購抵工程款房(買(mǎi)工抵房有風(fēng)險嗎,要注意什么?)
1.買(mǎi)工抵房有風(fēng)險嗎,要注意什么?
“工抵房”其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商抵押給承包商工程款的房子，通俗的來(lái)說(shuō)就是這些承包商給開(kāi)發(fā)商干活，但是最后開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)給這些承包商，于是就拿這些房子來(lái)抵押。那么購買(mǎi)這種房子的優(yōu)點(diǎn)就是價(jià)格通常都是比較便宜的，因為這些承包商都是急于把這些房子變現，所以?xún)r(jià)格上面的優(yōu)勢可能會(huì )大一些。但是購買(mǎi)這種房子同樣也是存在著(zhù)很大的風(fēng)險，想要購買(mǎi)這種房子，那么就必須要徹底的解決抵押?jiǎn)?wèn)題，才能夠簽訂正式的購房合約。
在購買(mǎi)這種房子的時(shí)候，我們同樣要和對方簽訂購房合同，有的時(shí)候這種房子可能會(huì )從開(kāi)發(fā)商的售樓處走一下，但有的時(shí)候可能會(huì )直接從這些承包商手里購買(mǎi)，這個(gè)時(shí)候我們就等于是購買(mǎi)了一個(gè)二手房。在購買(mǎi)“工抵房”的時(shí)候，相應的手續是一樣都不能少，要看一下這個(gè)房子的水、電、煤氣等等是否已經(jīng)交接清楚。
當然如果這個(gè)房子的一切都是比較正常的，那我覺(jué)得購買(mǎi)這種房子還是比較劃算的，通常“工抵房”的價(jià)格要比市面上其他房子的價(jià)格便宜5%~10%左右。因為上文我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，這些承包商拿著(zhù)這些房子根本就沒(méi)有任何的用處，他們不能夠把這些房子變現，那就沒(méi)辦法給自己手底下的員工發(fā)工資，所以對于這些承包商來(lái)說(shuō)，快速的把房屋變現才是最重要的。
想要快速的把這些房子變成現金，最簡(jiǎn)單的一點(diǎn)就是讓人來(lái)購買(mǎi)這些房子，想要讓別人來(lái)購買(mǎi)這些房子，那么價(jià)格上面就必須要有很大的優(yōu)勢，否則人家還不如直接從開(kāi)發(fā)商的售樓部購買(mǎi)。所以說(shuō)大家在購買(mǎi)這種房子的時(shí)候，只要確定各方面沒(méi)有問(wèn)題就行了。
2.買(mǎi)抵工程款的房子需要注意什么
買(mǎi)抵工程款的房子務(wù)必要查驗：五證兩書(shū)。
五證涉及到房子的法律手續，兩書(shū)保證的是質(zhì)量。
房地產(chǎn)五證是指房地產(chǎn)商在預售商品房時(shí)應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。
其中前三個(gè)證由市住建局核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。
二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
另外還要注意建筑商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間是否存在法律糾紛，如果存在法律糾紛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多不愿意配合辦證過(guò)戶(hù)。
此外的法律風(fēng)險還要注意該房子的權利是否存在瑕疵，有沒(méi)有被法院查封，有沒(méi)有設立抵押權，是否存在一房二賣(mài)或者多賣(mài)的客觀(guān)情況。
擴展資料：
首先，與誰(shuí)簽購房合同。
雖然“工程抵押房”由開(kāi)發(fā)商抵押給了債權公司一方，但房子的產(chǎn)權仍屬于開(kāi)發(fā)商。
因此買(mǎi)家要購買(mǎi)“工程抵押房”，就必須與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同，而與債權公司簽訂的購房合同無(wú)效。
如果債權人辦理了過(guò)戶(hù)登記手續，獲得了房屋所有權證，那么買(mǎi)房人就不應與開(kāi)發(fā)商簽購房合同，而應與債權人簽合同，相當于購買(mǎi)二手房。
其次，出了問(wèn)題誰(shuí)承擔。既然合同是與開(kāi)發(fā)商簽的，權利義務(wù)當然由開(kāi)發(fā)商承擔。
有的購房者認為房子是從施工企業(yè)手里買(mǎi)的，與開(kāi)發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出問(wèn)題應當找施工企業(yè)，這種想法是錯誤的。
施工企業(yè)并不是商品房銷(xiāo)售合同的一方，合同對其沒(méi)有約束力。
因此，購房者簽合同時(shí)應慎重，應當將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫(xiě)進(jìn)購房合同中，以防出現問(wèn)題。
一旦真的出現問(wèn)題，也應由開(kāi)發(fā)商承擔責任。
再次，就是一定要把約定價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同，并由開(kāi)發(fā)商出具售房發(fā)票。
