二手土地交割(二手房物業(yè)交割需要注意的事情有哪些)
1.二手房物業(yè)交割需要注意的事情有哪些
(1.)房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2.)房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
(4).土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5.)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
(6).福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
(7.)單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
(9).中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
(10.)合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮
2.二手房過(guò)戶(hù)交割時(shí)要注意哪些問(wèn)題
買(mǎi)二手房最后一道程序就是交房，如不注意交房的細節問(wèn)題，會(huì )引起許多糾紛和后遺癥。同時(shí)，交房意味著(zhù)房屋的轉移占有，買(mǎi)方只有在取得了權利占有（取得房產(chǎn)證）和轉移占有（交房）后，才能取得房屋的全部權利，買(mǎi)方程序至此才全部結束。
買(mǎi)方在二手房交房時(shí)要著(zhù)重注意以下問(wèn)題
1、設施設備清點(diǎn)
在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，將設施設備的品牌、成色、數量以及能否正常使用寫(xiě)清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設備一般有：空調、抽油煙機、熱水器、燈具等。
2、水、電、煤清點(diǎn)及過(guò)戶(hù)
買(mǎi)賣(mài)雙方一同到自來(lái)水、電力、煤氣公司辦理過(guò)戶(hù)手續，并向工作人員詢(xún)問(wèn)有無(wú)其他欠費，如有則要求賣(mài)方補交。
特別注意：在辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)一定要向工作人員詢(xún)問(wèn)賣(mài)方是否欠費，這些欠費可能是賣(mài)方以前拖欠的費用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計起來(lái)相當高）。
3、有線(xiàn)電話(huà)、寬帶過(guò)戶(hù)
上家持開(kāi)戶(hù)卡，雙方至交費處辦理更名手續，同樣要繳清欠費。
4、維修基金過(guò)戶(hù)
一般上家都贈送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續即可。
5、物業(yè)服務(wù)費結清
買(mǎi)方陪同賣(mài)方至物業(yè)公司辦理物業(yè)更名手續時(shí)交納，一般由賣(mài)方交至交房當月，交房次月開(kāi)始由買(mǎi)方交納。
6、戶(hù)口遷移
雙方可一同至房屋所在地派出所詢(xún)問(wèn)房屋內的戶(hù)口情況。如仍有戶(hù)口，買(mǎi)方可根據買(mǎi)賣(mài)合同約定追究賣(mài)方責任。
7、清點(diǎn)鑰匙
賣(mài)方交給買(mǎi)方的鑰匙包括：房間鑰匙，單元大門(mén)鑰匙，防盜門(mén)鑰匙，信箱鑰匙等。
8、簽署《房屋交接書(shū)》
《房屋交接書(shū)》將上面7個(gè)環(huán)節以書(shū)面形式固定下來(lái)，一式兩份，雙方各執一份。簽署房屋交接書(shū)是交房手續的最后一個(gè)程序，不能先簽署再驗收。如果在對房屋驗收時(shí)發(fā)現某些方面不符合合同規定，也應當在房屋交接書(shū)中注明，為將來(lái)追究上家的責任留下依據。
3.二手房物業(yè)交割流程及注意事項有哪些?
在物業(yè)交割環(huán)節只要遵循以下五個(gè)步驟，將會(huì )給購房者帶來(lái)極大的方便。
第一步，在物業(yè)交割前，需要通知出售業(yè)主騰空房子；如果有租戶(hù)的，需要約租戶(hù)到場(chǎng)。 第二步，清點(diǎn)設施、清點(diǎn)欠費。
由于二手房一般都被上家裝修和使用過(guò)，而在出售時(shí)對裝修和一些設備通常都是贈送的，因此，應當在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就將設施設備的品牌、成色以及能否正常使用寫(xiě)清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設施設備一般有：空調、抽油煙機、熱水器、燈具，分別注明數量和品牌。
對原房屋產(chǎn)生的水、電、煤氣、有線(xiàn)電視費、供暖費、物業(yè)費等費用結清，買(mǎi)賣(mài)雙方都要在物業(yè)交割單上簽字備檔，買(mǎi)方需要向原業(yè)主索要各項費用交齊的發(fā)票； 第三步，向出售業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，并進(jìn)行門(mén)鎖更換； 第四步，買(mǎi)方與該套房屋的物業(yè)公司簽訂新的《物業(yè)供暖合同》。 第五步，確認無(wú)誤，結清尾款。
4.二手房物業(yè)交割時(shí)有哪些注意事項?
