物業(yè)管理方案策劃書(如何進行前期物業(yè)管理策劃方案)

1.如何進行前期物業(yè)管理策劃方案

前期物業(yè)管理策劃方案的內(nèi)容是：

1管理機構的設置和人員的培訓

2建立管理制度

3物業(yè)的接管驗收

4進戶管理。進戶管理指業(yè)主或使用人收到書面通知以后，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理完成相應手續(xù)并且實際入住。進戶管理的主要內(nèi)容有

A按物業(yè)區(qū)域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的配置，崗位的設定，工作的要求，到崗到位的具體時間。

B根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際內(nèi)容和情況擬定具體實施細則及其執(zhí)行時間表。

C安排物業(yè)辦公、接待、值班門崗等必要工作場所

D啟動工作必須配備的物品、工具、設備等物資。擬定分步購買計劃

E建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡，構筑綜合服務網(wǎng)絡。

F準備業(yè)主入住文件，主要包括：物業(yè)介紹，物業(yè)使用說明書，物業(yè)質(zhì)量保證書，管理規(guī)約，物業(yè)管理說明書，室內(nèi)裝修責任書，室內(nèi)裝修管理辦法，入住通知書，入住手續(xù)書等，匯編成入住手冊。

G制定入住流程

5裝修搬遷管理

6檔案資料管理

2.物業(yè)管理方案

第一章 物業(yè)管理要點 ● 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。

●人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。 ●結合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。

●為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。 一、一種模式 針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。

物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶需求。 建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。 追求的目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。

二、二項承諾 1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。 2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。

三、三個重點 1、完善服務、誠信待人 物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。

2、環(huán)境管理責任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。

3、安全、消防真抓實干 為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。

在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。 四、四項措施 1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。

從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。

如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。 3、時刻有這多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第二章 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構 物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。

中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部 （1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。 （2）負責員工工作考勤。

（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 （4）負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。 （6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

（7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 （8）組織、開展企業(yè)文化活動。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。 2、物業(yè)管理部 （1）負責籌建、管理員工餐廳。

（2）負責會所及會議中心的管理。 （3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。 （5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。 （7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 （9）負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。

（10）負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的錢點活動提供必要的幫助。 3、安全管理部 （1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。 （3）成立義。

3.物業(yè)管理的工作計劃書

原發(fā)布者：林赫楓

一、安保消防工作： 1.做好小區(qū)的消防安全管理，每年至少完成2次消防安全演習，維護良好秩序。2.加每月要對各規(guī)章制度和崗位職責進行學習，至少每月一次，特別是要加強對新入職隊員的培訓。 二、工程維護保養(yǎng) 1.對整個小區(qū)的電氣、給排水、消防、對講監(jiān)控及公共設施等設備設施的運行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項設備設施正常工作 2.加強對裝修戶進行監(jiān)督管理。3.向業(yè)主提供有償服務。 三、環(huán)境衛(wèi)生工作 1.環(huán)境衛(wèi)生方面，要根據(jù)小區(qū)實際情況，主要針對綠化地帶的清潔加強對樹葉、垃圾箱周邊的清理。 2.要求保潔制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。3.要求保潔部按照公租房管理服務中心的要求進行。 四、客戶服務管理 1）繼續(xù)加強客戶服務水平和服務質(zhì)量，租戶滿意率必須達到95%左右。 2）進一步提高物業(yè)維修率，降低工程維修的返修率，確保達到96%左右。 3）密切配合各部門工作，及時、妥善處理租戶的意見、建議。 4）完善客服制度和流程，部門基本實現(xiàn)制度化管理。5）加強部門培訓工作，確?？头T業(yè)務水平有顯著提高。 要根據(jù)培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業(yè)務水平。有針對性的開展員工素質(zhì)教育，促進員工愛崗敬業(yè)。對員工從服務意識、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務知識、應對能

4.小區(qū)物業(yè)管理方案范本

小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)， 結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案： 一、指導思想 以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍 （一）目標： 1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。 2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%;2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。 4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。 6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容 （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。

并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。

同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。 （三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。

要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。

并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。 二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。

在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。

督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。

特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。 四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正。

5.住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

希望可以幫到你 高檔物業(yè)管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外灘”XXXX房地產(chǎn)實業(yè)÷慧眼獨具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點的綜合性樓宇〖XX廣場〗。

XXXX房地產(chǎn)實業(yè)÷堅持“優(yōu)質(zhì)開發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理”的原則，向社會公開招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，對XX廣場實施優(yōu)質(zhì)管理服務，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。 XXXX物業(yè)管理有限公司從公司實際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢和集團支援優(yōu)勢，堅持“用心”理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務，讓XX廣場的業(yè)主家安、心安。