購房者一般都是因“工程抵押房”便宜才買(mǎi)的，但房?jì)r(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開(kāi)發(fā)商簽的。
開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)往往定價(jià)較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購房者約定價(jià)款的情況。
一旦產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商就可以依據合同要求購房者補足房款，屆時(shí)購房者將有口難辯。
因此，購房者簽合同時(shí)，應將與施工企業(yè)約定的價(jià)格寫(xiě)進(jìn)合同。
此外，發(fā)票應當由開(kāi)發(fā)商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理產(chǎn)權時(shí)的麻煩，另一方面可防止開(kāi)發(fā)商以未收到房款為由拒不履行合同。
參考資料來(lái)源：搜狗百科-工程抵押房
3.我買(mǎi)工程抵押房,需要注意什么
一般來(lái)說(shuō)，抵押房是可以買(mǎi)賣(mài)的，只要手續齊全，和買(mǎi)家在購房合同中列名相關(guān)注意事項，抵押房是可以買(mǎi)的。
政府有關(guān)部門(mén)沒(méi)有明文規定發(fā)展商不得售賣(mài)抵押房，發(fā)展商出售抵押房的條件是：1.銀行出具證明書(shū)；2.發(fā)展商不隱瞞抵押房事實(shí)。另外，若買(mǎi)家看中的那套房子剛好是抵押房，衡量購買(mǎi)與否的標準是，首先要從多方面了解發(fā)展商的資質(zhì)和誠信度，一般品牌好的大型發(fā)展商，只要在《認購書(shū)》上將解押和付款時(shí)間寫(xiě)得更具體一些，而且發(fā)展商沒(méi)有刻意隱瞞事實(shí)，一般都可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
但購買(mǎi)抵押房的買(mǎi)家應該注意以下事項：1、雖然開(kāi)發(fā)商通常是拿一棟房子或者是整層的房子去抵押，但是他們和銀行之間一般都有協(xié)議，可以單獨為一套房子辦理解押手續。雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金一次性為一棟樓解押，但是單個(gè)單位的幾十萬(wàn)還是沒(méi)問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商這點(diǎn)資金都沒(méi)有的話(huà)，那這個(gè)樓盤(pán)的房子就更不能買(mǎi)了。
2、業(yè)主買(mǎi)房之前一定要查清房子是否抵押。一些開(kāi)發(fā)商會(huì )借口不給業(yè)主看商品房預售許可證的原件，現在國土房管局交易核心很容易查到房子的抵押情況，在確定房子抵押之后可以和開(kāi)發(fā)商談，如果開(kāi)發(fā)商答應在一定的時(shí)間內解決問(wèn)題，在期限過(guò)后再去查一次，如果確實(shí)解除抵押的話(huà)則可以考慮購買(mǎi)該房子。
4.購工程抵款房應注意哪些?
工程抵款房是一種房屋的實(shí)體，是把它折算為貨幣后交給工程建筑方的房屋。
我們都知道，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程結束后必須將工程款全額交付給施工方，但是，由于種種原因，施工方有時(shí)不能及時(shí)拿到這筆款項。為了雙方共同的利益，在雙方同意的基礎上，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房屋作價(jià)交給施工方替代工程款，這些房子就叫工程抵款房。
工程抵款房，價(jià)格便宜。依據相關(guān)規定，如果開(kāi)發(fā)商未償還債務(wù)，建筑商、材料商也無(wú)權直接銷(xiāo)售該房屋，因此需要查明擬出售房屋的產(chǎn)權系歸開(kāi)發(fā)商名下還是已經(jīng)過(guò)戶(hù)到建筑商名下，若產(chǎn)權仍在開(kāi)發(fā)商名下，則購房者還需與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同。
工程抵款房是和開(kāi)發(fā)商簽合同，若工程抵款房沒(méi)有被查封、設定抵押權、也沒(méi)有其他買(mǎi)受人主張權利，而且可以正常辦理購房合同，能網(wǎng)簽，應該沒(méi)什么問(wèn)題，購房者可以放心購買(mǎi)。鑒于交易金額大，建議要求開(kāi)發(fā)商將合同備案后付全款。
但是購房者應該注意，工程抵款房房產(chǎn)證可能不好辦理。
5.二手房買(mǎi)工程款抵押房有什么注意的嗎
一般來(lái)說(shuō)，抵押房是可以買(mǎi)賣(mài)的，只要手續齊全，和買(mǎi)家在購房合同中列名相關(guān)注意事項，抵押房是可以買(mǎi)的。
政府有關(guān)部門(mén)沒(méi)有明文規定發(fā)展商不得售賣(mài)抵押房，發(fā)展商出售抵押房的條件是：1.銀行出具證明書(shū)；2.發(fā)展商不隱瞞抵押房事實(shí)。
