房地產(chǎn)稅收(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃怎么做)
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃怎么做
如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。
近年來，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。 （一）規(guī)避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。 （二）投資轉化技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉化技術對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現(xiàn)技術 主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。
房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。
大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為55萬元。
根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據(jù)稅法規(guī)定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業(yè)稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5萬元。
同。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃怎么做
如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。
近年來，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。 （一）規(guī)避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。 （二）投資轉化技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉化技術對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現(xiàn)技術 主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。
房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。
大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為55萬元。
根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據(jù)稅法規(guī)定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業(yè)稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎么進行稅收籌劃
房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1 選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。
2 開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600 x50%-400*15%=240（萬元），營業(yè)稅及其附加1000*5.5%=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500 x30%=150（萬元）；營業(yè)稅及其附加1500*5.5%=83.55（萬元）。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100*40%-1400*5%=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500*5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
4.怎么樣對房地產(chǎn)業(yè)進行稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間最大的是土地增值稅，如果搞好籌劃，可大量的節(jié)省納稅額，因牽涉的問題太多，我只說一個比較簡單的案例：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通住宅，在規(guī)定的扣除范圍內(nèi)增值低于20%免征土地增值稅。
當房屋銷售價格高于增值20%部分時，可降價銷售，反而可獲得較大的利潤。如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通住宅樓一幢，土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為每平方米2000元，根據(jù)市場情況原確定銷售價格為平均每平方米3400元，但該企業(yè)會計師經(jīng)過測算，提出了銷售價格降為3340元，僅僅這個籌劃，為企業(yè)帶來了每平方米 元的利潤。
測算如下：每平方米可扣除額=2000+(2000X30%)（其中加計扣除20，開發(fā)間接費扣除10）=2600如按3400元銷售，應納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加=3400X5.5%=187元增值額=3400-2600-187=613元，超過了2787的20%，應按增值部分30%繳納土地增值稅：應納土地增值稅=613X30%=183.9 如按3340元，則增值額低于扣除項目的20%，免征土地增值稅。每平方米可增加利潤183.9-60+127.23.3（降價導致的少交營業(yè)稅及附加）=127.2元。
5.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃方法是什么
存貨計價方法的選擇。存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品，或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務過程中消耗的材料、物料等，包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權平均法、后進先出法。存貨計價方法的選擇對企業(yè)損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。一般來說，當材料價格不斷上漲時，采用后進先出法來計價，可以使期末存貨成本降低，本期銷貨成本提高，從而使企業(yè)計算應納所得稅額的基數(shù)相對的減少，達到減輕企業(yè)所得稅負擔，增加稅后利潤。反之，當材料價格不斷下降，采用先進先出法來計價。
固定資產(chǎn)折舊方法的選擇。固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分，而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關系。采取不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額是相等的，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納的所得稅。因此，對折舊方法的選擇已成為企業(yè)實現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進行稅收籌劃時，應考慮以下問題：所得稅稅率的變化影響；通貨膨脹因素的影響；貨幣時間價值因素的影響等。
費用分攤方法的選擇。企業(yè)通常有許多費用開支項目，對發(fā)生的費用應及時核銷入賬。如已發(fā)生的壞賬、呆賬應及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應及時查明原因，屬于正常損耗部分及時列入費用。對于能夠合理預計發(fā)生額的費用、損失，應采用預提方法計入費用，適當縮短以后年度需分攤列支的費用、損失的攤銷期。對于限額列支的費用，如工資性支出、業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產(chǎn)改良與修理等，應準確掌握其允許列支的范圍和限額，企業(yè)必須在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其發(fā)生的費用能得到稅前扣除。
6.房地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃如何進行
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規(guī)避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
