淺水灣物業(yè)管理運作方案整體設想及策劃(物業(yè)管理方案怎么寫(xiě))
1.物業(yè)管理方案怎么寫(xiě)
第三節物業(yè)管理方案的制訂（掌握）本節的內容是重點(diǎn)，作為一個(gè)物業(yè)管理師，編制物業(yè)管理方案是最基本的執業(yè)要求，因此，對這部分內容要給與足夠的重視。
一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動(dòng)后，應組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況進(jìn)行分析和對物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為：（1）組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。
（2）對招標物業(yè)項目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。（3）根據招標文件規定的需求內容進(jìn)行分工、協(xié)作。
（4）確定組織架構和人員配置。（5）根據物業(yè)資料及設施設備技術(shù)參數、組織架構及人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。
（6）根據招標文件規定的物業(yè)管理需求內容制訂詳細的操作方案。（7）測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價(jià)和單價(jià)）。
（8）對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調整。（9）排版、印制、裝幀。
二、制訂物業(yè)管理方案的要求（1）物業(yè)管理方案的內容、格式、投標報價(jià)必須響應并符合招標文件（包括答疑文件）中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規定，不能有缺項或漏項。（2）方案的各項具體實(shí)施內容必須是根據招標物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調研、評估的基礎上制訂；方案的內容必須符合國家及地方法律、法規的規定。
（3）方案中對招標文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應內容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標及計劃、具體項目的實(shí)施方案等。（4）制訂物業(yè)管理服務(wù)費用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內容應該在滿(mǎn)足招標方（或業(yè)主）需求的基礎上制訂設計科學(xué)、運行經(jīng)濟的方案。
如對于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項目，投標方不能為了取得穩定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。三、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法（一）物業(yè)管理方案的基本內容物業(yè)管理方案的基本內容主要包括招標物業(yè)項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內容、常規物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。
（記憶）上述各項內容按其在物業(yè)管理投標活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。1.關(guān)鍵性?xún)热荩?）項目的整體設想與構思（包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定）；（2）組織架構與人員的配置；（3）費用測算與成本控制；（4）管理方式、運作程序及管理措施。
以上是體現物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實(shí)力的關(guān)鍵內容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過(guò)程中，需要認真研究招標文件、深入調查分析招標項目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。2.實(shí)質(zhì)性?xún)热荩?）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓及管理；（4）早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內容；（5）常規物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標；（7）物資裝備；（8）工作計劃。
2.有關(guān)物業(yè)項目的整體設想、管理方式和運作程序,大概的概括就可以,
要看什么樣的物業(yè)項目，項目不同整體設想會(huì )有不同，公司按照市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、集團化的管理模式，以住戶(hù)至上、服務(wù)第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的運行機制，確定了科學(xué)規范、竭誠高效、安全文明、持續發(fā)展、依法管理的質(zhì)量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規程，通過(guò)科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，努力營(yíng)造安全、文明、整潔、舒適、充滿(mǎn)親情的社區氛圍，同時(shí)，通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，公司已形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實(shí)的人文基礎和強大的精神支撐。 一般情況下要有一個(gè)好的管理團隊，一個(gè)總經(jīng)理，幾個(gè)部門(mén)經(jīng)理（安保部、工程部、客服部、保潔綠化部、行政財務(wù)部、人事企劃部），一個(gè)物業(yè)辦公室或叫品質(zhì)。 通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)、善意。
一般情況下要有一個(gè)好的管理團隊、自主經(jīng)營(yíng)，以住戶(hù)至上，一個(gè)總經(jīng)理、客服部、竭誠高效，同時(shí)、自負盈虧、依法管理、文明，項目不同整體設想會(huì )有不同，公司按照市場(chǎng)化，通過(guò)科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，建立了獨立核算、行政財務(wù)部、整潔、持續發(fā)展、服務(wù)第一為宗旨，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規程，確定了科學(xué)規范，“真誠、依法管理的質(zhì)量方針，幾個(gè)部門(mén)經(jīng)理（安保部、安全文明，公司已形成了以人為本、專(zhuān)業(yè)化、保潔綠化部、工程部、精致、完美”的獨特文化理念、集團化的管理模式、充滿(mǎn)親情的社區氛圍，一個(gè)物業(yè)辦公室或叫品質(zhì)部、和諧共存、自我發(fā)展的運行機制，努力營(yíng)造安全、人事企劃部）、舒適，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實(shí)的人文基礎和強大的精神支撐要看什么樣的物業(yè)項目
3.住宅小區物業(yè)管理方案
希望可以幫到你 高檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外灘”XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷慧眼獨具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開(kāi)發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點(diǎn)的綜合性樓宇〖XX廣場(chǎng)〗。
XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷堅持“優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會(huì )公開(kāi)招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場(chǎng)實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng )造良好的生活環(huán)境。 XXXX物業(yè)管理有限公司從公司實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢和集團支援優(yōu)勢，堅持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場(chǎng)的業(yè)主家安、心安。
第一部分綜合說(shuō)明書(shū) 1.1 一家注冊資金50萬(wàn)元，三級資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現有員工80余名，大、中專(zhuān)以上學(xué)歷人員占員工總數的35%，各類(lèi)職稱(chēng)人員占員工總數的23%，在管和協(xié)議管理著(zhù)濱江區55萬(wàn)平方米的住宅小區。
公司實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，采用直線(xiàn)職能管理模式。公司組織制制完善，設總經(jīng)理室、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。
一室四部直接負責各管理處的協(xié)調、服務(wù)、指導、監督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng )造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶(hù)服務(wù)等部門(mén)，直接為業(yè)主提供多項日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結合的管理網(wǎng)絡(luò )。
公司組織架構圖 1.2 管理業(yè)績(jì)： 管理業(yè)績(jì)是本公司此次競標的最大障礙，我們成立到現在還剛滿(mǎn)五個(gè)月，所接管理的都是我們XX集團開(kāi)發(fā)建設的樓盤(pán)。但我們不滿(mǎn)足于現狀，積極參與物業(yè)管理市場(chǎng)競爭，堅持走“市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化”的發(fā)展之路。
并把人才隊伍建設放在首位，分別從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導入ISO9000質(zhì)量認證體系，提高公司的專(zhuān)業(yè)化水準，并重視自己的弱項，把技術(shù)要求較高的工程維護和綠化維護兩項，分別承包給具有國家二級資質(zhì)的XX建設集團和XX園林公司。
1.3 管理優(yōu)勢： “尺有所短，寸有所長(cháng)“，我們的優(yōu)勢在于： 一、人力資源 公司初創(chuàng )人員，全部來(lái)自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗形成了一套有“XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、集團依托 “XX”集團領(lǐng)導非常重視物業(yè)公司的成長(cháng)，在公司成立大會(huì )上，提出了“投入百萬(wàn)，打造XX品牌物業(yè)形象”的口號。
三、各子公司支援 集團各子公司在集團領(lǐng)導的號召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長(cháng)。 1.4 總體思路： 1.4.1 堅持“一個(gè)中心” l 堅持“以客戶(hù)服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過(guò)各種信息渠道（如客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)等活動(dòng)）了解和掌握客戶(hù)的需求和期望，有針對性的向客戶(hù)提供各種服務(wù)，以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。
1.4.2 倡導“兩個(gè)體系” l 人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎。公司 倡導“培訓”體系，走一條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規范化的管理。
l 公司倡導“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調、合作”作為內部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學(xué)習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過(guò)員工例會(huì )制度、金點(diǎn)子工程、內部通氣會(huì )、有話(huà)大家說(shuō)等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂(yōu)，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現其自我價(jià)值。
1.4.3 理順“三方關(guān)系” l 通過(guò)各種宣傳手段，讓住戶(hù)了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務(wù)，同時(shí)通過(guò)住戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)、投訴回訪(fǎng)、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶(hù)之間的關(guān)系，贏(yíng)得住戶(hù)對本公司的信任和支持。 l 倡導“溝通”體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。
l 理順與開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系。 1.4.4 實(shí)現“四贏(yíng)目標” l 通過(guò)公司員工的努力，住戶(hù)的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現“住戶(hù)享受好服務(wù)，員工實(shí)現自我價(jià)值，公司贏(yíng)得相應利益，相關(guān)方獲益”的“四贏(yíng)目標”。
1.5 三年規劃： 公司成立一周年，接管面積突破50萬(wàn)平方米， 導入并通過(guò)ISO9000質(zhì)量認證體系； 公司成立兩周年，接管面積突破80萬(wàn)平方米，創(chuàng )建一個(gè)以上XX市優(yōu)秀示范小區（大廈），企業(yè)取得物業(yè)管理二級資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng )建一個(gè)以上全國物業(yè)管理示范小區（大廈），初步形成企業(yè)規模效應和品牌形象，搶占濱江區物業(yè)管理服務(wù)制高點(diǎn)。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 3.1 XX廣場(chǎng)物業(yè)概況 l 地理位置： （l） 物業(yè)類(lèi)型： XX廣場(chǎng)共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。
l 總占地面積：45332平方米 l 總建筑面積：133001平方米 住宅面積：70000平方米，寫(xiě)字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場(chǎng)（商鋪）面積：16000平方米 l 綠地率：42.24% l 公共設施設備及公共場(chǎng)所： 屋頂水箱4只；生活水池1個(gè)；消防水池2個(gè)；配電房3間（一只專(zhuān)變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防控制中心2間；綜合布線(xiàn)控。
4.物業(yè)管理方案怎么寫(xiě)
