買托管商鋪(購買商鋪有哪些注意事項呢?)
1.購買商鋪有哪些注意事項呢?
1、考慮商鋪的形態(tài)。
一般來說，社區(qū)商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經(jīng)營的影響較??；而大型商場或商業(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關(guān)?？蛻舸_定了購買商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這方面的情況，不要什么都一把抓。
2、考慮商鋪的經(jīng)營項目。經(jīng)營項目不同，所屬業(yè)態(tài)自然不同。
業(yè)態(tài)有“匯集效應(yīng)”，如果一個地塊某一個業(yè)態(tài)非常成規(guī)模，則客戶的投資收益也會成比例提高。而“規(guī)模效應(yīng)”對于初次投資者比較有利。
3、考慮相關(guān)政策。如交通、道路的改善，如舊區(qū)改造，如市政動遷等。
經(jīng)營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價值的提升。
4、考慮商鋪所在地的商業(yè)成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。
兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風(fēng)險，需引起足夠重視。
2.購買商鋪的注意事項有哪些?
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場不斷波動中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好于商場內(nèi)鋪以及地下底商。 2。
找準(zhǔn)定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因為所處的地方不一樣，其生意肯定會不一樣，這個就跟當(dāng)?shù)氐姆諊嘘P(guān)。
學(xué)會借力，就是要學(xué)習(xí)找一個對自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場一樣，周圍總有一些便利店和賣家具、窗簾、地板等供應(yīng)一樣，這個就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時機 把握投資時機有訣竅。
從總體上說，經(jīng)濟形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實際管理經(jīng)驗的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴開發(fā)商的后期運營能力，特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪，風(fēng)險很大，如果開發(fā)商的運營能力不行，虧損也是常有的。
3.投資托管式商鋪可靠嗎?宣傳很好,說收益率可達到8%以上,銀行擔(dān)
八大風(fēng)險與破解對策 1、開發(fā)商的信用和管理風(fēng)險 目前產(chǎn)權(quán)商鋪取得投資者信任的，比較普遍采取了“售后返租”形式。
一般來說，越是自有資金和流動資金缺乏的開發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現(xiàn)問題，購買者的投資回報就無法得到保證。 甚至一些信譽不良的開發(fā)商只給付一年租金回報后，就沒有辦法繼續(xù)給付。
“賣出去的商鋪潑出去的水”。人們要警惕：開發(fā)商銷售完畢，拿了錢就走人，沒有協(xié)助經(jīng)營，前期宣傳與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)。
此外，商場整體營銷沒有加上，商場不統(tǒng)一進行季節(jié)性或節(jié)日性活動，難以積聚消費者人氣。 甚至一些經(jīng)營不好的商鋪退出后，沒有后續(xù)者經(jīng)營，閑置商鋪的數(shù)量如果不斷增加，對周邊商鋪將帶來相當(dāng)不利的影響。
大量購買小鋪位的投資客們期待的巨額回報根本無從談起，更別提回租期滿后，后期管理的到位了。此外，一些開發(fā)商故意夸大投資回報率，使購房者投資回報根本無法實現(xiàn)。
另外，商業(yè)與地產(chǎn)危險的“兩張皮”現(xiàn)象，還會在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方存在不規(guī)范交接，這樣都為未來的經(jīng)營埋下后患，生出扯不清的三角債。 對策：經(jīng)營管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵。
所謂商鋪，有“商”才有“鋪”，一個無商家經(jīng)營的鋪位，其價值為零。 地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價值的高低。
現(xiàn)在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對發(fā)展商自己招商和經(jīng)營管理的問題，而現(xiàn)時一些商業(yè)物業(yè)的發(fā)展商，卻不擅長商場的招商和后期的經(jīng)營管理，總希望找到一個能干的代理商幫其分割出售后就一走了之。 因此，人們投資商鋪，一定要選擇信譽良好，且具有統(tǒng)一、強大的經(jīng)營管理能力的開發(fā)商，要多了解開發(fā)商的信譽，了解其過去開發(fā)項目的業(yè)績和管理能力。
2 商鋪招商定位模糊和過度炒作的風(fēng)險 產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)商的策劃和招商能力有限，沒有經(jīng)過詳盡的市場調(diào)查盲目興建，定位模糊，宣傳沒有達到預(yù)期的效果，招商困難。 而開發(fā)商經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)因招商困難胡亂安插，造成商場業(yè)種業(yè)態(tài)混亂。
例如，女裝內(nèi)衣的商鋪與男裝西服的商鋪比鄰，濃煙滾滾的餐飲攤位與排斥異味的茶葉作坊相對。此外，一些招商過程中還存在著熱炒商鋪提前“透支”升值潛力的弊端。
商鋪的炒作一般有兩種形式。一是炒家通過低價購進商鋪，高價售出后賺取差額。
二是在項目剛開始招商期間，職業(yè)炒家整租幾十個鋪位，然后分租給其他商家，分租的租價大多高于整租的價格，如果項目很吸引商家，便能很快分租出去，且價格可以抬高賺取差價。而一旦項目不被看好，商家不愿貿(mào)然進駐，“炒鋪團”可以低價租給熟識的商戶，或干脆找來親戚朋友先把鋪子開起來，營造商鋪搶手的假象以吸引商戶。