（二）投資轉化技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉化技術對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。 （三）稅基籌劃技術 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。
銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。 （四）實現(xiàn)技術 主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。
7.建筑房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃
通過對a房地產(chǎn)開發(fā)公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案： 1。
資金籌措的納稅籌劃 a房地產(chǎn)公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。
（1）通過金融機構融資。a房地產(chǎn)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1500萬元。
如果企業(yè)選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節(jié)稅39。 6萬元（120*33%）。
(2)通過發(fā)行債券融資。對于上述項目，如果a房地產(chǎn)公司經(jīng)批準發(fā)行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行債券融資可以少繳納稅金49。
5萬元（150*33%）。 2。
收入確認的稅收籌劃 a房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業(yè)稅400*5%=20（萬元）。
如果按分期收款確認收入，第一次應交營業(yè)稅400*40%*5%=8（萬元），以后3次分別應交營業(yè)稅400*20%*5%=4（萬元）。 雖然兩種方法確認收入都是交營業(yè)稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。
《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）規(guī)定：對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。 付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
3。土地增值稅的籌劃 a房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1。
5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元？豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1。
1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。 如果不分開核算，a公司應繳納土地增值稅為： 增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000-11000）÷11000*100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000-11000）*30%=1200（萬元）。
如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下： 普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000*100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（10000-8000）*30%=600（萬元）； 豪華住宅：增值率=（5000-3000）÷3000*100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000-3000）*40%-3000*5%=650（萬元） 應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元） 分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。 進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。
這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。 4。
閑置房地產(chǎn)投資籌劃 a房地產(chǎn)公司在城市繁華地帶有一處空置房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。 這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。
假設房產(chǎn)原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中a公司所占份額為400萬元。 下面我們進行一般性分析，假設房產(chǎn)原值為k，如果出租則每年可取得租金收入x1，用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中a公司所占份額為x2，出租和聯(lián)營的稅負分別為y1、y2。
(1)采取出租方式應承擔的稅負 營業(yè)稅：房屋租賃屬服務業(yè)，按租金收入的5%征稅，則為5%x1； 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負為12%x1； 城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，則城建稅稅負為7%*5%xl=0。 35%x1； 教育費附加：3%*5%x1=0。
15%x1； 印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規(guī)定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負為0。1%x1； 所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%*(x1-5%x1-0。
35%x1-0。15%x1)=31%x1 總體稅負y1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+印花稅+所得稅+教育費附加=5%x1+12%x1+0。
35%x1+0。1%x1+31%x1+0。
15%x1=48。6%x1 (2)采取聯(lián)營方式應承擔的稅負 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的余值計稅，稅率為1。
2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負=1。
2%*(1-30%)k=0。0084k； 土地使用稅（此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區(qū)單位稅額為0。
7元/平方米），假設該房產(chǎn)使用面積為l平方米，土地使用稅稅負=0。7*l=0。
7l； 所得稅：聯(lián)營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=x2*33%=33%x2； 總體稅負y2=房產(chǎn)稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=0。 0084k+0。
7l+0。33x2 (3)尋求稅負均衡點 由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確。
8.房地產(chǎn)如何進行稅收籌劃
1。
戰(zhàn)略管理層面的籌劃 從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，稅務籌劃通常應考慮以下問題： 1） 股權架構與層次如何設計與安排，對未來財稅會產(chǎn)生什么樣的影響？ 2） 成立項目公司還是不成立項目公司，用法人股東還是自然人股東？關聯(lián)的考量？注冊地點安排在哪里更合適？ 3） 注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產(chǎn)生什么樣的影響？ 4） 土地方與資金方如何合作？不同形式拿地稅負比較，怎樣最低？ 5） 如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本？ 6） 與政府如何合作與談判？代建市政項目款項如何收回？ 7） 一級與二級如何聯(lián)動以增加土地成本？ 2。 經(jīng)營管理層面的籌劃 從經(jīng)營的角度規(guī)劃，則會涉及到房地產(chǎn)公司日常運營的方方面面，稅務籌劃通常應考慮以下問題： 1）開發(fā)產(chǎn)品設計不同對企業(yè)稅務的影響，比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫？ 2）商業(yè)和住宅比例？普通住宅與非普通住宅比例？ 3）對外合同條款如何從財稅角度修改最合理？ 4）報建形式、開發(fā)分期對稅收的影響？ 5）如何增加工程成本？ 6）銷售價格的制定與財稅測算 7）促銷方案選擇對財稅的影響 8）毛坯還是精裝修？裝修方案的稅收測評 9）銷售折扣管理與內(nèi)控制度的落實 10） 自己銷售還是請專業(yè)公司銷售，付費方式不同對稅負的影響？ 3。
