商品房銷售(怎樣策劃房屋銷售的營銷方案)
1.怎樣策劃房屋銷售的營銷方案
第一節(jié)：銷售策劃概述 銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別 簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。
一：項目策劃所包涵內(nèi)容： （一）市場調(diào)查 項目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 （二）目標(biāo)客戶分析 經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 （四）入市時機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放 二：銷售策劃所包涵內(nèi)容： （一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備 （二）銷售代表培訓(xùn) （三）銷售現(xiàn)場管理 （四）房號銷控管理 （四）銷售階段總結(jié) （五）銷售廣告評估 （六）客戶跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營銷方案調(diào)整 第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。 二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂"知己知彼、百戰(zhàn)不殆"。
三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。 四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調(diào)整。
五：項目銷售思路： （一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。 （三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略： （一）項目入市時機選擇 理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備： 1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求； 2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人； 3、你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶； 4、你已經(jīng)找出項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點； 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題； 6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式； 7、已制定出具競爭力的入市價格策略； 8、制定合理的銷控表； 9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案； 10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃； 11、盡力完善現(xiàn)場氛圍； 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃 當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。
推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！ （三）銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致--預(yù)熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題--如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節(jié)：銷售策劃的原則 一：創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程。
2.房地產(chǎn)營銷方案
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸yin，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。
在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客 源？如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 一是策劃為先。
在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。
如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。
3.房地產(chǎn)促銷方案
尾盤頂層的優(yōu)勢 1.尾盤是現(xiàn)房又是新房 買房者都愿意買現(xiàn)房，以為無論是布局、戶型、面積的大小統(tǒng)統(tǒng)可以一目了然，消費者不宜上當(dāng) 受騙。
頂層，光說價格對于二手房來說就不相上 下，甚至低于二手房?？伤€是新房。
