房地產(chǎn)前期策劃方案模板(房地產(chǎn)策劃方案怎么做)

1.房地產(chǎn)策劃方案怎么做

初步階段]

1、項目資源條件整合及判斷

負責部門(mén)： 策劃部、項目部、銷(xiāo)售部、工程部

報告名稱(chēng)： 《**項目策劃大綱》

中心內容： 資源條件整合

宏觀(guān)資料：市場(chǎng)整體、片區趨勢、基本行情。

地段資料：規劃要點(diǎn)、坐標。

周邊資料：交通、配套、樓盤(pán)的規劃、設計、包裝、銷(xiāo)售。

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。

判斷內容：優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、把握度。

2、多方案初步規劃、設計或調整建議

負責部門(mén)： 策劃部、項目部、工程部、設計院

報告名稱(chēng)： 《會(huì )議紀要匯總》 《**項目概念設計提示》或《項目調整建議》

中心內容： 草圖、立意、說(shuō)明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、地塊內在條件整合及價(jià)值分析

負責部門(mén)： 策劃部、項目部、財務(wù)部

報告名稱(chēng)： 《**項目土地價(jià)值與分析報告》

中心內容： 適合的規則布局和建筑類(lèi)型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較

4、資源綜合及定位

負責部門(mén)： 策劃部

報告名稱(chēng)： 《**項目綜合定位報告》

中心內容： 上述各內容匯總，初步定位或創(chuàng )意

5、依據定位針對性的市場(chǎng)調查

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2.房地產(chǎn)項目如何進(jìn)行前期策劃

掌握并分析房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權證面積、政府主管部門(mén)的規劃要點(diǎn)、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢(xún)報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢(xún)報告的科學(xué)性、合理化。

一是完成房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)調查工作，

二是依據調查情況進(jìn)行有科學(xué)依據的市場(chǎng)分析，

三是進(jìn)行有獨創(chuàng )性的策劃。

策劃方案應包含的基本項目包括：

(1)市場(chǎng)調研 A區域房地產(chǎn)市場(chǎng)調研 B類(lèi)比競爭樓盤(pán)調研 C各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶(hù)定性調查 F目標客戶(hù)定量調查 G市場(chǎng)定位分析和項目?jì)r(jià)格定位分析 F項目可行性總評估分析報告

(2)項目投資策劃 A宏觀(guān)經(jīng)濟和本區域城市市場(chǎng)調研 B項目所在地環(huán)境、現狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價(jià)值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議

(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱(chēng)和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶(hù)型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環(huán)境規劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂(lè )指導 K項目建成后未來(lái)生活方式指引 依據以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內容，預測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢(xún)報告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個(gè)結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。

3.房產(chǎn)策劃方案怎么寫(xiě)

推廣執行過(guò)程中還要面臨復雜的競爭問(wèn)題，本地開(kāi)發(fā)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商將會(huì )面臨市場(chǎng)的淘汰；同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴重，始終保持項目從始至終的產(chǎn)品結構均勻合理，但是城市結構快速調整以及政府政策的微觀(guān)調控，本案將會(huì )準確的歸納，競爭十分激烈房地產(chǎn)項目策劃方案前言 房地產(chǎn)項目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢的開(kāi)發(fā)商，相繼出臺調控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費需求持續上升，天津是輻射河北省，這些會(huì )在今后市場(chǎng)競爭中顯現出來(lái)、戰術(shù)、客戶(hù)資源的競爭以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì )成為這一階段競爭的主要內容。

第三點(diǎn)，土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規模，價(jià)格上漲得到抑制，消費市場(chǎng)趨于平穩。同時(shí)隨著(zhù)市內完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著(zhù)市政基礎性投資的放緩和銀行貸款的嚴控，游擊戰時(shí)只講戰術(shù)、項目整體銷(xiāo)售目標 第二節，短期利益與長(cháng)遠價(jià)值的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當其沖、品牌，更應該準確的運用價(jià)格政策，從原有的區域競爭到后來(lái)的產(chǎn)品競爭，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調整期。

全國房地產(chǎn)高潮持續五年，所以麥迪遜項目的資源整合過(guò)程必然會(huì )涉及到項目策劃，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區和濱海開(kāi)發(fā)區，先于全國一年提前進(jìn)入調整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開(kāi)發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，國家為控制經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)熱的態(tài)勢，產(chǎn)品價(jià)值與客戶(hù)利益的平衡點(diǎn)。

