項(xiàng)目開盤配合流程及注意事項(xiàng)ppt(開盤活動方案)

1.開盤活動方案

步驟一、制定總戰(zhàn)略 n 銷售商向開發(fā)商匯報(bào)項(xiàng)目整體營銷推廣方案，經(jīng)雙方商榷制定營銷總戰(zhàn)略。

步驟二、人員組織工作 1。 成立工作小組，確立工作方式； 2。

銷售主任選拔，采取內(nèi)部競爭上崗方式； 3。 銷售主任到崗，開展銷售準(zhǔn)備工作； 4。

銷售人員招聘，篩選定員； 5。 銷售人員培訓(xùn)。

由銷售主任負(fù)責(zé)培訓(xùn)，整體達(dá)到上崗要求； 6。 財(cái)務(wù)、合同人員到崗； 7。

配合人員到崗。 清潔人員2名、女保安4名、水電工1名。

步驟三、售樓處、示范單位建設(shè)工作 n 1。 暫定內(nèi)部認(rèn)購、開盤時間，用于以下工作參照時間； n 2。

裝修公司考察及確定； n 3。 裝修公司招標(biāo)評審； n 4。

裝修方案修改； n 5。 裝修方案確定； n 6。

售樓處物料清單制定； n 7。 售樓處施工； n 8。

售樓處外包裝； n 9。 圍墻包裝； n 10。

展板、噴繪等； n 11。 售樓處家具、物料的購買； n 12。

售樓處驗(yàn)收； n 13。 電話到位（來電顯示電話）； n 14。

項(xiàng)目模型到位。 n 步驟四、廣場園林 n 1。

園林規(guī)劃設(shè)計(jì)； n 2。 園林公司招標(biāo)； n 3。

招標(biāo)評審； n 4。 園林施工。

步驟五、廣告宣傳 1。 廣告公司篩選與確定。

可由銷售商推薦，發(fā)展商確定； 2。 樓盤VI導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)及確定； 3。

開盤系列廣告方案設(shè)計(jì)及其費(fèi)用預(yù)算； 4。 廣告設(shè)計(jì)與審查（包括方案與時間的吻合效應(yīng)）； 5。

插頁設(shè)計(jì)印刷； 6。 樓書設(shè)計(jì)。

由廣告公司設(shè)計(jì)，銷售商監(jiān)控； n 7。 樓書設(shè)計(jì)。

由廣告公司設(shè)計(jì)，銷售商監(jiān)控； n 8。 樓書印刷； n 9。

戶外導(dǎo)視、區(qū)域包裝方案設(shè)計(jì)與實(shí)施（圍墻、燈標(biāo)旗、燈箱 路牌等）； n 10。 看樓專車包裝到位（與報(bào)紙廣告審批同時進(jìn)行）； n 11。

其他媒體接洽（DM直郵、車身廣告等）； n 12。 開盤階段廣告方案細(xì)化； n 13。

其他外送資料印刷、定購（手袋、禮品、海報(bào)、請柬等）； 步驟六、銷售準(zhǔn)備工作 n 1。 預(yù)售許可證； n 2。

按揭銀行確定； n 3。 銷售培訓(xùn)資料，由銷售商負(fù)責(zé)提供； n 4。

價(jià)目表、推盤計(jì)劃審查，由同致提出，發(fā)展商決策； n 5。 財(cái)務(wù)管理辦法； n 6。

付款方式與認(rèn)購須知，由銷售商提出，發(fā)展商決策； n 7。 認(rèn)購書準(zhǔn)備，由銷售商提出，發(fā)展商決策； n 8。

物管資料準(zhǔn)備，由發(fā)展商提出； n 9。 銷售管理制度（崗位職責(zé)、管理制度），與發(fā)展商共同商榷。

n 10。 項(xiàng)目簡介與100問，由銷售主任準(zhǔn)備； n 11。

銷售人員考核，由銷售商執(zhí)行； n 12。 銷售人員服裝、名片，由銷售商準(zhǔn)備； n 13。

銷售控制表制定，由銷售商負(fù)責(zé)； n 14。 客戶登記表，由銷售商準(zhǔn)備； n 15。

前期客戶取系，由銷售商準(zhǔn)備； n 16。 銷售控制計(jì)劃，由銷售商準(zhǔn)備； n 17。

正式買賣合同，由發(fā)展商擬訂； n 18。 物業(yè)管理公司確定，由開發(fā)商選定。

步驟七、開盤典禮工作 n 1。 開盤方案確定，由銷售商指導(dǎo)廣告公司出方案； n 2。

選定禮儀公司，廣告公司推薦； n 3。 開盤儀式內(nèi)容與程序細(xì)化，由禮儀公司提建議； n 4。

開盤場地包裝，由禮儀公司準(zhǔn)備； n 5。 臨時泊車位規(guī)劃，由發(fā)展商確定并協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門； n 6。

