法院拍賣(mài)房產(chǎn)(法院拍賣(mài)的房子需要注意什么事項??)
1.法院拍賣(mài)的房子需要注意什么事項??
法院拍賣(mài)的房子能買(mǎi)，但是要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險，如果風(fēng)險過(guò)大，建議謹慎決定是否參與競買(mǎi)。
一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規劃、住建、國土等政府主管部門(mén)拿到相應的審批文件，而法院在執行相關(guān)案件時(shí)很難準確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì )導致拍賣(mài)房屋的所有權證書(shū)辦理會(huì )出現問(wèn)題。 如何判斷是否會(huì )出現這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣(mài)前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權手續齊備，則可依據法院的協(xié)助執行通知書(shū)辦理房屋所有權證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權證或初始產(chǎn)權登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產(chǎn)權登記的條件，相關(guān)政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購買(mǎi)查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權證書(shū)的。但如果原所有權人不能辦理產(chǎn)權登記的情況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或法院通過(guò)強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。
二、房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因為在法院委托拍賣(mài)機構進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì )體現。因此，即便進(jìn)行了現場(chǎng)查勘，也會(huì )存在相應的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。
一般來(lái)說(shuō)，如果因為開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì )因為在施工時(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(cháng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現隱蔽問(wèn)題。
并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。因為法院一般會(huì )認為，房屋原所有人在拍賣(mài)前只要告知拍賣(mài)公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣(mài)公司又將這一情況如實(shí)告知競買(mǎi)人，并聲明僅以房屋現狀拍賣(mài)，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。
競買(mǎi)人對所競買(mǎi)的物品負有謹慎的注意義務(wù)，應對拍賣(mài)標的物了解清楚后參與競買(mǎi)，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì )推定自愿接受這種現實(shí)，因此通常情況下，不會(huì )支持競買(mǎi)人的訴求。
2.法院拍賣(mài)的房子要注意哪些問(wèn)題和細節!
要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險，如果風(fēng)險過(guò)大，建議謹慎決定是否參與競買(mǎi)： 一：房屋所有權證的辦理難以確定 因為開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規劃、住建、國土等政府主管部門(mén)拿到相應的審批文件，而法院在執行相關(guān)案件時(shí)很難準確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì )導致拍賣(mài)房屋的所有權證書(shū)辦理會(huì )出現問(wèn)題。
如何判斷是否會(huì )出現這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣(mài)前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權手續齊備，則可依據法院的協(xié)助執行通知書(shū)辦理房屋所有權證。 那么，如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權證或初始產(chǎn)權登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產(chǎn)權登記的條件，相關(guān)政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購買(mǎi)查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權證書(shū)的。
