房改房交易(房改房買(mǎi)賣(mài)應該注意什么)
1.房改房買(mǎi)賣(mài)應該注意什么
房改房可以交易。
購買(mǎi)房改房注意事項：
1、了解產(chǎn)權可靠性
確認產(chǎn)權的房主是否與賣(mài)房人是同一人，可到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權證的真實(shí)性，要確認原單位是否允許轉賣(mài)并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認原單位是否同意。
房改房出讓?zhuān)驗榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補足分攤費用。
2、確認登記的面積、使用期限
在房產(chǎn)證中，包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內實(shí)際面積；產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積、戶(hù)型、土地使用期限、是否已補分攤。另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關(guān)費用，這是由原業(yè)主支付的。
3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境
買(mǎi)家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設施的，要現場(chǎng)使用以確認是否有損壞，觀(guān)察戶(hù)內外電線(xiàn)是否有老化現象，“三表”是否出戶(hù)，電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)還是寬頻，小區綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。
4、確定房?jì)r(jià)的合理性
通過(guò)對市場(chǎng)上房屋買(mǎi)賣(mài)交易信息反復比較判斷房屋的價(jià)值，買(mǎi)家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務(wù)所進(jìn)行評估，讓雙方達成合理的房?jì)r(jià)。
5、慎重辦理交易過(guò)戶(hù)手續
辦理交易過(guò)戶(hù)手續是房屋買(mǎi)賣(mài)的最后環(huán)節也是最重要的一關(guān)，不要輕易先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)或者先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)。付款和交樓時(shí)間也是一個(gè)很重要的問(wèn)題，建議買(mǎi)賣(mài)雙方可以考慮將房款放 在雙方都信得過(guò)的單位（如有口碑的中介公司）代為保管，等過(guò)戶(hù)手續完成后，再將相應房款交回賣(mài)方。
6、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)須報經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完畢才算是完成過(guò)戶(hù)手續，有關(guān)代理行（中介方）、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過(guò)程。對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續完成后房屋產(chǎn)權才真正屬于購買(mǎi)方，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可能毀約。
2.房改房出售要注意什么
在新的政策下，不滿(mǎn)5年的住宅轉讓要交納5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅，這也使使用年限普遍達到5年以上的房改房變得更為吃香，近期房改房的買(mǎi)家和賣(mài)家都為數不少。陳先生最近買(mǎi)了一套商品房，搬進(jìn)新居之后，就打算趁現在樓價(jià)高，把原來(lái)居住的房改房出售，把出售房款用于還貸，以減輕每月的供樓壓力。但是他不是很清楚房改房出售要注意的問(wèn)題及產(chǎn)生的費用。
所謂標準價(jià)，就是原業(yè)主用低于成本的價(jià)錢(qián)向單位購入，辦理房改上市時(shí)，就需要將增值額的20%收益，補交回原產(chǎn)權單位。成本價(jià)，顧名思義就是以成本價(jià)購回來(lái)的房屋，比標準價(jià)貴，這類(lèi)型房改房上市，除了地價(jià)外，是不需補交增值額給原產(chǎn)權單位的。如果未購買(mǎi)分攤的，上市時(shí)就需要補購分攤款，分攤款的計算方式大致如下：分攤款=分攤面積*評估單價(jià)*10%（高層為20%）。
另外，房改房上市還要交地價(jià)，稅率是1%，即使房產(chǎn)證備注有地價(jià)注記的（即“使用年限70年，從****年**月**日起”），都要將地價(jià)補交給單位。
3.房改房要注意哪些事項 過(guò)戶(hù)的詳細流程又是怎么樣的呢
房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)辦理流程：一、到“登記信息、驗證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗證手續；二、到“房地產(chǎn)估價(jià)”窗口辦理評估手續；三、到“公證”窗口辦理公證手續；1.申請人的居民身份證或戶(hù)口簿及其復印件；2.代理人代為申請的，委托代理人需提交授權委托書(shū)和身份證及其復印件；其他代理人需提交有代理權資格的證明；3.被繼承房產(chǎn)的產(chǎn)權證明；4.被繼承人的死亡證明；5.法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明；6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關(guān)親屬關(guān)系證明；7.公證人員認為應提交的其他證明、材料；四、到“私房交易”窗口辦理交易手續；五、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅；六、到“產(chǎn)權登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權證》更名手續。
