貴陽買鋪面(買賣商鋪應(yīng)該需要注意的問題有哪些呢?)
1.買賣商鋪應(yīng)該需要注意的問題有哪些呢?
商鋪買賣注意事項 1、確定商鋪的投資價值 怎么確定商鋪是否具備可投資性呢 首先需要了解的是商鋪分為臨街型商鋪、社區(qū)型商鋪以及寫字樓商鋪等三大種類。
當(dāng)然其各自有各的特點。 商鋪具有可投資性，一般具有以下特點：臨街商鋪位于鬧市或者是商業(yè)街區(qū)域，無論價格面積都是眾多商戶們心意的選擇對象；如果是社區(qū)型商鋪的話，一般服務(wù)的社區(qū)居民，因此大多以藥店，超市之類為主，而且投資費用小，不過選擇投資社區(qū)類型時要綜合考慮周邊的因素；投資寫字樓的話，要看其是否具有可投資性，首先要看其所在位置是否是公司聚集區(qū)，例如開發(fā)區(qū)，還要看其資金多少的投入，由于較聚集的開發(fā)區(qū)之類的都是新興的產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此其前景看好，選擇時要主要其地段的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、檢查其開發(fā)商五證是否齊全 第一步關(guān)鍵走好后，接下來就需要認真檢查開發(fā)商的相關(guān)證件是否齊全，所售商品房是否合法銷售，從法律角度講，這和自身利益息息相關(guān)。 尤其是合法銷售的證明件 ——預(yù)售證，預(yù)售證的取得也是表明開發(fā)商已具備合法銷售資格，因此一定要檢查清楚預(yù)售證是否和開發(fā)商名字相符，預(yù)售證是否存在作假行為，不過現(xiàn)在開發(fā)商只要能夠取得預(yù)售證，當(dāng)?shù)胤抗芫志W(wǎng)站都會及時公布信息，因此確保萬一，最好登陸相關(guān)網(wǎng)站查看。
這里也建議買家們最好購買取得預(yù)售證的商鋪。 3、謹慎簽訂購買商鋪買賣合同 這里重點強調(diào)在簽訂商鋪買賣合同有關(guān)公攤面積、返租承諾、貸款風(fēng)險等需要注意的事項。
其中商鋪不同于普通住宅，一般情況下其公攤面積在30%左右，甚至大多。 因此在簽訂合同時一定要選擇以面積計價方式為主的，并且在合同另加條款里寫明有關(guān)公攤面積的細則；而返租承諾也是時下很多業(yè)主們樂意的選擇之一，因避免自己親自打理的麻煩，但由于需要和開發(fā)商合作，因此在簽訂返祖合同時，一定要將返祖的詳細條款認真核對清楚，以防開發(fā)商從中作梗； 最后任何投資都是有風(fēng)險的，更不用說房產(chǎn)投資，尤其是貸款上面，因此除了需要根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇合適的貸款方式外，最好咨詢投資專家給予理性的建議。
4、購買商鋪注意其產(chǎn)權(quán)問題 購買商鋪因其涉及資金巨大，因此產(chǎn)權(quán)問題是重中之重，尤其是獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪投資者是完完全全具有處置權(quán)，無論自己打理，交付開發(fā)商打理，還是自營，其存在的風(fēng)險最小。 不過因近來整頓房地產(chǎn)市場，而小產(chǎn)權(quán)也被炒的如火如荼，其中小產(chǎn)權(quán)商鋪筆者認為是值得投資者們警惕的，由于小產(chǎn)權(quán)不被國家認可，不具備完全產(chǎn)權(quán)，因此最好投資時了解清楚產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是什么。
2.買賣商鋪時需要注意什么?
