地產(chǎn)金融運營(yíng)(房地產(chǎn)項目全程策劃及成功運作模式全集)

1.房地產(chǎn)項目全程策劃及成功運作模式全集

房地產(chǎn)項目全程策劃及成功運作模式全集簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概論、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息系統、房地產(chǎn)市場(chǎng)調研、房地產(chǎn)購買(mǎi)行為分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭者分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)細分、房地產(chǎn)產(chǎn)品規劃、房地產(chǎn)價(jià)格策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的戰略與戰術(shù)原則、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策劃、網(wǎng)略時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)技校評估、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與CIS、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組織、房地產(chǎn)品牌運營(yíng)策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)糾紛處理

第一篇 房地產(chǎn)項目前期策劃

第一章 房地產(chǎn)項目策劃概論

第二章 土地征用與城市房屋拆遷

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市建設策劃

第四章 基礎設施建設

第五章 房地產(chǎn)項目建設管理

第二篇 房地產(chǎn)項目可行性分析

第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設過(guò)程

第二章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和風(fēng)險分散技術(shù)

第三篇 房地產(chǎn)項目投資策劃

第一章 房地產(chǎn)投資概述

第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險分析

第四章 不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

第五章 房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟分析

第六章 房地產(chǎn)項目投資社會(huì )評價(jià)

第七章 房地產(chǎn)投資分析的計算機處理

第四篇 房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)策劃

第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概論

第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)信息系統

第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調研

第四章 房地產(chǎn)購買(mǎi)行為分析

第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭者分析

第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)細分

第七章 房地產(chǎn)產(chǎn)品規劃

第八章 房地產(chǎn)價(jià)格策劃

第九章 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的戰略與戰術(shù)原則

第十章 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策劃

第十一章 網(wǎng)略時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

第十二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)技校評估

第十三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與CIS

第十四章 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃

第十五章 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組織

第十六章 房地產(chǎn)品牌運營(yíng)策劃

第十七章 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)糾紛處理

第五篇 房地產(chǎn)廣告策劃

第一章 廣告媒體策劃

第二章 廣告時(shí)機和地域策劃

第三章 廣告預算策劃

第四章 廣告宣傳活動(dòng)的策劃

第五章 廣告文案創(chuàng )意

第六章 平面廣告創(chuàng )意

第七章 廣播廣告創(chuàng )意

第八章 電視廣告創(chuàng )意

第九章 房地產(chǎn)廣告策劃案例

第六篇 房地產(chǎn)金融策劃

第一章 房地產(chǎn)金融概論

第二章 房地產(chǎn)籌資

第三章 房地產(chǎn)融資

第四章 房地產(chǎn)保險

第五章 住房公積金貸款

第六章 房地產(chǎn)金融合同與金融業(yè)務(wù)結算

第七篇 物業(yè)管理策劃

第一章 物業(yè)管理概述

第二章 物業(yè)管理公司的組建

第三章 物業(yè)管理的基本工作

第四章 物業(yè)管理的制度制定

第五章 物業(yè)管理的服務(wù)項目

第六章 物業(yè)管理招標與投標

第七章 物業(yè)管理的資金運行和財務(wù)管理

第八章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌戰略

第九章 物業(yè)典型案例評析

第八篇 中國明盤(pán)成功運作模式

第七章 廣州明盤(pán)

第八章 深圳明盤(pán)

第九章 上海明盤(pán)

第十章 北京明盤(pán)

附篇 房地產(chǎn)相關(guān)法規 《房地產(chǎn)項目全程策劃及成功運作模式全集》 《房地產(chǎn)項目全程策劃及成功運作模式全集》 《房地產(chǎn)項目全程策劃及成功運作模式全集》

2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。

隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導一種生活方式（如運動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。

一、未來(lái)發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略；同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。

另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位；消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強；各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn)；針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群；“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。

競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近）；追求潔凈（對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。

在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 一是策劃為先。

在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。

二是創(chuàng )新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價(jià)格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。

如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。

如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。 三是塑造差異。

差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中，應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。

