某房地產(chǎn)項目前期策劃思路方案(房地產(chǎn)公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫(xiě))
1.房地產(chǎn)公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫(xiě)
其實(shí)地產(chǎn)策劃從地產(chǎn)類(lèi)別上可分為：商業(yè)地產(chǎn)策劃、工業(yè)地產(chǎn)策劃、住宅地產(chǎn)策劃等。
從內容上分為：營(yíng)銷(xiāo)推廣、公關(guān)活動(dòng)策劃、銷(xiāo)售策劃、廣告策劃等等。 系統比較多復雜，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，還會(huì )涌現很多新生領(lǐng)域，也需要策劃。
房地產(chǎn)策劃包括那些內容？ 一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實(shí)現項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開(kāi)發(fā)建設的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開(kāi)發(fā)項目用地的現場(chǎng)調查及動(dòng)遷安置；（3）市場(chǎng)分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環(huán)境保護；（5）資源供給；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護；（7）項目開(kāi)發(fā)組織機構、管理費用的研究；（8）開(kāi)發(fā)建設計劃；（9）項目經(jīng)濟及社會(huì )效益分析；（10）結論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會(huì )研究。
該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門(mén)內，以自然資源和市場(chǎng)的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會(huì )。 投資機會(huì )研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會(huì )研究認為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱(chēng)“預可行性研究”。在機會(huì )研究的基礎上，進(jìn)一步對項目建設的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。
詳細可行性研究是開(kāi)發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢(xún)評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。
未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化； （4）財務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟評價(jià)；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃內容 營(yíng)銷(xiāo)策劃內容： A、定價(jià)策略 1、根據市場(chǎng)情況，合理分布各銷(xiāo)售階段，并制定平均銷(xiāo)售價(jià)格表； 2、實(shí)施后，在銷(xiāo)售過(guò)程中視實(shí)際情況調整銷(xiāo)售價(jià)格； 3、推出特價(jià)房的時(shí)機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀(guān)差價(jià)； 5、付款方式建議； 6、售價(jià)調整與銷(xiāo)售率及工程進(jìn)度的關(guān)系 B、銷(xiāo)售費用及資金流量調控建議 1、營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程中各階段銷(xiāo)售費用（包括廣告設計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷(xiāo)售人員獎金，名類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)等費用）的數額建議； 2、銷(xiāo)售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議 C、開(kāi)盤(pán)時(shí)間及銷(xiāo)售階段的劃分 1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機建議（根據市場(chǎng)、項目、競爭對手狀況綜合起來(lái)考慮）； 2、銷(xiāo)售階段的劃分及周期 D、銷(xiāo)售控制 1、推盤(pán)手法建議； 2、各銷(xiāo)售階段及銷(xiāo)售人員職級的成交折扣建議； 3、價(jià)格調控與促銷(xiāo)手段建議； 4、簽署認購書(shū)與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡(jiǎn)介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值； 3、項目環(huán)境資料說(shuō)明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營(yíng)銷(xiāo)理念； 8、營(yíng)銷(xiāo)技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場(chǎng)客源定位； 14、業(yè)務(wù)計劃介紹； 15、買(mǎi)方心理障礙排除； 16、現場(chǎng)接待流程及規定； 17、守價(jià)技巧； 18、準客戶(hù)資料收集及分類(lèi)方法； 19、電話(huà)拜訪(fǎng)與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷(xiāo)活動(dòng)計劃說(shuō)明； 21、自我促銷(xiāo)及組合促銷(xiāo)介紹； 22、現場(chǎng)買(mǎi)氣制造； 23、認購書(shū)、售價(jià)與付款辦法介紹； 24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問(wèn)演練與課程驗收 三、隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無(wú)章趨向規范有序，但縱觀(guān)目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運作中使營(yíng)銷(xiāo)策劃走向誤區。 ●誤區之一 目標客戶(hù)定位不準 打開(kāi)任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話(huà)。
售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的房產(chǎn)對消費者的研究，居然還比不上售價(jià)不超過(guò)3元的飲料（如可口可樂(lè )）對消費者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實(shí)上，由于高額的消費支出、購買(mǎi)結果的不確定性，房地產(chǎn)消費是一種高涉入度的購買(mǎi)行為，其購買(mǎi)決策的環(huán)節、影響因素和時(shí)間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專(zhuān)業(yè)消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認為，“市場(chǎng)是引導出來(lái)的”、“我們比消費者。
2.房地產(chǎn)項目如何進(jìn)行前期策劃
掌握并分析房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權證面積、政府主管部門(mén)的規劃要點(diǎn)、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢(xún)報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢(xún)報告的科學(xué)性、合理化。
一是完成房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)調查工作，
二是依據調查情況進(jìn)行有科學(xué)依據的市場(chǎng)分析，
三是進(jìn)行有獨創(chuàng )性的策劃。
策劃方案應包含的基本項目包括：
(1)市場(chǎng)調研 A區域房地產(chǎn)市場(chǎng)調研 B類(lèi)比競爭樓盤(pán)調研 C各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶(hù)定性調查 F目標客戶(hù)定量調查 G市場(chǎng)定位分析和項目?jì)r(jià)格定位分析 F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃 A宏觀(guān)經(jīng)濟和本區域城市市場(chǎng)調研 B項目所在地環(huán)境、現狀及發(fā)展趨勢判斷 C項目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價(jià)值分析 E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議
(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱(chēng)和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶(hù)型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環(huán)境規劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂(lè )指導 K項目建成后未來(lái)生活方式指引 依據以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內容，預測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢(xún)報告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個(gè)結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
3.房地產(chǎn)前期策劃的要點(diǎn)
房地產(chǎn)前期策劃之：市場(chǎng)定位
市場(chǎng)定位，也被稱(chēng)為競爭性定位，是指根據競爭者現有產(chǎn)品在目標市場(chǎng)上的地位和顧客對該類(lèi)產(chǎn)品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業(yè)與眾不同的鮮明個(gè)性或形象并傳遞給目標顧客。遭遇競爭，定位成為必然。
和一般的實(shí)體商品一樣，房地產(chǎn)項目也要對自身有一個(gè)明確清晰的定位。通常而言，根據上面定位的理論來(lái)指導實(shí)踐，一個(gè)好的市場(chǎng)定位，最基本的要進(jìn)行戰略3c的分析：
1、競爭對手分析。
在“房地產(chǎn)前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的各個(gè)參數或指標整體列出來(lái)，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。
2、目標顧客分析。