但如果原所有權人不能辦理產(chǎn)權登記的情況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或法院通過(guò)強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。 二：房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因為在法院委托拍賣(mài)機構進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì )體現。
因此，即便進(jìn)行了現場(chǎng)查勘，也會(huì )存在相應的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。 一般來(lái)說(shuō)，如果因為開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì )因為在施工時(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質(zhì)量瑕疵。
但因為這些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(cháng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現隱蔽問(wèn)題。并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。
因為法院一般會(huì )認為，房屋原所有人在拍賣(mài)前只要告知拍賣(mài)公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣(mài)公司又將這一情況如實(shí)告知競買(mǎi)人，并聲明僅以房屋現狀拍賣(mài)，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買(mǎi)人對所競買(mǎi)的物品負有謹慎的注意義務(wù)，應對拍賣(mài)標的物了解清楚后參與競買(mǎi)，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì )推定自愿接受這種現實(shí)，因此通常情況下，不會(huì )支持競買(mǎi)人的訴求。
三：法律規定的執行回轉 《民事訴訟法》規定“執行完畢后，據以執行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對已被執行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執行。”這一規定，就是我們所說(shuō)的執行回轉，法院錯判后，可以依據該規定執行。
通俗地講，“執行回轉”即是在執行程序結束后，原據以執行的法律文書(shū)經(jīng)過(guò)法定程序被撤銷(xiāo)，以至于取得財產(chǎn)的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新采取執行措施，將已經(jīng)執行的財產(chǎn)退還給原被執行人，恢復到執行程序開(kāi)始前的狀態(tài)的情形。 如何對抗執行回轉？我們認為，應該適用善意取得制度來(lái)與之相抗衡，法律基本的價(jià)值取向應當是保障交易安全，《物權法》設立了善意取得制度。
出賣(mài)人或者為他人設立擔保物權的人，是無(wú)權處分人，買(mǎi)受人及取得擔保物權人是善意（不知情且無(wú)過(guò)失）的當事人時(shí)，則可善意取得房產(chǎn)的所有權或者擔保物權。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過(guò)拍賣(mài)取得房產(chǎn)的當事人利益，法律應該賦予善意取得對抗執行回轉的效力。
同時(shí)，因錯判遭受損失者，應該通過(guò)司法途徑獲得賠償。 這種執行回轉的情況雖然并不多見(jiàn)，但對競拍人的損害卻是巨大的。
因為目前，在這種情況下沒(méi)有明確的法律規定可以通過(guò)善意取得制度來(lái)進(jìn)行救濟，所以最現實(shí)的辦法可能就是選擇與相關(guān)當事人達成和解協(xié)議，做出一定讓步了。 四：購房成本風(fēng)險 這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。
二是實(shí)際購房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶(hù)型、面積的房屋。與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金。
其中保證金是競拍人參與競拍的“過(guò)路費”，競拍人應在拍賣(mài)會(huì )舉行前若干天將保證金打入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，并憑借保證金收據到拍賣(mài)公司辦理報名競買(mǎi)手續。 拍賣(mài)成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣(mài)結束后將退還保證金。
競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費外，還要根據具體成交金額，支付給拍賣(mài)公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房?jì)r(jià)總額的1%~5%之間。
另外，如果被拍賣(mài)房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權，那么，在拍得房屋后辦理所有權證時(shí)，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣(mài)時(shí)，還必須留心土地使用權取得問(wèn)題。
五：實(shí)際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì )發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。 這個(gè)風(fēng)險一般是比較少見(jiàn)的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現過(guò)。
