房管局面簽的(商品房買(mǎi)賣(mài)合同審核注意事項)
1.商品房買(mǎi)賣(mài)合同審核注意事項有哪些?
一、注意審核土地使用權是否存在抵押 購房者購買(mǎi)前可向當地土資源管理機構查核該開(kāi)發(fā)土地使用權是否辦理抵押登記手續。
因為現實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。
二、仔細審核開(kāi)發(fā)商應當辦理的法定手續和相關(guān)證件 1、開(kāi)發(fā)許可手續是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權是否有保障，所以至關(guān)重要。 商品房開(kāi)發(fā)的法定手續（許可程序）包括：立項批準、規劃許可、土地使用權證書(shū)、施工許可、商品房預售許可等。
對于開(kāi)發(fā)手續，應特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致；土地使用權的年限也應特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的。 2、注意查看賣(mài)方的“一照”、“ 兩書(shū)”、“五證” ①“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照。
②“兩書(shū)”：即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)。 ③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內（外）銷(xiāo)商品房預售許可證。
其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預售許可證冒名頂替。
三、要先咨詢(xún)清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序 大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。
1、一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執照及財務(wù)報表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數額。 2、如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。
四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補充約定的 1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭議的依據。 2、現實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門(mén)擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。
要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，對于商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身是可以進(jìn)行修改或補充約定的。 五、約定違約責任條款須詳細、具體 1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì )約定開(kāi)發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責任，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節。
2、同時(shí)，還應該約定：①規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開(kāi)發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。 ②由于開(kāi)發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權證，購房者要求退房退款時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應該賠償退房時(shí)房?jì)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jì)r(jià)的差額損失。
③加重開(kāi)發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過(guò)其不當獲利，才能從根本上遏制開(kāi)發(fā)商惡意違約。 六、合同附件須重視 1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。
2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書(shū)、裝飾設備標準、住宅使用說(shuō)明書(shū)等，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。 可見(jiàn)，這些附件內容都是極其重要的。
購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。 七、妥善保管商品房的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定 八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定金問(wèn)題 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第22條及最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國擔保法）若干問(wèn)題的解釋》第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。
在規定的期限內，如果消費者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，那么這筆錢(qián)是拿不回來(lái)的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時(shí)處于受制于人的境地，在簽約談判時(shí)雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議而導致談判失敗的，開(kāi)發(fā)商都以對方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。
但現實(shí)情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會(huì )給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會(huì )將房子賣(mài)掉。所以，如果想買(mǎi)房，交定金（或訂金）是不可逾越的一個(gè)步驟。
我國法律規定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的；另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。 律師認為，商品房的認購書(shū)應該算作預約合同，是消費者與房地產(chǎn)商為了保證正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽訂而訂立的一種協(xié)議。
從這個(gè)層面上講，認購書(shū)中的定金是一種立約定金（訂約定金）。如果因為一方的過(guò)錯而導致《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》沒(méi)有成立的，另一方可以依據定金條款來(lái)追究過(guò)錯方的違約責任。
“如果購房者在簽訂購房合同中，出現不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買(mǎi)。
2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程當中的注意事項有哪些?
商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程當中的注意事項：（1）審查相關(guān)資質(zhì)和證明材料。
要求開(kāi)發(fā)商出示“五證”原件，并對 “五證”號碼作出記錄。（2）了解房屋是否有抵押的事實(shí)。
（3）盡量選用當地政府部門(mén)推薦使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本。（4）注意合同中的關(guān)鍵性條款：特別是有關(guān)房屋位置、價(jià)格、公攤面 積、付款方式、房屋交付時(shí)間、違約責任等關(guān)鍵性的條款和內容。
（5）關(guān)于格式條款中無(wú)法涵蓋的約定和承諾，必須在格式條款后面 的空白部分約定清楚。（6）注意合同的附件。
（7）謹慎簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條 款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān) 于基礎設施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開(kāi) 發(fā)商的免責條款。
3.網(wǎng)簽購房者必須了解的事項有哪些?
