房地產(chǎn)一般計稅方法扣除土地價(jià)款包括哪些(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍是什么)
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍是什么
親愛(ài)的學(xué)員，您好：
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規定：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
第六條規定：“在計算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除土地價(jià)款，應當取得省級以上（含省級）財政部門(mén)監（印）制的財政票據。”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開(kāi)發(fā)規費、契稅、城市基礎設施配套費等。
目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門(mén)監（印）制的財政票據。
2.一般計稅可否按扣除土地價(jià)款銷(xiāo)售額繳納增值稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執行一般計稅方式，其銷(xiāo)售額減去土地價(jià)款為計征增值稅依據。
國稅總局2016第18號公告：第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計算公式如下：
銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
第五條 當期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價(jià)款=（當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積）*支付的土地價(jià)款
3.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí),可以允許扣除的土地價(jià)款,當期允許扣除的
依據《國家稅務(wù)總關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第五條規定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條中，“當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積""房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。
依據上述政策，計算當期允許扣除的土地價(jià)款時(shí)，不包括地下車(chē)位建筑面積
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)繳納增值稅為什么可以扣除土地價(jià)款
一、國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府并未收取開(kāi)發(fā)商的增值稅，所以開(kāi)發(fā)商無(wú)法渠道增值稅專(zhuān)用發(fā)票并進(jìn)行抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增土地出讓金可采取差額計稅方式進(jìn)行抵扣。
二、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。
三、銷(xiāo)售額的計算公式如下：
銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
擴展資料：
由于增值稅實(shí)行憑增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣稅款的制度，因此對納稅人的會(huì )計核算水平要求較高，要求能夠準確核算銷(xiāo)項稅額、進(jìn)項稅額和應納稅額。
但實(shí)際情況是有眾多的納稅人達不到這一要求，因此《中華人民共和國增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營(yíng)規模大小以及會(huì )計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規模納稅人。
一、一般納稅人
(1)生產(chǎn)貨物或者提供應稅勞務(wù)的納稅人，以及以生產(chǎn)貨物或者提供應稅勞務(wù)為主（即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務(wù)的年銷(xiāo)售額占應稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上）并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應稅銷(xiāo)售額超過(guò)50萬(wàn)的；
(2)從事貨物批發(fā)或者零售經(jīng)營(yíng)，年應稅銷(xiāo)售額超過(guò)80萬(wàn)元的。
二、小規模納稅人
(1)從事貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務(wù)的納稅人，以及從事貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務(wù)為主（即納稅人的貨物生產(chǎn)或者提供勞務(wù)的年銷(xiāo)售額占年應稅銷(xiāo)售額的比重在50%以上），并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應征增值稅銷(xiāo)售額（簡(jiǎn)稱(chēng)應稅銷(xiāo)售額）在50萬(wàn)元以下（含本數）的。
(2)除上述規定以外的納稅人，年應稅銷(xiāo)售額在80萬(wàn)元以下（含本數）。
參考資料來(lái)源：百度百科-增值稅
5.一般計稅房地產(chǎn)企業(yè)預繳增值稅時(shí)可扣除土地出讓金嗎
可以。
隨著(zhù)3月24日營(yíng)改增具體方案的公布，減稅利好一一面世。方案規定房地產(chǎn)項目扣除土地出讓金后的余額為銷(xiāo)售額。專(zhuān)家稱(chēng)，扣除土地出讓金意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項稅減少。業(yè)內稱(chēng)土地出讓金占房企成本近四成，政策的出臺有利于降低房企稅負，釋放營(yíng)改增紅利。
上述利好出自財政部網(wǎng)站3月24日公布的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，《通知》稱(chēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡(jiǎn)易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。《通知》還明確，扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級以上（含省級）財政部門(mén)監（印）制的財政票據為合法有效憑證。（房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。）
財政部相關(guān)司人士表示，土地問(wèn)題當然是我們這次營(yíng)改增要很慎重對待的問(wèn)題，因為它后面直接影響就是房?jì)r(jià)。土地出讓收入我們會(huì )做妥善處理，后續環(huán)節抵扣盡量完整。此次政策出臺后，我們對土地出讓金的處理更便捷，對房地產(chǎn)業(yè)是一項利好。
6.土地增值稅房企五項扣除項目都有什么
1、取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時(shí)按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價(jià)款。
2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開(kāi)發(fā)間接費用等等
3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用）是指銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。
其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)扔枰钥鄢７膊荒馨崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%給予計算扣除。
4、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
5、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計20%的扣除。這也是房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同之處！
7.增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預交增值稅的時(shí)候,可以扣除土地價(jià)
參考國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規定：
第十條 一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
因此，增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預交增值稅的時(shí)候應該按上述規定計算應該預交的增值稅，在計算的時(shí)候不可以扣除土地價(jià)款。