一、前言及項目和企業(yè)簡(jiǎn)介。
二、物業(yè)管理的總體規劃與承諾：理念追求、模式追求、模式選擇工作計劃（一般均為三年）、物管目標、承諾保證措施。
三、人員配備計劃與人員培訓和管理。
四、物質(zhì)裝備計劃：房、裝備和資金。
五、維修基金使用方案。
六、物業(yè)服務(wù)費用收支測算：依據、原則、說(shuō)明、收、支、措施。
七、管理規章制度。
八、檔案管理。
九、物業(yè)前期管理。
十、物業(yè)日常管理。
十一、智能化系統管理。
十二、客戶(hù)服務(wù)與社區文化建設。
5.管理方案物業(yè)方面的
★關(guān)鍵性?xún)热?/p>
1、項目的整體設想與構思；
2、組織構件與人員配置；
3、費用測算與成本控制；
4、管理方式、運作程序及管理措施。
實(shí)質(zhì)性?xún)热?/p>
1、管理制度的制訂；
2、檔案的建立與管理；
3、人員的培訓與管理；
4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內容；
5、常規物業(yè)管理服務(wù)綜述；
6、管理指標；
7、物資裝備；
8、工作計劃等。
★1、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；
2、對招標物業(yè)項目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料；
3、根據招標文件規定的需求內容進(jìn)行分工、協(xié)作；
4、確定組織構架和人員配置；
5、根據物業(yè)資料及設備設施技術(shù)參數、組織構架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。
6、根據招標文件規定的物業(yè)管理需求內容制訂詳細的操作方案；
7、測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價(jià)和單價(jià)）；
8、對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調整；
9、排版、印制、裝幀。
6.住宅小區物業(yè)管理方案
希望可以幫到你 高檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外灘”XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷慧眼獨具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開(kāi)發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點(diǎn)的綜合性樓宇〖XX廣場(chǎng)〗。
XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷堅持“優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會(huì )公開(kāi)招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場(chǎng)實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng )造良好的生活環(huán)境。 XXXX物業(yè)管理有限公司從公司實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢和集團支援優(yōu)勢，堅持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場(chǎng)的業(yè)主家安、心安。
第一部分綜合說(shuō)明書(shū) 1.1 一家注冊資金50萬(wàn)元，三級資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現有員工80余名，大、中專(zhuān)以上學(xué)歷人員占員工總數的35%，各類(lèi)職稱(chēng)人員占員工總數的23%，在管和協(xié)議管理著(zhù)濱江區55萬(wàn)平方米的住宅小區。
公司實(shí)行董事會(huì )領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，采用直線(xiàn)職能管理模式。公司組織制制完善，設總經(jīng)理室、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。
一室四部直接負責各管理處的協(xié)調、服務(wù)、指導、監督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng )造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶(hù)服務(wù)等部門(mén)，直接為業(yè)主提供多項日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結合的管理網(wǎng)絡(luò )。
公司組織架構圖 1.2 管理業(yè)績(jì)： 管理業(yè)績(jì)是本公司此次競標的最大障礙，我們成立到現在還剛滿(mǎn)五個(gè)月，所接管理的都是我們XX集團開(kāi)發(fā)建設的樓盤(pán)。但我們不滿(mǎn)足于現狀，積極參與物業(yè)管理市場(chǎng)競爭，堅持走“市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化”的發(fā)展之路。
并把人才隊伍建設放在首位，分別從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導入ISO9000質(zhì)量認證體系，提高公司的專(zhuān)業(yè)化水準，并重視自己的弱項，把技術(shù)要求較高的工程維護和綠化維護兩項，分別承包給具有國家二級資質(zhì)的XX建設集團和XX園林公司。
1.3 管理優(yōu)勢： “尺有所短，寸有所長(cháng)“，我們的優(yōu)勢在于： 一、人力資源 公司初創(chuàng )人員，全部來(lái)自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗形成了一套有“XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、集團依托 “XX”集團領(lǐng)導非常重視物業(yè)公司的成長(cháng)，在公司成立大會(huì )上，提出了“投入百萬(wàn)，打造XX品牌物業(yè)形象”的口號。
三、各子公司支援 集團各子公司在集團領(lǐng)導的號召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長(cháng)。 1.4 總體思路： 1.4.1 堅持“一個(gè)中心” l 堅持“以客戶(hù)服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過(guò)各種信息渠道（如客戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)等活動(dòng)）了解和掌握客戶(hù)的需求和期望，有針對性的向客戶(hù)提供各種服務(wù)，以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。
1.4.2 倡導“兩個(gè)體系” l 人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎。公司 倡導“培訓”體系，走一條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規范化的管理。
l 公司倡導“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調、合作”作為內部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學(xué)習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過(guò)員工例會(huì )制度、金點(diǎn)子工程、內部通氣會(huì )、有話(huà)大家說(shuō)等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂(yōu)，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現其自我價(jià)值。