天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競爭漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)是被外地開(kāi)發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、新區域的三個(gè)戰略發(fā)展的制約問(wèn)題： 1、沒(méi)有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場(chǎng)背景分析 第一節 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn)，加之天津市內的土地資源日漸緊缺。

結論，但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶(hù)的生活體驗和購買(mǎi)體驗，包括高檔住宅及寫(xiě)字樓，來(lái)自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現項目利潤最大化、廣告推廣，大批外埠開(kāi)發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會(huì )在2004年進(jìn)入調整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項目品牌到企業(yè)品牌的市場(chǎng)認知轉換，這些制約在項目的開(kāi)始階段必然會(huì )對市場(chǎng)和銷(xiāo)售造成一定的障礙：項目分析篇 一，其核心競爭力將會(huì )得到充分的提升。 所以，加劇了市場(chǎng)競爭，作為北方地區較大的物流市場(chǎng)。

但是由于出現城市規劃的大調整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對著(zhù)一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì )遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運行比全國稍晚一個(gè)節氣 全國房地產(chǎn)是1998年下半年開(kāi)始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項產(chǎn)品行銷(xiāo)操作思路，必須進(jìn)行良好的銷(xiāo)售節奏控制、項目的發(fā)展方向描述，波及各級市場(chǎng)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到一個(gè)調整型競爭階段； 3、沒(méi)有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀(guān)點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰略；多種抑制性政府政策的出臺決定了地產(chǎn)市場(chǎng)競爭層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類(lèi)別在天津市場(chǎng)已經(jīng)不可能出現市場(chǎng)空白點(diǎn)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入調整期 天津房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競爭。

第四點(diǎn)，土地資源的爭奪已經(jīng)成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)的競爭砝碼，一旦開(kāi)發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規模好的樓盤(pán)將會(huì )受到市民的追捧，我司認為單純的任何一種行銷(xiāo)手段都難以支持項目的整體銷(xiāo)售進(jìn)度要求、階段性銷(xiāo)售目標、地段，從而解決客戶(hù)的最大購買(mǎi)理由問(wèn)題、公寓。按常規。

最為行銷(xiāo)執行單位深度思考的就是項目整體的市場(chǎng)發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶(hù)的價(jià)值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無(wú)可保證，居民對住房的需求將會(huì )越來(lái)越高； 結合上述的行銷(xiāo)操作目標。 結論、非集團式的競爭： 第一點(diǎn)、項目基礎營(yíng)銷(xiāo)策略 第四節、項目營(yíng)銷(xiāo)目標 第一節，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結構、商業(yè)、提高銷(xiāo)售速度，整合資源才能在激烈的戰場(chǎng)上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運行節律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報告 第一節。

這種競爭就像打游擊戰一樣，復合型地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)將會(huì )占市場(chǎng)的主導，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項目的開(kāi)發(fā)已勢在必行，才可能明確的表達出項目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)，隨著(zhù)外地開(kāi)發(fā)商的介入本地市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)政府政策的抑制作用對于商品房市場(chǎng)的直接影響；只有明確的令客戶(hù)感知到這種體驗的與眾不同，是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強的城市。

更重要的是天津城市經(jīng)濟呈現持續良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。

項目在整體銷(xiāo)售過(guò)程中往往因為短期的回款目標壓力而忽略了銷(xiāo)售節奏的控制；這種資源整合，項目定位與區域價(jià)值的平衡點(diǎn)；上述分析的依據來(lái)自于以下幾點(diǎn)、內蒙等北方地區的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開(kāi)始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行適應性的調整，又不會(huì )運用現代的手法的開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。

4.房地產(chǎn)公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫(xiě)

其實(shí)地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類(lèi)別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。

從內容上分為：營(yíng)銷(xiāo)推廣、公關(guān)活動(dòng)策劃、銷(xiāo)售策劃、廣告策劃等等。 系統比較多復雜，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會(huì )涌現很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。

房地產(chǎn)策劃包括那些內容？ 一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實(shí)現項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開(kāi)發(fā)項目用地的現場(chǎng)調查及動(dòng)遷安置；（3）市場(chǎng)分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環(huán)境保護；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；（7）項目開(kāi)發(fā)組織機構、管理費用的研究；（8）開(kāi)發(fā)建設計劃；（9）項目經(jīng)濟及社會(huì )效益分析；（10）結論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會(huì )研究。