房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)辦理所需材料：（1）登記申請書(shū)；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權證書(shū)或者房地產(chǎn)權證書(shū)；（4）證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；可以是買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì )生效的法律文書(shū)，或者其他證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料。房產(chǎn)過(guò)戶(hù)費用：關(guān)于二手房的稅費會(huì )因產(chǎn)權類(lèi)型不同以及房產(chǎn)證填發(fā)時(shí)間等因素而有所不同：（一）1.契稅：成交價(jià)格的1.5%，如果是非普通住宅的房產(chǎn)，其契稅需要按照成交價(jià)格的3%交納；（名詞解釋?zhuān)悍瞧胀ㄗ≌彩恰敖ㄖ娣e在140平米以上、容積率高于1.0、實(shí)際成交價(jià)格高于同級別土地上住宅交易平均價(jià)格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房享受普通住宅待遇。
2.印花稅：二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方各交納成交價(jià)格的萬(wàn)分之五作為印花稅。3.營(yíng)業(yè)稅：凡是房產(chǎn)證（或者稅務(wù)部門(mén)出具的契稅稅票）填發(fā)時(shí)間不足5年的，需要交納成交價(jià)格5.5%的營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照（實(shí)際成交價(jià)格-原購買(mǎi)價(jià)格）*5.5%的標準交納；4.個(gè)人所得稅：凡是房產(chǎn)交付時(shí)間不足5年的，需要交納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅有兩種交納方式：（1）、適用于可以提供房產(chǎn)原價(jià)值憑證的：（實(shí)際成交價(jià)格-原購買(mǎi)價(jià)格-合理費用）*20%;(2)、適用于不能提供房產(chǎn)原價(jià)值證明或者合理費用憑證的：房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的1%。
（名詞解釋?zhuān)汉侠碣M用——合理費用一般是指業(yè)主在購房時(shí)所交納的稅金、貸款利息、裝修費用、公證費、手續費等，但是需要提交相應的憑證，如裝修款發(fā)票等。）如果房產(chǎn)已經(jīng)滿(mǎn)5年的，屬于家庭唯一住房的可以免交，否則依舊需要交納個(gè)人所得稅。
如果業(yè)主在出售該房產(chǎn)當年內計劃再行購置房產(chǎn)的，可以向稅務(wù)部門(mén)提出書(shū)面申請，并先以納稅保證金的形式將個(gè)人所得稅交納，在1年內重新購置房產(chǎn)后將相應部分的個(gè)人所得稅退還。（二）房改房，又稱(chēng)為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門(mén)指定的價(jià)格將產(chǎn)權買(mǎi)斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類(lèi)型，在房改房中，只有產(chǎn)權性質(zhì)為“成本價(jià)購買(mǎi)”的房產(chǎn)可以直接上市交易： 1.契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納； 2.土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價(jià)*建筑面積*1%/，北京市市區目前的房改房成本價(jià)為1560元/平米（每個(gè)省的價(jià)格不同），也就是說(shuō)，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元/建筑平米（每個(gè)省的價(jià)格不同）；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權了； 3.個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當初房改時(shí)，交納房改價(jià)款（購房款）的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當時(shí)的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實(shí)際成交價(jià)格-原購買(mǎi)價(jià)格-合理費用）*20%”的標準計算時(shí)，房改房的原購買(mǎi)價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米（每個(gè)省的價(jià)格不同）；（三）需要注意的是，除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標準價(jià)”兩類(lèi)房改房類(lèi)型，標準價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價(jià)房改房方可直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標準價(jià)補足成本價(jià)的計算公式為：當年成本價(jià)（1560元/平米）（每個(gè)省的價(jià)格不同）*建筑面積*6%，交納該款項后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規定上市交易了。
4.房改房能買(mǎi)嗎?房改房交易的注意事項有哪些?