另外，若買(mǎi)家看中的那套房子剛好是抵押房，衡量購買(mǎi)與否的標準是，首先要從多方面了解發(fā)展商的資質(zhì)和誠信度，一般品牌好的大型發(fā)展商，只要在《認購書(shū)》上將解押和付款時(shí)間寫(xiě)得更具體一些，而且發(fā)展商沒(méi)有刻意隱瞞事實(shí)，一般都可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
但購買(mǎi)抵押房的買(mǎi)家應該注意以下事項：
1、雖然開(kāi)發(fā)商通常是拿一棟房子或者是整層的房子去抵押，但是他們和銀行之間一般都有協(xié)議，可以單獨為一套房子辦理解押手續。雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金一次性為一棟樓解押，但是單個(gè)單位的幾十萬(wàn)還是沒(méi)問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商這點(diǎn)資金都沒(méi)有的話(huà)，那這個(gè)樓盤(pán)的房子就更不能買(mǎi)了。
2、業(yè)主買(mǎi)房之前一定要查清房子是否抵押。一些開(kāi)發(fā)商會(huì )借口不給業(yè)主看商品房預售許可證的原件，現在國土房管局交易核心很容易查到房子的抵押情況，在確定房子抵押之后可以和開(kāi)發(fā)商談，如果開(kāi)發(fā)商答應在一定的時(shí)間內解決問(wèn)題，在期限過(guò)后再去查一次，如果確實(shí)解除抵押的話(huà)則可以考慮購買(mǎi)該房子。
6.購工程抵款房應注意哪些
工程抵款房是一種房屋的實(shí)體，是把它折算為貨幣后交給工程建筑方的房屋。
我們都知道，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程結束后必須將工程款全額交付給施工方，但是，由于種種原因，施工方有時(shí)不能及時(shí)拿到這筆款項。為了雙方共同的利益，在雙方同意的基礎上，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房屋作價(jià)交給施工方替代工程款，這些房子就叫工程抵款房。
工程抵款房，價(jià)格便宜。依據相關(guān)規定，如果開(kāi)發(fā)商未償還債務(wù)，建筑商、材料商也無(wú)權直接銷(xiāo)售該房屋，因此需要查明擬出售房屋的產(chǎn)權系歸開(kāi)發(fā)商名下還是已經(jīng)過(guò)戶(hù)到建筑商名下，若產(chǎn)權仍在開(kāi)發(fā)商名下，則購房者還需與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同。
工程抵款房是和開(kāi)發(fā)商簽合同，若工程抵款房沒(méi)有被查封、設定抵押權、也沒(méi)有其他買(mǎi)受人主張權利，而且可以正常辦理購房合同，能網(wǎng)簽，應該沒(méi)什么問(wèn)題，購房者可以放心購買(mǎi)。鑒于交易金額大，建議要求開(kāi)發(fā)商將合同備案后付全款。
但是購房者應該注意，工程抵款房房產(chǎn)證可能不好辦理。
7.買(mǎi)工程抵用房注意事項
一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標準，較之一般生活用標準要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門(mén)的限制；公共維修基金也與商戶(hù)就共有所有權部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費用較高。
二、產(chǎn)權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年，在到期后可以自動(dòng)續期，而商住兩用房、產(chǎn)權40年或者50年，在到期后不是自動(dòng)續期，并且要補交土地出讓金。
三、商住兩用房無(wú)法遷入戶(hù)口，這就意味著(zhù)即使周邊區域內有好的教育資源，子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。
四、沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設施。商業(yè)**一般不強制性要求設計配套服務(wù)設施，例如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì )等，也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、學(xué)校，也沒(méi)有配套的醫療、養老服務(wù)等。這樣就會(huì )給購買(mǎi)后的日常生活帶來(lái)諸多不便。
五、按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標準。商住兩用房首付50%，貸款利率為普通住宅的11倍，貸款年限最多為10年，并且不能用住房公積金貸款。
六、購買(mǎi)時(shí)不實(shí)行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買(mǎi)商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應的稅費優(yōu)惠政策