二手房物業(yè)交割注意事項 1。
維修基金余額的結算與更名 買(mǎi)賣(mài)雙方應在合同中約定維修基金的結算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì )遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。
由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認為，賣(mài)方應當足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。 因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應當明確維修基金的結算數額。
2。水、電、煤、電話(huà)、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續 水電等物業(yè)費糾紛在房屋買(mǎi)賣(mài)中經(jīng)常出現，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對日常生活費用進(jìn)行結算，等買(mǎi)方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現賣(mài)方欠繳大量費用，再回頭找其結算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認晦氣，補繳欠款。
雖然相對于房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)數額不大，但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
3。房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收 正常情況下，附屬設施的驗收比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
附贈的家電、家具要根據合同約定進(jìn)行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
5.二手房物業(yè)交割注意事項有哪些?
1。
維修基金余額的結算與更名買(mǎi)賣(mài)雙方應在合同中約定維修基金的結算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì )遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。
由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認為維修基金是送的，未繳部分或不足部分當然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認為，賣(mài)方應當足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。 因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應當明確維修基金的結算數額。
2。水、電、煤、電話(huà)、物業(yè)管理費等生活費用的結清手續水電等物業(yè)費糾紛在房屋買(mǎi)賣(mài)中經(jīng)常出現，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對日常生活費用進(jìn)行結算，等買(mǎi)方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現賣(mài)方欠繳大量費用，再回頭找其結算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認晦氣，補繳欠款。
雖然相對于房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)數額不大，但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
3。房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收正常情況下，附屬設施的驗收比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
附贈的家電、家具要根據合同約定進(jìn)行驗收。
6.房屋交割時(shí)應注意哪些事項呢
一、房屋附屬設備要驗收 一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)家在交房時(shí)都會(huì )對房屋附屬設備進(jìn)行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
附贈的家電、家具要根據合同約定進(jìn)行驗收。一般合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌等賣(mài)家不能違約。
二、費用要結清 買(mǎi)家在收房時(shí)需檢查賣(mài)家是否已經(jīng)結清了房屋的各項服務(wù)費用，包括水、電、煤氣、電話(huà)、電視、網(wǎng)絡(luò )、物業(yè)管理費等等。 而賣(mài)家需確認已將各項費用都結清了，雙方才可辦理相關(guān)的過(guò)戶(hù)手續，否則，買(mǎi)家將有承擔不必要費用的風(fēng)險。
三、戶(hù)口須遷出 買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣(mài)家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此，買(mǎi)家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門(mén)查閱賣(mài)家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。
如果賣(mài)家戶(hù)口要在交房后才可遷出，則買(mǎi)家一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題約定清楚。 四、質(zhì)量問(wèn)題細排查 由于二手房一般已有一定的歷史，所以買(mǎi)家在收房時(shí)，還應特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問(wèn)題。
例如，門(mén)、窗是否密封，有無(wú)破損；水、電、開(kāi)關(guān)等，能否正常使用；用水通道是否暢通等等，如果出現問(wèn)題，要在收房之前與賣(mài)家協(xié)商，賣(mài)家也需要時(shí)請告知，并協(xié)議如何進(jìn)行維修，以免產(chǎn)生糾紛。 五、收樓證明備齊全 買(mǎi)家收房時(shí)要檢查驗房屋交付使用的各種證件是否齊備，對于一些收房費用，也必須清晰地知道賣(mài)家是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。
另外，水、電、煤氣、電話(huà)、電視、網(wǎng)絡(luò )、物業(yè)管理費等過(guò)戶(hù)的單據也應備齊全，以免將來(lái)不能享受相關(guān)服務(wù)。 六、《房屋交接書(shū)》要簽署 收了鑰匙并結清尾款之后，千萬(wàn)不要忘記一個(gè)步驟，那就是簽署《房屋交接書(shū)》。
賣(mài)家將符合買(mǎi)賣(mài)合同約定的房屋交付給買(mǎi)家，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署《房屋交接書(shū)》的時(shí)間點(diǎn)，如果忽視了，將來(lái)可能會(huì )影響到雙方對違約責任的承擔。
7.二手房物業(yè)交割需注意 八大事項您辦好了嗎
購買(mǎi)二手房注意事項：
1、房屋產(chǎn)權是否明晰：有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
2、土地情況是否清晰。二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
6、物管費用是否拖欠。有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
7、市政規劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
8.二手房物業(yè)交割怎么做,需注意哪八個(gè)要點(diǎn)
二手房買(mǎi)賣(mài)在物業(yè)交接時(shí)需要注意以下兩點(diǎn)：
一、二手房物業(yè)交接流程：
1、與原業(yè)主約定具體的交接時(shí)間；
2、購房者、業(yè)主、中介公司服務(wù)人員三方同時(shí)到場(chǎng)；
3、查看水、電、氣余量并確定無(wú)欠費；
4、需要的話(huà)可以將水電氣余量折合成現金付給原房主；