這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買(mǎi)賣(mài)的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權，通過(guò)法院直接拍賣(mài)使抵押權變現。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實(shí)際入住人才搬離房屋。
或者，房屋所有權人惡意將房屋賣(mài)給第二手購買(mǎi)人，由于第二手購買(mǎi)人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續，并對房屋進(jìn)行裝修，第二手購。
3.買(mǎi)法院拍賣(mài)房要注意什么
159"要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險，如果風(fēng)險過(guò)大，建議謹慎決定是否參與競買(mǎi)：一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規劃、住建、國土等政府主管部門(mén)拿到相應的審批文件，而法院在執行相關(guān)案件時(shí)很難準確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì )導致拍賣(mài)房屋的所有權證書(shū)辦理會(huì )出現問(wèn)題。
二、房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因為在法院委托拍賣(mài)機構進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì )體現。因此，即便進(jìn)行了現場(chǎng)查勘，也會(huì )存在相應的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。
三、法律規定的執行回轉《民事訴訟法》規定“執行完畢后，據以執行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對已被執行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執行。”這一規定，就是我們所說(shuō)的執行回轉，法院錯判后，可以依據該規定執行。
四、購房成本風(fēng)險這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶(hù)型、面積的房屋。
與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金。五、實(shí)際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì )發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。
4.通過(guò)拍賣(mài)購房需要注意什么
房產(chǎn)拍賣(mài)并非猛虎，大眾如果有心準備，也是不妨嘗試一下的，尤其是在房?jì)r(jià)高漲的如今。
我在去年通過(guò)司法拍賣(mài)，購得杭州房產(chǎn)一戶(hù)，這里講一下具體的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑問(wèn)，也可以在這里留言，我看到會(huì )盡量回復。
首先說(shuō)一下房產(chǎn)司法拍賣(mài)的流程，主要分以下幾步：1）籌備：準備資金，提交押金，報名參與2）競拍：參與競標，贏(yíng)得標物3）付款：在規定的時(shí)間內支付全款4）材料：聯(lián)系法院，拿到司法拍賣(mài)所需的材料文件5）洗白：跑房管局，檔案局等，洗白房產(chǎn)6）過(guò)戶(hù)：完成過(guò)戶(hù)，繳納費用，拿到房產(chǎn)證，結束很多人都說(shuō)司法拍賣(mài)水很深，講述了各種可怕的情況等等，根據我的了解來(lái)看，風(fēng)險都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要準備充分，也是可以規避，或者降低的。
司法拍賣(mài)的房產(chǎn)，最大的風(fēng)險來(lái)自三個(gè)地方：1）產(chǎn)權是否清晰，是否有糾紛2）業(yè)主，或者住客的居住，出租情況3）戶(hù)口問(wèn)題之前我很擔心的，政府部門(mén)的不配合，低效率什么的，最后發(fā)現是多慮了，無(wú)論是法院的工作人員，還是房管局相應工作人員，都是非常熱情負責的，這里贊一下浙江的公務(wù)員們。
5.拍賣(mài)房子需要注意什么
a） 法拍房是指被法院查封的房產(chǎn)，其查封拍賣(mài)原因有經(jīng)濟糾紛、債務(wù)糾紛、貪污罰沒(méi)資產(chǎn)等。這些房子業(yè)主是不能交易的，只能通過(guò)法院拍賣(mài)的形式進(jìn)行處置該房產(chǎn)。
b） 安全性：法拍房都會(huì )由法院出具所有的文件手續，很安全；其交易都是受到憲法的保護，不同于個(gè)人的房產(chǎn)交易，所以大部分法拍房都是安全的；但是，有些法拍的房子存在一定的風(fēng)險，比如法院處理的時(shí)間過(guò)長(cháng)、中間出現債務(wù)人的撤銷(xiāo)、房子過(guò)戶(hù)周期過(guò)長(cháng)、房子交付存在問(wèn)題等等，這些法院都是無(wú)法保證購房人的。 所以建議客戶(hù)您還是找專(zhuān)業(yè)的拍賣(mài)機構來(lái)專(zhuān)門(mén)的辦理，一方面可以保證資金交付的安全性，也可以保證整個(gè)辦理過(guò)程的時(shí)間，最重要房屋的交付會(huì )有專(zhuān)業(yè)的人士去處理，對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)可以安全、方便、順暢的過(guò)戶(hù)和拿到房子。
