萬科房子(房產(chǎn)策劃方案怎么寫)
1.房產(chǎn)策劃方案怎么寫
推廣執(zhí)行過程中還要面臨復(fù)雜的競爭問題，本地開發(fā)實力較差的開發(fā)商將會面臨市場的淘汰；同時產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴重，始終保持項目從始至終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均勻合理，但是城市結(jié)構(gòu)快速調(diào)整以及政府政策的微觀調(diào)控，本案將會準確的歸納，競爭十分激烈房地產(chǎn)項目策劃方案前言 房地產(chǎn)項目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商，相繼出臺調(diào)控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費需求持續(xù)上升，天津是輻射河北省，這些會在今后市場競爭中顯現(xiàn)出來、戰(zhàn)術(shù)、客戶資源的競爭以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會成為這一階段競爭的主要內(nèi)容。
第三點，土地成本高額上漲、整體價格策略 麥迪遜廣場作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規(guī)模，價格上漲得到抑制，消費市場趨于平穩(wěn)。同時隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著市政基礎(chǔ)性投資的放緩和銀行貸款的嚴控，游擊戰(zhàn)時只講戰(zhàn)術(shù)、項目整體銷售目標 第二節(jié)，短期利益與長遠價值的平衡點，房地產(chǎn)市場首當其沖、品牌，更應(yīng)該準確的運用價格政策，從原有的區(qū)域競爭到后來的產(chǎn)品競爭，2002年下半年進入小范圍的調(diào)整期。
全國房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，所以麥迪遜項目的資源整合過程必然會涉及到項目策劃，大批外資企業(yè)已進駐在天津津南和西青經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱海開發(fā)區(qū)，先于全國一年提前進入調(diào)整期。更深層次的動因是經(jīng)過前段時間的天津政府對外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進行基因重組，國家為控制經(jīng)濟增長過熱的態(tài)勢，產(chǎn)品價值與客戶利益的平衡點。
天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競爭漩渦 天津市作為一個中心城市，一個是被外地開發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)板塊、新區(qū)域的三個戰(zhàn)略發(fā)展的制約問題： 1、沒有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點2004年5月份后、市場背景分析 第一節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場分析 1、質(zhì)量。 第三點，加之天津市內(nèi)的土地資源日漸緊缺。
結(jié)論，但是真正的實質(zhì)其實往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶的生活體驗和購買體驗，包括高檔住宅及寫字樓，來自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實現(xiàn)項目利潤最大化、廣告推廣，大批外埠開發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會在2004年進入調(diào)整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項目品牌到企業(yè)品牌的市場認知轉(zhuǎn)換，這些制約在項目的開始階段必然會對市場和銷售造成一定的障礙：項目分析篇 一，其核心競爭力將會得到充分的提升。 所以，加劇了市場競爭，作為北方地區(qū)較大的物流市場。
但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對著一個企業(yè)在一個區(qū)域市場進入之初會遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場運行比全國稍晚一個節(jié)氣 全國房地產(chǎn)是1998年下半年開始進入新一輪高潮、酒店的單項產(chǎn)品行銷操作思路，必須進行良好的銷售節(jié)奏控制、項目的發(fā)展方向描述，波及各級市場，天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始進入到一個調(diào)整型競爭階段； 3、沒有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀點表明。進入陣地時講戰(zhàn)略；多種抑制性政府政策的出臺決定了地產(chǎn)市場競爭層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類別在天津市場已經(jīng)不可能出現(xiàn)市場空白點了，開發(fā)企業(yè)進入調(diào)整期 天津房地產(chǎn)沒有經(jīng)過充分競爭。
第四點，土地資源的爭奪已經(jīng)成為了開發(fā)企業(yè)的競爭砝碼，一旦開發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規(guī)模好的樓盤將會受到市民的追捧，我司認為單純的任何一種行銷手段都難以支持項目的整體銷售進度要求、階段性銷售目標、地段，從而解決客戶的最大購買理由問題、公寓。按常規(guī)。