四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。

如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。

3.商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

北 奧 公 館 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報告 2004年11月8日 北京中原 北奧公館專(zhuān)案組 1、項目SWOT分析 1.1優(yōu)勢 ? 位于奧運核心腹地 ? 純板樓居住型小社區 ? 分戶(hù)式中央空調及封閉立體車(chē)庫 ? 準現房銷(xiāo)售 ? 區域內比較完善的配套設施 1.2劣勢 ? 價(jià)格創(chuàng )區域新高 ? 銷(xiāo)售現場(chǎng)環(huán)境混亂 ? 目前周邊交通條件并不理想 ? 售樓處與項目現場(chǎng)分離 1.3機會(huì ) ? 奧運主題為本項目帶來(lái)更大的升值空間 ? 區域內整體供給量不大 ? 市政及配套設施將逐步完善 1.4威脅 ? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定 ? 奧運地產(chǎn)的逐漸降溫 以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機會(huì )與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風(fēng)險，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷(xiāo)售周期 2.1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期說(shuō)明 我司認為入市時(shí)機，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期走勢分析 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯的季節性，根據我司對區域市場(chǎng)仔細調研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷(xiāo)售活動(dòng)最為頻繁。 2.2本項目推廣特點(diǎn)說(shuō)明 ? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項目 ? 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷(xiāo)售刻不容緩 ? 樣板間及售樓處于11月底投入使用 ? 目前項目現場(chǎng)情況混亂，對于銷(xiāo)售有不利影響且會(huì )持續至2005年初 ? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內不能得到完全的改善 ? 2004年底大屯路斷路整修 ? 2004年底科薈路通車(chē)交付使用 ? 位于北四環(huán)的售樓處現場(chǎng)與項目現場(chǎng)有一定的距離 2.3本項目銷(xiāo)售周期說(shuō)明 本項目銷(xiāo)售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個(gè)月。

根據以上推廣特點(diǎn)，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表： 銷(xiāo)售周期分布表 銷(xiāo)售周期 時(shí)間結點(diǎn) 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月1日至2005年2月 第一強銷(xiāo)期 2005年3月至2005年6月 第一調整期 2005年7月至2005年8月 第二強銷(xiāo)期 2005年9月至2005年11月 第二調整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月 2.4本項目銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明 本項目銷(xiāo)售計劃表 項目銷(xiāo)售任務(wù) 計劃完成 可銷(xiāo)售住宅面積 套數 套數 76561.84平方米 540套 486套 銷(xiāo)售任務(wù)明細表 周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷(xiāo)售條件 完成套數（套） 備注 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5 本銷(xiāo)售計劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當時(shí)具體情況為準。

2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現場(chǎng)包裝制作完成 15 2005年2月 工程主體結構封頂 銷(xiāo)售工具制作完成 10 強銷(xiāo)期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 29 2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 35 2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40 2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現房狀態(tài) 具備完善的銷(xiāo)售條件 50 第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 第二強銷(xiāo)期 2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷(xiāo)售條件 50 2005年10月 工地現場(chǎng)整理及園林景觀(guān)施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40 2005年11月 工地現場(chǎng)整理及園林景觀(guān)施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷(xiāo)售條件 14 2006年1月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 18 2006年2月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 10 2006年3月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 25 尾盤(pán)期 2006年4月 完全現房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 25 2006年5月 完全現房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 30 總計 486 3、推廣策略 3.1本項目客戶(hù)群特征 ? 在亞運村區域工作或生活 ? 在中關(guān)村區域工作 ? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍 ? 部分客戶(hù)有二次置業(yè)的需求 ? 購房更加理性 ? 對奧運房產(chǎn)有很高的認同，認同區域升值潛力 ? 有一定的經(jīng)濟實(shí)力 3.2項目賣(mài)點(diǎn)梳理 ? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心 ? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢 10—14層板式小高層 體量適中，共540套 純居住的居住舒適性 現代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融 蘇式庭院：內外融合，綠意盎然 高端智能化配套：美國分戶(hù)式中央空調 封閉式小區管理，居住安全舒適 停車(chē)管理：封閉立體車(chē)庫，節省空間 準現房發(fā)售，購買(mǎi)更有信心 ? 區域內稀缺性 ? 項目較高的升值空間 3.3賣(mài)點(diǎn)整合 區域、產(chǎn)品、稀缺性 3.4推廣手段 ? 三板斧 區域：“奧運中央腹地，新富都市中心” 產(chǎn)品：“尊貴奧運板樓” 稀缺性：“鉆石般稀有” ? 七種武器 “中等社區，舒適生活” “詮釋純居住空間，私享大宅” “分戶(hù)式空調，。