一、房改房能買(mǎi)嗎？房改房不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的個(gè)體，在實(shí)施交易之前，弄清房改房產(chǎn)權是房屋買(mǎi)賣(mài)的必修課。
二手房市場(chǎng)上的房改房無(wú)外乎兩種：完全產(chǎn)權和部分產(chǎn)權。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買(mǎi)房屋時(shí)，有市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標準價(jià)購房三種選擇。這三種價(jià)格出示的手續是有區別的，在購買(mǎi)房改房之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場(chǎng)價(jià)購房的，產(chǎn)權歸個(gè)人所有，可以隨時(shí)上市交易；按成本價(jià)購房的，產(chǎn)權歸個(gè)人，但一般5年后才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價(jià)購房的，職工擁有部分產(chǎn)權，具體按照當年標準價(jià)占成本價(jià)的比重來(lái)確定。
據了解，并非所有房改房都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的房改房，目前還不可以隨便出售。很多公房在房改時(shí)，原單位都保留了優(yōu)先回購權，根據國家規定，原產(chǎn)權單位是否保留或放棄部分產(chǎn)權的書(shū)面意見(jiàn)，將是您能否購買(mǎi)房改房的重要因素之一，因此消費者要確認原單位是否允許轉賣(mài)房屋。
1、看看房子有無(wú)前科
和二手商品房買(mǎi)賣(mài)一樣，消費者同樣要弄清房改房的即時(shí)信息，并對房屋所有人的情況有大致的了解。房改房的真實(shí)年齡究竟有多大，消費者往往難以辨別，據專(zhuān)家介紹，房改房不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補交土地出讓金后，才會(huì )按照補交出讓金的時(shí)間開(kāi)始計算70年產(chǎn)權，但并不意味著(zhù)房改房就成了新房子。
這樣來(lái)看，從產(chǎn)權證上看不出房改房的真實(shí)年齡，如果此套房屋幾易其手，房屋的實(shí)際年齡不就無(wú)從查起了嗎？事實(shí)并非如此，消費者可以根據房產(chǎn)證和戶(hù)主的相關(guān)證件，到房管局交易大廳查詢(xún)該房屋的檔案，這樣可以確定房改房的實(shí)際年齡。通過(guò)查詢(xún)，消費者可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情況，并能夠查詢(xún)到戶(hù)主個(gè)人或與他人以共有的形式，實(shí)際擁有幾套房改房的信息。如若房屋存在查封或抵押，戶(hù)主個(gè)人或與他人以共有的形式擁有一套以上房改房，則此套房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續。
2、查看戶(hù)主享有房改政策是否超標影響房改房上市交易的還有一個(gè)問(wèn)題也很關(guān)鍵，那就是戶(hù)主享有房改政策是否超標的問(wèn)題，按國家規定，初級職稱(chēng)享受80㎡、中級職稱(chēng)100㎡、高級職稱(chēng)120㎡的房改政策，還要注意房屋在上市交易時(shí)還應按成本價(jià)補足差價(jià)。
3、慎重辦理交易過(guò)戶(hù)手續
辦理交易過(guò)戶(hù)手續是房屋買(mǎi)賣(mài)的最后環(huán)節，也是最重要的一關(guān)，因此消費者在購買(mǎi)房改房時(shí)需要慎之又慎。在房改房交易前一定要摸清房屋的具體信息，以免為自己帶來(lái)不必要的麻煩，最好的辦法是去房管局交易大廳進(jìn)行查詢(xún)。在交易過(guò)戶(hù)時(shí)，一定要注意產(chǎn)權過(guò)戶(hù)必須報經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完畢才算完成，中介機構、律師的保證或口頭協(xié)議都不算完成交易過(guò)程。
不要輕易做出先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)或先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)的承諾，建議雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過(guò)的機構或中介公司代為保管，等過(guò)戶(hù)手續完成后，再將相應房款交與賣(mài)方。
房改房的交易過(guò)程中，還有很多操作上的問(wèn)題，房產(chǎn)律師可以用自己的專(zhuān)業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，從查證、選房、交定金、簽合同一直到拿到房產(chǎn)證的整個(gè)過(guò)程提供專(zhuān)業(yè)知識和法律知識的咨詢(xún)，告知購房者可能存在的風(fēng)險、風(fēng)險的大小、出現問(wèn)題的解決辦法及處理方式，以助于購房者作出正確判斷，少走彎路，避免風(fēng)險或盡最大可能減小風(fēng)險。
5.買(mǎi)賣(mài)房改房需要注意哪些問(wèn)題
在購房時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題：
1、基本的“五證”齊全。
一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國有土地使用證、建設工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
2、使用規范的合同文本。
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫(xiě)，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊！否則到時(shí)吃大虧就慘了。
3、相關(guān)證明文件有效。
如果是買(mǎi)期房（在建、未完成建設、不能交付使用的房屋）要查看開(kāi)發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內；買(mǎi)現房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預售許可證之后取得，即由期房變現房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營(yíng)業(yè)執照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。
