世界中型房地產(chǎn)價(jià)格策劃經(jīng)典方案(最經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)策劃方案)
1.最經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)策劃方案
最經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)策劃方案 - 放飛蝴蝶、放飛希望、或者 破繭成蝶 代表公司新的開(kāi)始和美好的未來(lái)。當(dāng)然，需要加上活的蝴蝶才可以。
現(xiàn)在已經(jīng)有慶典活動(dòng)放飛活蝴蝶的服務(wù)，希望這個(gè)創(chuàng)意能幫到你。
蝴蝶被人們視為吉祥美好的象征，放飛蝴蝶，放飛希望，象征著給人們帶來(lái)更快樂(lè)的生活模式和夢(mèng)想。
詳情請(qǐng)看百度里慶典活動(dòng)放飛活蝴蝶經(jīng)典案例詳細(xì)描述：
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不過(guò)值得注意的是，放飛蝴蝶常見(jiàn)的幾個(gè)問(wèn)題：
1、蝴蝶在酒店室內(nèi)放飛是否可以？
答：通過(guò)近一年多國(guó)內(nèi)多個(gè)城市放飛的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，蝴蝶屬于追光的昆蟲(chóng)，放飛后的蝴蝶多數(shù)會(huì)停留在舞臺(tái)燈光比較強(qiáng)烈周?chē)ǖ粫?huì)撲往燈光，畢竟蝴蝶也怕被燙）以及舞臺(tái)上鮮艷的鮮花上面，不會(huì)滿(mǎn)場(chǎng)亂飛。舉行完典禮后，可將酒店窗戶(hù)打開(kāi)，通過(guò)蝴蝶追光的習(xí)性，蝴蝶會(huì)自行飛出窗外。
2、放飛后的蝴蝶如何處理？
答：由于絕大部分人喜歡彩蝶，以及很多人對(duì)喧鬧城市里能放飛彩蝶的這種罕見(jiàn)的現(xiàn)象非常感興趣，所以很多人，特別是小朋友以及包括酒店內(nèi)的工作人員等等都會(huì)在蝴蝶放飛后去捕捉（人工養(yǎng)殖的蝴蝶不怕人，很輕易的就能抓到，而且都是幾乎沒(méi)有粉末狀的蝴蝶），因此，大可不必考慮蝴蝶放飛后的處理工作。如果是在一個(gè)封閉式的地方放飛，建議你可以采用一個(gè)很有效得辦法，就是在放飛后把其它燈光關(guān)掉，唯獨(dú)只亮一盞燈把蝴蝶吸引過(guò)來(lái)，然后回收。
3、專(zhuān)家建議如何通過(guò)蝴蝶放飛增加婚禮喜氣氛圍：
蝴蝶屬于追光的昆蟲(chóng)，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)蝴蝶放飛技術(shù)，使得蝴蝶在舞臺(tái)停留或者盤(pán)旋飛行。蝴蝶放飛后可提供一些透氣帶蓋透明塑料杯給一些婚禮嘉賓，婚禮結(jié)束后可以抓一兩只好看的蝴蝶回去（可養(yǎng)兩三天）
4、蝴蝶放飛后有不飛的現(xiàn)象嗎？
答：因?yàn)楹贿m應(yīng)養(yǎng)殖場(chǎng)以外的環(huán)境（溫度、濕度、環(huán)境、氣候等等問(wèn)題），經(jīng)常發(fā)生有不飛的現(xiàn)象，專(zhuān)家建議可使用助飛器或放飛技術(shù)。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃30步驟
房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃30步驟 步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查 【主要任務(wù)】從宏觀(guān)上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目所在地板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，對(duì)項(xiàng)目情況作初步了解，為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。
階段A：房地產(chǎn)宏觀(guān)環(huán)境分析 第一、區(qū)域環(huán)境。 研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對(duì)外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益等等。
第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
與此同時(shí)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評(píng)估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過(guò)程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。 階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 第一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述。
主要通過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行客觀(guān)、到位的描述。 第二、市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析。
通常通過(guò)對(duì)比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^(guān)念及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。 第三、未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)。
在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)等，做出預(yù)測(cè)（約3-5年）。 階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 第一、板塊總體規(guī)劃。
主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。 參考資料： 。