4.求金融營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的格式 一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內容。

三是效果預測即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規模的大小以及敵我對比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項內容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當前市場(chǎng)的規模。

（2）競爭品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結構之市場(chǎng)目標分析。 5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

（6）各競爭品牌市場(chǎng)區域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。

（8）各競爭品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。 （9）各競爭品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。

（10）競爭品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。

（12）公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。

（二）策劃書(shū)正文 一般的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)正文由七大項構成，現簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。

雙方要研討下面的細節； 1。確定目標市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2。銷(xiāo)售目標是擴大市場(chǎng)占有率還是追求利潤。

3。制定價(jià)格政策。

4。確定銷(xiāo)售方式。

5。廣告表現與廣告預算。

6。促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售目標 所謂銷(xiāo)售目標，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內（通常為一年）必須實(shí)現的營(yíng)業(yè)目標。 銷(xiāo)售目標量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的成敗提供依據。

為評估工作績(jì)效目標提供依據。 為擬定下一次銷(xiāo)售目標提供基礎。

（3）產(chǎn)品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現銷(xiāo)售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。

①目標 策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標，所希望達到的推廣活動(dòng)的目標。一般可分為：長(cháng)期，中期與短期計劃。

②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷(xiāo)渠道運用策略、促銷(xiāo)價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項。

廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶(hù)外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣(mài)點(diǎn)深入人心。

分銷(xiāo)渠道策略：當前的分銷(xiāo)渠道的種類(lèi)很多，企業(yè)要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷(xiāo)商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷(xiāo)價(jià)格策略：促銷(xiāo)的對象，促銷(xiāo)活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷(xiāo)活動(dòng)所希望達成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達到目的是什么。

③細部計劃 詳細說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細節。 廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng )意腳本、廣播稿等。

媒體運用計劃：選擇大眾化還是專(zhuān)業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時(shí)段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽(tīng)率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷(xiāo)活動(dòng)計劃：包括商品購買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會(huì )、折扣等。

公關(guān)活動(dòng)計劃：包括股東會(huì )、發(fā)布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯(lián)誼會(huì )、愛(ài)心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場(chǎng)調查計劃 市場(chǎng)調查在營(yíng)銷(xiāo)策劃案中是非常重要的內容。

因為從市場(chǎng)調查所獲得的市場(chǎng)資料與情報，是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調查的重要。

然而，市場(chǎng)調查常被高層領(lǐng)導人與策劃書(shū)人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場(chǎng)調查，這種錯誤的觀(guān)念必須盡快轉變。

市場(chǎng)調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷(xiāo)售管理計劃 假如把營(yíng)銷(xiāo)策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰的話(huà)，銷(xiāo)售目標便是登陸的目的。

市場(chǎng)調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷(xiāo)售管理計劃是陸軍行動(dòng)了，在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷(xiāo)售管理計劃的重要性不言而喻。

銷(xiāo)售管理計劃包括銷(xiāo)售主管和職員、銷(xiāo)售計劃、推銷(xiāo)員的挑選與訓練、激勵推銷(xiāo)員、推銷(xiāo)員的薪酬制度（工資與獎金）等。 （6）財務(wù)損益預估 任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現的銷(xiāo)售目標，實(shí)際上就是要實(shí)現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產(chǎn)品的稅前利潤。

只要把該產(chǎn)品的預期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費用（經(jīng)銷(xiāo)費用加管理費用）、推廣費用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤。 （7）方案的可行性與操作性分析。

這是對該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計劃執行的“前哨站”，一方面，對整個(gè)方案的可行性。

5.房地產(chǎn)金融的房地產(chǎn)金融的分類(lèi)

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。

政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱(chēng)，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

地產(chǎn)金融又稱(chēng)土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來(lái)說(shuō)，又可分解為市地金融、農地金融。

市地金融是指圍繞城市土地的開(kāi)發(fā)、建設、經(jīng)營(yíng)所展開(kāi)的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經(jīng)營(yíng)金融。農地金融是圍繞農地的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開(kāi)的資金融通活動(dòng)，在國外又稱(chēng)農業(yè)金融，主要包括農地獲得金融、農地改良金融、農地經(jīng)營(yíng)金融。

兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長(cháng)，一般多達幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農業(yè)金融又有廣義與狹義之分。

廣義的農業(yè)金融又稱(chēng)農村金融，包括農村領(lǐng)域內一切與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結算、現金管理以及農村信用合作等金融活動(dòng)；狹義的農業(yè)金融即是指農地經(jīng)營(yíng)金融，是與農業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。房地產(chǎn)金融的主要內容與任務(wù) （一）房地產(chǎn)金融的主要內容 房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟學(xué)的一個(gè)分科，是一門(mén)應用性很強的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域內資金融通的運動(dòng)及其規律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。

在我國，房地產(chǎn)金融是一門(mén)新興的學(xué)科，內容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jì)π睿k理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當和貨幣結算、發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)金融風(fēng)險，房地產(chǎn)擔保機制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。當前，我國金融體制改革正面臨著(zhù)進(jìn)一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

（二）房地產(chǎn)金融的任務(wù) 房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。（三）房地產(chǎn)金融體系 所謂房地產(chǎn)金融體系，指的是圍繞房地產(chǎn)融資所建立的金融機構體系和旨在提高抵押貸款流動(dòng)性的市場(chǎng)體系。

目前我國房地產(chǎn)金融體系以一級市場(chǎng)為主，二級市場(chǎng)尚未真正建立起來(lái)。一級市場(chǎng)體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房?jì)π钽y行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍以商業(yè)銀行為主。

其他機構如專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構尚未建立，資產(chǎn)評估、信用評估、法律咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)化中介服務(wù)機構發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒(méi)能構成多元的支持體系和風(fēng)險分擔體系。我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍然處于一個(gè)初級階段，沒(méi)有形成一個(gè)健全的、多層次的市場(chǎng)體系。

建立一個(gè)發(fā)達而且在一定程度上相對專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)金融體系，是因為房地產(chǎn)投資與消費所需的資金量巨大，遠非一般融資活動(dòng)可比。房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長(cháng)，特別是居民購房抵押貸款，期限最長(cháng)可達30年。

房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)金融與一般的金融活動(dòng)存在重大差別，房地產(chǎn)金融中蘊含的金融風(fēng)險也遠非其他金融活動(dòng)所能比。因此，建立一種有效的機制和相應的制度，使得政府能夠通過(guò)它來(lái)對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行直接的或間接的調控，防范系統性風(fēng)險。

房地產(chǎn)金融基本特征1、以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來(lái)保證貸款的償還 即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權沒(méi)收抵押的財產(chǎn)并將其出售（拍賣(mài)）以彌補貸款損失。

2、“無(wú)轉移抵押”性質(zhì) 在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對財產(chǎn)的所有權和支配權，而貸款人取得的是財產(chǎn)的平衡產(chǎn)權。平衡產(chǎn)權不賦予貸款人任何權利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過(guò)沒(méi)收抵押品的方式來(lái)獲取財產(chǎn)的所有權。

按無(wú)轉移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財產(chǎn)的平衡權或收押權，一旦貸款被還清，這種權利就隨之消失。“無(wú)轉移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應收抵押品、信托契約或產(chǎn)權契約合同作為另一筆貸款的抵押。

在整個(gè)過(guò)程中，借款人始終保留著(zhù)擁有、控制和使用抵押物的權利，但同時(shí)又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對商品價(jià)值的資本化運作。3、“杠桿效應” 即以相對較少的資金來(lái)獲取物品所需的大筆貸款。

在房產(chǎn)交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購房總價(jià)格的差額，發(fā)揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來(lái)購置投資型財產(chǎn)普遍提高了現金回報率。

通常我們一般是將錢(qián)存入銀行，銀行吸納社會(huì )資金，借貸給借款人，或者從事投資理財產(chǎn)品。同樣我們可以將房屋存入房產(chǎn)銀行，通過(guò)其融資，抵押變現，可加快資金的流動(dòng)性，避免交易帶來(lái)的風(fēng)險，大大節約時(shí)間，周期短見(jiàn)效快。