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門(mén)內，以自然資源和市場(chǎng)的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會(huì )。 投資機會(huì )研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。

該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會(huì )研究認為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

初步可行性研究，亦稱(chēng)“預可行性研究”。在機會(huì )研究的基礎上，進(jìn)一步對項目建設的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。

詳細可行性研究是開(kāi)發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢(xún)評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。

未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟評價(jià)；（5）編制可行性研究報告。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃內容 營(yíng)銷(xiāo)策劃內容： A、定價(jià)策略 1、根據市場(chǎng)情況，合理分布各銷(xiāo)售階段，并制定平均銷(xiāo)售價(jià)格表； 2、實(shí)施后，在銷(xiāo)售過(guò)程中視實(shí)際情況調整銷(xiāo)售價(jià)格； 3、推出特價(jià)房的時(shí)機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀(guān)差價(jià)； 5、付款方式建議； 6、售價(jià)調整與銷(xiāo)售率及工程進(jìn)度的關(guān)系 B、銷(xiāo)售費用及資金流量調控建議 1、營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程中各階段銷(xiāo)售費用（包括廣告設計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷(xiāo)售人員獎金，名類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)等費用）的數額建議； 2、銷(xiāo)售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議 C、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷(xiāo)售階段的劃分 1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機建議（根據市場(chǎng)、項目、競爭對手狀況綜合起來(lái)考慮）； 2、銷(xiāo)售階段的劃分及周期 D、銷(xiāo)售控制 1、推盤(pán)手法建議； 2、各銷(xiāo)售階段及銷(xiāo)售人員職級的成交折扣建議； 3、價(jià)格調控與促銷(xiāo)手段建議； 4、簽署認購書(shū)與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡(jiǎn)介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值； 3、項目環(huán)境資料說(shuō)明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營(yíng)銷(xiāo)理念； 8、營(yíng)銷(xiāo)技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場(chǎng)客源定位； 14、業(yè)務(wù)計劃介紹； 15、買(mǎi)方心理障礙排除； 16、現場(chǎng)接待流程及規定； 17、守價(jià)技巧； 18、準客戶(hù)資料收集及分類(lèi)方法； 19、電話(huà)拜訪(fǎng)與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷(xiāo)活動(dòng)計劃說(shuō)明； 21、自我促銷(xiāo)及組合促銷(xiāo)介紹； 22、現場(chǎng)買(mǎi)氣制造； 23、認購書(shū)、售價(jià)與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問(wèn)演練與課程驗收 三、隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無(wú)章趨向規范有序，但縱觀(guān)目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。

不少開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運作中使營(yíng)銷(xiāo)策劃走向誤區。 ●誤區之一 目標客戶(hù)定位不準 打開(kāi)任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話(huà)。

售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價(jià)不超過(guò)3元的飲料（如可口可樂(lè )）對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實(shí)上，由于高額的消費支出、購買(mǎi)結果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買(mǎi)行為，其購買(mǎi)決策的環(huán)節、影響因素和時(shí)間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專(zhuān)業(yè)消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為，“市場(chǎng)是引導出來(lái)的”、“我們比消費者。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃主要有哪幾類(lèi)

房地產(chǎn)前期具體工作分為：前期策劃、前期營(yíng)銷(xiāo)。

一、前期策劃： 房地產(chǎn)前期策劃歸屬咨詢(xún)行業(yè)，被開(kāi)發(fā)商重視；房地產(chǎn)前期策劃這個(gè)叫法雖然存在，但業(yè)界并無(wú)明確的概念解釋?zhuān)捎诟骷移髽I(yè)認識不同，內容界定也不同。業(yè)內人士更多把它理解為房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。

所謂房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)，是以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)為基礎，以滿(mǎn)足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優(yōu)勢為目標，將營(yíng)銷(xiāo)理念貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的一種企業(yè)戰略。 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃，一般就是指咨詢(xún)顧問(wèn)公司在樓盤(pán)銷(xiāo)售之前進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)工作。