如今，買房子似乎成為了最保值的投資方式，以炒房獲得巨額利潤的人也不在少數(shù)。
但由于限購令的發(fā)布，住宅投資受到了很大限制，于是很多人將目光轉(zhuǎn)移到不限購的商鋪上，于是這幾年商鋪的買賣也大為紅火。 細節(jié)決定成敗，在商鋪的交易中，買賣雙方都有一些細節(jié)需要注意，下面將為您娓娓道來。
商鋪交易中，買家需要注意以下三點：？？？？？？ 1。確認商鋪產(chǎn)權(quán)？？？？？ ？同購買住宅一樣，確認產(chǎn)權(quán)是不可忽視的重要一步。
為了預(yù)防買到產(chǎn)權(quán)有問題的房子，購買前一定要查驗房產(chǎn)證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽業(yè)主的一面之詞。 2。
考察商鋪結(jié)構(gòu) 商鋪的結(jié)構(gòu)就跟住宅的戶型一樣重要，除了商鋪的地理位置之外，商鋪的結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了商鋪的價值?？疾焐啼伒慕Y(jié)構(gòu)主要是考察面寬和進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等，如果這些方面都沒有問題，才能保證日后使用的方便性。
3?？疾炫涮自O(shè)施 商鋪的配套設(shè)施完備且運行良好能為商家節(jié)省不少成本和精力，所以在購買前，一定要對水、電及電容、燃氣、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等核查清楚，否則某一環(huán)節(jié)出了問題，后期都要付出成本和精力來解決。
商鋪交易中，賣家需要注意以下三點： 1。 買家的購買力 為了使交易能夠順利進行下去，賣家有必要了解買家的購買力，如買家是否能夠全款買房，如需貸款其征信如何、收入如何等，這些直接關(guān)系到貸款能否順利審批。
2。首付款與尾款交付時間間隔 首付款與尾款交付時間不宜間隔過久，間隔的時間越久，賣家面臨的風(fēng)險越大，所以應(yīng)該首選可以全款購買商鋪的買家。
3。在合同中約定支付定金后的違約責(zé)任 房產(chǎn)交易中，違約的現(xiàn)象時有發(fā)生，所以在合同中約定支付定金后如果一方違約將承擔(dān)什么責(zé)任將是十分必要的，這對于買賣雙方既是一種保護，也是一種約束。
3.買商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 （本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為）。
投資人可以對照一下，擯棄不合手續(xù)的投資型商鋪。 其次，買商鋪與買房子一樣，要看看該項目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項目的土地證，了解其土地使用年限，這一點也和投資回報有很大關(guān)系。
第三，問一問周邊的朋友，該項目是新建項目還是重新裝修后重新包裝的項目，如果是后者，需要仔細了解該項目的債權(quán)債務(wù)清楚沒有，土地手續(xù)清楚沒有，原來為什么經(jīng)營不好，經(jīng)營不好的根本原因解決了沒有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開發(fā)商沒有經(jīng)營者重要，經(jīng)營者沒有商戶的支持重要。 對于開發(fā)商聲稱的經(jīng)營團隊，應(yīng)了解是以何種形式進駐的，在南方城市往往打著很知名的經(jīng)營團隊進駐，但是實際上只是作為顧問而已。
其次，在最求高回報的良好預(yù)期時，分析一下該項目所處地段的租金市場行情，最好自己實地走一走問一問，多了解幾個朋友和當(dāng)?shù)氐纳虘?，你就可以有一個大致的判斷，開發(fā)商承諾的回報是否合理，如果不合理，就蘊藏著極大的風(fēng)險。 相比較而言，投資成型的已開業(yè)的商場，風(fēng)險會相對降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開發(fā)商的實力和信譽是每一個投資人應(yīng)該認真考察的，最好選擇知名開發(fā)商開發(fā)的品牌物業(yè)，小的開發(fā)商騙了錢可以一走了之，但是，品牌開發(fā)商卻必須為自己開發(fā)的物業(yè)負責(zé)；另一方面，因為有比較嚴格的管理流程，品牌開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題、手續(xù)問題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現(xiàn)在市場上逐漸興起了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來分析，因為當(dāng)置業(yè)行為成為投資行為后，不動產(chǎn)物業(yè)就成為一個獲利的工具和盈利符號而已，“產(chǎn)權(quán)式酒店”包租銷售和“商鋪”包租銷售，道理是相通的。
除此以外，購買前做一些調(diào)查分析是必不可少的，其中至少應(yīng)該注意五個方面： 1、有廣場就有人氣 什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。 大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。
而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場不僅是居民活動的地方，也必將是商業(yè)活動中心區(qū)。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。
同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業(yè)收入是平時的幾倍。
2、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。 一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值凸現(xiàn)。
如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。
3、品牌店效應(yīng) 目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。
其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。
立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。
像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價值非常大。
對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
4.購買商鋪的注意事項有哪些
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場不斷波動中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好于商場內(nèi)鋪以及地下底商。 2。
找準定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因為所處的地方不一樣，其生意肯定會不一樣，這個就跟當(dāng)?shù)氐姆諊嘘P(guān)。
學(xué)會借力，就是要學(xué)習(xí)找一個對自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場一樣，周圍總有一些便利店和賣家具、窗簾、地板等供應(yīng)一樣，這個就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時機 把握投資時機有訣竅。
從總體上說，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實際管理經(jīng)驗的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴開發(fā)商的后期運營能力，特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪，風(fēng)險很大，如果開發(fā)商的運營能力不行，虧損也是常有的。
5.買商鋪要注意什么
買商鋪需要注意以下幾點：
1、產(chǎn)權(quán)清晰
購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，看看開發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。
2、商鋪內(nèi)外有別
買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場的管理經(jīng)營方。
3、考慮匯報率
購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預(yù)估，當(dāng)然新開發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開發(fā)商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關(guān)。
4、考慮商鋪面積
購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。
擴展資料
商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。
商鋪作為交易的場所，很容易理解，從超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點很容易。
商鋪作為提供服務(wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。
參考資料：搜狗百科：商鋪
6.購買商鋪有什么注意事項
（一）業(yè)主要注意四大的問題1.客戶的購買能力首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。
2.付款方式購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險。3.首付款與尾款間隔時間，時間不宜過長。
4.支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問題1.產(chǎn)權(quán)購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃氣、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。