購房網(wǎng)簽相當于在房屋管理部門(mén)將您的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，一定程度上有利于避免開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，是一種行政管理行為，但是不能代替過(guò)戶(hù)。
網(wǎng)簽最主要的作用是能夠有效防止一房多賣(mài)，從而有效保護了購房者的利益。對于購房者來(lái)說(shuō)，就算了解網(wǎng)簽備案詳細流程后仍舊會(huì )被因網(wǎng)簽帶來(lái)的各種問(wèn)題所困擾。
成功網(wǎng)簽備案的前置條件：只有五證齊全，取得商品房預售許可證的項目才可以正常進(jìn)行網(wǎng)簽。所謂“五證“，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售預售許可證》。
房產(chǎn)網(wǎng)簽備案所需材料：買(mǎi)賣(mài)雙方均需到場(chǎng)，（已婚）雙方身份證、戶(hù)口本、結婚證，若有子女需攜帶子女相關(guān)材料；（未婚）身份證、戶(hù)口本、民政局開(kāi)據的未婚證明。 房產(chǎn)網(wǎng)簽備案流程：交易雙方當事人根據網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統，打印經(jīng)雙方確認無(wú)誤的協(xié)議或合同，再統一在網(wǎng)上簽訂正式合同，雙方當事人簽字蓋章，相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案審核，審核通過(guò)后，產(chǎn)生備案號，顯示在合同每頁(yè)的右上角，然后由開(kāi)發(fā)商打印出合同，在打印出來(lái)的合同上簽字蓋章，雙方各持所需的份數，網(wǎng)簽成功后，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)審核后產(chǎn)生備案號，購房者可根據備案號進(jìn)行合同查詢(xún)。
4.簽署購房合同須知事項有哪些
簽署購房合同須知： （一）產(chǎn)權證要齊全。
包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權證的必要條件。
銷(xiāo)售許可證的證件原件應該在售樓現場(chǎng)懸掛，可以在售樓現場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用權證上會(huì )有注明。 還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可 （二）簽合同時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。
按規定入住70%以上才能開(kāi)通燃氣，之前開(kāi)發(fā)商要免費提供液化氣灌。 （三）延期交房：開(kāi)發(fā)商《補充協(xié)議》規定，“若開(kāi)發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jì)r(jià)每日千分之一支付，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。
”這種約定非常不合理。 （四）購買(mǎi)合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時(shí)，需要注意在合同中填寫(xiě)相關(guān)的內容，與開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號和經(jīng)營(yíng)范圍。
第二條，是商品房的銷(xiāo)售依據，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷(xiāo)售許可證的號碼，批準的機構，以及銷(xiāo)售的方式，與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。 （五）公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動(dòng)車(chē)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。
還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷(xiāo)售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區的物業(yè)管理用房等。
在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個(gè)房屋面積分攤的說(shuō)明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準的。 （六）面積確認和差異的確定。
建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負3%，超過(guò)此比例的購房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。 （七）付款方式與期限。
一次性付款可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數量的違約金，所以應該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢(xún)一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現其他的麻煩。
（八）賣(mài)售人預期付款的違約責任。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。
（九）有關(guān)規劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買(mǎi)的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認為需要做規劃的變更，設計的變更，應該在收到有關(guān)部門(mén)批準變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購房人，購房人有權選擇退房。 （十）房屋的交接：開(kāi)發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門(mén)認可的有資質(zhì)的機構對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應該提供實(shí)測面積的數據，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開(kāi)發(fā)商承擔。
（十一）開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎設施和配套設施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃氣管道的開(kāi)通，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì )跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前市并沒(méi)有明確的規定，說(shuō)入住率達到多少才可以開(kāi)通天然氣，實(shí)際上跟開(kāi)發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調都是有關(guān)系的，應該跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。
