萬(wàn)達商業(yè)(萬(wàn)達的四個(gè)經(jīng)營(yíng)戰略是什么)
1.萬(wàn)達的四個(gè)經(jīng)營(yíng)戰略是什么
第一、確定整體的戰略。
每一個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)間節點(diǎn)要全部確定，比如開(kāi)業(yè)的時(shí)間與節奏、重大的調整方案、大型營(yíng)銷(xiāo)企劃活動(dòng)等。比如每年的8月-12月份，各地廣場(chǎng)都會(huì )做周年慶、年終慶等活動(dòng)。還有每年兩次營(yíng)業(yè)期間的消防演習，也要先把時(shí)間規劃好，這個(gè)期間內不能做重大的市場(chǎng)推廣活動(dòng)。
第二，認識項目的優(yōu)劣勢。
對項目的認識就是從優(yōu)劣勢開(kāi)始，如何去分析優(yōu)勢和劣勢呢？先要看優(yōu)勢，包括項目自身的優(yōu)勢、交通位置的優(yōu)勢、硬件環(huán)境的優(yōu)勢、主力店和主力業(yè)態(tài)的優(yōu)勢。劣勢看哪里呢？?jì)炔康牧觿萃ǔ０ㄖ髁Φ昝娣e太大、業(yè)態(tài)結構不完整、人才流動(dòng)不合理等；外部的劣勢主要是市場(chǎng)競爭、商業(yè)氛圍、住宅環(huán)境的劣勢。
第三，尋找項目定位。
分析完項目的優(yōu)劣勢后，就要開(kāi)始對此項目進(jìn)行定位。首先要確定項目的江湖地位，它到底是一個(gè)怎樣的萬(wàn)達廣場(chǎng)。比如呼和浩特萬(wàn)達廣場(chǎng)，就是要做都市型的購物中心，它是整個(gè)呼和浩特的標桿型購物中心，在呼和浩特數一數二；而寧波的江北萬(wàn)達，定位是做江北區域購物中心。定位解決的，不光是開(kāi)業(yè)之前，項目要怎么去做到滿(mǎn)鋪開(kāi)場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)多年后，商業(yè)環(huán)境發(fā)生轉變，消費特點(diǎn)也和最初預想的不一樣，應該及時(shí)根據變化來(lái)調整定位。未來(lái)萬(wàn)達廣場(chǎng)主力店面積要減少，引進(jìn)更多國際精品品牌，把萬(wàn)達廣場(chǎng)整體品牌升級。
第四，招商調整方向。
每個(gè)經(jīng)營(yíng)策略只管一年，招商調整主要是確定調整方向和整體思路，再分步驟實(shí)施。例如，在天津時(shí)我們確定的調整方向是，第一步，先把品質(zhì)不佳的品牌剔除，第二步，將剩下來(lái)的品牌定位再做出調整，第三步，再添加生活精品類(lèi)的業(yè)態(tài)，等等。
2.萬(wàn)達的商業(yè)模式有什么獨到之處
萬(wàn)達的發(fā)展深度影響著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，和N多城市的商業(yè)中心發(fā)展。
這一點(diǎn)毋庸置疑。那句：一個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心。
也并非虛言。一直到今天，萬(wàn)達的產(chǎn)業(yè)鏈幾乎覆蓋了整個(gè)地產(chǎn)的鏈條。
物業(yè)租售、自有商家品牌、住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、商業(yè)管理運營(yíng)公司、規劃設計團隊等等。 業(yè)內一直有一個(gè)口號叫做——商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達！ 萬(wàn)達在商業(yè)地產(chǎn)的殺手锏核心就是訂單式地產(chǎn)，萬(wàn)達憑借訂單式迅速在全國滾動(dòng)開(kāi)疆擴土。
一時(shí)之間，訂單式地產(chǎn)風(fēng)起云涌，邯鄲學(xué)步者眾。但最后幾乎全都鎩羽而歸，也包括萬(wàn)達。
我解釋下，什么叫訂單地產(chǎn)。就是地產(chǎn)商和品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，是個(gè)一榮俱榮一損俱損的模式。