邀請嘉賓，由發(fā)展商擬定名單； n 7。 與媒體互動。

與媒體協(xié)調(diào)配合，與廣告軟文寫作配合； n 8。 物料籌備（場地包裝、服裝、音響、請柬、禮品等）； 步驟八、促銷 n 1。

促銷方案制定。銷售商設(shè)計(jì)方案，發(fā)展商決策； n 2。

禮品定購。發(fā)展商負(fù)責(zé)、銷售商配合； n 3。

促銷客戶聯(lián)絡(luò)，由銷售商聯(lián)系。 。

2.房產(chǎn)開盤一般有哪些流程房產(chǎn)開盤怎么做一般開 搜狗問問

1、開盤就是一個樓盤集中蓄客到一定的數(shù)量，選定一個日期，集中銷售的一種方式。蓄客就是買房的客戶給開發(fā)商交誠意金，獲得開盤時選房的資格。

2、開盤流程指的是“開盤”這個活動的執(zhí)行流程，開盤選購方式一般有兩種，第一種就是搖號，另外一種就是按簽到順序先來先選。開盤當(dāng)天的活動主要有以下幾個流程：客戶簽到拿到選房卡——客戶進(jìn)入選房休息區(qū)休息或看表演（一般就是前面搭個大舞臺，找個主持人在上面策，或者找人表演節(jié)目，主持人一般就要告訴大家選房流程及注意事項(xiàng)）——差不多人來齊了，就正式宣布開盤——搖號的話就喊人上舞臺搖號，搖到多少號多少號就進(jìn)入邊上的選房區(qū)去選房——然后假如你進(jìn)去選房了，先是到一塊大的銷控板前面，選好你要的房子——然后進(jìn)入財(cái)務(wù)區(qū)，按照要求交定金（一般是你有個誠意金發(fā)票給財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)成定金，這個錢轉(zhuǎn)定了不退）——然后再到簽約區(qū)，就是簽認(rèn)購協(xié)議——然后簽完后差不多就可以從選房區(qū)出來了。流程差不多就這樣，全程有工作人員陪同。

3.物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項(xiàng)? 愛問知

嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。

如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按多少元/M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

4.物業(yè)如何做好新項(xiàng)目的開盤工作?

我做的流程，供你參考 新建項(xiàng)目交房（入伙）流程 1。

目的 合理的安排入伙工作，確保入伙工作順利有序地進(jìn)行。 2。

適用范圍 是用于集團(tuán)住宅項(xiàng)目的入伙組織工作。 3。

術(shù)語和定義 入伙：指按照買賣合同的約定，將物業(yè)移交業(yè)主，在一定時間范圍內(nèi)集中辦理入伙的過程。 4。

職責(zé) 地產(chǎn)公司銷售經(jīng)營部統(tǒng)籌安排入伙前的準(zhǔn)備及現(xiàn)場布置和組織安排。 物業(yè)公司（小區(qū)管理處）負(fù)責(zé)入住手續(xù)的辦理。

地產(chǎn)項(xiàng)目公司工程組負(fù)責(zé)入伙驗(yàn)房及入伙后工程返修事務(wù)的處理。 集團(tuán)企管部跟進(jìn)各部門對客戶入伙時反饋信息的處理情況。

5。 前期工作 入伙前30天，由銷售經(jīng)營部牽頭成立入伙前期準(zhǔn)備工作小組，制定《入伙工作計(jì)劃安排表》，明確相關(guān)部門的工作內(nèi)容及完成時間。

5。1銷售經(jīng)營部確定具備入伙名單，并安排入伙時間，發(fā)放《入伙通知書》。

5。2銷售經(jīng)營部在入伙開始前10天，組織安排模擬驗(yàn)房工作。

5。3銷售經(jīng)營部在入伙開始前20天組織編寫《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和印制及入伙現(xiàn)場的包裝、標(biāo)識的制作。