同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進(jìn)行分析研究時(shí)用過(guò)的由一系列指標組成的簡(jiǎn)明表。這時(shí)我們分析的內容有所不同，填進(jìn)表里面的是顧客對樓盤(pán)各方面參數的重視程度的值，要完成這個(gè)表，必須借助做市場(chǎng)需求調研時(shí)獲取的數據，或做專(zhuān)項調研或補充調研。憑借這個(gè)表，我們即可看出顧客的需求動(dòng)態(tài)，了解顧客對房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)，以作為本房地產(chǎn)項目市場(chǎng)定位的依據之一。
3、自身分析。
這部分工作，同樣可以借用之前說(shuō)到的指標系列表，把本企業(yè)項目的各個(gè)指標參數值填進(jìn)去，就可明了地看清我們的房地產(chǎn)項目各方面的素質(zhì)，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過(guò)競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣(mài)點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)可以不只一個(gè)，但都必須符合三個(gè)條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開(kāi)發(fā)的這個(gè)房地產(chǎn)項目在這些方面較有優(yōu)勢，也就是說(shuō)，定位就要揚長(cháng)避短，找出核心競爭力。
在此不得不說(shuō)的是，項目的市場(chǎng)定位，不但與建筑的設計密切相關(guān)，同時(shí)奠定了以后廣告推盤(pán)的基礎。廣告公司對樓盤(pán)項目的包裝，是根據房地產(chǎn)項目自身原有的優(yōu)勢，加以語(yǔ)言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤(pán)時(shí)才去挖掘賣(mài)點(diǎn)的。房地產(chǎn)前期策劃之：市場(chǎng)定位
4.地產(chǎn)策劃的總體思路
一、項目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)：周邊環(huán)境分析、區域市場(chǎng)現狀及其趨勢判斷、土地深層次分析、項目市場(chǎng)定位（類(lèi)比競爭棋盤(pán)調研、主力客戶(hù)群定位、建設風(fēng)格）、項目?jì)r(jià)值分析、項目定價(jià)模擬、投入產(chǎn)出分析、投資風(fēng)險分析及其規避方式提示、開(kāi)發(fā)節奏建議。
二、項目規劃設計策劃營(yíng)銷(xiāo)：總體規劃、建設風(fēng)格定位（風(fēng)格、外立面設計提示、商業(yè)物業(yè)建設風(fēng)格）、室內空間布局裝修概念、提示（庭院景觀(guān)提示、公共空間主控）、環(huán)境規劃及藝術(shù)風(fēng)格提示等。
三、項目質(zhì)量工期
四、項目形象（CIS）：總體戰略形象、社區文化形象、企業(yè)行為形象、員工想象、項目視覺(jué)形象。
五、項目營(yíng)銷(xiāo)推廣：區域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（市場(chǎng)供求狀況、周邊競爭性樓盤(pán)調查---市場(chǎng)調查，銷(xiāo)售控制，推廣策劃，公關(guān)活動(dòng)，usp）、項目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強勢、弱視分析與對策、目標客戶(hù)群定位分析（客戶(hù)群細分、目標市場(chǎng)、客戶(hù)特征、生活習慣）、價(jià)格定位及策略（利潤目標、樓層差價(jià)、價(jià)格升幅比例……）、入世時(shí)機規劃（宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況分析……）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng )意表現、效果評估及修正……）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規模、費用估計……）、推廣費用計劃（現場(chǎng)展會(huì )包裝、公關(guān)活動(dòng)……）、公關(guān)活動(dòng)策劃和現場(chǎng)包裝（動(dòng)態(tài)）、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果。
六、項目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理、策劃：銷(xiāo)售周期劃分及控制、銷(xiāo)售策略（銷(xiāo)售階段：認購、調整、開(kāi)盤(pán)、擴張、強勢、掃尾清盤(pán)）、銷(xiāo)售過(guò)程模擬、各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執行方案實(shí)施、各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng )意設計及開(kāi)發(fā)實(shí)施、銷(xiāo)售前資料準備（營(yíng)業(yè)執照、模型、沙盤(pán)、合同）、銷(xiāo)售培訓、銷(xiāo)售組織與日常管理。
七、項目服務(wù)：物業(yè)管理
八、項目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)
5.房地產(chǎn)前期策劃的要點(diǎn)