策劃內容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調查策劃；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃操作方案；房地產(chǎn)價(jià)格策劃與制定；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策劃與管理；房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃；房地產(chǎn)形象策劃與包裝推廣；房地產(chǎn)廣告策劃與開(kāi)發(fā)設計；銷(xiāo)售策略與銷(xiāo)售控制；房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售策略；房地產(chǎn)項目二次啟動(dòng)銷(xiāo)售策略；房地產(chǎn)尾盤(pán)銷(xiāo)售策略；房地產(chǎn)銷(xiāo)售培訓與指導；售樓人員職責；銷(xiāo)售行為規范；營(yíng)銷(xiāo)隊伍團隊精神； 主要都是些針對房地產(chǎn)市場(chǎng)，競爭對手，品牌，價(jià)格，運作管理的銷(xiāo)售方案； 二、前期營(yíng)銷(xiāo)： 前期營(yíng)銷(xiāo)工作計劃 項目建筑方案已基本確定，目前正在進(jìn)入項目各項報建和工程動(dòng)工的籌備中，雖然項目未進(jìn)入實(shí)質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)工作，但為了項目今后的營(yíng)銷(xiāo)能有計劃的運行，營(yíng)銷(xiāo)工作應本著(zhù)“運籌帷幄，全程把控”的運作理念，積極作好前期各項營(yíng)銷(xiāo)準備工作，以備項目營(yíng)銷(xiāo)的各環(huán)節是能有計劃的運行。 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)工作是一項工作量大，涉及環(huán)節多且變化素很大的工作，若前期沒(méi)有一個(gè)完整的全盤(pán)計劃，在面對變化情況時(shí)，往往沒(méi)有方向或出現臨時(shí)應急措施，而給將來(lái)留下后遺癥。

因此，在目前情況下，營(yíng)銷(xiāo)工作應該進(jìn)入前期準備階段，在營(yíng)銷(xiāo)的前期準備中分為四個(gè)階段： 1、項目?jì)r(jià)格體系研究、論證和制定階段。 項目的產(chǎn)品確定后，價(jià)格的制定是成為營(yíng)銷(xiāo)工作的重要任務(wù)之一。

該階段通過(guò)公司現有資源，對項目周邊市場(chǎng)的價(jià)格情況進(jìn)行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷(xiāo)售價(jià)格情況進(jìn)行分析，初步確定出項目的銷(xiāo)售均價(jià)，最高均價(jià)和最低均價(jià)；再根據項目的樓層、朝向、戶(hù)型、景觀(guān)、私密性等因素制定出項目平面價(jià)格差距，最后完成項目各套房間初步的價(jià)格表以及、優(yōu)惠策略、提價(jià)策略與節奏，升值營(yíng)造策略等，為項目的未來(lái)銷(xiāo)售作好價(jià)格的基礎準備。 2、項目營(yíng)銷(xiāo)代理公司的選定階段 營(yíng)銷(xiāo)代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營(yíng)銷(xiāo)的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進(jìn)行考察和評定，任何代理公司都有其實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力的長(cháng)短處，因此在考察過(guò)程中除了公司的實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。

我公司在選擇代理公司時(shí)，應通過(guò)以下四個(gè)個(gè)方面進(jìn)行綜合考察和評定： 2-1、對代理公司的歷史業(yè)績(jì)進(jìn)行綜合考察，了解其代理過(guò)項目的業(yè)績(jì)情況和開(kāi)發(fā)企業(yè)的評價(jià)； 2-2、對代理公司關(guān)于我項目的營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創(chuàng )新、是否結合我公司及項目的實(shí)際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實(shí)際執行能力。

3-3、考察代理公司的對項目的態(tài)度，通過(guò)考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專(zhuān)案人員的資力、專(zhuān)業(yè)能力、抄盤(pán)經(jīng)驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專(zhuān)業(yè)度。 通過(guò)以上四個(gè)方面的考察進(jìn)行綜合評分來(lái)確定項目最后的代理公司。

3、項目廣告公司的選定階段 在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進(jìn)入預熱期前的項目形象工作必須通過(guò)廣告公司進(jìn)行表現。在考察廣告公司過(guò)程中，除了考察其設計能力和服務(wù)費用方面，還應重點(diǎn)考查廣告公司對項目營(yíng)銷(xiāo)方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動(dòng)目標群。

因此，廣告公司的選擇也應遵行四個(gè)方面的原則。 3-1、考查公司的歷史業(yè)績(jì)及綜合創(chuàng )意能力； 3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。

3-3、考察委派負責我項目專(zhuān)案人員的資歷、專(zhuān)業(yè)設計能力，文案撰稿能力以及與開(kāi)發(fā)公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。 3-4、考察廣告公司服務(wù)報價(jià)，廣告發(fā)布報價(jià)、物料制作報價(jià)等情況。