2.配套設(shè)施極物業(yè)管理成熟清晰 老百姓買房子，一怕開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)，二 怕物業(yè)管理不善。現(xiàn)在一期建設(shè)已基本上完成， 規(guī)劃格局清晰可見，物業(yè)管理一望皆知。
買房 者可以仔細(xì)考察后再做決定，避免了一些不必 要的口舌。 三.適合人群 我建議定格在20~30歲人群進(jìn)行推廣宣傳。
四.主題活動推廣 （簡說：不怕有事，就怕沒事。要找事推說本小區(qū)。
好的評價要有、壞的咒罵也要有。想方設(shè)法讓別人去說 去講，銷售雖然步入淡季，但小區(qū)及產(chǎn)品最好一直要處 于被論狀態(tài)。）
1.邀請新老業(yè)主舉行小區(qū)、產(chǎn)品、服務(wù)管理各種情況 座談、意見會 2.召開關(guān)于購房注意事項、購房貸款、產(chǎn)權(quán)免費咨詢會 3.設(shè)定一個免費洋房設(shè)計咨詢處 4.舉行一場感謝豐城人民文藝演出 5.來就送，不買沒關(guān)系（例如：雨傘·保溫杯） 6.邀請縣電臺深入小區(qū)對已入住業(yè)主采訪，適時播出 五.優(yōu)惠活動 （簡說：即要讓購買者覺得有利可圖，又要避免已購 買業(yè)主的不滿，還要不影響二期銷售定價。著重注意 開發(fā)商的信譽度以及口碑） 1.免購買者一段時間的物業(yè)費 2.免費裝修設(shè)計 3.銷售模式從新重組，以套論價，類似于二期的銷售方 法，不單獨收取入住費，或是酌情減免一些入住費， 從而達(dá)到變相優(yōu)惠。
喊響“經(jīng)濟(jì)房”的口號。又不 讓老業(yè)主感到不適。
4.簡單裝修，以租代售。既能為公司增加一部分利益， 又能給欲買者施加壓力，還能讓投資者提前預(yù)知 回報率。
5.進(jìn)入三級市場，充當(dāng)二手房變相把尾盤變相進(jìn)入市 場，條件允許的情況下可減免入住費、房產(chǎn)稅等。 6.有選擇性的優(yōu)惠：新婚者憑規(guī)定時期的結(jié)婚有效證件 購買此房可獲得5000~10000元蜜月之旅資金。
農(nóng)村戶口購買此房憑農(nóng)業(yè)戶口本 可享受5%~10%的福利待遇。 六.以訛制訛 （概說：據(jù)統(tǒng)計小區(qū)剩余房源還有37戶頂層， 可拿出5~10戶，誠請本縣政府協(xié)助愛心下鄉(xiāng)，也 可借此機會從新亮相全縣，從而取得更好的口碑） 可讓縣政府召開縣、鎮(zhèn)、村領(lǐng)導(dǎo)會議。
會議主題 “暖房愛心下鄉(xiāng)”。選出一些想買房買不起房子的家 庭。
此房款有當(dāng)?shù)孛裾?、開發(fā)商、業(yè)主本人共同承 擔(dān)。類似于單位集資房。
（好像是每年民政都會為當(dāng) 地有證貧困戶發(fā)放一些扶持基金，行不行的通還要 領(lǐng)導(dǎo)、縣領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主溝通了）。
4.房地產(chǎn)營銷方案
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸yin，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。
在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客 源？如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 一是策劃為先。
在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。
如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。
5.房地產(chǎn)開盤營銷方案怎么寫
一、項目現(xiàn)時優(yōu)劣勢分析 kingpr.cc
根據(jù)前一階段的市場研究分析和工作總結(jié)，對本項目的優(yōu)、劣勢作以下分析：
（一） 優(yōu)勢
1、產(chǎn)品優(yōu)勢
根據(jù)前期的客戶統(tǒng)計資料，客戶對項目的地段、戶型等認(rèn)知度較高，說明項目的品質(zhì)開始深入人心，產(chǎn)品定位明確。
2、市場競爭優(yōu)勢
相對于同區(qū)域的競爭項目而言，金帝花園等老項目可近尾房，產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)于它們，且工程已動工，結(jié)合工程的包裝，必將增強客戶的信心。
（二） 劣勢
1、項目規(guī)模小，景觀的營造不甚理想
據(jù)來訪客戶統(tǒng)計分析中有部分客戶對項目環(huán)境及周邊環(huán)境不太認(rèn)同。
2、工程進(jìn)度才開始，影響了客戶對項目的信心。
遂寧的消費者習(xí)慣購買現(xiàn)房，因此對工程形象的包裝，將直接吸引客戶對項目的信心。
3、市場競爭劣勢
遂寧市現(xiàn)主力供應(yīng)房價在800元以下，遠(yuǎn)低于我們目前的均價，這將弱化我們的優(yōu)勢，分流部分客戶
（三） 解決劣勢問題建議
就上述的劣勢問題如何弱化，是下一階段營銷工作的重點之一。
具體建議如下：
1、工程形象的包裝
在保證工程進(jìn)度的前提下，通過包裝工地形象樹立公司和項目形象，增強客戶信心，營造銷售氣氛。
手段：工地路牌，表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)
工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場
具體內(nèi)容為：工地公共標(biāo)牌制作，吊旗、布幅制作等。
二、營銷思路