5。4銷售經(jīng)營部在入伙開始前一天或當(dāng)天，在媒體發(fā)布交房（入伙）信息。

5。5物業(yè)管理處在入伙開始前10天，準(zhǔn)備下列文件資料： 5。

5。1物業(yè)公司《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證》、《收費(fèi)許可證》； 5。

5。2《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)戶手冊》； 5。

5。3《入住登記表》、《鑰匙領(lǐng)用登記表》、裝修管理規(guī)定、公共安全、消防安全責(zé)任書； 5。

5。4確定驗(yàn)房人員、熟悉驗(yàn)房程序； 5。

55安排入伙期間的安保秩序、確定應(yīng)急預(yù)案、安排衛(wèi)生保潔。 5。

6地產(chǎn)項(xiàng)目公司工程組確定入戶驗(yàn)房人員、配置相關(guān)工具、掌握驗(yàn)收流程、印制《驗(yàn)房表格》、房屋維修統(tǒng)一說辭。 6。

入伙程序 6。1地產(chǎn)公司銷售經(jīng)營部 6。

1。1入口處布置、路牌引導(dǎo)、辦理入伙須知“溫馨提示”； 6。

1。2發(fā)出《入伙通知》、附隨告知入伙提交資料 6。

1。3入伙提交資料：《購房合同》原件或復(fù)印件、《業(yè)主臨時規(guī)約》、業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件各一份； 委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

6。 1。

4入伙繳納費(fèi)用：煤氣開戶費(fèi)、暖氣開口費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、裝修保證金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； 6。1。

5負(fù)責(zé)將客戶帶至下一服務(wù)處，辦理登記、繳費(fèi)。 6。

2物業(yè)公司小區(qū)管理處 6。2。

1憑《入伙通知》審查業(yè)主資料，辦理《入住登記表》； 6。 2。

2繳納相關(guān)費(fèi)用； 6。2。

3簽署《業(yè)主臨時規(guī)約》、《消防安全責(zé)任書》、《裝修協(xié)議》，發(fā)放《業(yè)戶手冊》、兩書：《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》； 6。2。

4登記領(lǐng)取鑰匙、領(lǐng)取《驗(yàn)房表格》； 6。2。

5由物業(yè)服務(wù)人員引領(lǐng)到驗(yàn)房接待服務(wù)處。 6。

2。6應(yīng)急處理：物業(yè)公司對現(xiàn)場秩序、公共安全制定應(yīng)急預(yù)案，對于個別需要查看交房資料（五證一書）者，由應(yīng)急處理組負(fù)責(zé)。

6。3地產(chǎn)項(xiàng)目公司工程組 6。

3。1憑《驗(yàn)房表格》和房門鑰匙，帶業(yè)主到樓棟驗(yàn)房； 6。

3。2按照項(xiàng)目公司統(tǒng)一說辭，向業(yè)主介紹房屋使用說明和質(zhì)量保修，耐心聽取和解釋業(yè)主驗(yàn)房中提出的疑問； 6。

3。3業(yè)主提出的房屋瑕疵，如實(shí)登記在《驗(yàn)房表格》內(nèi)，并答復(fù)維修時間。

7。集團(tuán)企管部在項(xiàng)目交房結(jié)束后，聽取地產(chǎn)項(xiàng)目公司、銷售經(jīng)營部、物業(yè)公司三方回報(bào)，并針對交房做出評價(jià)。

5.開業(yè)典禮可以弄哪些食物開業(yè)典禮可以弄哪些食物在您選定的場所舉辦

舉辦喜宴時，首先要確認(rèn)宴會負(fù)責(zé)人與結(jié)帳人，并分別作自我介紹以認(rèn)識對方，取得信任。

曾有飯店出現(xiàn)不知名人士冒充飯店人員跟客人結(jié)帳，收取現(xiàn)金后逃制夭夭的情況。為避免此類事件發(fā)生，事先與客人認(rèn)識并確認(rèn)雙方結(jié)帳人員的步驟不容疏略。

確認(rèn)雙方負(fù)責(zé)人后，宴會人員應(yīng)與負(fù)責(zé)人確認(rèn)喜宴開席的桌數(shù)及酒水的數(shù)量，以免結(jié)帳時有所爭議。確認(rèn)后，雙方接著商討宴會流程與所需配合的事項(xiàng)，例如致詞時間，致詞時服務(wù)員宜暫停服務(wù)動作，致詞后的干杯儀式需保證每位賓客手上皆有飲料可供敬酒，上菜的時間，燈光與音樂的配合等事宜。