c） 法拍房是司法拍賣(mài)的處置的房屋，房子價(jià)格低，位置好，費用少，整體算下來(lái)要便宜很多，并且還可以和商品房一樣的貸款，貸款的比例更多，而且有一部分的房子都不限購，之前很少人關(guān)注，同時(shí)沒(méi)有信賴(lài)專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助辦理不放心，現在我們咨詢(xún)法拍房的客戶(hù)越來(lái)越多了。
望采納
謝謝
6.購買(mǎi)法院拍賣(mài)的房子需要注意哪些法律問(wèn)題
要注意以下幾類(lèi)風(fēng)險，如果風(fēng)險過(guò)大，建議謹慎決定是否參與競買(mǎi)：一、房屋所有權證的辦理難以確定 因為開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規劃、住建、國土等政府主管部門(mén)拿到相應的審批文件，而法院在執行相關(guān)案件時(shí)很難準確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì )導致拍賣(mài)房屋的所有權證書(shū)辦理會(huì )出現問(wèn)題。
二、房屋質(zhì)量沒(méi)保障 因為在法院委托拍賣(mài)機構進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì )體現。因此，即便進(jìn)行了現場(chǎng)查勘，也會(huì )存在相應的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。
三、法律規定的執行回轉《民事訴訟法》規定“執行完畢后，據以執行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對已被執行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執行。”這一規定，就是我們所說(shuō)的執行回轉，法院錯判后，可以依據該規定執行。
四、購房成本風(fēng)險這里面通常包含兩方面，一是拍賣(mài)的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購房成本加上拍賣(mài)傭金可能要高于相同戶(hù)型、面積的房屋。
與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣(mài)房的交易過(guò)程中涉及到兩個(gè)重要費用，一是拍賣(mài)保證金，二是拍賣(mài)成交后需支付給拍賣(mài)公司的傭金。五、實(shí)際居住人拒絕搬離房屋如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣(mài)的情況，在拍賣(mài)后也有可能會(huì )發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。
7.拍賣(mài)房子都有什么要了解注意的
拍賣(mài)房子都有注意的 一、不同權屬狀況拍賣(mài)標的的審查與前期處理 1、拍賣(mài)標的房地產(chǎn)是否有重復查封。
2、產(chǎn)權人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣(mài)需要取得上級部門(mén)的許可意見(jiàn)。3、如果拍賣(mài)標的發(fā)生用途轉換，如產(chǎn)權證為住宅用途，拍賣(mài)按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣(mài)時(shí)，為了保證拍賣(mài)成交后進(jìn)行產(chǎn)權變更過(guò)戶(hù)，補辦規定的用途手續，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權證辦理過(guò)程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規劃設計批文等。
4、有共有人的房地產(chǎn)拍賣(mài)，須有共有人的書(shū)面同意轉讓意見(jiàn)。共有人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
5、有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣(mài)，須將拍賣(mài)行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
6、分層、分套的房屋拍賣(mài)，買(mǎi)受人按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權。 7、房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時(shí)拍賣(mài)轉讓?zhuān)瑧诠嬷姓f(shuō)明，并按照國家和當地政府的有關(guān)規定辦理。
8、建筑設計為成套的房屋，一般不得分割拍賣(mài)。 二、房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格的評估 1、房地產(chǎn)拍賣(mài)委托一般都是因債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣(mài)其依法擁有的房地產(chǎn)。
如果是法院委托的抵債標的，拍賣(mài)完成將直接影響到執法程序的完結，如拍賣(mài)不成，通常會(huì )由法院將拍賣(mài)標的物折價(jià)抵償債務(wù)。 2、一般委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開(kāi)發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著(zhù)這樣那樣的缺陷，且拍賣(mài)房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規模物業(yè)，評估價(jià)格偏高勢必會(huì )影響拍賣(mài)成交。