是風(fēng)險投資理財的主要產(chǎn)品。房產(chǎn)保險，房產(chǎn)典。

6.商業(yè)地產(chǎn)招商公司如何制定經(jīng)營(yíng)策劃案

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)者為了能夠獲得最大的贏(yíng)利，就需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案是對商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)模式以及各階段經(jīng)營(yíng)目標的規劃，是根據商業(yè)地產(chǎn)招商公司的經(jīng)營(yíng)目標，以滿(mǎn)足消費者需求和欲望為核心，設計和規劃商業(yè)地產(chǎn)招商公司產(chǎn)品、服務(wù)和創(chuàng )意、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)方案，以提高市場(chǎng)占有率。一份創(chuàng )意突出而且具有良好的可執行性和可操作性的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案，帶有前瞻性、全局性、創(chuàng )新性、系統性等特色，能夠對商業(yè)地產(chǎn)招商公司未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展做出戰略性的指導。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司通常根據市場(chǎng)環(huán)境變化和自身資源狀況制定經(jīng)營(yíng)策劃案，其范圍主要包括商業(yè)地產(chǎn)招商公司形象策劃案、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策劃案、品牌策劃案、市場(chǎng)調研策劃案、促銷(xiāo)策劃案、產(chǎn)品定價(jià)策劃案、招商策劃案等。對商業(yè)地產(chǎn)招商公司而言，出色的經(jīng)營(yíng)策劃案不但是商業(yè)地產(chǎn)招商公司發(fā)展的重要基礎，也是贏(yíng)得客戶(hù)與投資方信賴(lài)與支持的重要工具。

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案一般由標題、正文、附件和簽署四部分組成。

1.標題

商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的標題有兩種寫(xiě)法：?jiǎn)我恍詷祟}和兩要素標題。其中單一性標題只寫(xiě)文種名稱(chēng)，如“商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案”，而兩要素標題通常由商業(yè)地產(chǎn)招商公司名稱(chēng)和文種組成，如“XX公司商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃方案”。標題如果作為商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的封面部分單獨成頁(yè)，應標示策劃者的名稱(chēng)和策劃日期。

2.正文

正文是商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的重點(diǎn)，包括前言、目錄、主體三部分。

(1)前言。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的前言需要簡(jiǎn)要說(shuō)明策劃的緣由和目的，使讀者能夠對策劃內容有一個(gè)非常清晰的概念，便于理解策劃者的意圖和觀(guān)點(diǎn)。前言也可寫(xiě)為序文、概要或背景介紹，字數應控制在1000字以?xún)龋瑢?xiě)法可根據全文的主旨、內容靈活安排，如果方案比較簡(jiǎn)單，可以省略。

(2)主體。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案所涉及的范圍不同，主體內容也有所區別，但總的來(lái)說(shuō)，應根據商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的背景，寫(xiě)明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的依據，對商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的合理性和可行性進(jìn)行論證，提出具體策劃方案，并可根據實(shí)際需要初步計算出實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案所需的經(jīng)費。

3.附件

如果商業(yè)地產(chǎn)招商公司在設計編寫(xiě)商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案時(shí)有相關(guān)的經(jīng)費概算表和計劃安排表，可以附錄在正文之后，并且注明附件名稱(chēng)。若沒(méi)有，則附件一項可省略。

4.簽署

在商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的文尾，通常應寫(xiě)明商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的單位、策劃者的姓名和成文時(shí)間。此項可酌情省略。

在具體寫(xiě)作過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案的格式及內容可根據商業(yè)地產(chǎn)招商公司自身的實(shí)際需要而有所調整，注意要有針對性，總體來(lái)說(shuō)，應遵循以下兩個(gè)原則：，一是邏輯清楚。商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃的目的在于解決商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題，因此要按照邏輯性思維的構思來(lái)編制策劃案；二是簡(jiǎn)潔樸實(shí)，注意突出重點(diǎn)，抓住商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行的相應對策，針對性強，這樣撰寫(xiě)出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)招商公司經(jīng)營(yíng)策劃案才能更加符合商業(yè)地產(chǎn)招商公司實(shí)際，收到理想的效果。

7.房地產(chǎn)項目營(yíng)銷(xiāo)策劃操作指導大綱

最全面的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導大綱 前 言 為更好規范和指導我們目前的營(yíng)銷(xiāo)工作，使之按照現在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實(shí)施。