4、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。
對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì )大做文章，對買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔的責任。
5、明確具體時(shí)間和違約責任。
所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。應當在預售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
6、檢查房屋質(zhì)量。
在簽約時(shí)，應查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對質(zhì)量問(wèn)題的責任。
7、明確物業(yè)管理事項。
一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。
8、重點(diǎn)約定違約責任。
對于期房，甚至現房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應承擔的責任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。
6.什么叫做房改房,二手房改房交易需要注意哪些問(wèn)題
房改房是享受?chē)曳扛膬?yōu)惠政策的住宅，對其銷(xiāo)售對象有限制，并不是任何人都可以購買(mǎi)，可是其價(jià)格的優(yōu)惠和地段的優(yōu)越，又使得眾多人心動(dòng)不已。那么，房改房是否可以購買(mǎi)呢？如果要購買(mǎi)應該要注意什么呢？
一、房改房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？
房改房如果想要買(mǎi)賣(mài)，前提之一必須是房屋可以上市交易，那就要關(guān)注房屋的產(chǎn)權問(wèn)題，房改房的產(chǎn)權分為三個(gè)級別，分別是成本價(jià)產(chǎn)權和標準價(jià)產(chǎn)權以及標準價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權。
1、成本價(jià)的產(chǎn)權屬于完全產(chǎn)權，再上市交易時(shí)如果與單位沒(méi)有特殊約定的，則不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權單位同意直接交易，具體的交易方式與經(jīng)濟適用住房再上市時(shí)相同，但是該產(chǎn)權的房屋不能辦理贈與。
2、標準價(jià)產(chǎn)權房屋的購買(mǎi)者只擁有房屋94%的產(chǎn)權，原產(chǎn)權單位對其擁有優(yōu)先購買(mǎi)權，所以上市交易時(shí)需要征得原產(chǎn)權單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進(jìn)行分成。不過(guò)，如果該產(chǎn)權人不想與單位進(jìn)行收益分成，產(chǎn)權人也可以向原產(chǎn)權單位補齊標準價(jià)和成本價(jià)的差額，這樣就可以擁有房屋的全部產(chǎn)權。
3、標準價(jià)優(yōu)惠是比標準價(jià)更優(yōu)惠的一種方式，擁有這種產(chǎn)權的產(chǎn)權人只擁有房屋的部分產(chǎn)權，原產(chǎn)權單位擁有部分價(jià)值份額，產(chǎn)權人要想再上市交易時(shí)，與標準價(jià)產(chǎn)權再交易是一樣的。
二、房改房交易需要注意什么？
1、弄清房改房產(chǎn)權
房改房不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個(gè)體”，在實(shí)施交易之前，弄清房改房的產(chǎn)權是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)步驟之一，分清楚房屋產(chǎn)權是上述產(chǎn)權中的哪一類(lèi)。
2、查清房屋的歷史記錄
房改房不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，所以房屋的真實(shí)年齡很難確認。不過(guò)消費者可以根據房產(chǎn)證和戶(hù)主的相關(guān)證件，到房管局交易大廳查詢(xún)該房屋的檔案，這樣就可以確定房改房的實(shí)際年齡，并且通過(guò)查詢(xún)去了解房屋是否存在被查封和抵押的情況等。
3、確認戶(hù)主享有房改政策是否超標
戶(hù)主享有房改政策是否超標也會(huì )影響房改房的上市交易，按國家規定，“初級職稱(chēng)享受80㎡、中級職稱(chēng)100㎡、高級職稱(chēng)120㎡”，此外，還要注意房屋在上市交易時(shí)是否還應該按成本價(jià)補足差價(jià)。
4、慎重辦理過(guò)戶(hù)手續
辦理交易過(guò)戶(hù)手續是房屋買(mǎi)賣(mài)的最后環(huán)節，最好慎重一些。在交易過(guò)戶(hù)時(shí)，一定要注意產(chǎn)權過(guò)戶(hù)必須報經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完畢才算完成，中介機構、律師的保證或口頭協(xié)議都不算完成交易過(guò)程。
以上就是小編為大家整理的房改房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)知識，希望可以幫到大家。
（以上回答發(fā)布于2015-11-09，當前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準）
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7.買(mǎi)房改房需要注意什么
購買(mǎi)房改房需要注意哪些事項
1.查冊
要知道房改房有沒(méi)有正規的房產(chǎn)證，能否正常出售，查冊是一個(gè)必要手段。所謂“查冊”，就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權屬狀況。通過(guò)查冊，買(mǎi)家可以獲取房地產(chǎn)的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。