最為行銷執(zhí)行單位深度思考的就是項目整體的市場發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶的價值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無可保證，居民對住房的需求將會越來越高； 結(jié)合上述的行銷操作目標。 結(jié)論、非集團式的競爭： 第一點、項目基礎(chǔ)營銷策略 第四節(jié)、項目營銷目標 第一節(jié)，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、商業(yè)、提高銷售速度，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運行節(jié)律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應(yīng)的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報告 第一節(jié)。
這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣，復(fù)合型地產(chǎn)項目的開發(fā)將會占市場的主導(dǎo)，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項目的開發(fā)已勢在必行，才可能明確的表達出項目實際的產(chǎn)品核心價值。 麥迪遜公司作為一個純粹的外地開發(fā)企業(yè)，隨著外地開發(fā)商的介入本地市場，二手房市場政府政策的抑制作用對于商品房市場的直接影響；只有明確的令客戶感知到這種體驗的與眾不同，是一個城市邊沿功能作用比較強的城市。
更重要的是天津城市經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進入2004年。
項目在整體銷售過程中往往因為短期的回款目標壓力而忽略了銷售節(jié)奏的控制；這種資源整合，項目定位與區(qū)域價值的平衡點；上述分析的依據(jù)來自于以下幾點、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開始進入高潮、山西。 部分小型開發(fā)商不進行適應(yīng)性的調(diào)整，又不會運用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。
2.深圳萬科地產(chǎn)
深圳萬科地產(chǎn)----房地產(chǎn)項目全程策劃流程
深圳萬科----地產(chǎn)項目全程策劃流程
房地產(chǎn)項目全程策劃流程一、市場調(diào)研：
1， 前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
(2) 區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢
4， 競爭個案項目調(diào)查與分析
5， 消費者分析：
(1) 購買者地域分布；
(2) 購買者動機
(3) 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）
(4) 購買時機、季節(jié)性
(5) 購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）
(6) 購買頻度
6， 結(jié)論
房地產(chǎn)項目全程策劃流程二、項目環(huán)境調(diào)研
1， 地塊狀況：
(1) 位置
(2) 面積
(3) 地形
(4) 地貌
(5) 性質(zhì)
2， 地塊本身的優(yōu)劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
3.您收集的房產(chǎn)策劃方案
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2、小，非常棒！（想想，還是小的好） 在老爸前讀書，“求上進” 在朋友前讀書，“玩深沉” 在他前讀書，嘻嘻“裝淑女” 只有在我一個人的世界， 閱讀，才是一次暢快的心靈之旅 自己的空間，自我自在 3、來北京二年了，在地鐵邊上安個窩 這里有我享受得到得繁華，和看得到的前景。 我要一個安定的窩，它不需要太大，不需要奢華， 因為房子不是我的名片，它是我得簡歷。
4、投資客 股海漲跌不定， 要賺錢就買牛市股 只漲不跌 月付880元，買方莊小日子精裝修準現(xiàn)房 無論自己住，還是出租都劃算！ 總價8.8萬，租金抵月付還有剩 愛情社區(qū)里有黃金 5、租屋族 要養(yǎng)就養(yǎng)自己的房子， 月付880元，買方莊小日子， 比租房還輕松， 而且再也不必東搬西挪看房東臉色！ 總價8.8萬，租金抵月付還有剩 該買房子了吧！ 6、越少越好 面積越少越好 裝修越少越好 購屋預(yù)算越少越好 國際建筑大師密斯.凡德諾說：少即是多 因為裝飾越少 心才能越自在 生活空間才能越自由 因為浪費得越少 越能為你創(chuàng)造更大經(jīng)濟利益！ 總價8.8萬，租金抵月付還有剩 輕松擁有你的愛情社區(qū) 7、誰說小戶型沒有好位置？ 方莊小日子位于……出行便捷無憂；成熟的方莊生活圈……等大型購物場所近在咫尺；地鐵樞紐……環(huán)繞四周，生活工作很方便。 如此尊貴位置，豈是一般地段所能企及？ 8、誰說年輕人沒有獨到的投資眼光？ 選擇方莊小日子的年輕業(yè)主他們有著非常的見解。
方莊小日子無論于地段、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)指數(shù)都有其過人之處，且售價便宜，不會給年輕的你太大的經(jīng)濟壓力，也不會有拾遺邊角余料的顧慮，30--70平米多樣小戶型精彩紛呈，適合年輕的您。小資金投入，獨享最有效的空間！ 無論作為居家還是商務(wù)投資，發(fā)展空間無限。
品味與金錢無關(guān) 內(nèi)文： 即使在鑲金飾銀盛行的時代 品味也沒有失去它的光輝 我們深信不加雕飾的自然之美 是永遠不會過時的氣質(zhì) 也是根植你內(nèi)心的永恒價值 多年來 我們努力與世俗的趣味保持距離 把別人追逐浮華的時間 用來營造品味和格調(diào) 正如你之所見 珍視生活本質(zhì) 萬科 建筑無限生活 卸下你心里的圍墻 你會發(fā)現(xiàn)生活的原味 不管競爭和戒備在那里蔓延 你也無需把自己關(guān)閉 我們深知和諧的人際環(huán)境將改變你的生活 喚醒你深藏內(nèi)心的美好向往 多年來 我們精心構(gòu)筑和諧互動的人際交往平臺 潛移默化地塑了一個個情感濃郁 氛圍親和的社區(qū) 正如你之所見 萬科： 1.潮來潮去，生活的本質(zhì)永恒 時至今日，樸實無華的自然情趣也沒有半點貶值的跡象，我們深信那是讓人內(nèi)心寧靜的永恒之美，而怎樣的喧囂浮華都歸于平常。 多年來，萬科珍視自然給予的每一份饋贈，努力營造充滿本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍，正如你之所見。