圍繞強化我們的優(yōu)勢，弱化我們的劣勢的核心，根據(jù)工程進(jìn)度及營銷需要，主要劃分蓄勢調(diào)整期、開盤強銷期、收尾強銷期三個銷售階段，再就每個階段整合價格，廣告、促銷各類活動，包裝項目品牌，提升開發(fā)商形象，減少銷售阻力，從而使銷售取得預(yù)期目標(biāo)。
詳情可參考：廣州萬家物業(yè)網(wǎng)
6.房地產(chǎn)營銷策劃推廣方案怎么寫呀
對于新手來講，最好找一個策劃案的模板，對照著別人的格式來寫自己的方案。呵呵我一直不推崇策劃案有固定的格式，因為“良將用兵，如良醫(yī)用藥，病萬變，藥亦萬變”，每個項目不同，每次情況不同，每次的方案訴求點也不同，方案也就不同，但是新手學(xué)習(xí)的話，還是要先比葫蘆畫瓢，等將策劃案的靈魂思想掌握精熟之后，就擺脫掉別人的思維，再創(chuàng)立自己的策劃案格式。
一般策劃推廣案，應(yīng)包含以下幾塊：
1、市場分析：
市場大環(huán)境分析（產(chǎn)業(yè)政策、市政交通政策、城市發(fā)展規(guī)劃等）、市場需求分析（市場購買力、市場購買預(yù)期、市場細(xì)分等）、市場供應(yīng)分析（主要競爭對手、潛在競爭對手、競爭格局）
2、項目分析
項目優(yōu)缺點，產(chǎn)品優(yōu)劣勢、SWOT分析、項目形象定位、產(chǎn)品定位、
3、推廣策略
包裝策略：售樓處裝修、圍擋、燈桿旗、樣板間等
推廣思路：活動營銷、媒體計劃、推廣節(jié)奏等
4.我們的目標(biāo)：給開發(fā)商信心，訂立自己的銷售目標(biāo)，幾月份之前消化掉多少房源，回款多少。
在網(wǎng)上找一個推廣案，比著其思路寫就行。
7.樓市開盤的完整策劃方案 要怎么寫
5.1樓盤開盤策劃方案開盤組織安排 開盤組織安排是指開盤當(dāng)日銷售活動的具體工作流程以及促進(jìn)流程順暢運行的各項保障工作。
它的主要內(nèi)容包括：開盤組織流程設(shè)計、人員分工及培訓(xùn)、開盤空間組織、銷售流程中的關(guān)鍵點控制、開盤物料清單及落實、促銷策略、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應(yīng)對措施、銷售氛圍營造、防止開盤未成交客戶流失預(yù)案等。5.1.1 開盤組織流程 良好的開盤組織流程要具備以下特點：1） 分區(qū)明確，責(zé)任到人2） 內(nèi)外場緊密聯(lián)系配合，控制銷售速度，確保開盤目標(biāo)在一定時段內(nèi)完成3） 銷控必須準(zhǔn)確，堅決杜絕“一房多賣”現(xiàn)象。
4） 簽約必須及時，保證“銷控一個、簽約一個”。開盤認(rèn)購流程圖的參考格式見附件6（以換籌搖號選房為例）。
5.1.2 經(jīng)典樓盤開盤策劃人員分工及培訓(xùn)1）人員分工 開盤總指揮 各區(qū)（如換籌區(qū)、等候區(qū)、銷控區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)、復(fù)核區(qū)）人員及負(fù)責(zé)人 銷售人員：銷控專員，銷售經(jīng)理，置業(yè)顧問 銷售輔助人員：財務(wù)人員，簽約人員，復(fù)核人員 咨詢?nèi)藛T：銀行按揭、設(shè)計、工程、法律人員 現(xiàn)場服務(wù)人員：服務(wù)生，保安員，保潔員2）人員培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)：銷售百問（統(tǒng)一對外說詞），現(xiàn)場銷售模擬 銷售輔助培訓(xùn)：客戶問答指引，工作流程模擬 物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：形象要求，服務(wù)動作要求，客戶問答指引，現(xiàn)場服務(wù)流程演練5.1.3 樓盤開盤策劃開盤空間組織 開盤空間組織是指開盤組織流程中各工作區(qū)（節(jié)點）在實際空間中的具體位置分布，開盤空間組織的要求：1） 易于營造熱烈有序的銷售氛圍2） 準(zhǔn)確控制各區(qū)域的空間大小及形式，特別是銷控區(qū)3） 交通流線一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉4） 各工作區(qū)均預(yù)留工作人員通道，并確保各區(qū)按流程順暢“接駁” 開盤空間組織圖的參考格式見附件7。5.1.4 銷售流程中的關(guān)鍵點控制 項目開盤銷售組織要進(jìn)行分區(qū)管理，一般分為等候區(qū)、選房區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)及復(fù)核區(qū)。
各片區(qū)設(shè)定管理負(fù)責(zé)人，片區(qū)之間由各區(qū)內(nèi)設(shè)定的接頭人進(jìn)行聯(lián)系，設(shè)置的總體協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)整個流程的正常運轉(zhuǎn)及工作節(jié)奏的控制。流程中的各區(qū)關(guān)鍵點控制：1） 等候區(qū)——進(jìn)入選房區(qū)的閘口處，注意控制節(jié)奏，要保證選房區(qū)內(nèi)的成交效率及現(xiàn)場人氣2） 選房區(qū)——準(zhǔn)確記錄銷控，引導(dǎo)客戶成交3） 收銀區(qū)——客戶付款處，注意收銀的準(zhǔn)確性和速度4） 簽約區(qū)——客戶簽約處，注意簽約的準(zhǔn)確性和速度5） 復(fù)核區(qū)——合約蓋章處，避免銷售出錯的最后屏障5.1. 5 開盤物料清單及落實 開盤中涉及多種物料，開盤準(zhǔn)備階段應(yīng)列出詳細(xì)的物料清單，并落實到具體責(zé)任人。