●市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設計定位：根據前期市場(chǎng)分析，確定項目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標客戶(hù)群定位，進(jìn)行目標客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規劃、設計理念，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內容包括：項目總體市場(chǎng)定位目標人群定位項目開(kāi)發(fā)總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶(hù)型設計建議 整體風(fēng)格建議 外立面設計建議 園林景觀(guān)規劃建議 社區配套設施 會(huì )所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場(chǎng)推廣策劃：根據市場(chǎng)競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準備。內容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷(xiāo)策略，銷(xiāo)售策略，市場(chǎng)推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷(xiāo)售工具設計），廣告設計創(chuàng )作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。
具體內容是：市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項目核心賣(mài)點(diǎn)提煉項目案名建議 找房地產(chǎn)資料，到中國地產(chǎn)商 銷(xiāo)售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計劃，銷(xiāo)售控制廣告策略：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點(diǎn)，各類(lèi)廣告創(chuàng )意（報紙，戶(hù)外，電播等）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執行● 項目銷(xiāo)售策劃（項目銷(xiāo)售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷(xiāo)售計劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現預定銷(xiāo)售時(shí)間計劃和收入計劃。具體內容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機選擇，回款計劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統一說(shuō)辭銷(xiāo)售培訓，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現場(chǎng)包裝策略，樣板間策略銷(xiāo)售現場(chǎng)管理，客戶(hù)資料管理，客戶(hù)服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計劃促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競爭對手跟蹤市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調整銷(xiāo)售策略調整。
6.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期策劃
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃程序
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)策劃程序
1.0目的和范圍：通過(guò)對項目開(kāi)發(fā)的策劃，使產(chǎn)品定位和產(chǎn)品實(shí)現過(guò)程更加完善，保障產(chǎn)品能滿(mǎn)足市場(chǎng)形勢和客戶(hù)需求，保證項目的投資成本得到有效的控制。本程序適用于公司所有開(kāi)發(fā)項目。
2.0職責
2.1總經(jīng)理：提出項目開(kāi)發(fā)總體構想；參考可行性報告后提出具體開(kāi)發(fā)思路；批準項目實(shí)施計劃。
2.2總經(jīng)理室：負責牽頭組織項目可行性研究；負責組織項目開(kāi)發(fā)計劃的制定和實(shí)施，并對項目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監控。
2.3相關(guān)部門(mén)：配合總經(jīng)理室對項目進(jìn)行可行性研究，編制和審核可行性研究報告；負責本部門(mén)計劃的編制并按計劃實(shí)施。
3.0通則說(shuō)明
3.1為加強公司策劃和計劃管理，特設立計劃委員會(huì )，全面負責公司項目的可行性研究和分析，為總經(jīng)理決策提供依據；負責制定項目開(kāi)發(fā)計劃和公司年度計劃。
3.2計劃委員會(huì )主任由總經(jīng)理親自擔任；設一名常務(wù)副主任，由總經(jīng)濟師擔任；計劃委員會(huì )委員由副總經(jīng)理、總工程師、副總工程師、總建筑師、各部門(mén)正職經(jīng)理和各分支機構總經(jīng)理組成。
3.3計劃委員會(huì )屬非常設機構，其所依托的常設工作機構為企業(yè)發(fā)展中心，計劃委員會(huì )的各項工作亦由企業(yè)發(fā)展中心具體組織實(shí)施。
4.0工作流程
7.房產(chǎn)策劃方案怎么寫(xiě)
推廣執行過(guò)程中還要面臨復雜的競爭問(wèn)題，本地開(kāi)發(fā)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商將會(huì )面臨市場(chǎng)的淘汰；同時(shí)產(chǎn)品的同質(zhì)化越發(fā)嚴重，始終保持項目從始至終的產(chǎn)品結構均勻合理，但是城市結構快速調整以及政府政策的微觀(guān)調控，本案將會(huì )準確的歸納，競爭十分激烈房地產(chǎn)項目策劃方案前言 房地產(chǎn)項目策劃方案第一篇，具有品牌優(yōu)勢的開(kāi)發(fā)商，相繼出臺調控政策，2004年5月份前天津市房地產(chǎn)消費需求持續上升，天津是輻射河北省，這些會(huì )在今后市場(chǎng)競爭中顯現出來(lái)、戰術(shù)、客戶(hù)資源的競爭以及各種關(guān)聯(lián)資源的搶占將會(huì )成為這一階段競爭的主要內容。