對于您購買(mǎi)園區項目?jì)龋跇菚?shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì )所、園區的綠化，以及地上地下的停車(chē)位，建議在這一條中，要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規定日期內未達到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關(guān)責任。
（十二）關(guān)于產(chǎn)權登記的相關(guān)規定，約定了辦理產(chǎn)權證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷(xiāo)售規定，在60天內，開(kāi)發(fā)商應將登記資料提供給產(chǎn)權辦理部門(mén)備案。
如果因為開(kāi)發(fā)商的責任，沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案，使購買(mǎi)人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。 也可以選擇不退房，如果選擇退房，*作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因為產(chǎn)權證的原因要退房，可能會(huì )不太利，建議大家在確認這個(gè)項目是一個(gè)合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有。
5.購房簽約的注意事項有哪些
Error loading media: File could not be played 00:00 00:00 100% 用戶(hù)鑒權失敗，請先注冊成為百度云用戶(hù) 百度云 首先第一步是確認售房企業(yè)是否持有《商品房預售許可證》。
出售商品房的主體應是持有《商品房預售許可證》、《營(yíng)業(yè)執照》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果是代理銷(xiāo)售的機構，必須取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的授權銷(xiāo)售委托書(shū)，還需持有《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證明》和《營(yíng)業(yè)執照》。其次，交納商品房購房款、簽訂相關(guān)合同、認購書(shū)、意向書(shū)時(shí)，一定要向售房人索要蓋有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印章的合同、認購書(shū)、發(fā)票、票據等。
再者，購買(mǎi)商品房除要繳納合同約定的房款、契稅、登記費外，沒(méi)有如“避稅款”、“服務(wù)費”、“中介費”等與購房款無(wú)任何關(guān)系的費用。第四，不要參與任何方式的“集資建房”、“合作建房”、“市場(chǎng)運作房”等涉嫌違規、非合法性的融資購房。
第五，如果要交納定金，必須看好定金合同，了解合同條款內容，避免進(jìn)了定金圈套，請理性購房。第六，辦理按揭貸款是購房者的選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有配合的義務(wù)，消費者在買(mǎi)房子的時(shí)候需要對自己能否辦理按揭貸款有一個(gè)預計。
要明確如果按揭辦不成，雙方各自的責任是什么。如果銷(xiāo)售人員承諾幫助辦理按揭貸款，需要將此承諾明確寫(xiě)在合同中。
6.房子網(wǎng)簽都注意什么
1、查清五證與購房資格購房者在辦理網(wǎng)簽之前，需要查清楚開(kāi)發(fā)商是否具備五證，也要了解清楚自己是否具備購房資格，五證不齊全的開(kāi)發(fā)商是不能進(jìn)行網(wǎng)簽的；同時(shí)，購房者的購買(mǎi)資格沒(méi)有核檢通過(guò)，也是不能網(wǎng)簽的。
雙方的資格必須要同時(shí)具備，才能進(jìn)行網(wǎng)簽。2、帶齊證件購房者在辦理網(wǎng)簽的時(shí)候，需要帶齊相關(guān)的證件，購房者需要提供的證件包括：身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、社保繳存或者個(gè)稅繳存記錄，某些城市還會(huì )要求暫住證。
不過(guò)網(wǎng)簽的時(shí)候，只要帶上認購書(shū)、定金的證明和個(gè)人名字開(kāi)的銀行卡就可以了。另外，貸款的客戶(hù)還需要帶上貸款的資料證明。
3、核實(shí)房屋信息網(wǎng)簽時(shí)會(huì )對房屋信息進(jìn)行審核，所以購房者在申請網(wǎng)簽之前應該先核實(shí)清楚自己的房屋信息，一旦錄入了系統，就無(wú)法再修改。萬(wàn)一真的填錯了，需要拿一大堆文件和證明去相關(guān)部門(mén)申請修改，所以填寫(xiě)的時(shí)候一定要認真謹慎、避免出錯。
7.什么是商品房網(wǎng)簽 網(wǎng)簽注意事項有哪些
網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì )給個(gè)網(wǎng)簽號，用戶(hù)可以通過(guò)這個(gè)號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢(xún)。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣(mài)"。有利于購房者的合法權利的維護！
網(wǎng)簽注意事項：
第一，網(wǎng)簽時(shí)一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 第二，網(wǎng)簽時(shí)一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統一印制的標準房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。 第三，網(wǎng)簽時(shí)一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內容中權利與義務(wù)是否對等。 第四，面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理時(shí)，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 第五，網(wǎng)簽時(shí)一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對此，購房者在簽訂什么是網(wǎng)簽合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔的責任。 另外，在什么是網(wǎng)簽時(shí)時(shí)需要注意，對于開(kāi)發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，如果您認為您的利益在合同當中無(wú)法保障，而開(kāi)發(fā)商又不同意修改或補充的話(huà)，購房者有權重新選擇開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)。