2.補地價(jià)
很多想買(mǎi)房改房的人，都是看中它位于市區而價(jià)錢(qián)便宜。可放盤(pán)價(jià)看合適了，最后付錢(qián)卻可能多出來(lái)一筆，這多出來(lái)的一筆往往就是“補地價(jià)”的錢(qián)。由于土地原先價(jià)值和現在價(jià)值存在差額，以前這部分差額由單位承擔，現在業(yè)主要出售，則必須到房管局補足差額才能成交，而房管局之后會(huì )將資金劃撥回單位。
需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房產(chǎn)證上無(wú)論有沒(méi)有寫(xiě)明70年產(chǎn)權，賣(mài)房時(shí)都必須按房管局系統出示的評估價(jià)補上1%的地價(jià)，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權出讓金”。而就目前情況看，很多房改房的業(yè)主都是實(shí)收，即所有稅費由買(mǎi)家支付，包括補地價(jià)的錢(qián)，因此，看樓時(shí)買(mǎi)家就要多個(gè)心眼，了解清楚放盤(pán)價(jià)是不是實(shí)收的費用，否則很可能空歡喜一場(chǎng)，最后為了成交不得不忍痛“割肉”。
3.補分攤和成本價(jià)
在房改房的房產(chǎn)證上，還有一欄是“有沒(méi)有補分攤”。業(yè)主若購買(mǎi)了分攤面積，則這一欄會(huì )注明“已補分攤”并蓋章。不少房改房都沒(méi)有補分攤，按規定，對未補分攤的房改房，轉手他人時(shí)必須要由業(yè)主補分攤才可繼續交易。而這筆費用最后經(jīng)常落在買(mǎi)家的身上，因此，買(mǎi)家要事先了解清楚，做到心中有數。
另外，房產(chǎn)證上有沒(méi)有寫(xiě)“按成本價(jià)購買(mǎi)”，也一定不能忽視。以前市民購買(mǎi)房改房有兩種付款形式：一是標準價(jià)，二是成本價(jià)。標準價(jià)購房比成本價(jià)購房低，這種房改房上市出售，業(yè)主按規定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權單位，即在房管局補交成本價(jià)。這是一筆很大的費用，就算業(yè)主支付了，最后也往往會(huì )由買(mǎi)家承擔，對此要引起注意。
4.交付房款
房子不是普通的商品，尤其在市區，動(dòng)輒就要花掉上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，這么多的錢(qián)給出去會(huì )不會(huì )有風(fēng)險，其實(shí)不少人都心有惴惴然。如何付款應在合同上寫(xiě)清楚，按合同辦事，一般不會(huì )有太大的問(wèn)題。但不可以交由中介代收房款。買(mǎi)家現金付款后要索取收款收據等證明，若選擇銀行劃賬，也應把匯款或轉賬的流水單或相關(guān)證明保存好，以備不時(shí)之需。
8.房改房可以交易嗎,購買(mǎi)房改房要注意什么
房改房可以交易。
購買(mǎi)房改房注意事項：1、了解產(chǎn)權可靠性 確認產(chǎn)權的房主是否與賣(mài)房人是同一人，可到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權證的真實(shí)性，要確認原單位是否允許轉賣(mài)并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認原單位是否同意。
房改房出讓?zhuān)驗榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補足分攤費用。 2、確認登記的面積、使用期限 在房產(chǎn)證中，包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內實(shí)際面積；產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積、戶(hù)型、土地使用期限、是否已補分攤。
另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關(guān)費用，這是由原業(yè)主支付的。 3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境 買(mǎi)家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。
如有配套設施的，要現場(chǎng)使用以確認是否有損壞，觀(guān)察戶(hù)內外電線(xiàn)是否有老化現象，“三表”是否出戶(hù)，電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)還是寬頻，小區綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。 4、確定房?jì)r(jià)的合理性 通過(guò)對市場(chǎng)上房屋買(mǎi)賣(mài)交易信息反復比較判斷房屋的價(jià)值，買(mǎi)家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。
還可委托誠信中介公司或評估事務(wù)所進(jìn)行評估，讓雙方達成合理的房?jì)r(jià)。 5、慎重辦理交易過(guò)戶(hù)手續 辦理交易過(guò)戶(hù)手續是房屋買(mǎi)賣(mài)的最后環(huán)節也是最重要的一關(guān)，不要輕易先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)或者先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)。
付款和交樓時(shí)間也是一個(gè)很重要的問(wèn)題，建議買(mǎi)賣(mài)雙方可以考慮將房款放 在雙方都信得過(guò)的單位（如有口碑的中介公司）代為保管，等過(guò)戶(hù)手續完成后，再將相應房款交回賣(mài)方。 6、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)須報經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完畢才算是完成過(guò)戶(hù)手續，有關(guān)代理行（中介方）、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過(guò)程。
對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續完成后房屋產(chǎn)權才真正屬于購買(mǎi)方，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可能毀約。