3.求房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
1，。
項(xiàng)目提出--搞什么性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是住宅，或商業(yè)，要確定。2.在什么地方搞--是繁華商業(yè)區(qū)或是開(kāi)發(fā)區(qū)3.如何拿到地皮--參加招拍，或摘牌4.資金來(lái)源--自有資金可占多少？貸款可解決多少？5.規(guī)模大小---是一期可完成或分若干期完成？每期時(shí)間長(zhǎng)短，是12個(gè)月或18個(gè)月？6.前期是否順利---與有關(guān)部門(mén)的關(guān)系如何？7.預(yù)期前期投資---預(yù)交各種費(fèi)用及取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和開(kāi)工前的所有費(fèi)用。
8項(xiàng)目預(yù)期收益---按現(xiàn)有周邊價(jià)格，預(yù)期價(jià)格走勢(shì)。等等這些要首先考慮，其次才是具體策劃。
4.您收集的房產(chǎn)策劃方案
我也是做房產(chǎn)策劃的。
我們這邊資料就是多的可怕。
看都看不完。
我們老總 搞了 幾百G的 資料過(guò)來(lái)。
我就隨便發(fā)一個(gè)給你吧 1、例 外 小戶(hù)型沒(méi)有復(fù)式是慣例， 方莊小日子復(fù)式設(shè)計(jì)是例外， 陽(yáng)光與新鮮空氣雙倍計(jì)算， 情趣N次方。
2、小，非常棒?。ㄏ胂耄€是小的好） 在老爸前讀書(shū)，“求上進(jìn)” 在朋友前讀書(shū)，“玩深沉” 在他前讀書(shū)，嘻嘻“裝淑女” 只有在我一個(gè)人的世界， 閱讀，才是一次暢快的心靈之旅 自己的空間，自我自在 3、來(lái)北京二年了，在地鐵邊上安個(gè)窩 這里有我享受得到得繁華，和看得到的前景。 我要一個(gè)安定的窩，它不需要太大，不需要奢華， 因?yàn)榉孔硬皇俏业拿?，它是我得?jiǎn)歷。
4、投資客 股海漲跌不定， 要賺錢(qián)就買(mǎi)牛市股 只漲不跌 月付880元，買(mǎi)方莊小日子精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房 無(wú)論自己住，還是出租都劃算！ 總價(jià)8.8萬(wàn)，租金抵月付還有剩 愛(ài)情社區(qū)里有黃金 5、租屋族 要養(yǎng)就養(yǎng)自己的房子， 月付880元，買(mǎi)方莊小日子， 比租房還輕松， 而且再也不必東搬西挪看房東臉色！ 總價(jià)8.8萬(wàn)，租金抵月付還有剩 該買(mǎi)房子了吧！ 6、越少越好 面積越少越好 裝修越少越好 購(gòu)屋預(yù)算越少越好 國(guó)際建筑大師密斯.凡德諾說(shuō)：少即是多 因?yàn)檠b飾越少 心才能越自在 生活空間才能越自由 因?yàn)槔速M(fèi)得越少 越能為你創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)利益！ 總價(jià)8.8萬(wàn)，租金抵月付還有剩 輕松擁有你的愛(ài)情社區(qū) 7、誰(shuí)說(shuō)小戶(hù)型沒(méi)有好位置？ 方莊小日子位于……出行便捷無(wú)憂(yōu)；成熟的方莊生活圈……等大型購(gòu)物場(chǎng)所近在咫尺；地鐵樞紐……環(huán)繞四周，生活工作很方便。 如此尊貴位置，豈是一般地段所能企及？ 8、誰(shuí)說(shuō)年輕人沒(méi)有獨(dú)到的投資眼光？ 選擇方莊小日子的年輕業(yè)主他們有著非常的見(jiàn)解。
方莊小日子無(wú)論于地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)指數(shù)都有其過(guò)人之處，且售價(jià)便宜，不會(huì)給年輕的你太大的經(jīng)濟(jì)壓力，也不會(huì)有拾遺邊角余料的顧慮，30--70平米多樣小戶(hù)型精彩紛呈，適合年輕的您。小資金投入，獨(dú)享最有效的空間！ 無(wú)論作為居家還是商務(wù)投資，發(fā)展空間無(wú)限。
品味與金錢(qián)無(wú)關(guān) 內(nèi)文： 即使在鑲金飾銀盛行的時(shí)代 品味也沒(méi)有失去它的光輝 我們深信不加雕飾的自然之美 是永遠(yuǎn)不會(huì)過(guò)時(shí)的氣質(zhì) 也是根植你內(nèi)心的永恒價(jià)值 多年來(lái) 我們努力與世俗的趣味保持距離 把別人追逐浮華的時(shí)間 用來(lái)營(yíng)造品味和格調(diào) 正如你之所見(jiàn) 珍視生活本質(zhì) 萬(wàn)科 建筑無(wú)限生活 卸下你心里的圍墻 你會(huì)發(fā)現(xiàn)生活的原味 不管競(jìng)爭(zhēng)和戒備在那里蔓延 你也無(wú)需把自己關(guān)閉 我們深知和諧的人際環(huán)境將改變你的生活 喚醒你深藏內(nèi)心的美好向往 多年來(lái) 我們精心構(gòu)筑和諧互動(dòng)的人際交往平臺(tái) 潛移默化地塑了一個(gè)個(gè)情感濃郁 氛圍親和的社區(qū) 正如你之所見(jiàn) 萬(wàn)科： 1.潮來(lái)潮去，生活的本質(zhì)永恒 時(shí)至今日，樸實(shí)無(wú)華的自然情趣也沒(méi)有半點(diǎn)貶值的跡象，我們深信那是讓人內(nèi)心寧?kù)o的永恒之美，而怎樣的喧囂浮華都?xì)w于平常。 多年來(lái)，萬(wàn)科珍視自然給予的每一份饋贈(zèng)，努力營(yíng)造充滿(mǎn)本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍，正如你之所見(jiàn)。
2.再名貴的樹(shù)，也不及你記憶中的那一棵 越是現(xiàn)代，生命的原本美好越值得珍惜，我們深信，雖然不斷粉飾翻新的名貴和虛華更容易成為時(shí)尚的標(biāo)簽，但令我們恒久眷戀和無(wú)限回味的一定是心中最初的那一片風(fēng)景。 多年來(lái)，萬(wàn)科珍視和努力保留每一片土地上既有的人文財(cái)富，以純粹的審美趣味引領(lǐng)時(shí)代潮流，正如你之所見(jiàn)。
3.最溫馨的燈，一定在你回家的路上 如果人居的現(xiàn)代化只能換來(lái)淡漠和冰冷，那么它將一文不值，我們深信家的本質(zhì)是內(nèi)心的歸宿，而真誠(chéng)的關(guān)懷和親近則是最好的人際原則。 多年來(lái)，我們努力營(yíng)造充滿(mǎn)人情味的服務(wù)氣質(zhì)和社區(qū)氛圍，贏(yíng)得有口皆碑的贊譽(yù)，正如你之所見(jiàn)。