理財層面的籌劃 從理財角度規(guī)劃，往往是財務部人員在考慮，方向主要是從財務的一畝三分地出發(fā)，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發(fā)生后計入什么會計科目可節(jié)稅、用什么樣的費用分攤標準對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規(guī)避個稅等等。
如能事前從以上三個角度綜合去進行企業(yè)稅務統(tǒng)籌劃與規(guī)劃，則不僅可大大降低企業(yè)稅負，同時也讓公司的發(fā)展走在一條康莊大道上。 而在具體的稅務籌劃實踐中，我們還特別建議房地產(chǎn)老板應高度重視，親自參與到公司稅務管理和稅務籌劃的實踐中來，而不能純粹交由財務負責人去思考。
因為無論是在公司所處的地位、說話的份量、參與重大決策的程度、思考問題的高度等等方面，財務都會受到各種各樣的限制。稅務管理和稅收籌劃在公司管理中的份量越來越大，稅務籌劃必須從老板開始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。
9.房產(chǎn)稅如何進行稅務籌劃 房產(chǎn)稅稅務籌劃案例分析
房產(chǎn)稅計算方法
進行稅務籌劃之前，首先要了解房產(chǎn)稅如何征稅，怎么計算的。房產(chǎn)稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。
其中，從價計征的計稅依據(jù)為：
1、按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；
2、無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等；
3、獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產(chǎn)原值進行確定；
(1)地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產(chǎn)原值；
(2)地下建筑物為商業(yè)用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產(chǎn)原值。
4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
計算公式為：應納稅額=應稅房產(chǎn)原值*（1-原值扣除比例）*1.2%
從租計征的計稅依據(jù)：
1、租金收入
2、以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定；
3、個人出租住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；
4、出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關規(guī)定計稅。
房產(chǎn)稅稅收籌劃分析
從稅率入手進行籌劃。
因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：
（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%
也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.
當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候，出租繳納的房產(chǎn)稅較少；
當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候，自用繳納的房產(chǎn)稅較少.
例如，某集團在上海持有一套房產(chǎn)，價值3億元，如果按照自己持有使用的話，年度需要繳納的房產(chǎn)稅為30000*1.2%*(1-30%)=252萬元；而如果我們將房產(chǎn)出租的話，繳納的房產(chǎn)稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）；兩者之間的差額為252-31=221萬元。
這樣，我們就可以操作將房產(chǎn)出租給關聯(lián)公司，使之符合從租計征的條件，增加收益。
10.房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃思路房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企
一、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關聯(lián)方轉移稅負進行稅收籌劃 與股本投資相比，融資更具靈活性。
根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規(guī)定，關聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯(lián)關系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務的正常利率。 企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效益。
如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業(yè)務同期下限利率與子公司結算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業(yè)務同期上限利率與子公司結算。 二、發(fā)揮國家稅收杠桿導向作用，通過選擇有利的經(jīng)營方式進行稅收籌劃 合作建房通常有以下二種方式： 其一，合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，另一方發(fā)生了轉讓土地使用權的應稅行為。
對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
根據(jù)國家稅務總局《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（二）款：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產(chǎn)繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負最高。
因此，企業(yè)應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。 三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃 通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務費用的籌劃等6個方面： 1.預提費用籌劃。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。 在允許范圍內(nèi)就高預提，隨著銷售實現(xiàn)，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。
2.個人所得稅籌劃。 由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當月的經(jīng)營業(yè)績結合以往的經(jīng)驗，按月預提獎金計入成本，年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。
把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。 3.開發(fā)商品與出租商品籌劃。
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結構朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。 而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。
此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。 4.營業(yè)費用籌劃。
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2%內(nèi)據(jù)實扣除。
有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2%的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務相關的總公司廣告費，由不足2%的子公司承擔。 5.管理費用籌劃。
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付。