3、買(mǎi)家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣(mài)實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買(mǎi)方需要在較短的時(shí)間內交付款項，承擔的風(fēng)險較大。 為了促使拍賣(mài)成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢，才能吸引買(mǎi)家競投。
小編提示：基于以上原因，拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格的評估一般應比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低。 三、房地產(chǎn)拍賣(mài)登記及相關(guān)費用、稅費 （一）房地產(chǎn)拍賣(mài)登記需提交資料1、申請書(shū)； 2、當事人身份證明或單位合法資格證明；3、委托書(shū)及代理人身份證明； 4、房地產(chǎn)權證； 5、拍賣(mài)成交確認書(shū)； 6、房屋平面圖及地籍圖； 7、出讓或需補辦出讓手續的房地產(chǎn)需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據； 8、契稅完稅證及契稅完稅貼花； 9、拍賣(mài)公告； 10、其他有關(guān)文件。
其中自愿委托拍賣(mài)的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣(mài)合同；人民法院等強制拍賣(mài)的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1）拍賣(mài)委托公函；2）生效的判決和調解書(shū)；3）協(xié)助執行通知書(shū)。 （二）應繳費用和相關(guān)稅費房地產(chǎn)拍賣(mài)（除出讓土地使用權拍賣(mài)外）；屬于房地產(chǎn)二三級市場(chǎng)交易，通常需繳納下列稅、費項目：1、拍賣(mài)傭金；2、營(yíng)業(yè)稅及其附加；3、印花稅；4、契稅；5、交易手續費；6評估費；7、登記費；8、合同公證費等。
四、在建工程拍賣(mài)應注意事項 （一）應詳細核查項目狀況。 1、土地使用權以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金； 2、土地使用權是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權證書(shū)； 3、政府相關(guān)管理各部門(mén)的批準文件是否齊全。
包括建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證（或開(kāi)工證）、預售許可證是否取得等； 4、房地產(chǎn)建設的開(kāi)發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%; 5、政府各相關(guān)部門(mén)的市政配套和基礎設施配套的協(xié)議，以及配套費用的支付狀況；與項目其他參與人的合同和費用支付情況； 6、有多個(gè)債權人的工程項目最好將債權人聯(lián)合起來(lái)，共同處理拍賣(mài)事宜； 7、在建工程項目是否存在抵押行為； 8、在建工程是否預售。 （二）在建工程拍賣(mài)需要申請和審核拍賣(mài)前，在建項目的權利人應當向城市房產(chǎn)主管部門(mén)提出申請，取得拍賣(mài)的書(shū)面批準文件。
（三）拍賣(mài)成交后的手續處理。 五、建成在售房地產(chǎn)拍賣(mài)應注意事項 1、房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預售（銷(xiāo)售）許可證辦理情況； 2、土地使用權款項是否付清 3、房地產(chǎn)當前使用和租賃情況，費用拖欠情況等等。
六、破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣(mài)應注意事項 1、破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣(mài)前，應由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)認證的資產(chǎn)評估價(jià)構進(jìn)行評估； 2、破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權的拍賣(mài)需按照國有土地使用權出讓的有關(guān)規定在拍賣(mài)前完成有關(guān)手續； 3、涉及以劃撥方式取得的土地使用權或涉及改變出讓條件的土地使用權價(jià)格評估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評估機構進(jìn)行評估，并在拍賣(mài)所得中首先扣除土地使用權出讓金。 七、有瑕疵房地產(chǎn)拍賣(mài)的操作 1、拍賣(mài)標的有房屋所有權證，未辦理土地使用權證。
經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)審批通過(guò)，如果是國有土地，則補繳出讓金；如果是集體土地，則補繳征地費和出讓金。補辦土地使用權證。
2、拍賣(mài)標的有土地使用權證，未辦理房屋所有權證，須報請有關(guān)部門(mén)審批。 經(jīng)審批允許，并同意補辦手續后后方可拍賣(mài)。
3、拍賣(mài)標的既無(wú)土地使用權證，又無(wú)房屋所有權證。參照1、2辦理。
4、拍賣(mài)有產(chǎn)權證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應向有批準權的人民政府報批。 5、對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程未予交清的款項，或未辦完手續的房地產(chǎn)，應補繳清剩余款項和補辦完全部手續。