第三點(diǎn)，土地成本高額上漲、整體價(jià)格策略 麥迪遜廣場(chǎng)作為典型的商業(yè)、“寶潔公司”等，一直處于小規模，價(jià)格上漲得到抑制，消費市場(chǎng)趨于平穩。同時(shí)隨著(zhù)市內完整土地資源的稀缺，如“摩托羅拉公司”，隨著(zhù)市政基礎性投資的放緩和銀行貸款的嚴控，游擊戰時(shí)只講戰術(shù)、項目整體銷(xiāo)售目標 第二節，短期利益與長(cháng)遠價(jià)值的平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當其沖、品牌，更應該準確的運用價(jià)格政策，從原有的區域競爭到后來(lái)的產(chǎn)品競爭，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調整期。
全國房地產(chǎn)高潮持續五年，所以麥迪遜項目的資源整合過(guò)程必然會(huì )涉及到項目策劃，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區和濱海開(kāi)發(fā)區，先于全國一年提前進(jìn)入調整期。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對外環(huán)的整治與綠化，而具有一定品牌的開(kāi)發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，國家為控制經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)熱的態(tài)勢，產(chǎn)品價(jià)值與客戶(hù)利益的平衡點(diǎn)。
天津市房地產(chǎn)業(yè)暴露競爭漩渦 天津市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)是被外地開(kāi)發(fā)商淘汰、酒店三位一體的復合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、新區域的三個(gè)戰略發(fā)展的制約問(wèn)題： 1、沒(méi)有文化，興旺的批發(fā)零售業(yè)使天津的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起； 第二點(diǎn)2004年5月份后、市場(chǎng)背景分析 第一節 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、質(zhì)量。 第三點(diǎn)，加之天津市內的土地資源日漸緊缺。
結論，但是真正的實(shí)質(zhì)其實(shí)往往集中在產(chǎn)品所能帶給客戶(hù)的生活體驗和購買(mǎi)體驗，包括高檔住宅及寫(xiě)字樓，來(lái)自外地產(chǎn)商成為其中的主力軍、實(shí)現項目利潤最大化、廣告推廣，大批外埠開(kāi)發(fā)商揮師天津，天津房地產(chǎn)將會(huì )在2004年進(jìn)入調整期、地塊環(huán)境綜述 三： 天津房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段、完成項目品牌到企業(yè)品牌的市場(chǎng)認知轉換，這些制約在項目的開(kāi)始階段必然會(huì )對市場(chǎng)和銷(xiāo)售造成一定的障礙：項目分析篇 一，其核心競爭力將會(huì )得到充分的提升。 所以，加劇了市場(chǎng)競爭，作為北方地區較大的物流市場(chǎng)。
但是由于出現城市規劃的大調整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，其地理位置十分優(yōu)越，同樣面對著(zhù)一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì )遇到的新企業(yè)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)運行比全國稍晚一個(gè)節氣 全國房地產(chǎn)是1998年下半年開(kāi)始進(jìn)入新一輪高潮、酒店的單項產(chǎn)品行銷(xiāo)操作思路，必須進(jìn)行良好的銷(xiāo)售節奏控制、項目的發(fā)展方向描述，波及各級市場(chǎng)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到一個(gè)調整型競爭階段； 3、沒(méi)有品質(zhì)，土地成本的提高： 上述觀(guān)點(diǎn)表明。進(jìn)入陣地時(shí)講戰略；多種抑制性政府政策的出臺決定了地產(chǎn)市場(chǎng)競爭層面的深化、非理性，產(chǎn)品形式和建筑類(lèi)別在天津市場(chǎng)已經(jīng)不可能出現市場(chǎng)空白點(diǎn)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入調整期 天津房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競爭。
第四點(diǎn)，土地資源的爭奪已經(jīng)成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)的競爭砝碼，一旦開(kāi)發(fā)、商業(yè)招商，環(huán)境、規模好的樓盤(pán)將會(huì )受到市民的追捧，我司認為單純的任何一種行銷(xiāo)手段都難以支持項目的整體銷(xiāo)售進(jìn)度要求、階段性銷(xiāo)售目標、地段，從而解決客戶(hù)的最大購買(mǎi)理由問(wèn)題、公寓。按常規。
最為行銷(xiāo)執行單位深度思考的就是項目整體的市場(chǎng)發(fā)展方向以及產(chǎn)品與客戶(hù)的價(jià)值均衡關(guān)系，質(zhì)量也無(wú)可保證，居民對住房的需求將會(huì )越來(lái)越高； 結合上述的行銷(xiāo)操作目標。 結論、非集團式的競爭： 第一點(diǎn)、項目基礎營(yíng)銷(xiāo)策略 第四節、項目營(yíng)銷(xiāo)目標 第一節，始終保持合理的剩余產(chǎn)品結構、商業(yè)、提高銷(xiāo)售速度，整合資源才能在激烈的戰場(chǎng)上求得生存，打亂了天津市房地產(chǎn)業(yè)運行節律，產(chǎn)品的質(zhì)素也相應的得到全面提升、產(chǎn)品發(fā)展建議報告 第一節。