萬(wàn)達走到哪里，這些品牌（最初全是跨國品牌）跟到哪里開(kāi)店。像后來(lái)華潤系、凱德系、中糧系、深國投系都有訂單地產(chǎn)的影子。
也就是所謂的成熟商業(yè)地產(chǎn)模式的滾動(dòng)復制。 這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。
但是隨著(zhù)商業(yè)的發(fā)展，背后的問(wèn)題愈演愈烈。直接導致的后果就是招商愈來(lái)愈難。
商業(yè)的同質(zhì)化日趨加重，很多品牌在最后直接表示不再跟風(fēng)了。因為他們不能做到或承受一個(gè)城市有自己的十幾二十幾家店，這在商業(yè)輻射上和品牌經(jīng)營(yíng)上是行不通的。
但是這些品牌屬于物業(yè)租售去化率小的品牌，換句話(huà)說(shuō)，這些品牌吃不了多少面積。在商業(yè)地產(chǎn)中真正快速去化商業(yè)的是主力店，是影院、百貨、旗艦店、專(zhuān)業(yè)店這些巨無(wú)霸商戶(hù)。
主力店在拓展的時(shí)候，拓展成本高，所以態(tài)度比較審慎，考察周期長(cháng)。在萬(wàn)達神速邁步的影子中，他們是不會(huì )跟著(zhù)跑的。
但是萬(wàn)達也有自己的過(guò)河梯，萬(wàn)達相繼成立了院線(xiàn)、百貨、Ktv這些去化度極高的吃貨。為了彌補在家電行業(yè)的軟肋，2005年6月萬(wàn)達與國美簽訂了排他協(xié)議，聯(lián)手拓展家電線(xiàn)下市場(chǎng)。
以售養租的秘密 萬(wàn)達高速擴張的最大的瓶頸應該就是資金瓶頸，購物中心的回報周期長(cháng)，回報率低，迅速拓展的風(fēng)險也太大。萬(wàn)達的資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷(xiāo)售回款、租金收入和新物業(yè)中長(cháng)期抵押貸款等。
有業(yè)內人說(shuō)，萬(wàn)達的開(kāi)發(fā)資金約20%由萬(wàn)達直接投資——銷(xiāo)售利潤+內部資金調配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項目當地銀行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資。 但是若真的如此夸張，萬(wàn)達是走不了多快的。
唯一的解釋就是綜合體中，住宅和寫(xiě)字樓部分快速去化帶來(lái)的資金流。一方面是環(huán)節現金流的壓力，另一方面是提高回報率。
這一切都建立在萬(wàn)達最初的品牌成功上。現如今萬(wàn)達儼然已經(jīng)是資本帝國。
擁有自己的信托產(chǎn)品和私募渠道。 錢(qián)似乎并不是問(wèn)題了？ 18個(gè)月造城的神話(huà)？ 從拿地，到開(kāi)業(yè)，18個(gè)月的憑空造城都有哪些因素的促成呢？ 政府，不看政府臉色的企業(yè)一定做不好生意（中國語(yǔ)錄）。
政府需要什么？換句話(huà)說(shuō)，當政者需要什么？政績(jì)、可觀(guān)的財政收益等等等等等等等等等（自行腦補）。 所以我們看萬(wàn)達模式都滿(mǎn)足哪些條件。
a） 項目大，拿地轉讓費可觀(guān)。 b） 提供大批的就業(yè)崗位，這是真的，一個(gè)成功的商業(yè)項目最少要解決數以萬(wàn)計的人就業(yè)問(wèn)題。
注意，我沒(méi)夸張。 c） 城市基建的快速更新和商業(yè)的繁榮。
（插播一個(gè)秘聞：在四線(xiàn)城市，如果招商招來(lái)沃爾瑪、家樂(lè )福等，政府返還轉讓的50%左右。 我記得某個(gè)項目傳聞是1。
2億。） d） 有個(gè)萬(wàn)達，城市又多了一張名片。
雖然可樂(lè )，這確實(shí)真的。城市形象真的……君不見(jiàn)亮化工程全國推廣嗎？ e） 從長(cháng)遠收益來(lái)看，大體量的項目會(huì )帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展和成熟。
比如說(shuō)，萬(wàn)達邊上那塊地，原來(lái)最初值200W/畝。 但是萬(wàn)達開(kāi)業(yè)后，政府說(shuō)，現在不是這個(gè)價(jià)了。