一般而言，飯店會向?qū)Ψ截?fù)責(zé)人提供宴會程序表及宴會進(jìn)行所需的相關(guān)資料，以便其掌握宴會進(jìn)行流程。

6.房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案怎么處理

上一·日出東方開盤慶典（1）活動說明活動主題連江日出東方開盤慶典組織機(jī)構(gòu)主辦單位：福建上一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦單位：福州陽光麗人文化傳播有限公司活動參加人員福建上一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)嘉賓。

活動時間2006年12月17日上午8:00——下午13:00活動地點(diǎn)福州連江縣城日出東方售樓中心大門口活動目的宣傳日出東方開盤的信息，從而最大限度地達(dá)到促銷的目的。 通過活動的影響，使更多的市民對日出東方的發(fā)展建設(shè)及產(chǎn)品有一個更深入的了解，有效地吸引市民關(guān)注的目光，提升企業(yè)/樓盤的知名度和美譽(yù)度。

活動內(nèi)容授牌匾儀式。日出東方開盤儀式。

搖號、抽獎活動。（2）現(xiàn)場布置1、整體布置概述：整個現(xiàn)場將配合開盤慶典的主題，以簡單、清楚為布置格調(diào)，簡單而不失喜慶、不失典雅，布置拱門、空飄氣球、橫幅、紅色地毯、擺花藍(lán)，保證做到現(xiàn)場氣氛的莊重?zé)崃遥尙F(xiàn)場更顯尊貴、喜慶，并充滿青春、健康的氣息。

2、背景布置詮釋：表現(xiàn)活動主題，吸引大眾的注意力，增強(qiáng)活動現(xiàn)場的氣氛及影響力。提高企業(yè)形象、加大宣傳力度。

具體的現(xiàn)場布置說明：樓盤展示及促銷區(qū)：本區(qū)設(shè)置在“日出東方售樓中心”內(nèi)部，作為來訪市民的接待處，同時，在開盤前后，可開展相關(guān)的樓盤促銷活動，刺激市民直接購買房子的打算，從而最大限度地達(dá)到促銷的目的。 拱門：售樓中心大門口過道前方布置16米大型拱門1座、樓盤建筑工地1座。

（拱門文字由主辦方提供）高空氣球：售樓中心大門口四周上方（拱門正上方的兩側(cè)）懸掛空飄氣球20個，左右兩側(cè)各10個；樓盤建筑工地拱門正上方的兩側(cè)懸掛空飄氣球20個，左右兩側(cè)各10個。 （空飄氣球文字由主辦方提供）售樓中心門口上方和兩處工行戶外巨幔：（內(nèi)容文字由主辦方提供）。

紅色地毯：售樓中心正大門前方及客戶通道鋪上紅色地毯（地毯的實(shí)際面積以實(shí)際場地為準(zhǔn)）。花藍(lán)：售樓中心正大門口左側(cè)和客戶通道各擺放15個花藍(lán)，共30個花籃（花藍(lán)條幅文字由主辦方確定）。

接待區(qū)：舞臺前方擺放桌子和椅子，配水果糕點(diǎn)，供購房者休息品嘗，等待搖號選房。警戒線：在舞臺及休息區(qū)周圍用警戒線圍繞，配以保安，以維持次序。

舞臺區(qū)：（公證處設(shè)置在舞臺上）搭建主舞臺：在售樓中心正大門口右側(cè)搭建一處舞臺，作為搖號、抽獎的場地。主舞臺：規(guī)格：長7。

3米、寬4。5米、高0。

8米，舞臺上鋪上紅色地毯，并在舞臺背景板的四周裝飾氣球，使舞臺及整個活動現(xiàn)場更顯喜慶、漂亮。（3）禮儀設(shè)計(jì)、迎賓與接待、剪彩設(shè)計(jì)、演出設(shè)計(jì)1、禮儀設(shè)計(jì)：①安排4位禮儀小姐，統(tǒng)一穿著禮儀服裝，佩授帶，為活動提供禮儀服務(wù)，負(fù)責(zé)售樓中心的現(xiàn)場接待工作，并引領(lǐng)參加認(rèn)籌的購房者。

（授帶文字由主辦方提供）②出席活動的全體員工穿統(tǒng)一的制服，佩戴公司徽章，向社會展示員工團(tuán)結(jié)一致，富有活力的精神面貌。2、迎賓與接待：①專門印制一款能突出企業(yè)形象的請柬（請柬由主辦方定），于活動前送達(dá)賓客手中。