第一部分綜合說明書 1.1 一家注冊資金50萬元，三級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工80余名，大、中專以上學歷人員占員工總數(shù)的35%，各類職稱人員占員工總數(shù)的23%，在管和協(xié)議管理著濱江區(qū)55萬平方米的住宅小區(qū)。

公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，采用直線職能管理模式。公司組織制制完善，設總經(jīng)理室、人事行政部、財務部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。

一室四部直接負責各管理處的協(xié)調(diào)、服務、指導、監(jiān)督工作，同時也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶服務等部門，直接為業(yè)主提供多項日常服務，形成了一個條塊結合的管理網(wǎng)絡。

公司組織架構圖 1.2 管理業(yè)績： 管理業(yè)績是本公司此次競標的最大障礙，我們成立到現(xiàn)在還剛滿五個月，所接管理的都是我們XX集團開發(fā)建設的樓盤。但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與物業(yè)管理市場競爭，堅持走“市場化、專業(yè)化”的發(fā)展之路。

并把人才隊伍建設放在首位，分別從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請具有豐富（五年以上）物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導入ISO9000質(zhì)量認證體系，提高公司的專業(yè)化水準，并重視自己的弱項，把技術要求較高的工程維護和綠化維護兩項，分別承包給具有國家二級資質(zhì)的XX建設集團和XX園林公司。

1.3 管理優(yōu)勢： “尺有所短，寸有所長“，我們的優(yōu)勢在于： 一、人力資源 公司初創(chuàng)人員，全部來自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和服務理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗形成了一套有“XX”特色的物業(yè)管理理念和操作程序。 二、集團依托 “XX”集團領導非常重視物業(yè)公司的成長，在公司成立大會上，提出了“投入百萬，打造XX品牌物業(yè)形象”的口號。

三、各子公司支援 集團各子公司在集團領導的號召下，紛紛從人力、技術、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長。 1.4 總體思路： 1.4.1 堅持“一個中心” l 堅持“以客戶服務為中心”的質(zhì)量管理原 則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務，以滿足客戶的需求。

1.4.2 倡導“兩個體系” l 人才是公司進行物業(yè)管理服務的基礎。公司 倡導“培訓”體系，走一條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。

l 公司倡導“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內(nèi)部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務和實現(xiàn)其自我價值。

1.4.3 理順“三方關系” l 通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務的各項內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責任和義務，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關系，贏得住戶對本公司的信任和支持。 l 倡導“溝通”體系，理順員工與公司之間的關系。

l 理順與開發(fā)商、相關政府部門的關系。 1.4.4 實現(xiàn)“四贏目標” l 通過公司員工的努力，住戶的支持，相關方的配合最終實現(xiàn)“住戶享受好服務，員工實現(xiàn)自我價值，公司贏得相應利益，相關方獲益”的“四贏目標”。

1.5 三年規(guī)劃： 公司成立一周年，接管面積突破50萬平方米， 導入并通過ISO9000質(zhì)量認證體系； 公司成立兩周年，接管面積突破80萬平方米，創(chuàng)建一個以上XX市優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈），企業(yè)取得物業(yè)管理二級資質(zhì)； 公司成立三周年，接管面積突破100萬平方米，創(chuàng)建一個以上全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈），初步形成企業(yè)規(guī)模效應和品牌形象，搶占濱江區(qū)物業(yè)管理服務制高點。 第二部分 主要管理人員資歷 第三部分 物業(yè)管理策劃方案 3.1 XX廣場物業(yè)概況 l 地理位置： （l） 物業(yè)類型： XX廣場共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。

l 總占地面積：45332平方米 l 總建筑面積：133001平方米 住宅面積：70000平方米，寫字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場（商鋪）面積：16000平方米 l 綠地率：42.24% l 公共設施設備及公共場所： 屋頂水箱4只；生活水池1個；消防水池2個；配電房3間（一只專變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防。

6.物業(yè)管理服務方案

原發(fā)布者：FX資料庫

目 錄◎項目概況◎編制依據(jù)◎管理目標◎管理原則◎管理辦法◎服務項目◎具體方案一、接管驗收管理方案二、治安管理方案三、消防管理方案四、綠化保潔方案五、房屋、設施設備管理方案六、水系使用管理方案七、財務管理方案八、質(zhì)量管理方案九、人力資源管理◎智能化系統(tǒng)的管理和維護◎機構設置及人員配置◎物業(yè)費的成本核算附：食堂管理與會務服務項目概況_***縣第**行政辦公區(qū)綜合樓_位于***縣建設大街，大廈內(nèi)設中央空調(diào)及消防監(jiān)控設施，共**層，配有**部電梯。編制依據(jù)※ 《***省物業(yè)管理服務收費暫行辦法》※ 《***市物業(yè)管理條例》※ 《***市物業(yè)管理服務收費管理辦法》管理目標為充分體現(xiàn)開發(fā)商的初衷，開創(chuàng)高檔辦公樓的新時代，***羽翔物業(yè)服務有限公司將本著“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對該辦公大樓實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與辦公需求相符的管理模式，使使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。大樓管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保使用者綜合滿意率達到93%—95%以上。管理原則為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：（一）“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨

7.如何進行前期物業(yè)管理策劃方案

物 業(yè) 公 司 工 作 計 劃 表

一、前期籌備工作

1、保安招聘工作；計劃時間：

2、物業(yè)人員及財務人員招聘，

3、建立物業(yè)管理收費標準，

4、保潔人員、水電工及園林綠化維護人員招聘，計劃時間：

5、建立裝修條理標準，需工程部配合完成。時間根據(jù)工程進度而定；

6、建立樓盤收盤驗收標準，需工程部配合完成。時間根據(jù)工程進度而定；

7、根據(jù)樓盤修建完成，檔案人員招聘、建立資料、檔案室、編寫物業(yè)管理服務公約。

8.物業(yè)管理服務方案模板

物業(yè)服務方案編制說明 物業(yè)服務方案編制依據(jù)： 一、國家建設部相關法律、法規(guī)的規(guī)定，福建省、三明市物業(yè)管理有關文件規(guī)定； 二、房地產(chǎn)開發(fā)單位提供的物業(yè)建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關資料； 三、我司現(xiàn)場勘察及當?shù)匚飿I(yè)服務市場考察調(diào)研情況； 四、我司內(nèi)部管理制度及質(zhì)量體系認證要求； 五、我司多年來從事物業(yè)服務的專業(yè)能力及實際工作經(jīng)驗。

內(nèi)容： 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。業(yè)主或物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境，往往更注重“舒適”的一面，以滿足其生理上的基本需求。

安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務，物業(yè)管理將從治安、消防、車輛管控三個方面來做好管理與服務工作，制定出相應的管理制度和應急預案。 尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念，能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在社區(qū)中體驗到生活尊貴的一面。

物業(yè)公司要在管理好物業(yè)本身的基礎上，還應充分實現(xiàn)物業(yè)服務的內(nèi)容，以滿足其“受人尊重”的需求。

9.根據(jù)金都集團物業(yè)管理需求,制定一份可行的商業(yè)項目策劃書

提供一份可行的商業(yè)項目策劃書，僅共參考。

1、項目規(guī)模簡要及本方案的目的 1.1規(guī)模概述星沙商業(yè)樂園項目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實業(yè)有限責任公司投資，由湖南兆佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積93.4畝，建筑面積47689平方米。位于長沙縣星沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，城區(qū)主干道開元路和星沙路的交匯處，地理位置優(yōu)越。

項目建筑施工進度已于9月25日整體封頂，目前進入裝修階段。星沙商業(yè)樂園作為星沙第一個整體品牌優(yōu)勢，規(guī)?；?jīng)營平臺的復合型商業(yè)項目，將整合周邊經(jīng)營商戶的各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，形成良性互動的成熟商業(yè)模式，徹底改變星沙現(xiàn)有經(jīng)營內(nèi)容單一、營業(yè)額低、比較分散、商戶信譽不好的局面。

其商業(yè)發(fā)展形勢和升值潛力被普遍看好。星沙商業(yè)樂園建筑風格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風格與傳統(tǒng)商業(yè)建筑手法相結合，按功能劃分A、B、C、D四區(qū)，共四層（C、D區(qū)為三層），一層面積15069.98平方米；二層面積15047.19平方米；三層面積11438.46平方米；四層面積6299.5平方米；層頂面積247.37平方米。

其中一、二層為獨立商鋪，以經(jīng)營品牌服飾為主體，兼營兒童商業(yè)樂園、休閑、娛樂等項目，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342間。三、四層規(guī)劃為商場、辦公、金融、餐飲、會務中心、康體中心等投資項目招商，頂層屋面為花園式屋面。

1.2本策劃書的目的結合周邊區(qū)域市場的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)研和商業(yè)模式的分析，整合本項目現(xiàn)有資源特征，采用先進、科學的招商策略，組織專業(yè)的招商人員，制定相應的商業(yè)計劃。從而達到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整個項目的招商工作取得圓滿成功。