值500W了。同時(shí)商業(yè)的發(fā)展長(cháng)期帶來(lái)的稅收和復利收益也是很可觀(guān)的。
f） 這一切全都要在任期內完成，這一句話(huà)就是所有的秘密。 所以，你說(shuō)地方政府要不要給萬(wàn)達玩呢，雖然說(shuō)北上廣不稀罕，但二三四線(xiàn)可都是營(yíng)養不良的孩子。
3.誰(shuí)在萬(wàn)達公司干過(guò)策劃
我有個(gè)朋友在萬(wàn)達商場(chǎng)做策劃，萬(wàn)達商場(chǎng)做得很多都是活動(dòng)策劃，大致有兩個(gè)方面，一個(gè)方面是商場(chǎng)自己的活動(dòng)策劃，例如國慶、周年慶等這些大型節假日的活動(dòng)策劃；另一個(gè)方面是針對一些商戶(hù)進(jìn)行的活動(dòng)策劃，這是在萬(wàn)達商場(chǎng)里面策劃類(lèi)的工作，另一個(gè)就是做這些活動(dòng)策劃要得很細，就是物料方方面面及流程細節安排都要做，就是瑣碎事很多。
不過(guò)聽(tīng)說(shuō)萬(wàn)達年底的年終獎最低是三個(gè)月雙薪，考核績(jì)效越好的可以拿4個(gè)月或者5個(gè)月雙薪甚至更多。（上述是根據在萬(wàn)達工作的朋友聊天時(shí)得到信息，僅供參考！）。
4.萬(wàn)達的商業(yè)模式有什么獨到之處
萬(wàn)達在商業(yè)地產(chǎn)的殺手锏核心就是訂單式地產(chǎn)，萬(wàn)達憑借訂單式迅速在全國滾動(dòng)開(kāi)疆擴土。一時(shí)之間，訂單式地產(chǎn)風(fēng)起云涌，邯鄲學(xué)步者眾。但最后幾乎全都鎩羽而歸，也包括萬(wàn)達。訂單地就是地產(chǎn)商和品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，是個(gè)一榮俱榮一損俱損的模式。萬(wàn)達走到哪里，這些品牌（最初全是跨國品牌）跟到哪里開(kāi)店。像后來(lái)華潤系、凱德系、中糧系、深國投系都有訂單地產(chǎn)的影子。也就是所謂的成熟商業(yè)地產(chǎn)模式的滾動(dòng)復制。
這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。但是隨著(zhù)商業(yè)的發(fā)展，背后的問(wèn)題愈演愈烈。直接導致的后果就是招商愈來(lái)愈難。商業(yè)的同質(zhì)化日趨加重，很多品牌在最后直接表示不再跟風(fēng)了。因為他們不能做到或承受一個(gè)城市有自己的十幾二十幾家店，這在商業(yè)輻射上和品牌經(jīng)營(yíng)上是行不通的。但是這些品牌屬于物業(yè)租售去化率小的品牌，換句話(huà)說(shuō)，這些品牌吃不了多少面積。在商業(yè)地產(chǎn)中真正快速去化商業(yè)的是主力店，是影院、百貨、旗艦店、專(zhuān)業(yè)店這些巨無(wú)霸商戶(hù)。主力店在拓展的時(shí)候，拓展成本高，所以態(tài)度比較審慎，考察周期長(cháng)。在萬(wàn)達神速邁步的影子中，他們是不會(huì )跟著(zhù)跑的。
但是萬(wàn)達也有自己的過(guò)河梯，萬(wàn)達相繼成立了院線(xiàn)、百貨、Ktv這些去化度極高的吃貨。為了彌補在家電行業(yè)的軟肋，2005年6月萬(wàn)達與國美簽訂了排他協(xié)議，聯(lián)手拓展家電線(xiàn)下市場(chǎng)。
以售養租的秘密
萬(wàn)達高速擴張的最大的瓶頸應該就是資金瓶頸，購物中心的回報周期長(cháng)，回報率低，迅速拓展的風(fēng)險也太大。萬(wàn)達的資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷(xiāo)售回款、租金收入和新物業(yè)中長(cháng)期抵押貸款等。
綜合體中，住宅和寫(xiě)字樓部分快速去化帶來(lái)的資金流。一方面是環(huán)節現金流的壓力，另一方面是提高回報率。這一切都建立在萬(wàn)達最初的品牌成功上。現如今萬(wàn)達儼然已經(jīng)是資本帝國。擁有自己的信托產(chǎn)品和私募渠道。錢(qián)似乎并不是問(wèn)題了？