2.再名貴的樹，也不及你記憶中的那一棵 越是現(xiàn)代，生命的原本美好越值得珍惜，我們深信，雖然不斷粉飾翻新的名貴和虛華更容易成為時尚的標簽，但令我們恒久眷戀和無限回味的一定是心中最初的那一片風景。 多年來，萬科珍視和努力保留每一片土地上既有的人文財富，以純粹的審美趣味引領(lǐng)時代潮流，正如你之所見。
3.最溫馨的燈，一定在你回家的路上 如果人居的現(xiàn)代化只能換來淡漠和冰冷，那么它將一文不值，我們深信家的本質(zhì)是內(nèi)心的歸宿，而真誠的關(guān)懷和親近則是最好的人際原則。 多年來，我們努力營造充滿人情味的服務(wù)氣質(zhì)和社區(qū)氛圍，贏得有口皆碑的贊譽，正如你之所見。
還差兩篇，誰能幫忙補上？。
4.房地產(chǎn)銷售策劃方案關(guān)于地產(chǎn)策劃的銷售文案的寫法文本
第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別 簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項目策劃所包涵內(nèi)容： （一）市場調(diào)查 項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標客戶分析 經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容： （一）銷售現(xiàn)場準備 （二）銷售代表培訓 （三）銷售現(xiàn)場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進服務(wù) （七）階段性營銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。 二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。
三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。 四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調(diào)整。
五：項目銷售思路： （一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。 （三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略： （一）項目入市時機選擇 理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備： 1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應(yīng)達到可售的基本要求； 2、你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人； 3、你知道你的價格適合的目標客戶； 4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點； 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式； 7、已制定出具競爭力的入市價格策略； 8、制定合理的銷控表； 9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案； 10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃； 11、盡力完善現(xiàn)場氛圍； 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。
推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！ （三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。 通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。 從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷。
5.誰能提供一份關(guān)于樓盤的策劃書范本~~3Q
萬科金色家園內(nèi)部認購及開盤計劃方案 一、開盤準備的目的 1、在項目正式開盤前確定意向性購房客戶，防止已登記客戶的流失。
2、在正式發(fā)售前渲染氣氛，積累人氣，為正式開盤打好底氣。 3、通過前幾期形象廣告、新聞發(fā)布會、開工典禮、莫愁湖游園會（如果做），南京民眾對金色家園及萬科房產(chǎn)有一定認知，趁熱打鐵地推出一些SP活動，樹立開盤先到先得的觀念，勢必會產(chǎn)生一定的市場轟動。
4、階段性的價格抬升，讓客戶感受到金色家園的“升值潛力”。 5、進一步檢測目標客戶需求，為價格調(diào)整、銷控提供及時的市場反饋。
6、對新聘業(yè)務(wù)員參與實踐的絕好機會，為到今后銷售打下堅實的基本功。 二、正式引導(dǎo)期之前必須完成工作 n 售樓處、樣板房裝修完畢并開始引導(dǎo)期接待； n 戶外廣告樹立——至少是原售樓處形象廣告牌樹立發(fā)布，開始發(fā)布時間到開盤日不低于1個月； n 項目周邊區(qū)域外形象包裝及導(dǎo)示系統(tǒng)制作安裝完成； n 地盤及售樓處現(xiàn)場形象包裝完成； n 前期品牌與形象推廣已經(jīng)達到一定效果，有足夠的客戶積累 2.1 廣告 2.2 產(chǎn)品推介會 （3月初-4月底） 不少于3次 2.2.1萬科會會員產(chǎn)品推介會 4月20-21舉辦針對萬科會會員的小范圍產(chǎn)品的推介交流會。
事先通知萬科會會員活動內(nèi)容，并要求參加者給予回復(fù)（電話/信函）。根據(jù)實際參加人數(shù)可分成幾天進行，每天不多于150人。
重要流程如下： ? 來訪客戶進行登記 ? 南京萬科公司總經(jīng)理發(fā)表歡迎講話。 ? 由萬科公司派員進行統(tǒng)一的樓盤概況介紹、優(yōu)勢分析和工程進度的通報。
? 客戶自由咨詢（一小時）。 ? 舉辦自助型晚餐會，準備酒水、餐點等。
? 飯后現(xiàn)場可舉行由萬科會員自行組織參加的自娛自樂的音樂表演。 2.2.2團購產(chǎn)品推介會 從3月初開始，從南京市獲利能力較高的行業(yè)中，如銀行、證券、IT等篩選出20~30家主要目標單位。