②活動開始前，在活動現(xiàn)場先播放輕柔的音樂，營造現(xiàn)場氣氛并歡迎嘉賓。 ③公司派出工作人員，穿統(tǒng)一服裝，胸佩公司徽章，作為招呼所有賓客的接待員，隨時解答賓客的提問，解決賓客的需要；同時接待到場的記者。

3、剪彩設(shè)計(jì)：剪彩嘉賓將手同時放在觸摸球上面，球面上將出現(xiàn)“上一·日出東方開盤慶典儀式”等字樣，并帶有煙花圖案的背景，同時，舞臺前將出現(xiàn)冷煙火噴泉、電動禮花炮將噴出五彩斑闌的紙花，營造喜慶、熱鬧的舞臺舞美效果。 （如果連江縣城允許燃放鞭炮，主辦方可準(zhǔn)備適量的鞭炮在剪彩時燃放，以增加活動現(xiàn)場的熱鬧效果，并且營造一個吉利、喜慶的氣氛）。

4、活動設(shè)計(jì)：①本次活動主要圍繞盛典定位從營造熱鬧、時尚、活潑、互動、高檔等氣氛出發(fā)，與日出東方樓盤所倡導(dǎo)的“輕松的日子、健康的家園”的理念相吻合，從而進(jìn)一步突顯樓盤的理念及形象。 ②盛典活動以購房者搖號選房為主，并穿插有獎知識問答、現(xiàn)場抽獎環(huán)節(jié)，營造一種輕松、融洽、青春、健康的現(xiàn)場氣氛。

整個盛典活動過程，力求整場活動的盡善盡美。（4）開盤慶典流程表時間項(xiàng)目內(nèi)容備注12月16日晚上完成活動現(xiàn)場的所有布置工作，如舞臺搭建、拱門、空飄、地毯、鮮花、廣告布幔等現(xiàn)場布置工作。

7:00準(zhǔn)備工作一切就緒。▽全體工作人員及安保人員到位。

▽全面檢查實(shí)施工作等。▽全體工作人員及安保人員到位。

▽全面檢查實(shí)施工作等。7:30——8:00□營造熱烈氣氛：▽禮儀隊(duì)：歡迎列道迎賓▽全體工作人員及安保人員到位。

▽主持人到位。▽保安人員到位。

▽播放背景音樂?！踅哟齺碣e：▽接待組：由主辦方代表組織，禮儀小姐配合接待。

▽禮儀小姐：4名迎賓列道售樓中心大門口左右兩側(cè)迎賓；引領(lǐng)來賓至場內(nèi)參觀或稍作休息。▽禮儀小姐配合主辦方接待組接待工作。

8:10主持人就位、邀請來賓及購房者入場。▽禮儀小姐：4名禮儀小姐在售樓中心大門口兩側(cè)迎賓。

8:40主持人介紹活動的概括。8:50授牌匾儀式9:00主持人：邀請嘉賓啟動開盤慶典儀式——日出東方開盤盛典啟動儀式。

①剪彩由主辦方領(lǐng)導(dǎo)1-2名上臺啟動觸摸球，由主持人現(xiàn)場宣布樓盤開盤，。

7.樓盤策劃流程與重點(diǎn)

第一部分：市場調(diào)查

一、區(qū)域總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

二、房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析

三、市場需求分析

四、競爭市場調(diào)研與分析部分

第二部分：客戶分析

一.客戶群體的構(gòu)成與特征的描述

二.客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析

三、目標(biāo)客戶需求分析

四、交易案例客戶總結(jié)

第三部分：項(xiàng)目分析

一.項(xiàng)目簡介

二.項(xiàng)目SWOT分析

三.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評析

四.項(xiàng)目綜合評價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略

第四部分：項(xiàng)目整體定位

一.整體定位原則

二.項(xiàng)目整體定位

三.形象定位

四.產(chǎn)品定位

五.規(guī)劃建議

六.建筑

七.戶型

八.園林建議

九.室內(nèi)設(shè)計(jì)建議

十.配套建議

樓盤流程大致是這樣，里面的細(xì)節(jié)根據(jù)具體情況可以變動。

我認(rèn)為市場調(diào)研最重要，只有做足了市場調(diào)查，才能對客戶定位和產(chǎn)品建議做出正確判斷，否則都是閉門造車，紙上談兵。

8.房產(chǎn)開盤流程該怎樣

買房的基本流程就是買房前期的準(zhǔn)備工作——選房看房——認(rèn)購簽約——辦理貸款——收房驗(yàn)房——裝修入住——產(chǎn)權(quán)證的辦理。