2、項目分析 2.1項目硬件缺點分析 2.1.1工程現(xiàn)狀：在11月底A、B棟外立面和兆佳廣場出來，工程進度相對拖后，影響了招商和銷售的進行；2.1.2缺乏大板塊的營業(yè)空間：大型商家進駐在選擇鋪面上出現(xiàn)較大困難，可選擇性不強；2.1.3物流系統(tǒng)不完善：沒有提供大型貨物電梯，對3、4樓客戶貨物的存放、移動存在一定的影響；2.1.4三、四樓鋪面劃分不合理：A棟三、四樓鋪面密度過大，B棟三、四樓共只有6個鋪面；2.1.5項目之前的銷售單位過于分散，不利于整體招商；2.1.6停車場離A區(qū)等商業(yè)區(qū)距離較遠； 2.2項目軟件市場分析 2.2.1價格偏高：目前星沙區(qū)域市場周邊同性質(zhì)商用物業(yè)價格在3000-6200元/平方米不等，星沙商業(yè)樂園在同類別產(chǎn)品中因為其品牌優(yōu)勢和規(guī)?；?jīng)營平臺策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價，所以更有市場競爭力。但是目前均價已經(jīng)是星沙市場最高水平，比較項目周邊鋪面價格，存在價格偏高、專業(yè)租戶承受能力有限的問題；2.2.2客戶持觀望態(tài)度：目前星沙的傳統(tǒng)商業(yè)主要還是集中在板倉路的兩側二、三、四區(qū)為主，部分潛在客戶對星沙商業(yè)樂園的商業(yè)發(fā)展前景存在持幣觀望態(tài)度，部分低價的商鋪具有一定的吸引性；2.2.3商業(yè)氛圍不足：從近期市場態(tài)勢看，本地塊目前的商業(yè)氛圍尚不成熟，尚無法達到一般商業(yè)步行街“先有市、后做場”的理想態(tài)勢。

星沙的先天商業(yè)氛圍不濃厚對項目人氣的聚集、商業(yè)氛圍的營造形成阻力。2.2.4主要體現(xiàn)在項目的銷售策略上，前期的銷售與后續(xù)的三、四樓定位與招商完全脫節(jié)，缺乏項目的整體性，項目的整體風格定位很難得到實現(xiàn)。

按照商用物業(yè)的運作程序，項目招商工作理應提前進行，而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。2.2.5物業(yè)管理系統(tǒng)尚未確定，商家入駐信心不夠。

2.3針對不足現(xiàn)狀如何轉換包裝，改良為優(yōu)勢 2.3.1必須加快工程進度：在11月底之前完成兆佳廣場和水晶廣場，為項目開展招商活動提供現(xiàn)場場地，使客戶有直觀的感官刺激。2.3.2在不改變價格的前提下，突出項目的特點，使客戶感覺到物有所值。

同時通過多種付款方式，提供一定折扣，適當減免租金和物業(yè)管理費，爭取政府更大的稅費減免力度等措施來刺激客戶前來購買或租賃鋪面。2.3.3宣傳造勢：針對持觀望態(tài)度的客戶，則必須加強造勢，使之體會到星沙商業(yè)樂園的銷售及招商十分火爆，產(chǎn)生一種緊迫感，從而促使其購買.2.3.4通過宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業(yè)樂園通過兩年的市場培育，完全可以成為成熟商業(yè)，具有巨大投資回報。

2.3.5工程設計改進：針對工程設計上的不足，使進場經(jīng)營的商戶產(chǎn)生不便，完全可以由工程部進行改造，例如電梯，從而使商戶的經(jīng)營更加便利。 2.4項目的優(yōu)勢分析 2.4.1城市發(fā)展中的優(yōu)勢地段分析星沙目前的商業(yè)模式，大多是作坊式和家庭式的零散經(jīng)營，稍有規(guī)模的商區(qū)又往往經(jīng)營內(nèi)容、形式單調(diào)，加之客源分散，沒有形成集中的商區(qū)商圈。

現(xiàn)在的“星沙商業(yè)樂園”本身即處于未來城市發(fā)展的主干道星沙大道和開元大道的交匯處，同時緊鄰政府職能部門的辦公區(qū)域，縣委與區(qū)委辦公大樓與該項目隔街相望，該區(qū)域必然成為未來城市經(jīng)濟文化的中心。所以，從規(guī)劃前景看，本地塊處于集政治、文化、經(jīng)濟三位一體的中心區(qū)域，發(fā)展前景不可限量。

2.4.2規(guī)模經(jīng)營的商業(yè)中心優(yōu)勢平臺星沙商業(yè)樂園在星沙屬于最早的、規(guī)模最大、經(jīng)營方式新穎獨特的商業(yè)平臺，項目以多元化商業(yè)格局和完善的商業(yè)配套進行規(guī)劃，。