還差兩篇，誰(shuí)能幫忙補(bǔ)上？。
5.求一份房地產(chǎn)方案
策劃案例一 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū) 本項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新的規(guī)劃中心——姑孰路的中間地段，從八六醫(yī)院西門(mén)到玉帶河，直面機(jī)械廠(chǎng)。
從地理位置這一角度來(lái)看，目前此地段繁華程度不夠，而且一期已建成商鋪還未形成市場(chǎng)規(guī)模。因此針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。
并針對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)主題和商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄鳎瑥亩龠M(jìn)和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷(xiāo)售。（一）項(xiàng)目定位的SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1） 區(qū)位：本項(xiàng)目位于當(dāng)涂未來(lái)的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。
2） 規(guī)劃：是目前當(dāng)涂縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)；在新舊的消費(fèi)觀(guān)念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。3） 硬件：項(xiàng)目所在的姑孰路寬度將達(dá)25米，完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。
4） 理念：營(yíng)造出與當(dāng)涂縣原有的消費(fèi)觀(guān)念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念。5） 人氣：本項(xiàng)目的周?chē)嬖诖罅康娘@性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來(lái)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展項(xiàng)目劣勢(shì)：1） 項(xiàng)目在當(dāng)涂縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒(méi)有形成一種感召力。
稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠，對(duì)商鋪未來(lái)的價(jià)值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀(guān)望的心理。2） 項(xiàng)目的對(duì)面是機(jī)械廠(chǎng)，對(duì)專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)的形成起了一定的沖淡作用。
3） 對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶(hù)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和租賃價(jià)格相對(duì)老城過(guò)高，使這些商戶(hù)在投資上形成一些困難。4） 在地理位置上，老城的裝飾市場(chǎng)輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截?cái)嗔隧?xiàng)目市場(chǎng)的部分終端客戶(hù)。
市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1） 目前，當(dāng)涂縣城內(nèi)沒(méi)有一個(gè)完善的高檔品牌家居裝飾市場(chǎng)，并且一些經(jīng)營(yíng)商戶(hù)規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模。2） 縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項(xiàng)目的市場(chǎng)容量大，而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)容量。
3） 現(xiàn)有當(dāng)涂市場(chǎng)的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿(mǎn)足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。4） 老城經(jīng)營(yíng)家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。
5） 對(duì)于家居裝飾的品牌商戶(hù)，在租賃和出售的價(jià)格上相對(duì)于周邊的城市具有很強(qiáng)的合理性。 6） 現(xiàn)在當(dāng)涂市場(chǎng)上的多數(shù)商戶(hù)為追隨性經(jīng)營(yíng)，追隨的對(duì)象多數(shù)為品牌商戶(hù)和有感召力的商戶(hù)。
7） 現(xiàn)在當(dāng)涂縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 市場(chǎng)威脅： 1） 馬鞍山家居裝飾市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的直接威脅。
主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次和市場(chǎng)的規(guī)模。 2） 未來(lái)規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。