18個(gè)月造城的神話(huà)？
從拿地，到開(kāi)業(yè)，18個(gè)月的憑空造城都有哪些因素的促成呢？
政府，不看政府臉色的企業(yè)一定做不好生意（中國語(yǔ)錄）。政府需要什么？換句話(huà)說(shuō)，當政者需要什么？政績(jì)、可觀(guān)的財政收益等等等等等等等等等（自行腦補）。所以我們看萬(wàn)達模式都滿(mǎn)足哪些條件。
a） 項目大，拿地轉讓費可觀(guān)。
b） 提供大批的就業(yè)崗位，這是真的，一個(gè)成功的商業(yè)項目最少要解決數以萬(wàn)計的人就業(yè)問(wèn)題。注意，我沒(méi)夸張。
c） 城市基建的快速更新和商業(yè)的繁榮。（插播一個(gè)秘聞：在四線(xiàn)城市，如果招商招來(lái)沃爾瑪、家樂(lè )福等，政府返還轉讓的50%左右。我記得某個(gè)項目傳聞是1.2億。）
d） 有個(gè)萬(wàn)達，城市又多了一張名片。雖然可樂(lè )，這確實(shí)真的。城市形象真的。。。。君不見(jiàn)亮化工程全國推廣嗎？
e） 從長(cháng)遠收益來(lái)看，大體量的項目會(huì )帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展和成熟。比如說(shuō)，萬(wàn)達邊上那塊地，原來(lái)最初值200W/畝.但是萬(wàn)達開(kāi)業(yè)后，政府說(shuō)，現在不是這個(gè)價(jià)了。值500W了。同時(shí)商業(yè)的發(fā)展長(cháng)期帶來(lái)的稅收和復利收益也是很可觀(guān)的。
f） 這一切全都要在任期內完成，這一句話(huà)就是所有的秘密。
5.求：萬(wàn)達廣場(chǎng)購物中心及室外步行街設計任務(wù)書(shū)（范本）
為保證萬(wàn)達廣場(chǎng)購物中心及室外步行街設計的延續性，編制此任務(wù)書(shū)。
設計人需嚴格按照任務(wù)書(shū)要求進(jìn)行施工圖設計，編制人對任務(wù)書(shū)的內容負責并進(jìn)行解釋。1 項目概況注：建設規模為根據初步設計統計，施工圖設計時(shí)應根據任務(wù)書(shū)要求重新計算并統計。
2 設計依據2.1 國家相關(guān)法律、法規、強制性條文、國家及各行業(yè)設計規范、規程、行業(yè)條例及項目所在地方規定和標準。2.2 相關(guān)政府主管部門(mén)對本項目的批復文件、給定的技術(shù)條件和意見(jiàn)要求。
2.3 甲方提供的經(jīng)萬(wàn)達商業(yè)規劃研究院有限公司確認的方案和初步設計文件、實(shí)測地形圖、項目用地周邊市政管線(xiàn)資料、工程地質(zhì)勘察報告和水文勘測資料等。2.4 在項目設計過(guò)程中甲方（或甲方指定委托人）提出的條件、意見(jiàn)和要求。
2.5 施工圖設計任務(wù)書(shū)（本文件）。2.6 各業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件、交房條件和建造標準（詳見(jiàn)附件和附表）。
2.7 雙方簽定的設計合同內所包含的服務(wù)性條款及要求（詳見(jiàn)施工圖設計合同）。3 設計內容本設計范圍包括合肥萬(wàn)達廣場(chǎng)購物中心及室外步行街甲方指定內容的施工圖設計、初步設計、方案深化及甲方要求的各類(lèi)指標及數據的統計。
具體設計內容如下：3.1 項目紅線(xiàn)范圍內場(chǎng)區豎向設計和管網(wǎng)綜合施工圖設計（如甲方單獨委托設計時(shí)不含本內容）。3.2 本工程整體地下室施工圖設計。
3.3 地上裙房商業(yè)部分施工圖設計。3.4 裙房以上寫(xiě)字樓施工圖設計。
3.5 按甲方要求完成室內管線(xiàn)綜合圖設計。3.6 按國家規范要求的場(chǎng)區無(wú)障礙設計。
3.7 本工程人防設計內容（如項目得到政府相關(guān)部門(mén)異地建設批復許可或甲方另行委托人防設計單位時(shí)，本設計內容不在此次設計范圍內）。3.8 以下各單項設計由甲方另行單獨委托，不在本設計范圍內。