9.買(mǎi)賣(mài)房改房需要注意哪些問(wèn)題
在購房時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題：1、基本的“五證”齊全。
一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國有土地使用證、建設工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
2、使用規范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫(xiě)，了解各項具體內容。
不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。
且這種合同一定是權利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預售合同就好。
這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊！否則到時(shí)吃大虧就慘了。3、相關(guān)證明文件有效。
如果是買(mǎi)期房（在建、未完成建設、不能交付使用的房屋）要查看開(kāi)發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內；買(mǎi)現房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預售許可證之后取得，即由期房變現房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營(yíng)業(yè)執照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致。
4、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。
如果不是規范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì )大做文章，對買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。
對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔的責任。5、明確具體時(shí)間和違約責任。
所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過(guò)戶(hù)。應當在預售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對質(zhì)量問(wèn)題的責任。
7、明確物業(yè)管理事項。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺(jué)得不舒暢。
所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。8、重點(diǎn)約定違約責任。
對于期房，甚至現房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應承擔的責任。可參考：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)不符合規定和約定等。
別漏了違約責任的平等性。
10.房改房交易的注意事項有哪些
購買(mǎi)房改房，要經(jīng)市房改辦批準房改或經(jīng)售房單位上級主管部門(mén)批準房改并報市房改辦備案；且已簽訂房改合同并按房改政策規定繳清購房款的。
其原產(chǎn)權單位是單位或房管局，出售給個(gè)人所有。當中涉及的辦理手續叫繁雜，所以，在進(jìn)行房改房交易過(guò)程中要注意以下事項： 一、了解產(chǎn)權可靠性 確認產(chǎn)權的房主是否與賣(mài)房人是同一人，可到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權證的真實(shí)性，要確認原單位是否允許轉賣(mài)并了解房屋的性質(zhì)。
一定要確認原單位是否同意出讓?zhuān)驗榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補足分攤費用。 二、確認登記的面積、使用期限 在房產(chǎn)證中，包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內實(shí)際面積；產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積、戶(hù)型、土地使用期限、是否已補分攤。
另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關(guān)費用，這是由原業(yè)主支付的。 三、了解房屋背景與周邊環(huán)境 買(mǎi)家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。
如有配套設施的，要現場(chǎng)使用以確認是否有損壞，觀(guān)察戶(hù)內外電線(xiàn)是否有老化現象，“三表”是否出戶(hù)，電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)還是寬頻，小區綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。 四、確定房?jì)r(jià)的合理性 通過(guò)對市場(chǎng)上房屋買(mǎi)賣(mài)交易信息反復比較判斷房屋的價(jià)值，買(mǎi)家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。
還可委托誠信中介公司或評估事務(wù)所進(jìn)行評估，讓雙方達成合理的房?jì)r(jià)。 五、如果對上述各方面事項都已調查清楚，確認該房改房沒(méi)問(wèn)題的話(huà)，要注意辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，辦理房改房過(guò)戶(hù)手續的流程為： 辦理房改房過(guò)戶(hù)須準備以下資料： 賣(mài)方：身份證、婚姻證明（結婚證、離婚證、離婚協(xié)議或未婚證明等）、戶(hù)口本、授權委托公證書(shū)（在賣(mài)方不能到場(chǎng)時(shí)可授權他人代辦） 買(mǎi)方：身份證、婚姻證明（結婚證、離婚證、離婚協(xié)議或未婚證明等）、戶(hù)口本、一張委托書(shū)（在買(mǎi)方不能到場(chǎng)時(shí)可授權他人代辦） 。