第一步：買房前的準(zhǔn)備工作

中國人重家，買房能夠給人一個安全溫暖的家，在購買新房前要思索的問題就是我為什么要買房，為什么會選擇新房呢？購買新房的好處有哪些呢？新房的好處：a、房地產(chǎn)開發(fā)商一般對新房的外觀都頗為講究、新穎，具有現(xiàn)代感；在戶型設(shè)計(jì)上注重通透、私密性，布局合理，同時房型可選擇的余地較大。b、新房貸款較方便。新房一般戶型面積較大，小戶型產(chǎn)品較為稀缺，由此也造成總價(jià)自然不菲。c、新房在前期可能存在物業(yè)管理不到位等問題，但多數(shù)新房物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施較成熟，綠化、保安等方面較完善，但管理費(fèi)用也相對較高。

買房要做好哪些心理準(zhǔn)備？

1、對樓盤價(jià)格及買房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。

在購房前需對樓盤價(jià)格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是能承受的房屋總價(jià)是多少，根據(jù)該總價(jià)，你可以換算出你有能力購買的房屋的均價(jià)和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。根據(jù)房價(jià)及交通需求也可以大概規(guī)劃好自己的選房區(qū)域。

(1)如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房價(jià)升值的因素。

(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身的屬性（即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型）。同時，由于目前國家的政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉(zhuǎn)手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在內(nèi)，主要為：如果房屋辦證未滿五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營業(yè)稅（評估價(jià)*建筑面積*5.85%）和房屋評估價(jià)1%的個人所得稅。

2、經(jīng)濟(jì)能力的測算

買新房是一件高興的事情，也是件大事，關(guān)系到個人及家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的生活，因此，買房前的資金準(zhǔn)備非常重要。從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。買房前的資金準(zhǔn)備中“房價(jià)”是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費(fèi)用不僅為房價(jià)，如果買房前只注重房價(jià)而忽略其他問題，往往會造成整個購房預(yù)算的超支，甚至達(dá)到買得起而住不起的尷尬境地。

第二步：選房看房

挑選房源最好不要固定在一個地段，要變換各種思路選擇置業(yè)地點(diǎn)。在選擇房源的過程中，應(yīng)當(dāng)在能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個最合理的投資。

到現(xiàn)場去看看房子

1、首先要考察開發(fā)商銷售的項(xiàng)目是否五證具全，只有擁有五證的項(xiàng)目才是合法的銷售項(xiàng)目。如果您看的是現(xiàn)房，還要向開發(fā)商索取兩書。

到底是哪五證，又是哪兩書呢？詳情請參考：商品房銷售應(yīng)具備哪“五證”？

2、考察項(xiàng)目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設(shè)施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閑場所：有沒有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施：附近有無工廠等。

3、如果是期房，您要對開發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力進(jìn)行考證。看看開發(fā)商以前是否還開發(fā)過其他的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)果如何：看看工地的場容場貌，現(xiàn)場施工管理是否井然有序，結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量；考察售樓處的布置以及銷售人員的素質(zhì)；考察樣板間等等（如果是銷售代理售房，則應(yīng)對代理的實(shí)力情況進(jìn)行了解）。

4、如果是現(xiàn)房，您還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質(zhì)量等等。

第三步：認(rèn)購簽約

在簽合同之前，需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格。一切檢查完畢后，還需要交納一定數(shù)額的定金。如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理。

9.房產(chǎn)開盤流程

開盤的三大基礎(chǔ)的條件：取得政府銷售許可文件：根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的開盤節(jié)點(diǎn)，政府銷售許可文件取得計(jì)劃的制定； 密切關(guān)注工程的進(jìn)度和營銷的進(jìn)展，執(zhí)行計(jì)劃要嚴(yán)格，可考慮根據(jù)營銷進(jìn)展適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)銷售許可文件范圍；良好的前期推廣：對市場和客戶充分調(diào)研的基礎(chǔ)上將產(chǎn)品價(jià)值信息進(jìn)行包裝，在前期使用最有效率的途徑，例如媒體廣告、新聞報(bào)道等傳遞給客戶，使客戶產(chǎn)生購買欲。