可先由業(yè)務(wù)人員以郵寄信函和項目簡介的方式進行接洽，將有需求信息反饋的單位列為重點直銷對象，并根據(jù)不同直銷單位的具體需求，制定相應(yīng)的推銷方案，上門拜訪進行直銷。此外，針對主要市內(nèi)重點的辦公樓，利用午休時段進行設(shè)點咨詢活動，如租用辦公樓大堂或戶外廣場等，進一步擴大直銷的范圍和影響力。
經(jīng)過第一輪的直銷推廣，對直銷活動中積累的意向性較強的目標客戶進行分析、整理和歸檔，然后通知重點客戶于4月13日在金絲利喜來登酒店集中舉辦以團購客戶為對象的“萬科金色家園”的產(chǎn)品推薦會，預(yù)期到會人數(shù)為100人左右。會議流程可參見萬科會會員產(chǎn)品推介會。
2.2.3公眾推介會 3月23日在南京人流集中的區(qū)域如新街口的金鷹國際、東方商城、金絲利喜來登酒店等開展面對公眾的產(chǎn)品推廣會，可租用商場大廳或室外廣場。重點是可與萬科公司贊助的“喜歡南京的一百個理由”活動相結(jié)合。
如獲獎?wù)魑牡慕視哉故净蚺c政府合作的河西整體規(guī)劃的展示等，并舉辦一些現(xiàn)場的文藝表演活動助興，如國外爵士樂隊的演出或中國鼓樂隊的表演等。以豐富多彩、生動有趣的活動配合推介會，借以擴大產(chǎn)品影響力，為項目日后的正式推廣造勢。
同時，此類活動可兼顧不同層次的客戶，增加項目信息傳播的途徑，從而積累一批目標客戶。 2.2.4 “萬科戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會 在3月23日金陵飯店（或金絲利喜來登酒店）舉行“萬科戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會。
邀請南京各大報的媒體記者參加。在會上著重介紹就萬科公司秉承一流組合、一流產(chǎn)品、一流服務(wù)的產(chǎn)品開發(fā)理念，從項目的規(guī)劃設(shè)計（伍茲貝格）、環(huán)境景觀設(shè)計（貝爾高林）、裝飾設(shè)計（孟思——黎國梁）、建筑商（南通四建）、營銷顧問（中原地產(chǎn)）、廣告推廣（天際傳播）到會所延伸（金絲利酒店），教育設(shè)施（力學小學）、物業(yè)管理等諸多合作伙伴。
體現(xiàn)了萬科金色家園規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、營銷推廣等一系列環(huán)節(jié)都是由國際化的精英團隊傾力協(xié)作和精心打造。在會上只展示產(chǎn)品、會所、環(huán)境等得相關(guān)立體效果圖，不出示具體平面圖，以保持項目一定的神秘感。
會后贈送給每位與會記者來賓相應(yīng)的禮品（較貴重一點，如：皮具、領(lǐng)帶、領(lǐng)夾、袖扣等）。 2.3 引導(dǎo)期內(nèi)SP活動建議 2.3.1“喜歡南京的一百個理由”系列PR活動 2月初-3月底，配合“喜歡南京的一百個理由”征文獲獎作品的公開展示 機會點：從4月起，萬科金色家園的樓盤展示活動可以利用室外場地與征文獲獎作品共同展示，突出萬科贊助的標題。
以獲獎?wù)魑牡恼故净顒訋訕潜P的先期展示，提高萬科品牌的親和力，增強南京人對萬科品牌的認同感，不僅對“金色家園”項目，而且對萬科在南京的房地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)起到有益作用。 2.3.2萬科金色之旅 從3月5日起，通過萬客會或現(xiàn)場展示活動向目標客戶發(fā)放調(diào)查問卷，內(nèi)容涉及購房意向、價格、房型、物管、景觀要求等，為項目正式推廣的價格的制定和銷售策略的調(diào)整提供依據(jù)。
然后從中篩選50位尊貴客戶參觀上海萬科的樓盤。建議4月6日，用四輛依維柯（形象廣告車）帶客戶到上海，上午參觀“優(yōu)詩美地”，下午參觀“萬科華爾茲”。
使客戶對萬科地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品有一個直觀的認識和了解，并增進與客戶的情感交流。 備用方案：也可精選10位客戶參。
6.關(guān)于房地產(chǎn)企劃書
幫你找了一下，應(yīng)該夠您參考的 1、《2008年5月上海市綠地峰匯商務(wù)廣場全程營銷策劃報告》119頁 第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟部分4一、城市概況51、南匯簡介52、行政區(qū)劃73、區(qū)位規(guī)劃8二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況101、人口與城市化102、主要經(jīng)濟發(fā)展指標11三、城市規(guī)劃建設(shè)分析141、城市總體規(guī)劃1。
類別：營銷策劃 大?。?.1 MB 日期：2008-08-21 2、《鄭州某房地產(chǎn)項目全程營銷策劃案》56頁 一、項目簡介：某房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房。
類別：營銷策劃 大?。?22 KB 日期：2008-06-30 3、《2005年武漢市V8城市項目全程營銷策劃報告》129頁 項目地處極具發(fā)展?jié)摿Φ腫次城市中心]區(qū)域。便捷的龍陽大道將成為華中最大的汽車長廊。
龍陽大道是連接沌口工業(yè)區(qū)和城市cbd商業(yè)區(qū)的橋梁。項目毗鄰漢陽最大的商圈、配套成熟、交通便利，依山傍水，鬧中取靜。
類別：營銷策劃 大?。?.14 MB 日期：2008-06-04 4、《南充市海山半島花園全程營銷策劃方案》67頁 前言第一章、市場篇第一節(jié)、市場環(huán)境概述第二節(jié)、房地產(chǎn)行業(yè)特征第三節(jié)、消費者市場特征 類別：營銷策劃 大?。?76 KB 日期：2008-04-30 5、《正大地產(chǎn)2007年莆田黃石工藝美術(shù)城二期項目全程營銷策劃提案》36頁 第一章項目分析第二章項目定位第三章項目規(guī)劃策略第四章項目包裝及廣告策略 類別：營銷策劃 大?。?.21 MB 日期：2008-03-19 6、《2005年長春市亞泰易林全程營銷策劃方案》23頁 第一章市場總體概況一、市場總體概況：2005年長春全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1765.25億元，比上年增長15%。第一產(chǎn)業(yè)增加值168億元，比上年增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.9億元，增長15.5%；。