1.4.3 理順“三方關(guān)系” l 通過(guò)各種宣傳手段，讓住戶(hù)了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務(wù)，同時(shí)通過(guò)住戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)、投訴回訪(fǎng)、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶(hù)之間的關(guān)系，贏(yíng)得住戶(hù)對本公司的信任和支持。 l 倡導“溝通”體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。
l 理順與開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系。 1.4.4 實(shí)現“四贏(yíng)目標” l 通過(guò)公司員工的努力，住戶(hù)的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現“住戶(hù)享受好服務(wù)，員工實(shí)現自我價(jià)值，公司贏(yíng)得相應利益，相關(guān)方獲益”的“四贏(yíng)目標”。
1.5 三年規劃： 公司成立一周年，接管面積突破50萬(wàn)平方米， 導入并通過(guò)ISO9000質(zhì)量認證體系； 公司成立兩周年，接管面積突破80萬(wàn)平方米，創(chuàng )建一個(gè)以上XX市優(yōu)秀示范小區（大廈），企業(yè)取得物業(yè)管理二級資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng )建一個(gè)以上全國物業(yè)管理示范小區（大廈），初步形成企業(yè)規模效應和品牌形象，搶占濱江區物業(yè)管理服務(wù)制高點(diǎn)。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 3.1 XX廣場(chǎng)物業(yè)概況 l 地理位置： （l） 物業(yè)類(lèi)型： XX廣場(chǎng)共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。
l 總占地面積：45332平方米 l 總建筑面積：133001平方米 住宅面積：70000平方米，寫(xiě)字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場(chǎng)（商鋪）面積：16000平方米 l 綠地率：42.24% l 公共設施設備及公共場(chǎng)所： 屋頂水箱4只；生活水池1個(gè)；消防水池2個(gè)；配電房3間（一只專(zhuān)變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防。
7.招標物業(yè)項目的整體設想與構思是什么
對招標物業(yè)項目的整體設想與構思必須在對項目進(jìn)行分析研究的基礎上實(shí)施，只有對招標物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求進(jìn)行詳盡深入的調查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。
物業(yè)管理企業(yè)除了通過(guò)現場(chǎng)踏勘、招標方答疑會(huì )等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區域進(jìn)行詳細、深人的市場(chǎng)調查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò )等手段獲取相關(guān)信息。 在當地設置分支機構的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。
（1）項目簡(jiǎn)介 項目簡(jiǎn)介即指運用簡(jiǎn)明扼要的語(yǔ)言介紹招標物業(yè)的基本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型與使用功能等，篇幅不宜過(guò)長(cháng)。 （2）客戶(hù)服務(wù)需求分析 客戶(hù)服務(wù)需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶(hù)群體的定位|中大網(wǎng)校|及服務(wù)需求特征等內容。
（3）項目的可行性研究與定位 項目的可行性研究與定位也力求用簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括招標物業(yè)的市場(chǎng)定位、投標企業(yè)承擔該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。 如在B市某國際大廈（建筑面積79000㎡）的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據該項目是以高檔寫(xiě)字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會(huì )議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng )新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹(shù)立綠色環(huán)保的社會(huì )形象的總體服務(wù)要求。
（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn) 招標物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點(diǎn)，若分析準確，對策得當，就能成為彰顯投標人能力與水平的投標方案。投標人要根據物業(yè)性質(zhì)、類(lèi)型以及業(yè)主的構成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對性地提出相應的措施。
一般而言，商用類(lèi)型的寫(xiě)字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現在經(jīng)營(yíng)和設施設備管理等方面；工業(yè)區物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；政府物業(yè)管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務(wù)、會(huì )議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類(lèi)型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎性的物業(yè)管理服務(wù)內容層面；公用事業(yè)類(lèi)型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設施無(wú)故障的正常運行，對緊急事件的預防與處理（包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災害等）。 （5）物業(yè)管理服務(wù)模式 確定招標物業(yè)項目的管理服務(wù)模式，是在對項目基本情況進(jìn)行深入調查分析的前提下，結合招標文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶(hù)定位和服務(wù)需求定位三方面的內容。
如在S市某國有商業(yè)銀行項目|中大網(wǎng)校|的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶(hù)情況的分析以及項目全方位經(jīng)營(yíng)、整體形象的包裝和維護、樓宇設施設備管理的工作重點(diǎn)等因素，確定“經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式”作為該項目的管理服務(wù)模式，較好地適應了業(yè)主的服務(wù)需求，取得了業(yè)主的認同。 再如S市某住宅區（由美式別墅群、高級公寓組成）的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據物業(yè)項目的客戶(hù)定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響辦、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項目的物業(yè)管理模式，通過(guò)吸收和借鑒五星級酒店的高標準的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴格、規范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。