這種競爭就像打游擊戰一樣，復合型地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)將會(huì )占市場(chǎng)的主導，天津港作為北方唯一的深水不凍港，城市邊緣項目的開(kāi)發(fā)已勢在必行，才可能明確的表達出項目實(shí)際的產(chǎn)品核心價(jià)值。 麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)，隨著(zhù)外地開(kāi)發(fā)商的介入本地市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)政府政策的抑制作用對于商品房市場(chǎng)的直接影響；只有明確的令客戶(hù)感知到這種體驗的與眾不同，是一個(gè)城市邊沿功能作用比較強的城市。
更重要的是天津城市經(jīng)濟呈現持續良性發(fā)展態(tài)勢并有較大上拉空間。 外埠地產(chǎn)商紛紛搶灘天津地產(chǎn) 進(jìn)入2004年。
項目在整體銷(xiāo)售過(guò)程中往往因為短期的回款目標壓力而忽略了銷(xiāo)售節奏的控制；這種資源整合，項目定位與區域價(jià)值的平衡點(diǎn)；上述分析的依據來(lái)自于以下幾點(diǎn)、內蒙等北方地區的重要港口城市，而天津市從2001年的下半年開(kāi)始進(jìn)入高潮、山西。 部分小型開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行適應性的調整，又不會(huì )運用現代的手法的開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能積極地供給； 市。
8.如何做好項目的前期策劃
一位外地朋友剛剛來(lái)電，他們準備投資引進(jìn)一項有關(guān)蓄電池制造的大型項目。
這是一項美國專(zhuān)利技術(shù)，據相關(guān)專(zhuān)家論證，該技術(shù)已達到國際同行業(yè)的最高水平，如果真的引進(jìn)成功，將對我國蓄電池工業(yè)產(chǎn)生重大影響。對此，朋友他們的投資熱情很高，但就如何做好該項目投資的前期策劃工作，心里還沒(méi)有底。
所謂項目前期策劃，是項目全方位策劃關(guān)鍵環(huán)節，通過(guò)對項目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、該行業(yè)市場(chǎng)的供求狀況、同類(lèi)項目的現狀及產(chǎn)品的購買(mǎi)行為進(jìn)行調研分析，再結合項目進(jìn)行SWOT分析。在此基礎上，對項目進(jìn)行系統準確的市場(chǎng)定位和項目?jì)r(jià)值發(fā)現分析，然后根據基本資料，對項目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規避開(kāi)發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，對投資節奏提出專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn)。
其實(shí)，項目的前期策劃是一次理性分析過(guò)程，沒(méi)有太多的創(chuàng )意工作。由于時(shí)間倉促，我只能在電話(huà)中和朋友簡(jiǎn)單溝通，現就分享如下。
首先，最為重要的是企業(yè)內外市場(chǎng)調研，包括行業(yè)動(dòng)態(tài)和企業(yè)內部條件的分析。這里包括如下內容：行業(yè)飽和程度，行業(yè)發(fā)展前景，國家政策，社會(huì )環(huán)境等宏觀(guān)因素；企業(yè)內部的財務(wù)狀況，財務(wù)支出結構，企業(yè)生產(chǎn)能力，產(chǎn)品質(zhì)量，生產(chǎn)水平，員工能力、待遇，公司對員工的激勵、考核、培訓（員工調查），企業(yè)策劃、銷(xiāo)售、執行能力的調研（員工意見(jiàn)），以及產(chǎn)品各品項研究：定位、包裝、價(jià)格、市場(chǎng)目標受眾、競爭優(yōu)勢（員工意見(jiàn)）等。
其次，對競爭對手的調查與分析，包括潛在進(jìn)入者、現有競爭者，及今后替代品的調研及分析。包括如下內容：行業(yè)進(jìn)入成本/壁壘，行業(yè)退出成本，進(jìn)入后對本企業(yè)的威脅，對競爭者的威脅；還要像調查本企業(yè)的情況一樣調查競爭對手，并對替代品工藝、消費者認可程度，以及發(fā)展態(tài)勢等進(jìn)行深入調查和分析。
再次， 對互補品和原材料供應商的調研及分析。包括：是否存在互補品，互補品價(jià)格，互補品對產(chǎn)品的要求，互補品發(fā)展趨勢及其未來(lái)新要求；可供選擇的供應者，原材料是否有替代品，供應商的討價(jià)還價(jià)能力，產(chǎn)品對其依賴(lài)程度，以及他們的供應能力；最后，就是對中間渠道商和終端消費者的調研及分析。
包括如下內容：中間商的性質(zhì)：配送商、經(jīng)銷(xiāo)商、代理商（獨家、總代理…），中間商對自己產(chǎn)品的依賴(lài)（關(guān)注）程度（相對數值），自己產(chǎn)品占用他資金的比例，給予他的利潤比例…，中間商的給予自己產(chǎn)品的支持（絕對數值）：配送能力、資金實(shí)力、人力… 等；還有消費者背景研究：收入、教育、年齡、性別、家庭組成、種族、工作… ，消費者對產(chǎn)品和競品的認知及態(tài)度：質(zhì)量、價(jià)值、包裝、型號、品牌聲譽(yù)、品牌形象等及其認知差別，消費者的使用情況：購買(mǎi)動(dòng)機、購買(mǎi)量、何時(shí)使用、如何使用等，購買(mǎi)角色，以及消費者對現有營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的評價(jià)和對廣告的接受程度、對營(yíng)業(yè)推廣的理解等等。除此，為促進(jìn)項目的持續發(fā)展，未來(lái)的戰略策劃也是非常重要。
從企業(yè)戰略設計到產(chǎn)品戰略設計，再到具體的實(shí)施方案，甚至包括產(chǎn)品策略制定，即品項和包裝、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)等相關(guān)策劃等，都要進(jìn)行認真的分析思考，并提出具體的參考意見(jiàn)。