類別：營銷策劃 大?。?9 KB 日期：2008-03-17 7、《2008年龍口市開發(fā)區(qū)項目全程營銷策劃方案》59頁 第一部分龍口市宏觀環(huán)境分析1、龍口市概況2、龍口市自然資源狀況3、經(jīng)濟發(fā)展狀況4、龍口市人民生活水平狀況5、龍口港—龍口市經(jīng)濟未來支柱第二部分龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析一、龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)。 類別：營銷策劃 大?。?.72 MB 日期：2008-03-14 8、《沈陽萬科四季花城全程營銷策劃》49頁 摘要3abstract4第一章項目概況6一、宗地四至狀況6二、區(qū)域交通狀況6三、目周邊環(huán)境狀況7第二章營銷期商品住宅市場分析9一、商品住宅市場總體狀況9二、市場細分9第三章目標市場定位13一、產(chǎn)品定位。
類別：營銷策劃 大?。?21 KB 日期：2008-02-21 9、《常州市陽光盛匯商業(yè)街項目全程營銷策劃方案》132頁 第一部分：項目分析商業(yè)地產(chǎn)近期市場概況陽光盛匯商業(yè)街項目概況陽光盛匯商業(yè)街項目核心價值定位第二部分：銷售策略第三部分：價格策略第四部分：整合傳播策略第五部分：項目品牌包裝策略 類別：營銷策劃 大?。?.61 MB 日期：2008-02-18 10、《2007貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁 圍困中的斗士們市場寫真決勝突圍項目定位決勝之道整體運營思路 類別：前期調(diào)研 大小：1.7 MB 日期：2008-02-03 11、《綿陽湖山城市花園項目的全程營銷策劃執(zhí)行案》70頁 目錄題引5第一部分市場部分7第一節(jié)較宏觀角度的城市政經(jīng)背景分析7城市簡況7國家宏觀政策12第二節(jié)較中觀角度的綿陽房地產(chǎn)市場分析16綿陽房地產(chǎn)總體運行情況16綿陽市房地產(chǎn)市場需求預(yù)測22第三節(jié)較微觀角度。 類別：營銷策劃 大?。?4 KB 日期：2007-11-20 12、《沈陽東北精品陶瓷城全程營銷策劃方案》89頁 本項目位于沈陽市西部，二環(huán)以內(nèi)，地處沈陽市基礎(chǔ)設(shè)施最完善的鐵西區(qū).由沈陽市衡頤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，約為5.5萬平方米，用地北側(cè)為22米寬的北四路，東側(cè)為20米寬齊賢街，南側(cè)為鐵路專用線，西側(cè)是。
類別：營銷策劃 大?。?.85 MB 日期：2007-11-20 13、《2007淄博貴和先鋒全程營銷策劃報告》43頁 尋找市場薄弱點，深度挖掘客戶需求，進行定位！ 類別：營銷策劃 大?。?.7 MB 日期：2007-11-13 14、中國結(jié)酒全程營銷策劃方案 中國結(jié)酒全程營銷策劃方案[kjlj] 類別：營銷綜合知識 大小：931 KB 日期：2007-10-20 15、中國結(jié)酒全程營銷策劃方案 一、背景的產(chǎn)生l山東黃河龍酒業(yè)集團是山東省國有大型企業(yè)。集團公司擁有在職職工兩千多人，年生產(chǎn)能力3萬噸，是山東省酒業(yè)納稅重點企業(yè)。
l1995年至2000年，由黃河龍酒業(yè)集團生產(chǎn)的“黃河龍”酒在市場一直。 類別：營銷綜合知識 大小：19 KB 日期：2007-10-20 16、《海南西海岸全程營銷策劃全案》67頁 營銷推廣篇一、推廣戰(zhàn)略的核心理念主導(dǎo)全年推廣戰(zhàn)略的核心基礎(chǔ)是清晰明確區(qū)域市場的變化：●西海岸板塊明年將不是三國鼎足之勢，而是多軍混戰(zhàn)，更多開發(fā)商將在此逐鹿中原；●隨著各大盤的啟動及廣告的引導(dǎo)，明年海口。
類別：營銷策劃 大?。?6 KB 日期：2007-09-28 17、《中山市金逸豪廷全程營銷策劃方案》45頁 目錄第一部分前期發(fā)展策劃1.項目市場調(diào)查分析1.1宏觀環(huán)境分析1.2項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析1.3項。
7.跪求：萬科房地產(chǎn)設(shè)計管理流程
一、項目基本情況
二、項目定位
三、開發(fā)理念
四、項目技術(shù)經(jīng)濟指標
五、總體規(guī)劃原則
六、交通組織原則
七、景觀規(guī)劃原則
八、單體設(shè)計原則
九、戶型設(shè)計原則
十、提交設(shè)計文件要求
十一、進度安排
一、項目基本情況
1.項目概況
1） 項目位置
2） 占地面積
3） 地塊周邊狀況
4） 其它
2.項目優(yōu)劣勢分析
優(yōu)勢
1） 地形優(yōu)勢
2） 主題概念優(yōu)勢
3） 周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢
4） 周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢
5） 其它
劣勢
1） 地形劣勢
2） 環(huán)境影響劣勢
3） 周邊不良景觀劣勢
4） 周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施劣勢
5） 其它
二、項目定位
1. 客戶定位
2. 主題定位
3. 物業(yè)類型
三、開發(fā)理念
1.突出主題文化：
2.先進性：
3.獨特性：
4.均好性：
5.人文性：
6.舒適性：
7.實用性：
8.經(jīng)濟性：
9.規(guī)范性：
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8.房地產(chǎn)策劃需要干什么
房地產(chǎn)策劃是一項基于市場情況，為房地產(chǎn)項目從項目定位、產(chǎn)品設(shè)計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執(zhí)行，根據(jù)市場、產(chǎn)品以及銷售要求，根據(jù)項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。
