方承擔。
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。
如果兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)饶軌蛑匦沦徺I(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等 此類(lèi)稅種的征收以營(yíng)業(yè)稅稅額為計稅依據，按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。注意：資金監管對二手房賣(mài)家和買(mǎi)家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險的作用。
9.二手房買(mǎi)賣(mài)流程
甲乙雙方在敲定房屋成交價(jià)格、交房日期、過(guò)戶(hù)時(shí)間后首先應填寫(xiě)JF-91-01制式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，在契約第三頁(yè)簽署雙方姓名、地址、聯(lián)系電話(huà)，并加蓋私章。
在最后一頁(yè)附件一內填寫(xiě)時(shí)間及房屋相應信息（可參照房產(chǎn)證）、簽署雙方姓名、加蓋私章。 過(guò)戶(hù)一般到辦事大廳房管局窗口辦，土地證到土管局窗口。
過(guò)戶(hù)買(mǎi)方交費是契稅1.5%，交易費6元沒(méi)平方。 注意事項：（1.）房屋手續是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。
房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
> （4）.土地情況是否清晰 二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。
再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