經(jīng)過“炒鋪團”短期炒作后，虛高的租價令商家很難平衡流水和收支，商戶更換頻率過高，導(dǎo)致市場流動性過強，商鋪品質(zhì)無法得到保證，人氣很難聚集，商鋪經(jīng)營出現(xiàn)惡性循環(huán)。更有甚者，一旦商鋪經(jīng)營困難，“炒鋪團”租用的大面積商鋪集體退租，其他商家的利益將受到嚴(yán)重侵害。
對策：因此，商戶們在選擇商鋪時應(yīng)該對商場的狀況作一定的了解，準(zhǔn)確判斷市場和商鋪未來的價值性，避免盲目跟風(fēng)。普通投資者要對一些炒作行為警覺。
3 商鋪的硬件及交通條件帶來的風(fēng)險 一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認(rèn)為只要價格合適就行了，但是商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。 而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些商鋪設(shè)計上有不足，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才發(fā)現(xiàn)問題。
商鋪選址也是至關(guān)重要的。如果公交、地鐵、快速路、停車場等交通線路或設(shè)施不利，將使人流路線不理想，嚴(yán)重影響經(jīng)營。
交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。 對策：人們要考慮到商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導(dǎo)，還有水、電、煤、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。
投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，力爭做到有備無患。 投資商鋪考慮的因素非常多，即使是同一個項目的不同位置的商鋪選擇就是一個“技術(shù)”難題。
如拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”，三岔路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。 4 商圈不佳與消費資源不足造成的風(fēng)險 商情是指商鋪所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模與覆蓋范圍等。
商情闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。一般來說，一個5萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施可以承擔(dān)周邊20萬人口的消費量。
對一些中小城市來說，這種大型商業(yè)設(shè)施周邊可能本地居民消費資源不足，因此要注意控制規(guī)模，并選擇在外地流動人口較多的地區(qū)。 一些新商圈也要注意其規(guī)劃前景，一般它們的成熟也需要若干年，在這里開鋪，必須要有能堅持長期經(jīng)營的實力。
對策：投資商鋪要考慮當(dāng)?shù)鼐用裆钏脚c商場的檔次是否匹配。如果當(dāng)?shù)厝丝谙M量不。
4.房屋托管需要注意的事項是什么?
在簽訂代理租賃合同時要仔細(xì)研讀合同條款，尤其是對于租金支付方式、時間要在合同中予以明確，并將違約支付條款標(biāo)注清楚。
如經(jīng)紀(jì)代理機構(gòu)收取租客租金采取押二付三的方式，與業(yè)主交納租金采取月付的方式，在這個前提條件下，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)手中就有4個月的租金作為自己的流動資金，而成交套數(shù)增加，資金數(shù)額巨大，就存在被挪作他用等方面的可能性，而對于業(yè)主而言，就存在能否確保收到租金收益的風(fēng)險。 因此，業(yè)主一定要慎簽代租合同，確保租金收益安全。
房屋租賃代理模式如果正規(guī)運營，在運作效率、運作成本、管理成本、資金流轉(zhuǎn)等方面的確有優(yōu)勢，既可以降低房屋空置的風(fēng)險和浪費，又可以節(jié)約房屋出租人和承租人的交易成本。
5.買商鋪要注意哪些事項
一、購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在簽訂商鋪買賣合同時注意： 1、房屋用途。看是否確實為商用，并在合同中注明； 2、公用分?jǐn)偯娣e。
商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。
同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法； 3、物業(yè)管理。許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)； 4、交房條件。
商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時注意驗收。 三、相當(dāng)一部分人在購買商鋪時看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。
有一點要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場風(fēng)險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。
6.購買商鋪需要注意哪些事項
1、看房屋建筑結(jié)構(gòu)和地理位置是否適合當(dāng)商鋪。
2、租賃前要談好租賃條件，價格，租賃期限，付款方式，支付時間，附加費用的承擔(dān)由誰負(fù)責(zé)。 3、房東有沒有商鋪的租賃資格，有沒有合法的房產(chǎn)證件。
4、一定要簽書面的租賃合同如果對方是房主，必須有房產(chǎn)證 、身份證明（身份證或營業(yè)執(zhí)照）。 如果對方不是房主，則必須有： （1）房產(chǎn)證復(fù)印件（你要去房產(chǎn)局查訊其真實性） （2）房屋租賃合同原件（如果是轉(zhuǎn)租）或授權(quán)委托書（如果是房主委托出租），必須檢查對方是否有權(quán)轉(zhuǎn)租，如果沒寫就是沒這個權(quán)利 （3）身份證明（房主的復(fù)印件和對方的原件），注意對比名稱是否與合同、房產(chǎn)證上相同。
擴展資料1、商鋪安全性 商鋪有無租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購買后還必須補地價等。
2、租金調(diào)幅 以5年租期的租約為例，前2-3年租金不增，從第4年開始逐步遞增。租金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價格為準(zhǔn)；環(huán)比遞增，即每過一段時期（一般3年左右）租金上調(diào)。
3、租金價格 商鋪租金除了要符合自己的購買承受力外，還要與周邊商鋪和同類產(chǎn)品作比較。 參考資料來源：百度百科-商鋪。