6、拍賣(mài)標的設定抵押權或重復設定抵押權問(wèn)題。注：有。
8.買(mǎi)法院拍賣(mài)房有什么風(fēng)險
如何尋找更加價(jià)廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過(guò)法院拍賣(mài)取得房產(chǎn)的途徑成了一個(gè)熱門(mén)的選擇，對此人們早已趨之若鶩。
那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天我們根據以往辦理此類(lèi)案件的經(jīng)驗跟大家分享一下，在律師眼中的利與弊。關(guān)于“利”的分析可以避開(kāi)限購令，對通過(guò)法院拍賣(mài)取得房屋所有權的方式，現在沒(méi)有明確的法律規定或政策規定，是否也按照限購令執行。
因此，我們說(shuō)目前還是一個(gè)“灰色地帶”。但在實(shí)際執行中，房屋競得人必須拿著(zhù)法院出具的房產(chǎn)權屬變更司法裁定、拍賣(mài)成交確認書(shū)、協(xié)助執行書(shū)及身份證等證件，到房屋所在區域的房產(chǎn)主管機關(guān)辦理過(guò)戶(hù)手續。
可以規避部分稅種，一般來(lái)說(shuō)在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)，出具了法院的協(xié)助執行書(shū)后，通過(guò)法院拍賣(mài)所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營(yíng)業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。
關(guān)于“弊”的分析《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第一條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時(shí)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者采取其他執行措施。上述法律規定是我們經(jīng)過(guò)法院拍賣(mài)取得房屋的基本法律依據，很多人都認為從法院取得的被拍賣(mài)房產(chǎn)應該是非常安全保險的，但實(shí)際情況往往事與愿違，因為法院不是專(zhuān)業(yè)房屋產(chǎn)權管理機構，因此在實(shí)際執行時(shí)，經(jīng)常會(huì )出現司法權與行政權“打架”等對于普通購房人來(lái)說(shuō)無(wú)法預見(jiàn)的風(fēng)險。
風(fēng)險一：房屋所有權證的辦理難以確定因為開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)需要在規劃、住建、國土等政府主管部門(mén)拿到相應的審批文件，而法院在執行相關(guān)案件時(shí)很難準確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì )導致拍賣(mài)房屋的所有權證書(shū)辦理會(huì )出現問(wèn)題。如何判斷是否會(huì )出現這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣(mài)前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權手續齊備，則可依據法院的協(xié)助執行通知書(shū)辦理房屋所有權證。
那么，如果該房屋在法院查封之前沒(méi)有辦理產(chǎn)權證或初始產(chǎn)權登記，且沒(méi)有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產(chǎn)權登記的條件，相關(guān)政府主管部門(mén)不予登記的，這種情況購買(mǎi)查封的房屋是沒(méi)法辦理房屋所有權證書(shū)的。但如果原所有權人不能辦理產(chǎn)權登記的情況，只因不具備主管機關(guān)要求的條件而無(wú)法辦理，那么條件具備后或法院通過(guò)強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。
風(fēng)險二：房屋質(zhì)量沒(méi)保障因為在法院委托拍賣(mài)機構進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì )體現。因此，即便進(jìn)行了現場(chǎng)查勘，也會(huì )存在相應的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。
一般來(lái)說(shuō)，如果因為開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會(huì )因為在施工時(shí)偷工減料，開(kāi)發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導致存在質(zhì)量瑕疵。但因為這些房子還沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(cháng)期實(shí)際居住使用，因此無(wú)法發(fā)現隱蔽問(wèn)題。
并且這些問(wèn)題很難通過(guò)訴訟解決。因為法院一般會(huì )認為，房屋原所有人在拍賣(mài)前只要告知拍賣(mài)公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣(mài)公司又將這一情況如實(shí)告知競買(mǎi)人，并聲明僅以房屋現狀拍賣(mài)，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。