8.物業(yè)管理方案
第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ● 運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與升值。
●人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 ●結合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀(guān)念，“全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)”。
●為實(shí)現以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項措施”的管理方針。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng )造性的物業(yè)管理模式。
物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng )造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠讓您滿(mǎn)意”的模式效應，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。 追求的目標是：社會(huì )效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項承諾 1、在一年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 2、在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
三、三個(gè)重點(diǎn) 1、完善服務(wù)、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居住（工作）環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng )造一個(gè)良好、舒適的居住（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。
3、安全、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶(hù)生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(cháng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。
在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。 四、四項措施 1、據歷年來(lái)的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。
從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開(kāi)手冊即可操作。
如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。 3、時(shí)刻有這多方面的準備，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，不斷提出建設性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實(shí)管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本“物業(yè)管理中心”按“直線(xiàn)制”設定管理架構。
中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部 （1）負責人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓工作，為其他部門(mén)儲備人才。 （2）負責員工工作考勤。
（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 （4）負責處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。
（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì )團體保持良好的溝通。 （6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
（7）負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。 （8）組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。
（9）總經(jīng)理指派的其他工作。 2、物業(yè)管理部 （1）負責籌建、管理員工餐廳。
（2）負責會(huì )所及會(huì )議中心的管理。 （3）書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。 （5）負責物業(yè)公共區域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
（6）負責物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。 （7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
（8）負責業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調工作。 （9）負責業(yè)戶(hù)檔案的建立與管理工作。
（10）負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的錢(qián)點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。 3、安全管理部 （1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
（2）與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。 （3）成立義。
9.物業(yè)管理的工作計劃書(shū)
原發(fā)布者：林赫楓
一、安保消防工作： 1.做好小區的消防安全管理，每年至少完成2次消防安全演習，維護良好秩序。2.加每月要對各規章制度和崗位職責進(jìn)行學(xué)習，至少每月一次，特別是要加強對新入職隊員的培訓。 二、工程維護保養 1.對整個(gè)小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養，確保小區的各項設備設施正常工作 2.加強對裝修戶(hù)進(jìn)行監督管理。3.向業(yè)主提供有償服務(wù)。 三、環(huán)境衛生工作 1.環(huán)境衛生方面，要根據小區實(shí)際情況，主要針對綠化地帶的清潔加強對樹(shù)葉、垃圾箱周邊的清理。 2.要求保潔制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進(jìn)行監督檢查。繼續對裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀(guān)。3.要求保潔部按照公租房管理服務(wù)中心的要求進(jìn)行。 四、客戶(hù)服務(wù)管理 1）繼續加強客戶(hù)服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，租戶(hù)滿(mǎn)意率必須達到95%左右。 2）進(jìn)一步提高物業(yè)維修率，降低工程維修的返修率，確保達到96%左右。 3）密切配合各部門(mén)工作，及時(shí)、妥善處理租戶(hù)的意見(jiàn)、建議。 4）完善客服制度和流程，部門(mén)基本實(shí)現制度化管理。5）加強部門(mén)培訓工作，確保客服員業(yè)務(wù)水平有顯著(zhù)提高。 要根據培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開(kāi)展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè)。對員工從服務(wù)意識、禮節禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應對能