主要物料包括：1） 認(rèn)購須知2） 客戶簽約文本：認(rèn)購書、合同統(tǒng)一文本3） 現(xiàn)場銷售物料：模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務(wù)臺、銷控板等4） 銷售宣傳資料：樓書、宣傳單張、戶型單張等5） 設(shè)備類物料：電腦、打印機、復(fù)印機、驗鈔機、POS機、保險箱、麥克風(fēng)、擴音器等6） 文具類物料：打印紙、筆、不干膠、電池等7） 食品類物料：為客戶及工作人員準(zhǔn)備的食品和飲料等8） 宣傳類物料：空飄、噴繪等 物料清單的參考格式見附件8。5.1.6 開盤促銷策略 開盤促銷的實質(zhì)是通過某種形式刺激客戶在短期內(nèi)成交。
制定促銷策略的基本原則：1） 促銷形式符合產(chǎn)品形象要求2） 保持現(xiàn)場人氣3） 避免出現(xiàn)靠促銷賣樓的市場形象 促銷的基本形式包括但不限于：1） 內(nèi)部認(rèn)購（誠意金）優(yōu)惠2） 付款方式優(yōu)惠3） 抽獎（禮品、電視、車、房款、管理費等）4） 按期簽約優(yōu)惠5.1.7 開盤信息發(fā)布 通過各種有效途徑將項目開盤信息傳遞給市場，特別是儲備客戶。5.1.8 突發(fā)事件的應(yīng)對措施 開盤前要對突發(fā)事件的出現(xiàn)進(jìn)行預(yù)估，并制定針對性的應(yīng)對措施。
開盤突發(fā)事件的類型主要有：1） 天氣變化類：如暴雨等，可在現(xiàn)場準(zhǔn)備基本物件應(yīng)急；2） 客戶服務(wù)類：如客戶銀行卡無法劃賬，可提前安排專車及人員在現(xiàn)場隨時準(zhǔn)備陪同客戶到附近銀行取款；3） 客戶投訴類：如客戶激烈投訴、現(xiàn)場爭斗等，可緊急安排VIP室隔離、快速處理，必要時提前安排公安人員在現(xiàn)場進(jìn)行協(xié)調(diào)；4） 現(xiàn)場包裝違規(guī)類：如城管對開盤的宣傳條幅進(jìn)行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調(diào)好政府管理人員，同時安排相關(guān)人員在現(xiàn)場隨時準(zhǔn)備協(xié)調(diào)工作。5） 后勤保障類：如停電、停水等問題的處理。
5.1.9 開盤銷售氛圍營造 開盤銷售氛圍營造主要是通過一些活動形式為開盤現(xiàn)場提供一個良好的背景環(huán)境，它的本質(zhì)是為銷售而服務(wù)的，在活動安排時要注意不能過于分散工作人員的時間與精力，活動安排始終要圍繞開盤銷售進(jìn)行。5.1.10 制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案 項目積累的每一個誠意認(rèn)籌客戶都是付出一定營銷費用的代價獲取的，是營銷推廣的成果，因此營銷人員要樹立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案，提出繼續(xù)吸引未成交客戶并爭取其成交的解決方案。
5.2 開盤實地演練 開盤實地演練的基本要求：1） 全流程實地演練2） 全體人員參與3） 充分估計困難4） 現(xiàn)場出現(xiàn)問題現(xiàn)場解決5） 反復(fù)實地演練直至順暢無誤 六、開盤總結(jié)分析 要求在首次開盤后一周內(nèi)做出簡要明晰的分析評價，對項目后續(xù)的銷售策略提出建議，并報營銷策劃中心。6.1意義1） 制。
8.房地產(chǎn)銷售方案什么程序?qū)?/h2>
你是指軟件嗎？PPT EXCEL WORD 都可以 不過銷售方案用PPT來寫比較正規(guī) 可以用幻燈機播放 而且整體思路看的更明確 。
如果是寫方案的流程應(yīng)該是這樣的：
1、宏觀角度分析目前市場行情及銷售狀況
2、做好當(dāng)?shù)厥袌龅氖姓{(diào)報告，分析當(dāng)?shù)厥袌銮闆r
3、分析本案優(yōu)勢及劣勢，加大優(yōu)勢力度
4、分析現(xiàn)有客戶群體，篩選意向度 分級 A B C D
5、針對當(dāng)前環(huán)境制定銷售方案，充分發(fā)揮自身項目優(yōu)點
6、制定廣告推廣時間及推廣方式，以及SP內(nèi)容和做此媒體的原因
7、制定項目蓄水期、預(yù)約期、開盤期、強銷期時間節(jié)點
8、預(yù)估廣告效果及銷量
大概就這意思了 說的不好 請多指教
9.房地產(chǎn)策劃怎么做
要做房地產(chǎn)策劃，首先看你去甲方（開發(fā)商）還是（乙方）代理公司；
去甲方（開發(fā)商）做房地產(chǎn)策劃主要是執(zhí)行層面的工作，包括平面領(lǐng)導(dǎo)審批，媒體聯(lián)系，印刷制作，銷售活動執(zhí)行，價格確認(rèn)，銷售計劃制定，優(yōu)惠政策確認(rèn)等，只要會打醬油就能勝任這份工作；
去（乙方）代理公司做房地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)的各個方面，包括前期項目定位，給甲方提報、溝通，設(shè)計規(guī)劃溝通，市場調(diào)研，競稿提報，在線項目報告，整盤銷售計劃制定，價格制定，銷售各階段策略，活動執(zhí)行案，優(yōu)惠政策制定等，因涉及內(nèi)容較多，要從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識和最基本的銷售做起較穩(wěn)妥，只能慢慢積累經(jīng)驗，經(jīng)驗豐富后才能勝任這份工作；一般工作繁忙，經(jīng)常要加班，但是相應(yīng)的酬勞一般都比開發(fā)商要高，是帶項目銷售提成的噢??！呵呵