競買(mǎi)人對所競買(mǎi)的物品負有謹慎的注意義務(wù)，應對拍賣(mài)標的物了解清楚后參與競買(mǎi)，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì )推定自愿接受這種現實(shí)，因此通常情況下，不會(huì )支持競買(mǎi)人的訴求。風(fēng)險三：法律規定的執行回轉《民事訴訟法》規定“執行完畢后，據以執行的判決、裁定和其他法律文書(shū)確有錯誤，被人民法院撤銷(xiāo)的，對已被執行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執行。”
9.問(wèn)：購買(mǎi)法院拍賣(mài)的房子需要注意哪些事項
1、做好財政預算：購買(mǎi)拍賣(mài)的房產(chǎn)需要一次性付款，涉及到的金額巨大，必須預先對自己的經(jīng)濟實(shí)力有個(gè)準確的判斷。如果想要辦理貸款的話(huà)，流程十分的麻煩，且需要交給擔保公司數額不小的擔保費，這些事項都得提前了解清楚。
2、市場(chǎng)行情提前了解：購買(mǎi)拍賣(mài)房產(chǎn)需求足夠的謹慎，對市場(chǎng)做了認真的調查和有了準確的判斷之后再出手。
3、參與拍賣(mài)需要掌握的技巧：提前做好財政預算，提前對房產(chǎn)做了解并有個(gè)差不多的估價(jià)。對自己的可承受范圍做到心中有數，超過(guò)可承受范圍堅決不能舉牌，一定要冷靜謹慎，不要受到環(huán)境的影響。
擴展資料：
網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)的要求：
（依據：最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定）
第一條 本規定所稱(chēng)的網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)，是指人民法院依法通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺，以網(wǎng)絡(luò )電子競價(jià)方式公開(kāi)處置財產(chǎn)的行為。
第二條 人民法院以拍賣(mài)方式處置財產(chǎn)的，應當采取網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)方式，但法律、行政法規和司法解釋規定必須通過(guò)其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)方式處置的除外。
第三條 網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)應當在互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺上向社會(huì )全程公開(kāi)，接受社會(huì )監督。
第四條 最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡(luò )服務(wù)提供者名單庫。網(wǎng)絡(luò )服務(wù)提供者申請納入名單庫的，其提供的網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)平臺應當符合下列條件：
（一）具備全面展示司法拍賣(mài)信息的界面；
（二）具備本規定要求的信息公示、網(wǎng)上報名、競價(jià)、結算等功能；
（三）具有信息共享、功能齊全、技術(shù)拓展等功能的獨立系統；
（四）程序運作規范、系統安全高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)價(jià)廉；
（五）在全國具有較高的知名度和廣泛的社會(huì )參與度。
最高人民法院組成專(zhuān)門(mén)的評審委員會(huì )，負責網(wǎng)絡(luò )服務(wù)提供者的選定、評審和除名。最高人民法院每年引入第三方評估機構對已納入和新申請納入名單庫的網(wǎng)絡(luò )服務(wù)提供者予以評審并公布結果。
第五條 網(wǎng)絡(luò )服務(wù)提供者由申請執行人從名單庫中選擇；未選擇或者多個(gè)申請執行人的選擇不一致的，由人民法院指定。
第六條 實(shí)施網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)的，人民法院應當履行下列職責：
（一）制作、發(fā)布拍賣(mài)公告；
（二）查明拍賣(mài)財產(chǎn)現狀、權利負擔等內容，并予以說(shuō)明；
（三）確定拍賣(mài)保留價(jià)、保證金的數額、稅費負擔等；
（四）確定保證金、拍賣(mài)款項等支付方式；
（五）通知當事人和優(yōu)先購買(mǎi)權人；
（六）制作拍賣(mài)成交裁定；
（七）辦理財產(chǎn)交付和出具財產(chǎn)權證照轉移協(xié)助執行通知書(shū)；
（八）開(kāi)設網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)專(zhuān)用賬戶(hù)；
（九）其他依法由人民法院履行的職責。
第七條 實(shí)施網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)的，人民法院可以將下列拍賣(mài)輔助工作委托社會(huì )機構或者組織承擔：
（一）制作拍賣(mài)財產(chǎn)的文字說(shuō)明及視頻或者照片等資料；
（二）展示拍賣(mài)財產(chǎn)，接受咨詢(xún)，引領(lǐng)查看，封存樣品等；
（三）拍賣(mài)財產(chǎn)的鑒定、檢驗、評估、審計、倉儲、保管、運輸等；
（四）其他可以委托的拍賣(mài)輔助工作。
社會(huì )機構或者組織承擔網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)輔助工作所支出的必要費用由被執行人承擔。
參考資料來(lái)源：百度百科--最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定