但設計人應在施工圖設計中為此部分內容考慮預留、預埋及配套設計，并配合各單項設計單位進(jìn)行施工圖二次設計。這些專(zhuān)項設計包括：3.8.1 立面方案及幕墻施工圖設計。
3.8.2 夜景照明設計。3.8.3 室內裝飾設計（含鋼結構采光頂設計）。
3.8.4 環(huán)境景觀(guān)設計。3.8.5 弱電智能化設計。
3.8.6 導向標識系統設計。3.8.7 燃氣工程設計。
3.8.9 地基處理及基坑支護設計。3.9 提供各專(zhuān)業(yè)設計計算書(shū)3.10 技術(shù)經(jīng)濟指標、各業(yè)態(tài)面積統計表（見(jiàn)附表一、二）3.11 電梯參數統計表3.12 其他過(guò)程中要求提供的指標及數據的統計4 設計要求如項目為邊設計邊施工，為滿(mǎn)足施工進(jìn)度要求，設計圖紙需分批出圖，具體出圖時(shí)間節點(diǎn)見(jiàn)設計合同約定。
不論什么地方的設計單位中標，請一定保證有每個(gè)專(zhuān)業(yè)不少于4個(gè)人的設計團隊在現場(chǎng)設計，時(shí)間為從開(kāi)始設計到施工結束，非甲方蓋公章認可，不能撤走人員，否則扣除10%到20% 設計費用。4.1 萬(wàn)達廣場(chǎng)購物中心根據施工配合需求分版本和階段完成，設計圖紙須符合國家及地方的相關(guān)規范的要求；并應符合《萬(wàn)達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的要求。
4.2 施工圖設計前，設計單位應配合甲方與施工圖（含抗震、超限等）審查單位溝通設計做法，以確保施工圖審查順利通過(guò)。4.3 圖紙深度除應達到國家建設部頒布的《建筑工程設計文件編制深度規定》（2003年版）要求深度外，還應滿(mǎn)足如下要求：4.3.1 各主力店提供其平面布置圖前，可先按大空間進(jìn)行防火分區的布置及樓面荷載的計算；各主力店提供其平面布置、商品布置等要求后，設計人應按其提供要求調整前期設計。
4.3.2 各主力店的平面布置（包括鋪位布置等）均應反映在各專(zhuān)業(yè)平面圖中。4.3.3 消火栓箱、配電箱等設備設施位置或留洞、留槽必須在建筑平面圖中反映。
4.3.4 屋頂平面圖中，必須標示出所有屋頂設備設施、出屋面管井、管道的位置等。4.3.5 必須提供地下室、步行街、主力店等的管線(xiàn)綜合圖，建議由暖通專(zhuān)業(yè)牽頭完成。
4.3 如項目邊設計邊施工，施工圖設計應根據施工配合需求分版本和階段完成。設計圖紙必須符合《萬(wàn)達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的要求。
設計人可根據《萬(wàn)達商業(yè)綜合體施工圖出圖流程指引》的各版本及各階段圖紙深度的要求，合理安排各階段的設計內容。4.4 施工圖版本較多，應合理組織圖紙的標識方式（如各專(zhuān)業(yè)標識方式統一、表明版次、修改日期、各專(zhuān)業(yè)主要修改內容等），以便于識別版本與圖紙類(lèi)別。
4.5 施工圖設計前應根據萬(wàn)達施工計劃要求編制其《設計進(jìn)度計劃》及《統一設計技術(shù)措施》，并報送萬(wàn)達商業(yè)規劃研究院批準。4.6 為了使項目的設計管理規范化、程序化，設計人應注意所有各專(zhuān)業(yè)的施工圖設計及現場(chǎng)變更必須經(jīng)萬(wàn)達集團商業(yè)規劃研究院確認后方可實(shí)施。
5 建筑專(zhuān)業(yè)5.1 總平面設計5.1.1 重點(diǎn)組織好各種交通流線(xiàn)設計：各出入流線(xiàn)應獨立設置，盡量避免相互干擾。貨流、客流及人流、車(chē)流應區分有序，符合商業(yè)運營(yíng)、辦公酒店和公寓的日常使用要求。
5.1.2 豎向設計：根據總體豎向設計，確定建筑±0.000m的絕對標高，并經(jīng)與甲方核定。各商場(chǎng)出入口處室內外高差不超過(guò)300mm，應設緩坡，不允許出現臺階。
各出入口應結合景觀(guān)合理進(jìn)行豎向設計，適當調整室內標高，以適應變化較大的地形。需要解決好場(chǎng)地排水問(wèn)題、坡道及無(wú)障礙設計。
5.1.3 管網(wǎng)綜合圖（如甲方單獨委托管網(wǎng)綜合設計時(shí)不含本內容）需解決好室外。