客戶儲備充分有效：制定明確的目標(biāo)在客戶儲備中，在客戶慢慢積累的過程中，逐步規(guī)劃價(jià)格區(qū)間，剔除無效用的客戶，不斷量化分析，準(zhǔn)確的掌握有效客戶的數(shù)量?？蛻魞渲?，盡量儲備更多的客戶，減少客戶的流失。

在這三項(xiàng)里面，良好的前期推廣是非常重要的。前期推廣的基本原則：首先，效率要較大化；其次，產(chǎn)品價(jià)值信息要充分展示；然后，系統(tǒng)宣傳要有層次、有焦點(diǎn)；較后，宣傳調(diào)性與產(chǎn)品檔次一定要匹配。

前期推廣的實(shí)施：A.市場調(diào)研分析市場調(diào)研分析包括了對宏觀政策、潛在客戶、競爭項(xiàng)目、區(qū)域市場等的調(diào)研分析。B.宏觀政策調(diào)的研分析關(guān)注項(xiàng)目所在城市近半年或一年內(nèi)有沒有針對房地產(chǎn)的財(cái)稅、國土、規(guī)劃等政策的出臺。

C.區(qū)域市場的調(diào)研分析關(guān)注項(xiàng)目所在城市近一年同類型物業(yè)銷售套數(shù)、銷售金額、銷售均價(jià)、銷售面積，并對趨勢做出正確的判斷， 關(guān)注區(qū)域內(nèi)市場的近日土地銷售信息。D.競爭項(xiàng)目的調(diào)研分析關(guān)注競爭項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，競爭項(xiàng)目的銷售情況。

E.客戶調(diào)研的分析有重視對目標(biāo)客戶的一些研究，包括客戶的來源區(qū)域、需求情況、典型特征、信息獲取的途徑和消費(fèi)習(xí)慣。F.前期推廣途徑根據(jù)項(xiàng)目營銷計(jì)劃來制定前期推廣計(jì)劃表，在不同階段進(jìn)行整合推廣。