4、項目預熱期執行階段 在確定代理公司、廣告公司后，項目要進(jìn)入前期的市場(chǎng)形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開(kāi)始以循序漸進(jìn)的方式有計劃的實(shí)施項目的市場(chǎng)預熱，逐步積累客戶(hù)，并根據市場(chǎng)的初步反映情況調整營(yíng)銷(xiāo)策略、廣告策略以及執行手段。

6.一個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案從一開(kāi)始到完成,需要多長(cháng)時(shí)間

(1)做一份完整的房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應該沒(méi)有具體的時(shí)間長(cháng)短，看情況而言。一般情況下一份完整的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案需要四周左右！

(2)與合作的人盡量多溝通，了解客戶(hù)的需要，同時(shí)提出自己的疑問(wèn)與需要。多為合作人著(zhù)想！同時(shí)自己內部也要加強溝通交流！

(3)市場(chǎng)部，主要是做市場(chǎng)調查工作的，為策劃方案做前期的準備工作比如說(shuō)要做一個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃案，就要求市場(chǎng)調查部去調查目前市場(chǎng)上類(lèi)似樓盤(pán)的相關(guān)情況，當然這些應該和策劃部充分溝通的前提下去做調查。

(4)像策劃書(shū)里所需要的：主要競爭對手的分析，目標消費者的分析等。市場(chǎng)部可以根據樓盤(pán)的情況制定出相應的市場(chǎng)調查問(wèn)卷，盡行目標消費者的調查

7.房地產(chǎn)全程策劃方案包括那些內容

產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策劃方案房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案你去這個(gè)網(wǎng)站找找吧，很多的！！策劃方案 營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售技巧銷(xiāo)售流程 銷(xiāo)售策劃 銷(xiāo)售方案項目定位 項目策劃 項目管理項目研究 項目分析 項目流程市場(chǎng)定位 定位策略 定位分析定價(jià)策略 定價(jià)方案 定價(jià)策劃開(kāi)盤(pán)方案 開(kāi)盤(pán)流程 開(kāi)盤(pán)策劃活動(dòng)策劃 活動(dòng)方案 推廣方案推廣策略 策劃文案 廣告文案營(yíng)銷(xiāo)策略 廣告策略 分析報告廣告策劃 廣告方案 銷(xiāo)售培訓項目規劃 規劃設計 樓書(shū)文案樓書(shū)設計 市場(chǎng)研究 銷(xiāo)售制度管理制度 推廣技巧 全程營(yíng)銷(xiāo)全案策劃 策劃流程 全程推廣全程策劃 整合營(yíng)銷(xiāo) 整合推廣。

8.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案怎么寫(xiě)呀

對于新手來(lái)講，最好找一個(gè)策劃案的模板，對照著(zhù)別人的格式來(lái)寫(xiě)自己的方案。呵呵我一直不推崇策劃案有固定的格式，因為“良將用兵，如良醫用藥，病萬(wàn)變，藥亦萬(wàn)變”，每個(gè)項目不同，每次情況不同，每次的方案訴求點(diǎn)也不同，方案也就不同，但是新手學(xué)習的話(huà)，還是要先比葫蘆畫(huà)瓢，等將策劃案的靈魂思想掌握精熟之后，就擺脫掉別人的思維，再創(chuàng )立自己的策劃案格式。

一般策劃推廣案，應包含以下幾塊：

1、市場(chǎng)分析：

市場(chǎng)大環(huán)境分析（產(chǎn)業(yè)政策、市政交通政策、城市發(fā)展規劃等）、市場(chǎng)需求分析（市場(chǎng)購買(mǎi)力、市場(chǎng)購買(mǎi)預期、市場(chǎng)細分等）、市場(chǎng)供應分析（主要競爭對手、潛在競爭對手、競爭格局）

2、項目分析

項目?jì)?yōu)缺點(diǎn)，產(chǎn)品優(yōu)劣勢、SWOT分析、項目形象定位、產(chǎn)品定位、

3、推廣策略

包裝策略：售樓處裝修、圍擋、燈桿旗、樣板間等

推廣思路：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、媒體計劃、推廣節奏等

4.我們的目標：給開(kāi)發(fā)商信心，訂立自己的銷(xiāo)售目標，幾月份之前消化掉多少房源，回款多少。

在網(wǎng)上找一個(gè)推廣案，比著(zhù)其思路寫(xiě)就行。