3） 現(xiàn)當(dāng)涂老城的一些有影響力的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，對(duì)于我們市場(chǎng)的形成具有一定的沖淡影響。 4） 國(guó)家宏觀(guān)政策的調(diào)控對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的不利因素。
（二）定位的優(yōu)勢(shì) a、可以使客戶(hù)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷(xiāo)售熱度。因?yàn)檫@樣定位，可以減少與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的接觸面。
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿(mǎn)足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們，必將增加市場(chǎng)壓力，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在這方面，本項(xiàng)目明顯處于不利地位； b、有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，當(dāng)涂的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對(duì)家居裝飾的需求量較大； c、目前在該區(qū)域集中的家居裝飾材料區(qū)（城）相對(duì)較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間； d、項(xiàng)目現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿(mǎn)足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要； e、為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹(shù)立一個(gè)品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化； f、良好的市場(chǎng)操作性：我們這一定位，是基于詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。
同時(shí)，我們?cè)诙ㄎ坏倪^(guò)程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷(xiāo)售、促銷(xiāo)準(zhǔn)備活動(dòng)。 （三）目標(biāo)客戶(hù)群的定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷(xiāo)售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶(hù)和顯性目標(biāo)客戶(hù)。
A、隱性客戶(hù)群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的商戶(hù)，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶(hù)。 B、顯性客戶(hù)群：可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者 a、投資者： 1、本區(qū)域的商鋪投資者； 2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者； b、經(jīng)營(yíng)者： 1、經(jīng)營(yíng)知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店； 2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司 3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營(yíng)者 4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營(yíng)者 二 本項(xiàng)目商鋪的銷(xiāo)售方案 此次本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售的主要目的是為盡快回籠資金，回籠資金越多越好，最低控制在500萬(wàn)元左右。
商鋪現(xiàn)余47戶(hù)，每戶(hù)按60㎡計(jì)算，銷(xiāo)售均價(jià)以3900元/㎡計(jì)算，則此次商鋪應(yīng)回籠金額為1099.8萬(wàn)元。 根據(jù)市場(chǎng)分析，銷(xiāo)售方式主要采取以租代售和直接銷(xiāo)售兩種方式。
（一）以租代售。（主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的銷(xiāo)售方式，降低其經(jīng)營(yíng)門(mén)。
6.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng)；各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。
競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近）；追求潔凈（對(duì)光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）；追求寧?kù)o（密度低、生態(tài)景觀(guān)臺(tái)等）等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求；不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客 源？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 一是策劃為先。
在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng)新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。
如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。