10.房地產(chǎn)開放的前期流程

1. 計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用-----案例：萬科成立計(jì)劃管理委員會的目的和作用1.2. 中國房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理的現(xiàn)狀和存在的問題剖析1.3. 計(jì)劃管理的定義和概念1.4. 加強(qiáng)計(jì)劃管理的目的第二章 房地產(chǎn)公司的計(jì)劃管理框架2.1. 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理框架--案例：萬科三級計(jì)劃體系詳解2.2. 如何建立計(jì)劃管理平臺--案例：萬科計(jì)劃管理平臺“一臺五管”介紹a） 計(jì)劃開發(fā)管理b） 計(jì)劃編制管理c） 計(jì)劃動態(tài)管理d） 計(jì)劃信息管理e） 計(jì)劃組織管理2.3. 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理關(guān)系圖-----案例：萬科計(jì)劃管理概括總圖解析第三章 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理的流程---案例：萬科計(jì)劃編制流程的“兩段八步法”3.1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的定義階段3.1.1. 分析環(huán)境，尋找計(jì)劃限制 3.1.2. 描述項(xiàng)目，項(xiàng)目干系人理解項(xiàng)目的方向3.1.3. 制定目標(biāo)，項(xiàng)目干系人理解項(xiàng)目的性能和功能，以及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.1.4. 分解工作，明確每個部門和干系人的職責(zé)和工作要求3.2. 計(jì)劃的編制階段3.2.1. 核算資源，3.2.2. 分配職責(zé)，3.2.3. 落實(shí)工作，3.2.4. 控制風(fēng)險(xiǎn)3.3. 房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃編制主要內(nèi)容---案例：萬科計(jì)劃中不可缺的“八章節(jié)”詳解3.4. 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理的“三要素”3.5. 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理的基本流程---案例：萬科針對一般項(xiàng)目、加速項(xiàng)目、境外合作項(xiàng)目不同計(jì)劃流程的解析第四章 如何編制房地產(chǎn)企業(yè)三年經(jīng)營計(jì)劃4.1. 三年經(jīng)營計(jì)劃編制的流程------案例：萬科如何學(xué)習(xí)惠普創(chuàng)立了房地行業(yè)三年計(jì)劃編制工具—POM：流程管理4.2. POM的主要流程和要點(diǎn)介紹4.2.1. 明確企業(yè)的宗旨和目標(biāo)4.2.2. 建立企業(yè)的發(fā)展愿景4.2.3. 制定企業(yè)的計(jì)劃4.2.4. 行動和改進(jìn)4.3. 萬科的“戰(zhàn)略規(guī)劃七步法”制定三年規(guī)劃詳解4.4. 房地產(chǎn)企業(yè)三年計(jì)劃的章節(jié)和內(nèi)容---案例：萬科三年計(jì)劃解析4.4.1. 如何設(shè)置企業(yè)三年經(jīng)營的財(cái)務(wù)方面指標(biāo)4.4.2. 如何設(shè)置企業(yè)三年經(jīng)營的業(yè)務(wù)指標(biāo)4.4.3. 如何設(shè)置企業(yè)三年經(jīng)營的客戶緯度指標(biāo)4.4.4. 如何設(shè)置企業(yè)三年經(jīng)營的內(nèi)部管理指標(biāo)第五章 如何編制房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目計(jì)劃5.1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該包含的主要計(jì)劃---案例：萬科每個項(xiàng)目必須變質(zhì)的“七項(xiàng)2級計(jì)劃”解析5.2. 企業(yè)如何編制土地儲備計(jì)劃---案例：中海、萬科如何設(shè)置合理的土地準(zhǔn)備量5.3. 企業(yè)如何編制項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃---案例：宏觀調(diào)控中運(yùn)營計(jì)劃編制的注意事項(xiàng)，美國房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對金融危機(jī)5.3.1. 經(jīng)營計(jì)劃的內(nèi)容---案例：萬科經(jīng)營計(jì)劃中十項(xiàng)核心內(nèi)容介紹5.3.2. 標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的示范文本剖析5.4. 企業(yè)如何編制項(xiàng)目資金計(jì)劃---案例：萬科提出“均好中加速”的目的5.5. 如何編制項(xiàng)目控制計(jì)劃----案例：萬科核心歷程碑節(jié)點(diǎn)介紹5.6. 如何編制人力資源規(guī)劃---案例：萬科為何提出項(xiàng)目發(fā)展中人力資源一票否決制5.7. 如何編制項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃---案例：萬科、中海目標(biāo)成本指導(dǎo)書解析5.8. 如何編制項(xiàng)目營銷費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃第六章 如何編制部門的職能計(jì)劃和項(xiàng)目的操作計(jì)劃6.1. 部門職能計(jì)劃的編制方法6.2. 如何編制項(xiàng)目的作業(yè)計(jì)劃--案例：萬科、中海項(xiàng)目作業(yè)計(jì)劃解析6.2.1. 設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制說明6.2.2. 采購計(jì)劃的編制說明6.2.3. 施工計(jì)劃的編制說明6.2.4. 營銷計(jì)劃的編制說明6.3. 專項(xiàng)計(jì)劃的編制方法6.3.1. 開盤專項(xiàng)計(jì)劃的編制---案例：萬科、中海項(xiàng)目開盤計(jì)劃解析6.3.2. 入伙專項(xiàng)計(jì)劃的編制---案例：萬科入伙計(jì)劃講解6.3.3. 結(jié)算專項(xiàng)計(jì)劃的編制第七章 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃執(zhí)行與反饋 7.1. 計(jì)劃控制部門的職能---案例：萬科計(jì)劃管理部門的設(shè)置思想分析7.2. 計(jì)劃控制的核心目標(biāo)---案例：萬科如何通過計(jì)劃管理辦法控制項(xiàng)目公司7.3. 計(jì)劃控制和反饋的流程---案例：萬科“計(jì)劃控制三部曲”解析7.4. 計(jì)劃執(zhí)行的績效評估---案例：萬科“計(jì)劃績效評估全能公式”解析7.5. 業(yè)務(wù)計(jì)劃的監(jiān)控方法---案例：萬科“計(jì)劃管理信息平臺”介紹7.6. 職能計(jì)劃的監(jiān)控方法第八章 房地產(chǎn)企業(yè)建立企業(yè)計(jì)劃管理體系的注意的事項(xiàng)8.1. 全員、全過程規(guī)劃計(jì)劃管理體系8.2. 規(guī)范化是計(jì)劃管理的基礎(chǔ)8.3. 通過績效管理建立計(jì)劃管理運(yùn)營和監(jiān)控8.4. 通過多種手段提升計(jì)劃管理效率8.5. 計(jì)劃管理信息化搭建。