其核心內容包括： 1、項目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)； 2、項目規劃設計策劃營(yíng)銷(xiāo)； 3、項目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)； 4、項目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)； 5、項目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃； 6、項目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)； 7、項目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)； 8、項目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)； 第一章 項目投資策劃營(yíng)銷(xiāo) 項目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著(zhù)項目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。 項目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對項目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規避開(kāi)發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開(kāi)發(fā)節奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

一 項目用地周邊環(huán)境分析 1、項目土地性質(zhì)調查 .地理位置 .地質(zhì)地貌狀況 .土地面積及紅線(xiàn)圖 .土地規劃使用性質(zhì) .七通一平現狀 2、項目用地周邊環(huán)境調查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀(guān) .自然景觀(guān) .歷史人文景觀(guān) .環(huán)境污染狀況 3、地塊交通條件調查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現狀、遠景規劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現狀 4、周邊市政配套設施調查 .購物場(chǎng)所 .文化教育 .醫療衛生 .金融服務(wù) .郵政服務(wù) .娛樂(lè )、餐飲、運動(dòng) .生活服務(wù) .娛樂(lè )休息設施 .周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 .歷史人文區位影響 二 區域市場(chǎng)現狀及其趨勢判斷 1、宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況 .國內生產(chǎn)總值： 第一產(chǎn)業(yè)數量 第二產(chǎn)業(yè)數量 第三產(chǎn)業(yè)數量 房地產(chǎn)所占比例及數量 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數 .國家宏觀(guān)金融政策： 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 .社會(huì )消費品零售總額： 居民消費價(jià)格指數 商品住宅價(jià)格指數 .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò )信息資源利用 2、項目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規 .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規 .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規 .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃 3、項目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現狀 4、項目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 5、項目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現 6、商品住宅客戶(hù)構成及購買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 .各種檔次商品住宅客戶(hù)分析 .商品住宅客戶(hù)購買(mǎi)行為分析 三 土地SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優(yōu)勢 2、項目地塊的劣勢 3、項目地塊的機會(huì )點(diǎn) 4、項目地塊的威脅及困難點(diǎn) 四 項目市場(chǎng)定位 1、類(lèi)比競爭樓盤(pán)調研 .類(lèi)比競爭樓盤(pán)基本資料 .項目戶(hù)型結構詳析 .項目規劃設計及銷(xiāo)售資料 .綜合評判 2、項目定位 .市場(chǎng)定位： 區域定位 主力客戶(hù)群定位 .功能定位 .建筑風(fēng)格定位 五 項目?jì)r(jià)值分析 1、商品住宅項目?jì)r(jià)值分析的基本方法和概念 .商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現價(jià)值分析法）： 選擇可類(lèi)比項目 確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現的各要素及其價(jià)值實(shí)現中的權重 分析可類(lèi)比項目?jì)r(jià)值實(shí)現的各要素之特征 對比并量化本項目同各類(lèi)比項目諸價(jià)值實(shí)現要素的對比值 根據價(jià)值要素對比值判斷本項目可實(shí)現的均價(jià) .類(lèi)比可實(shí)現價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀(guān)的差異 教育和人文景觀(guān)的差異 各種污染程度的差異 社區素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設計、材質(zhì) B 單體戶(hù)型設計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 小區配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現的經(jīng)濟因素 A 經(jīng)濟因素 B 政策因素 2、項目可實(shí)現價(jià)值分析 .類(lèi)比樓盤(pán)分析與評價(jià) .項目?jì)r(jià)值類(lèi)比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現要素對比分析 項目類(lèi)比價(jià)值計算 六 項目定價(jià)模擬 1、均價(jià)的確定 .住宅項目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 2、項目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性?xún)r(jià)格系數定價(jià)法（日照采光系數、景觀(guān)朝向系數、戶(hù)型系數、樓層系數、隨機系數） .各種差異性?xún)r(jià)格系數的確定： 確定基礎均價(jià) 確定系數 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 七 項目投入產(chǎn)出分析 1、項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬 .項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標 .首期經(jīng)濟技術(shù)指標 2、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 3、項目收益部分模擬 .銷(xiāo)售收入模擬： 銷(xiāo)售均價(jià)假設 銷(xiāo)售收入模擬表 .利潤模擬及說(shuō)明： 模擬說(shuō)明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響 八 投資風(fēng)險分析及其規避方式提示。