主要工作一、市場策劃是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進行客觀調(diào)查，并通過科學系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。
市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。二、產(chǎn)品策劃就是研究如何科學地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。
主要內(nèi)容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標準、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程三、營銷策劃是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進行超前決策。
為實現(xiàn)目的，達到預(yù)期目標，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡攸c，以適當?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。
四、開發(fā)策劃是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)始，經(jīng)過項目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。
房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。五、物管策劃物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)。
物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：1.經(jīng)營主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。2.管理主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。
3.服務(wù)是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。
物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。六、廣告策劃房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的市場策劃調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。
房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。房地產(chǎn)在開發(fā)策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。
在做房地產(chǎn)營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統(tǒng)地進行廣告策劃。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。
擴展資料：策劃是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算，它是個人、企業(yè)、組織結(jié)構(gòu)為了達到一定的目的，充分調(diào)查市場環(huán)境及相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的基礎(chǔ)之上，遵循一定的方法或者規(guī)則，對未來即將發(fā)生的事情進行系統(tǒng)、周密、科學的預(yù)測并制訂科學的可行性的方案。在現(xiàn)代生活中，常用于形容做一件事的計劃，或是一種職位的名稱。
策。
9.房地產(chǎn)公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫
其實地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。
從內(nèi)容上分為：營銷推廣、公關(guān)活動策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。 系統(tǒng)比較多復(fù)雜，隨著地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會涌現(xiàn)很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。
房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容？ 一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項目概況；（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； （4）規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；（7）項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；（8）開發(fā)建設(shè)計劃；（9）項目經(jīng)濟及社會效益分析；（10）結(jié)論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會研究。
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。
詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容 營銷策劃內(nèi)容： A、定價策略 1、根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數(shù)量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系 B、銷售費用及資金流量調(diào)控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數(shù)額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調(diào)控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價值； 3、項目環(huán)境資料說明； 4、項目規(guī)劃介紹； 5、公共設(shè)施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現(xiàn)； 13、市場客源定位； 14、業(yè)務(wù)計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現(xiàn)場接待流程及規(guī)定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現(xiàn)場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。房地產(chǎn)營銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開發(fā)商對房地產(chǎn)營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。
售價超過30萬元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費者調(diào)研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為，“市場是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費者。
10.房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容,就例如其步驟,涉及范圍.越詳細越好,只要
一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。
可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項目概況；（2）開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； （4）規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；（7）項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；（8）開發(fā)建設(shè)計劃；（9）項目經(jīng)濟及社會效益分析；（10）結(jié)論及建議。
可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0。
2%~0。8%。
如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。
在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。 初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0。
25%~1。5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1。0%~3。
0%，大型復(fù)雜的工程約占0。2%~1。
0%。 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容 營銷策劃內(nèi)容： A、定價策略 1、根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數(shù)量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關(guān)系 B、銷售費用及資金流量調(diào)控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數(shù)額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關(guān)系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調(diào)控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價值； 3、項目環(huán)境資料說明； 4、項目規(guī)劃介紹； 5、公共設(shè)施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現(xiàn)； 13、市場客源定位； 14、業(yè)務(wù)計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現(xiàn)場接待流程及規(guī)定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現(xiàn)場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。 房地產(chǎn)營銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開發(fā)商對房地產(chǎn)營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。
售價超過30萬元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費者調(diào)研不可。 然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為，“市場是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費者更專業(yè)”、“消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。
至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎，房地產(chǎn)的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內(nèi)被心不在焉地打發(fā)掉了，行業(yè)泡沫和風險隨之而來。
●誤區(qū)之二 無視差異化競爭 與普。