5、檢查水、電、氣設備是否可以正常使用；
6、檢查原房主留下的家具、電器的完好度；
7、檢查各個(gè)房間的質(zhì)量；
8、原房主將水電氣卡、房卡、房間鑰匙、車(chē)位鑰匙交付給購房者；
9、購房者、業(yè)主、中介公司服務(wù)人員三方一起到物業(yè)公司結清原房主的應付費用；
10、由物業(yè)公司提供結清證明并交付購房者保管；
11、更改物業(yè)公司業(yè)主檔案、信息；
12、按照合同約定的其他條款完成其他特別約定；
13、留好購房合同、原房主與中介人員的聯(lián)系方式就完成了整個(gè)交接步驟；
二、二手房物業(yè)交接注意事項：
(1)結清水表賬單
交房之前，買(mǎi)家要詢(xún)問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費賬單收據。
(2)告知電表狀況
在房屋交接驗收時(shí)，買(mǎi)家必須親自查驗電表有否移動(dòng)、改裝、線(xiàn)路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費賬單收據。
(3)協(xié)助煤氣過(guò)戶(hù)
按照燃氣公司的規定，買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jì)r(jià)已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣(mài)家在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續。對于沒(méi)有約定或約定不清的，燃氣部門(mén)可能將拒絕辦理。
(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議
有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來(lái)年供暖。
(5)結清電話(huà)費
有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話(huà)線(xiàn)路，買(mǎi)家要問(wèn)清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線(xiàn)路，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)，轉讓價(jià)是否包含電話(huà)線(xiàn)。購房者可以讓原房主將電話(huà)移走，然后另外申請安裝電話(huà)。如確因電話(huà)線(xiàn)路或號源緊張而非要賣(mài)家的不可，那么在交房前就要和賣(mài)家一起到電信部門(mén)辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過(guò)戶(hù)手續。
(6)協(xié)助有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)
有線(xiàn)電視實(shí)行一戶(hù)一卡制，由于有些二手房是空置房，平時(shí)無(wú)人居住，賣(mài)家也沒(méi)有去付有線(xiàn)電視的月租費，造成拖欠。時(shí)間一長(cháng)，有線(xiàn)站會(huì )作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)買(mǎi)家可要求賣(mài)家提交交房日上月的有線(xiàn)電視費收據憑證，以及有線(xiàn)電視憑證。買(mǎi)家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權證，即可辦理過(guò)戶(hù)手續。
(7)結算維修基金
按照相關(guān)規定，住宅轉讓時(shí)，維修基金賬戶(hù)中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣(mài)家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買(mǎi)家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買(mǎi)家。
(8)附屬設施
一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì )對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進(jìn)行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
(9)遷移戶(hù)口
買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣(mài)家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買(mǎi)家利益的一種糾紛。因此，買(mǎi)家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門(mén)查閱賣(mài)家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)家戶(hù)口要在交房后才可遷出，則買(mǎi)家一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題約定清楚。
總之，物業(yè)交割在房屋交易環(huán)節起到至關(guān)重要的作用，如果此環(huán)節被疏忽，將會(huì )為消費者的未來(lái)居住生活造成比較大的麻煩，對于購房客戶(hù)來(lái)說(shuō)，可能面對水電煤氣入戶(hù)的麻煩，對于賣(mài)房者，如果拖欠費用也有可能面臨法律糾紛。
9.買(mǎi)二手房物業(yè)交割要注意哪些細節
(1.)房屋手續是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。
房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰 二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。
再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。 （9）.中介公司是否違規 有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。
買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮。
10.購買(mǎi)二手房須知 物業(yè)交割需要注意什么
一、注意事項如下：
1、房屋手續是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區還有契稅證）
2、產(chǎn)權是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）
3、交易房屋是否在租
（須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政規劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內）
6、房屋是否合法 （不要有違規搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）。
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區房）
9、中介公司是否違規 （黑心中介吃差價(jià)等）
10、合同約定是否明確
（違約賠償責任）
如能注意到以上幾點(diǎn)，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
二、二手房買(mǎi)賣(mài)流程共分為買(mǎi)方按揭貸款購房和買(mǎi)方全款購房?jì)煞N情況，分別的具體流程如下：
（一）買(mǎi)方按揭貸款購房
1、銀行征信調查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）
2、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）
3、向賣(mài)方支付定金并預留房屋尾款
4、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件
5、銀行發(fā)放貸款
6、雙方共同去做物業(yè)交割
7、向賣(mài)方支付尾款
（二）買(mǎi)方全款購房
1、房屋產(chǎn)權調查（調查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權人情況）
2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金
3、雙方共同去做房屋過(guò)戶(hù)
4、雙方共同去做物業(yè)交割
5、買(mǎi)方全款付清給賣(mài)方
